REPRESENTACIÓN.

1.-P: Se presenta una escritura de venta en que un administrador solidario compra una finca de la sociedad a la que representa sin acuerdo expreso de la Junta general. La reseña notarial de la representación se ajusta a los criterios de la DGRN (indicación del nombramiento y exhibición de copia autorizada), manifestando el notario que a su juicio "el representante tiene facultades suficientes para la compraventa que es objeto de esta escritura". ¿Se puede inscribir dado que es un claro supuesto de autocontratación?.

R: Se pone de manifiesto que la DGRN en resoluciones de 27 de noviembre de 2006, 28 de febrero de 2007 y 5 de junio de 2007 ha considerado innecesario que el Notario autorizante del título exprese que en el poder acreditado se salva la autocontratación, pues parte de la idea, al parecer inamovible por más de que se den circunstancias especiales, de que si el juicio de suficiencia contenido en la escritura es congruente con el negocio jurídico documentado en dicho título (p.e. se dice que es un préstamo con garantía hipotecaria y lo es), el Registrador no puede revisar dicha valoración.

Pero, en realidad, dichas resoluciones no pueden aplicarse a este caso concreto porque las mismas se refieren a supuestos de representación con poder, mientras que el presente es de representación orgánica.

Así, en el caso de representación voluntaria, se pudiera alegar o presumir, en base al mencionado criterio del Centro Directivo, que si el notario ha autorizado la escritura es porque ha comprobado que el poder salva la autocontratación y por algo utiliza la fórmula "para la compraventa que se instrumenta en esta escritura", y que el registrador debe darlo por bueno al no poder solicitar el poder para comprobarlo.

Por el contrario, en la representación orgánica las facultades de los administradores derivan de la Ley, por lo que el registrador sí puede apreciar de la propia escritura que existe una falta de congruencia en el juicio notarial de la representación, como ocurriría también, por ejemplo, con el emancipado, y consecuentemente suspender la inscripción.

2.-P: En una escritura comparece Don A apoderado de la sociedad X, facultado en virtud de escritura inscrita en el Registro Mercantil, que reseña el Notario a la vista de la copia autorizada. Existe juicio notarial de suficiencia de facultades "para el otorgamiento realizado". ¿Es inscribible?.

R: Como es sabido, el artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de Diciembre, modificado por el artículo 34 de la Ley 24/2005 de 18 de Noviembre, impone al Registrador la obligación de calificar la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento auténtico del que nacen las facultades de representación, además de la existencia del juicio notarial de suficiencia de facultades y, además, la congruencia de este juicio con el negocio jurídico documentado.

Pues bien, unánimemente se considera que la expresión utilizada por el notario de "para el otorgamiento realizado", provoca que el juicio de suficiencia del Notario no esté correctamente expresado y, por ello, que el registrador no pueda calificar, como le impone la ley, la existencia de congruencia entre el juicio de suficiencia de facultades que realiza el Notario y el contenido del título presentado.

La exigencia legal de que el Registrador califique la congruencia impone la relación de las facultades utilizadas o, al menos, que el juicio notarial de suficiencia sea expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado (resoluciones de 12 de abril y 30 de septiembre de 2002 y parece que también la de 2 de abril de 2007), mientras que la indicación de que el poderdante tiene "facultades suficientes para este otorgamiento" es una expresión genérica e imprecisa que puede ser utilizada como cláusula de estilo cualquiera que sea el negocio o acto realizado por el apoderado.

Cabe recordar aquí que las Sentencias de 25 de octubre de 2006 de la Audiencia Provincial de Valencia y de 14 de marzo de 2007 del Juzgado de Primera Instancia de Barcelona número 53 determinó la nulidad de la resolución de la DGRN de 5 de mayo de 2005, en un supuesto similar al presente, porque al no constar reseña de facultades, el Registrador no puede pronunciarse sobre la congruencia del juicio de suficiencia notarial, ya que no puede comprobar la adecuación de las facultades representativas al concreto negocio jurídico otorgado y cuya inscripción se pretende.

En el mismo, sentido el artículo 54 apartado f) de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Publicas y Procedimiento Administrativo Común exige la motivación -que en esta caso es la relación entre la facultad concedida y el negocio escriturado- en todos los casos en que así venga dispuesto por disposición legal o reglamentaria expresa; y en materia de representación, esa exigencia la impone el artículo 98 de la Ley 24/2001 al disponer la necesidad de congruencia del juicio notarial de la representación con el negocio jurídico celebrado.

3.-P: Se presenta unas escritura de venta e hipoteca en que un Consejero-Delegado solidario compra una finca de la sociedad a la que representa sin acuerdo expreso de la Junta general. La reseña notarial de la representación se ajusta a los criterios de la DGRN, manifestando el notario que a su juicio "el representante no tiene facultades suficientes para la compraventa que es objeto de esta escritura, al existir autocontratación, siendo, por tanto, necesaria la ratificación de la Junta General de la sociedad".

Se acompaña una certificación del acuerdo de la junta General ratificando la venta y la hipoteca, expedida por el mismo administrador con firmas legitimadas notarialmente. ¿Es posible la inscripción?.

R: No, porque la certificación de una ratificación a posteriori de la sociedad no es título suficiente para la ratificación dado su condición de documento privado. Es necesario, por tanto, una ratificación expresa en escritura pública otorgada por un representante de la sociedad con facultad para elevar a público los acuerdos de la junta general, por aplicación de los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 1259 del Código Civil.

Efectivamente, las facultades del Consejero Delegado en quien concurre conflicto de intereses son insuficientes para otorgar el negocio por lo que la ratificación del "dominus negotii ", en cuanto integra necesariamente y de manera decisiva la voluntad negocial de una de las partes del contrato, ha de revestir la fehaciencia que le confiere la documentación pública, sin que sea suficiente el mero documento privado de certificación del acuerdo social con firmas legitimadas para poder inscribir la compra, toda vez que se está incidiendo en una materia, cual es la relativa a la organización y funcionamiento del Registro de la Propiedad de "ius cogens ", sustraída, por tanto, a la autonomía de la voluntad.

4.-P: Se presenta el poder de una persona en una hipoteca y como representante de un banco, al observar los datos de la inscripción de su poder, se observa que no coinciden con la hoja registral de la entidad acreedora, pero el notario hace el juicio de suficiencia. ¿Es inscribible la hipoteca?.

R: No, porque tal como está redactado el título, de la propia escritura resulta la insuficiencia del poder al no estar facultado el compareciente por la sociedad acreedora.

Se pone de manifiesto, que seguramente se trata de un apoderado de las gestorías que actualmente suelen representar a bancos y cajas de ahorro, pero que, si es así, deberá indicarse cuál es dicha entidad y reseñarse su poder de representación.