CLÁUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO.
1. El pacto de vencimiento por no inscripción, no inscripción en plazo determinado o denegación parcial, no debe inscribirse bien por no darse el supuesto de vencimiento previsto y, por tanto, su carácter superfluo una vez practicada la inscripción, o bien, si la misma -parcial o fuera de plazo- es expresamente solicitada por el interesado pese a darse la circunstancia prevista, porque ese consentimiento la excluye.
2.- El pacto de vencimiento anticipado para el caso de la parte prestataria sea declarada en concurso, no debe inscribirse por prohibirlo expresamente el artículo 61-3 de la Ley Concursal 22/2003.
3.- El pacto de vencimiento si se despachase mandamiento de ejecución o embargo contra la finca hipotecada o contra la parte deudora hipotecante, tampoco son inscribibles porque estos pactos son totalmente ajenos al préstamo garantizado y, además, la ejecución no disminuye la garantía real y la preferencia de la hipoteca y, por tanto, vulnera los artículos 131 y 133 de la Ley Hipotecaria y el 1129-1 del Código Civil.
4.- A este Supuesto habría que añadir los pactos de inexactitud de los datos aportados, de disminución del patrimonio, riesgo de insolvencia, el impago de otras obligaciones o la existencia de cualquier acción judicial o extrajudicial que haga desmerecer la solvencia del prestatario, por ser también ajenos al préstamo garantizado, por muy amplio que se quiera considerar las obligaciones accesorias, y por ser contrarias al principio de libertad de contratación.
Según unos compañeros estos pactos serían contrarios al artículo 1129-1 del Código Civil que consideran imperativo para los contratos de préstamo -el plazo del deudor es esencial salvo las excepciones relacionadas con la propia obligación garantizada o las establecidas por Ley- y, por tanto, no inscribibles y, además carecerían de causa. Otros, sin embargo, admitieron el pacto en contrario al amparo del artículo 1127 del Código Civil y señalaron que la existencia de causa no debe enjuiciarse por el Registrador y, por tanto, admitieron la inscripción.
Pero el artículo 1127 del CC lo que supone, en realidad, es una superación de la idea del derecho romano e histórico español de que el plazo siempre se entendía establecido a favor del deudor, señalando que se presume establecido a favor del deudor y del acreedor, pero según la mayoría de los comentaristas, la posibilidad de pactar lo contrario, se entiende precisamente referida, salvo supuestos excepcionales, a que sólo se tenga establecida a favor del deudor -régimen histórico- y no al contrario de que pueda favorecer sólo al acreedor.
Por eso, en los préstamos, contrato típicamente temporal en que el plazo para el deudor es esencial, no puede establecerse excepciones al mismo, salvo aquellos supuestos relacionados con el incumplimiento de las obligaciones principal o accesorias o las expresamente permitidas por la Ley, lo que hace que el artículo 1129-1 y 3 del CC sea imperativo.
Este criterio viene reforzado porque en los préstamos, como regla general, sólo existen obligaciones para el deudor, el derecho de plazo a favor del acreedor está excepcionado expresamente en el derecho de subrogación -artículo 1211 CC y Ley 2/1994-, aunque no se hubiera pactado la amortización anticipada, y, por el contrario, incluso el vencimiento por falta de pago del deudor está matizado en ciertos casos como el del artículo 693-3 de la LEC.
5.- El pacto de vencimiento en caso de expropiación forzosa se considera inscribible, porque no obstante ir en contra del artículo 110 de la LH, este no se considera imperativo y responder a la razón de la desaparición del inmueble que servía de garantía. No obstante, algún compañero considero que por aplicación del artículo 1129-3 del Código civil, para ser inscribible sería necesario que se estableciera la cautela de "a menos que se sustituya la finca hipotecada por otra de igual valor o similar". Pero no debe olvidarse que la desaparición de la finca del tráfico hará desaparecer la hipoteca en cuanto a la misma (artículo 79 de la Ley Hipotecaria).
6.- El pacto de vencimiento anticipado por disminución del valor de la finca a juicio del prestamista o apreciada por perito designado por ésta, si no se amplia la garantía a otros bienes, no es inscribible por ser contrario a los artículos 1256 y 1129-3 del Código Civil y 85-3 de la LGDCU de 16 de noviembre de 2007. Algunos compañeros entendieron que sólo debía denegarse la expresión "a juicio del prestamista" o similar, pero no la estipulación integra.
El mismo argumento es aplicable, en parte, al pacto que recoge el supuesto de no asegurarse la finca en compañía de reconocida solvencia a juicio del acreedor.
También habría que denegar esta estipulación si se pacta sin conceder al deudor la facultad en esos casos de completar la garantía, pues ello iría en contra del citado artículo 1129-3 del Código Civil y del artículo 29 del RD de 17 de marzo de 1982.
Además, el artículo 3 bis I) de la Ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario en su redacción por la Ley 41/2007, dispone que "Las Entidades de Crédito, incluso las que dispongan de servicios propios de tasación, deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente siempre que sea certificada por un tasador homologado y que no esté caducada", lo que impide la valoración unilateral por tasadora nombrada por la entidad acreedora.
7.- Los pactos de vencimiento por incapacidad sobrevenida del deudor, fallecimiento o paro sobrevenido del deudor, no se consideran inscribibles por ir en contra de la naturaleza de la hipoteca y del artículo 1129-1 del Código Civil, pues la posible insolvencia parece ser la causa de estos pactos. Además, se señala que atentan, especialmente en el caso de fallecimiento, contra el principio de determinación al no fijarse las circunstancias del pago en tales supuestos (plazo a los herederos, etc) y que en el caso de muerte los herederos se subrogan por ley en la deuda (artículo 1003 CC), lo que hace que no tenga porque disminuir la solvencia del deudor.
Algunos compañeros consideran que si existen pactadas la obligación de constituir un seguro de vida, incapacidad, paro o de amortización en general, cuya indemnización puede cobrar la entidad crediticia, el pacto sería inscribible, pues sin vencimiento anticipado el acreedor no podría hacer efectiva la misma.
8.- Respecto de los pactos de vencimiento anticipado en caso de enajenación, gravamen o arrendamiento de la finca, al ser válidas y configurar la obligación garantizada, mayoritariamente se estiman inscribibles, dado lo dispuesto en el último inciso del artículo 27 de la Ley hipotecaria y en el artículo 57 del Reglamento Hipotecario que se consideran aplicables analógicamente y que permiten garantizar registralmente el incumplimiento de las prohibiciones de disponer.
Se considera que para dicha inscripción no es obstáculo lo dispuesto en los artículos 27 y 107-3 de la propia Ley Hipotecaria que privan de eficacia registral a las prohibiciones de disposición, pues una cosa es que no puedan inscribirse estas prohibiciones en cuanto a tales y otra que no puedan tener acceso al Registro los pactos que señalen el vencimiento de una obligación o la resolución de un derecho en caso de que se produzca un acto que directamente no se prohíbe.