URBANISMO.

1.-P: Presenta y retira una reparcelación donde se ve lo siguiente: Se inventarían como fincas iniciales una finca CUATRO y una finca CUATRO BIS. La finca CUATRO se encuentra gravada con una anotación de demanda en un procedimiento declarativo de dominio, en la que el títular de la finca CUATRO BIS alega que en base a su titulación, también inscrita, le pertenecen doce mil metros de la finca CUATRO. El tratamiento que hace el proyecto es inscribir la finca de resultado a favor del titular de la inicial CUATRO, gravada con la anotación de demanda y fijando el porcentaje de finca que correspondería al titular de la misma, caso de vencer en su pretensión. La finca CUATRO BIS no recibe compensación alguna en el proyecto pues simplemente se considera en situación litigiosa con la número CUATRO.

Se puede cancelar la finca CUATRO BIS, la cual tiene una hipoteca a favor del Banco Popular, S.A., teniendo en cuenta que del Proyecto se infiere que está toda dentro de la unidad, pues su superficie coincide con la que es objeto del pleito.

R: Primero se indica que en caso de vencer el demandante en su pretensión, no habría problema, pues como es evidente la hipoteca gravará el porcentaje que se le reconoce en el proyecto sobre la finca de resultado.

El problema es el caso contrario, si la sentencia desestima la demanda sin aclarar si la finca existe o no existe o se encuentra fuera del sector, podemos encontrarnos con la finca inicial CUATRO BIS cancelada tanto en su titularidad como en la carga hipotecaria.

Por ello, es necesario la citación al expediente al citado Banco, lo que al parecer no se ha efectuado, por lo que existe un defecto que impide la inscripción.

Pero se considera que lo fundamental es que no estamos ante un supuesto de titularidad controvertida (artículo 10.3 de la RD 1093/1997), lo que al parecer es lo que se hace en el Proyecto de Compensación, pues se da preferencia a una finca sobre la otra; sino ante un caso de doble inmatriculación del artículo 10-1 del citado Real Decreto.

Efectivamente al constar inscritas ambas fincas, ambas gozan de la presunción de legitimación registral, y aunque no conste la nota marginal del artículo 313 del Reglamento Hipotecario, al constar la anotación de demanda del juicio declarativo de la que se desprende la doble inmatriculación, la misma sustituye a la indicada nota marginal.

Por tanto, la finca debió adjudicarse a favor "de quien acredite mejor derecho en el juicio declarativo correspondiente", y luego las consecuencias serían las propias del devenir del pleito. Se trata de un defecto que debe ser subsanado.

2.-P: En una reparcelación por el sistema de expropiación, una finca se encuentra inscrita a favor de dos personas por mitades, y en que consta una demanda de retracto de comuneros por la venta de una de las mitades.

El Ayuntamiento ha pagado al comprador casi todo el justiprecio, salvo la cantidad en que valoran el derecho de retracto -no la finca- que se ha consignado. ¿Se puede inscribir el expediente?.

R: Mayoritariamente se entiende que no porque según el artículo 25 del RD 1093/1997, en estos casos -existencia registral de anotación de demanda sobre el derecho expropiado-, no es posible el pago al titular registral, sino la consignación a favor de quien corresponda -el que venza en el juicio- de todo el justiprecio.

No obstante, se pone de manifiesto la existencia de unas sentencias del Tribunal Superior de Justicia de CANARIAS de 19 de febrero de 2002 y 13 de noviembre de 2002, según las cuales es suficiente la valoración del derecho de retracto (aplicación de las normas del ITP, valorando el derecho de retracto en 1/3 del valor de la finca) y la consignación parcial del justiprecio correspondiente a éste, pues consideran que mientras no gane el pleito, el condueño sobre la cuota de finca vendida sólo tiene un derecho de retracto que es del que deriva su acción.

En sesión posterior se indica que el retrayente ha ganado el pleito y que los antiguos titulares registrales se han volatilizado, por tanto, acierto del Registro y responsabilidad del Ayuntamiento.

3.-P: En un Proyecto de Compensación se aportan directamente fincas a la Comunidad de Madrid y a Iberdrola. ¿Es ello posible?.

R: De los artículos 91 y 36 de la Ley del Suelo de 2001 de la Comunidad de Madrid, se infiere que el planeamiento regional territorial y el general podrán establecer redes supramunicipales, propias de las políticas del Estado o de la Comunidad Autónoma, que pueden ser de infraestructuras (de comunicaciones, de abastecimiento y saneamiento de agua y energéticas), de equipamiento y de servicios; y en cumplimiento de esa exigencia, las unidades de ejecución afectadas deberán ceder a la Comunidad de Madrid el terreno correspondiente.

Por tanto, la adjudicación directa a la Comunidad de Madrid es inscribible. Pero no ocurre así con la adjudicación directa a Iberdrola, pues dicha entidad no está legitimada por la Ley para una adquisición originaria, por lo que la adjudicación debe efectuarse a favor del Estado, Comunidad Autónoma, Ayuntamiento o Junta de Compensación según proceda, los cuales luego adjudicarán mediante el correspondiente concurso la finca a la empresa energética ganandora.

4.- RESUMEN Y COMENTARIO A LA LEY DEL SUELO.1

En la normativa de la nueva Ley del Suelo, en lo que interesa a efectos registrales, destacan los siguientes puntos:

1.- La Ley del Suelo de 2007 consagra el carácter estatutario del régimen de la propiedad urbana, delimitando las facultades y deberes que integran el derecho, que veremos luego, partiendo de su vinculación al destino que le corresponde en razón de hallarse el terreno en la situación de suelo urbanizado, que contrapone a la de suelo rural.

La edificabilidad por sí misma no se integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo, sino que la patrimonialización de la misma se produce únicamente con la realización efectiva de todos los deberes, no

bastando su mera previsión en la ordenación territorial y

urbanística (artículo 7.2).

2.- Se enumeran en su artículo 8 como facultades del derecho de propiedad urbana y que alcanzan al vuelo y al subsuelo, pero solamente hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, las siguientes:

a) Facultad de uso, disfrute y explotación conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada

momento, de acuerdo con la legislación aplicable. Entre ellas, se encuentra

las de efectuar instalaciones para el uso del suelo conforme a su naturaleza; la de edificar, por sí o a través de terceros (superficie, vuelo o

sustitución forzosa), siempre que el terreno constituya una

unidad apta para la edificación y ésta se realice en el tiempo y

las condiciones legalmente previstas; y la de participar en la ejecución de las actuaciones urbanísticas.

b) Facultad de disposición, siempre respetando los límites impuestos a la

formación de fincas y parcelas y a las relaciones entre ellas.

Y también se detallan en el artículo 9 los deberes que comporta la propiedad del suelo, que son los siguientes:

a) Deber de edificar el suelo a usos no incompatibles con

la ordenación territorial y urbanística, conservarlo en

condiciones de servir de soporte a ese uso, así como

mejorarlo y rehabilitarlo hasta donde alcance el deber legal de conservación.

b) Deber, en el suelo urbanizado que tenga atribuida edificabilidad,

de edificar en los plazos establecidos por la normativa

aplicable.

c) Deber, en el suelo rural sujeto a actuaciones de transformación

urbanística, las derivadas de la ejecución del sistema, entre ellas la de asumir como carga real la participación en los deberes legales de la promoción de la urbanización en régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas.

d) Deber, en el suelo rural, de mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, incendio e inundación; prevenir la contaminación del suelo, el agua y el aire.

3.- El artículo 12 señala que las situaciones básicas del suelo son las de suelo rural o de suelo urbanizado. Está en situación de suelo rural, el suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante urbanización, por sus valores culturales, ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales, paisajísticos y similares; y aquel para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que se termine la correspondiente actuación urbanística.

Se encuentra en situación de suelo urbanizado, aquel integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población, entendiéndose así cuando cuenten con los requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.

4.- Respecto de los terrenos que se encuentren en el suelo rural, como regla general, se utilizarán de conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los límites que dispongan las leyes y la ordenación territorial y urbanística, al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales.

Con carácter excepcional y por el procedimiento y con las condiciones previstas en la legislación de ordenación territorial y urbanística, podrán legitimarse actos y usos específicos que sean de interés público o social por su contribución a la ordenación y el desarrollo rurales o porque hayan de emplazarse en el medio rural.

Están prohibidas las parcelaciones urbanísticas de los terrenos en el suelo rural, salvo los que hayan sido incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización en la forma que determine la legislación de ordenación territorial y urbanística.

Desde que los terrenos queden incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización, únicamente podrán realizarse en ellos:

a) Con carácter excepcional, usos y obras de carácter provisional que se autoricen por no estar expresamente prohibidos por la legislación territorial y urbanística o la sectorial. Estos usos y obras deberán cesar y, en todo caso, ser demolidas las obras, sin derecho a indemnización alguna, cuando así lo acuerde la Administración urbanística. La eficacia de las autorizaciones correspondientes, bajo las indicadas condiciones expresamente aceptadas por sus destinatarios, quedará supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislación hipotecaria.

b) Obras de urbanización cuando concurran los requisitos para ello exigidos en la legislación sobre ordenación territorial y urbanística, así como las de construcción o edificación que ésta permita realizar simultáneamente a la urbanización.

5.- En cuanto a los Deberes de la promoción de las actuaciones de transformación urbanística, estos son, según el artículo 16, los siguientes:

a) Entregar a la Administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención. En las actuaciones de dotación, la entrega del suelo podrá ser sustituida por otras formas de cumplimiento del deber en los casos y condiciones en que así lo prevea la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.

b) Entregar a la Administración competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, o del ámbito superior de referencia en que ésta se incluya, que fije la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística. Con carácter general, el porcentaje a que se refieren los párrafos anteriores no podrá ser inferior al cinco por ciento ni superior al quince por ciento.

c) Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente, así como las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios y las de ampliación y reforzamiento de las existentes fuera de la actuación que ésta demande por su dimensión y características específicas, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de servicios con cargo a sus empresas prestadoras, en los términos establecidos en la legislación aplicable.

d) Entregar a la Administración competente, junto con el suelo correspondiente, las obras e infraestructuras a que se refiere la letra anterior que deban formar parte del dominio público como soporte inmueble de las instalaciones propias de cualesquiera redes de dotaciones y servicios, así como también dichas instalaciones cuando estén destinadas a la prestación de servicios de titularidad pública.

e) Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar de inmuebles situados dentro del área de la actuación y que constituyan su residencia habitual, así como el retorno cuando tengan derecho a él, en los términos establecidos en la legislación vigente.

f) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan conservarse.

Los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas están afectados, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes del apartado anterior. Estos deberes se presumen cumplidos con la recepción por la Administración competente de las obras de urbanización o, en su defecto, al término del plazo en que debiera haberse producido la recepción desde su solicitud acompañada de certificación expedida por la dirección técnica de las obras, sin perjuicio de las obligaciones que puedan derivarse de la liquidación de las cuentas definitivas de la actuación.

Respecto a este último inciso debe señalarse que en ningún caso permite la cancelación de la afección registral de las fincas por mero certificado técnico de la terminación y de la certificación del transcurso del plazo de recepción, pues una cosa es la presunción del cumplimiento de los deberes urbanísticos y otra esa cancelación registral que se rige por el artículo 20-2 del RD 1093/1997.

6.- Se distinguen, en el artículo 17.1, los conceptos de finca y parcela. Finca es la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o a varios proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo y que, cuando según la legislación hipotecaria, pueda abrir folio independiente en el Registro de la Propiedad tiene la consideración de finca registral. Es decir, se trata de un concepto civil y registral.

La parcela, en cambio, es la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente. Es decir, se trata de un concepto urbanístico y catastral.

7.- La división o segregación de una finca y actos asimilados. El artículo 17 de la Ley señala que la división y segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística.

Añade dicho artículo como novedad, la indicación, reiteradamente solicitada por los registradores, de que esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.

Los registradores para practicar la correspondiente inscripción deberán exigir la incorporación en las escrituras de segregación o división de fincas, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable.

Otras novedades son las siguientes reglas: a) La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal de entrega a la Administración de suelo reservado para dotaciones públicas.

b) Cuando, de conformidad con lo previsto en su legislación reguladora, los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público, podrá constituirse complejo inmobiliario en el que aquéllas y ésta tengan el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público.

c) Los instrumentos de distribución de beneficios y cargas producen el efecto de la subrogación de las fincas de origen por las de resultado y el reparto de su titularidad entre los propietarios, el promotor de la actuación, cuando sea retribuido mediante la adjudicación de parcelas incluidas en ella, y la Administración, a quien corresponde el pleno dominio libre de cargas de los terrenos a que se refieren el artículo 16.

8.- Transmisión de fincas y deberes urbanísticos. A este respecto se contienen tres normas:

1.La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma (principio de subrogación legal).

El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real. Es decir, que las obligaciones y prestaciones accesorias que el promotor de la actuación o algún propietario asuma en un convenio urbanístico, sólo obligan al adquirente si constan inscritas en el Registro de la Propiedad.

2. En los títulos -administrativos, judiciales o notariales- por los que se transmitan terrenos a la Administración deberá especificarse, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo.

Esta norma es muy importante, pues según cual sea el tipo de bien su régimen jurídico será distinto.

3. Por último, se señala que en las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título, normalmente escritura: a) la situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.

b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a actuaciones de urbanización o dotación.

Ahora bien, estas circunstancias no se reflejarán en el Registro de la Propiedad, salvo que en la escritura se testimonie cédula o certificación administrativa correspondiente, por aplicación del artículo 98 de la Ley Hipotecaria que establece que las menciones de derechos susceptibles de inscripción separada y especial no tienen la consideración de gravámenes a efectos de la misma y no deben reflejarse en el Registro.

En esta materia se debe recordar que existen numerosos artículos que establecen los documentos que deben aportarse para la constatación registral de las circunstancias urbanísticas o medio ambientales de las fincas como son: el artículo 51 número 1 apartado 2º del Reglamento Hipotecario respecto de la calificación urbanística de las fincas; los artículos del RD 1093/2007 respecto de los proyectos de equidistribución, condiciones de las licencias, etc; el artículo 99 del Reglamento de VPO de 24 de julio de 1968 respecto de la toma de razón de la Calificación Definitiva de VPO; el artículo 27-3 de la Ley 10/1998 de 21 de abril de Residuos, respecto de los suelos contaminados; la disposición adicional 6º de la propia ley del suelo de 8/2007 de 28 de mayo respecto de los suelos forestales incendiados (implica el mantenimiento de la situación de suelo rural y uso forestal durante al menos 30 años); o el artículo 18-3 de la Ley de Montes 43/2003 de 21 de noviembre, respecto de los Montes de Utilidad Pública.

9.- Las declaraciones de obra nueva. El artículo 19 de la Ley establece que para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.

Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística. A estos requisitos debe añadirse el seguro decenal de la Ley de ordenación de la Edificación.

Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.

La novedad principal es la introducción como nuevo requisito de la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios, lo que exige determinar qué requisitos son esos.

A este respecto, la DGRN ha publicado la Resolución-Circular de 26 de julio de 2007, ha interpretado el artículo 19 de la Ley del Suelo en el sentido de que el requisito para la inscripción de las obras nuevas terminadas expresado, se refiere a la entrega del Libro del Edificio y que ello se cumple con el depósito en poder de un Notario cualquiera.

Pues bien, a este respecto debe indicarse que esa "legislación reguladora de la edificación" es la respectiva Autonómica (artículo 148-1-3º CE), por lo que no pueden darse reglas generales aplicables a todo el territorio nacional. Es a esa normativa autonómica, y no a lo señalado por la Resolución-Circular, a lo que debe sujetase el Registrador en su calificación.

En cuanto a la Comunidad de Madrid, la necesidad del depósito del Libro del Edificio para la entrega de la edificación al usuario y, por tanto, para inscribir la terminación de las obras nuevas es más que discutible, pues la Ley 2/1999 de 17 de marzo sobre medidas de calidad de la Edificación de la CAM señala a este respecto lo siguiente: A) El depósito del Libro del Edificio en el Ayuntamiento correspondiente es requisito para la concesión de la licencia de ocupación (artículo 14-4). B) La puesta a disposición del adquirente del Libro del Edificio se hará constar en las escrituras, pero no impide su otorgamiento (artículo 19-2 p1º). C) El acta de entrega del Libro del Edificio acredita la entrega material del edificio (artículo 19-2 p2º). D) Si la venta del edificio se hace sobre plano, en el momento de su entrega material se hará constar, en una acta de entrega, que el promotor ha puesto a disposición del adquirente el Libro del Edificio y que éste cuenta con la licencia para su primera ocupación (artículo 20).

Aunque de la dicción literal del último artículo se puede inferir que son requisitos de la entrega material de la vivienda no sólo el Libro del Edificio sino también la licencia de ocupación, se considera que la posibilidad de otorgar la escritura pública de venta unido a que el otorgamiento de ésta equivale a la entrega de la cosa objeto del contrato (artículo 1462 del Código Civil), debe llevar a la conclusión que si es posible la autorización e inscripción de escrituras de venta de los elementos del edificio, con más razón se podrán autorizar e inscribir las escrituras de obra nueva terminadas.

Pero aún admitiendo su necesidad, lo que el artículo 14 de la citada Ley 2/1999 de 17 de la CAM impone "cuando el edificio esté en condiciones de inmediato y definitivo uso", es el depósito de un ejemplar del Libro del Edificio del Ayuntamiento del término municipal donde está ubicado el edificio y otro en poder del Presidente de la Comunidad de Propietarios.

Por tanto, el Registrador para inscribir, debería, si se considerase necesario, exigir un certificado de dicho depósito del Libro del Edificio en el Ayuntamiento correspondiente, sin que deba exigir ni sea suficiente el depósito ante Notario al que se refiere la Resolución-Circular de la DGRN pues no viene recogido en ninguna Norma.

10.- Expropiación forzosa y responsabilidad patrimonial.

1.Normas básicas: La expropiación por razón de la ordenación territorial y urbanística puede aplicarse para las finalidades previstas en la legislación reguladora de dicha ordenación.

La aprobación de los instrumentos de la ordenación territorial y urbanística que determine su legislación reguladora conllevará la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los bienes y derechos correspondientes.

El justiprecio de los bienes y derechos expropiados se fijará conforme a los criterios de valoración de la nueva Ley mediante expediente individualizado o por el procedimiento de tasación conjunta. Si hay acuerdo con el expropiado, se podrá satisfacer en especie.

2. Régimen de inscripción. El acta de ocupación para cada finca o bien afectado por el procedimiento expropiatorio será título inscribible, siempre que incorpore su descripción, su identificación conforme a la legislación hipotecaria, su referencia catastral y su representación gráfica mediante un sistema de coordenadas y que se acompañe del acta de pago o justificante de la consignación del precio correspondiente.

A efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior, la referencia catastral y la representación gráfica podrán ser sustituidas por una certificación catastral descriptiva y gráfica del inmueble de que se trate.

La superficie objeto de la actuación se inscribirá como una o varias fincas registrales, sin que sea obstáculo para ello la falta de inmatriculación de alguna de estas fincas.

En las fincas afectadas y a continuación de la nota a que se refiere la legislación hipotecaria sobre asientos derivados de procedimientos de expropiación forzosa, se extenderá otra en la que se identificará la porción expropiada si la actuación no afectase a la totalidad de la finca.

Si al proceder a la inscripción surgiesen dudas fundadas sobre la existencia, dentro de la superficie ocupada, de alguna finca registral no tenida en cuenta en el procedimiento expropiatorio, se pondrá tal circunstancia en conocimiento de la Administración competente, sin perjuicio de practicarse la inscripción.

3. Reversión y retasación.

Procede el derecho de reversión si se alterara el uso que motivó la expropiación de suelo en virtud de modificación o revisión del instrumento de ordenación territorial y urbanística, salvo que concurra alguna de las siguientes circunstancias:

a)Que el uso dotacional público que hubiera motivado la expropiación hubiera sido efectivamente implantado y mantenido durante ocho años, o bien que el nuevo uso asignado al suelo sea igualmente dotacional público.

b)Haberse producido la expropiación para la formación o ampliación de un patrimonio público de suelo, siempre que el nuevo uso sea compatible con los fines de éste.

c)Haberse producido la expropiación para la ejecución de una actuación de urbanización.

d)Haberse producido la expropiación por incumplimiento de los deberes o no levantamiento de las cargas propias del régimen aplicable al suelo conforme a esta Ley.

En los casos en que el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuación de urbanización, procede el derecho de reversión y retasación en los siguientes supuestos:

a) Procede la reversión, cuando hayan transcurrido diez años desde la expropiación sin que la urbanización se haya concluido.

b) Procede la retasación cuando se alteren los usos o la edificabilidad del suelo, en virtud de una modificación del instrumento de ordenación territorial y urbanística que no se efectúe en el marco de un nuevo ejercicio pleno de la potestad de ordenación, y ello suponga un incremento de su valor conforme a los criterios aplicados en su expropiación. En lo no previsto por el párrafo anterior, será de aplicación al derecho de retasación lo dispuesto para el derecho de reversión, incluido su acceso al Registro de la Propiedad.

No procede la reversión cuando del suelo expropiado se segreguen su vuelo o subsuelo, conforme a lo previsto en el apartado 4 del artículo 17, siempre que se mantenga el uso dotacional público para el que fue expropiado o concurra alguna de las restantes circunstancias previstas en el apartado primero.

11.- Procedencia y alcance de la venta o sustitución forzosas.

El incumplimiento de los deberes de edificación o rehabilitación previstos en esta Ley habilitará para la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad o la aplicación del régimen de venta o sustitución forzosas, sin perjuicio de que la legislación sobre ordenación territorial y urbanística pueda establecer otras consecuencias.

La sustitución forzosa tiene por objeto la facultad de edificación, para imponer su ejercicio en régimen de propiedad horizontal con el propietario actual del suelo.

La venta o sustitución forzosas se adjudicará mediante procedimiento con publicidad y concurrencia, y una vez dictada resolución declaratoria del incumplimiento de deberes del régimen de la propiedad del suelo y acordada la aplicación del régimen de venta o sustitución forzosas, la Administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad certificación del acto o actos correspondientes para su constancia por nota al margen de la última inscripción de dominio. La situación de venta o sustitución forzosas se consignará en las certificaciones registrales que de la finca se expidan.

Resuelto el procedimiento, la Administración actuante expedirá certificación de la adjudicación, que será título inscribible en el Registro de la Propiedad. En la inscripción registral se harán constar las condiciones y los plazos de edificación a que quede obligado el adquiriente en calidad de resolutorias de la adquisición.

12.- Los Patrimonios públicos de suelo.

a) Concepto y destino. Los bienes de los patrimonios públicos de suelo constituyen un patrimonio separado y los ingresos obtenidos mediante la enajenación de los terrenos que los integran o la sustitución por dinero en los casos permitidos, se destinarán a la conservación, administración y ampliación del mismo, siempre que sólo se financien gastos de capital y no se infrinja la legislación que les sea aplicable, o a los usos propios de su destino.

Los patrimonios públicos de suelo lo integran los bienes, recursos y derechos que adquiera la Administración en virtud del deber de los promotores de urbanizaciones de entregarles un porcentaje de aprovechamiento lucrativo, sin perjuicio de los demás que determine la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.

Los bienes y recursos que integran necesariamente los patrimonios públicos de suelo deberán ser destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública. Podrán ser destinados también a otros usos de interés social, de acuerdo con lo que dispongan los instrumentos de ordenación urbanística, sólo cuando así lo prevea la legislación en la materia especificando los fines admisibles, que serán urbanísticos o de protección o mejora de espacios naturales o de los bienes inmuebles del patrimonio cultural.

b) Régimen registral. Las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino de las fincas integrantes de un patrimonio público de suelo que se hagan constar en las enajenaciones de dichas fincas son inscribibles en el Registro de la Propiedad, no obstante lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley Hipotecaria y sin perjuicio de que su incumplimiento pueda dar lugar a la resolución de la enajenación.

El acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones a que se refiere el apartado anterior produce los siguientes efectos:

1.Cuando se hayan configurado como causa de resolución, ésta se inscribirá en virtud, bien del consentimiento del adquirente, bien del acto unilateral de la Administración titular del patrimonio público de suelo del que proceda la finca enajenada, siempre que dicho acto no sea ya susceptible de recurso ordinario alguno, administrativo o judicial.

Sin perjuicio de la resolución del contrato, la Administración enajenante podrá interesar la práctica de anotación preventiva de la pretensión de resolución en la forma prevista por la legislación hipotecaria para las anotaciones preventivas derivadas de la iniciación de procedimiento de disciplina urbanística.

2. En otro caso, la mención registral producirá los efectos de publicidad noticia pura propios de las notas marginales de condiciones impuestas sobre determinadas fincas.

La disposición adicional cuarta señala que será aplicable a los bienes inmuebles del patrimonio del Estado lo dispuesto en esta Ley sobre el acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino en las enajenaciones de fincas destinadas a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta o alquiler.

Sin embargo, se entiende que estas normas no imponen la inscripción de derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración, en los casos que no estando regulados por una Ley, en la escritura correspondiente sólo se mencionen pero no se determinaren todas las circunstancias necesarias, pues el principio de determinación queda al margen del artículo 27 de la LH.

13.- El derecho de superficie.

a) Concepto y constitución. Se define el derecho real de superficie como aquel que atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.

También se permite su constitución sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.

Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. En la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve años.

El derecho de superficie sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado y podrá constituirse a título oneroso o gratuito. En el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie.

b) Transmisión. El derecho de superficie es susceptible de transmisión y gravamen con las limitaciones fijadas al constituirlo.

Cuando las características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo.

En la constitución del derecho de superficie se podrán incluir cláusulas y pactos relativos a derechos de tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario del suelo, para los casos de las transmisiones del derecho o de los elementos a que se refieren, respectivamente, los dos apartados anteriores.

El propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con separación del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste. El subsuelo corresponderá al propietario del suelo y será objeto de transmisión y gravamen juntamente con éste, salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie.

c) Extinción. El derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución y, en todo caso, por el transcurso del plazo de duración del derecho.

A la extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración, el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiera constituido el derecho. No obstante, podrán pactarse normas sobre la liquidación del régimen del derecho de superficie.

La extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración determina la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.

Si por cualquier otra causa se reunieran los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.