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URBANISMO.

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1.-P: Sobre una parcela resultante de una urbanización ilegal, incluida en el Catálogo de Urbanizaciones Ilegales de Madrid, se declara una obra vieja sin licencia (artículos 52 y 54 RD 1093/97).

El edificio resultante se constituye en régimen de propiedad horizontal con asignación del uso y disfrute de la mitad de la parcela a cada uno de los elementos privativos resultantes.

¿Al no ser urbana es una parcelación ilegal? ¿En cualquier caso, es aplicable la doctrina de la sentencia que revoca las resoluciones de San Lorenzo del Escorial que permitía la división horizontal de viviendas unifamiliares?

R: En cuanto a la obra nueva, si se cumplen los requisitos para la inscripción de las obras nuevas "antiguas", deberá inscribirse. Mayor discusión ofrece la inscripción de la propiedad horizontal.

Así, en contra, se alega que la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 26 de febrero de 2007 según la cual, el artículo 151.1.a) de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, dispone que están sujetos a licencia urbanística los actos de parcelación, segregación «o cualesquiera otros actos de división de fincas o predios»; y que esta última expresión debe interpretarse como generalizadora de la exigencia de licencia urbanística a actos divisorios distintos de la parcelación y la segregación, tales como "la adjudicación -como anejo inseparable- de una porción del terreno común a cada una de las construcciones ubicadas en una misma finca".

También se alega el artículo 17-2 párrafo segundo de la nueva Ley estatal del Suelo, que exige también autorización administrativa en la enajenación de participaciones indivisas de terrenos que atribuyan el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de finca.

Pero, a favor de su inscripción, se alega el artículo 17-3 de la nueva Ley estatal del Suelo, la cual considera que existe una sola parcela, es decir, que no existe división o segregación, en los supuestos de constitución del régimen de propiedad horizontal, si dentro de su perímetro no queda ninguna superficie que debe tener la condición de dominio o uso público. Este es el artículo, dicen sus defensores, aplicable al caso planteado; y esa debe ser la interpretación a partir de ahora de la norma autonómica, al no pronunciarse la misma al respecto. La sentencia antes citada al ser anterior a la norma estatal no es aplicable a los casos posteriores a la misma.

2.-P: Se presenta en el Registro una escritura de

reparcelación en que se agrupan varias fincas y posteriormente se divide

la resultante en siete. Posteriormente se presenta un embargo sobre las tres

fincas matrices.

Se pregunta si podría practicarse la anotación preventiva sobre las fincas de resultado.

R: Es un caso idéntico al recientemente planteado en "lista libre", y pese a la opinión de algún compañero que consideraron que era necesario la rectificación del mandamiento, la mayoría entendió en base a la aplicación del principio de subrogación real del artículo 399 del Código Civil y a la aplicación analógica de la STS de 4 de marzo de 1991 -supuesto de remate de finca de origen en concentración parcelaria- y de las resoluciones de la DGRN de 28 de mayo de 1998 y 29 de mayo de 1.987 y 27 de abril de 2000 -supuestos de remate de finca de origen en compensación urbanística el primero y de embargo en división horizontal los segundos-, que es posible la anotación del embargo sobre las fincas de resultado sin necesidad de rectificación.

Caso distinto sería si no fuera posible establecer indubitadamente la subrogación real, en cuyo caso sería necesario un mandamiento de aclaración, determinando las fincas concretas embargadas.

3.-P: Se presenta una escritura de cesión gratuita de un resto de solar después de muchas obras nuevas, que efectúa la antigua promotora, hoy en liquidación, a favor de una Cooperativa de la que son socios fundadores 10 vecinos de una zona residencial de unos 420 pisos y en cuyos Estatutos consta que todos los vecinos de dicha zona podrán incorporarse a la Cooperativa.

En la escritura la sociedad cedente manifiesta que "la finca descrita esta asociada a los 41 bloques o edificios que integran el Parque X"; ¿Es inscribible la cesión?.

R: No, porque no se aporta certificación del Ayuntamiento en la que se acredite la manifestación de que los 47.000 m2 objeto de la cesión, cuya inscripción se solicita, son superficie libre interbloques perteneciente a todos los bloques que los circundan de la zona denominada "Parque X".

También se considera necesario el consentimiento o ratificación, a través de sus presidentes, de las Juntas de Propietarios de todos los bloques o propiedades horizontales de la zona denominada "Parque X", tanto a la Constitución de la Cooperativa adquirente como a la escritura de cesión, pues si el terreno cedido es una "zona libre interbloques" como se manifiesta expresamente la sociedad transmitente, la propiedad del mismo corresponde con carácter o titularidad "ob rem" a todos los repetidos bloques o propiedades horizontales, en favor de las cuales y con la indicada forma jurídica, es como debería hacerse la cesión, salvo el consentimiento expreso de las mismas en favor de otra forma jurídica distinta.

En este sentido se alude al artículo 30 del Real Decreto 1093/1997 que prevé la inscripción a favor de los Ayuntamientos de las fincas de cesión obligatoria (viales, zonas verdes,etc) delimitadas por los instrumentos del planeamiento, incluso por ocupación directa, cuando las mismas estuvieran inscritas a favor de los promotores de la unidad, y aunque la edificación permitida por el plan esté totalmente consolidada; lo que implica en casos como el presente, en que se reconoce la existencia de un terreno no edificable, la necesidad de determinación municipal de si el terreno afectado es de cesión obligatoria o de propiedad particular y, en este supuesto, si es la propiedad ordinaria o sometida a algún régimen urbanístico especial.

Por último, no debe olvidarse que según los artículos 2 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, aplicables por analogía a los complejos inmobiliarios, la modificación del Régimen de Propiedad Horizontal o la adquisición o enajenación de los elementos comunes, exige el acuerdo de la Comunidad o Comunidades de Propietarios respectivas.

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