PROPIEDAD HORIZONTAL.

1.-P: En una escritura se divide una vivienda, situada en el Ayuntamiento de Madrid, de 41,61 metros cuadrados útiles, en dos nuevas, de 19,91 y 21,70 metros cuadrados útiles respectivamente. ¿Es inscribible?.

R: Se recuerda que el artículo 7.3.4-1 del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, admite como superficie útil mínima de las viviendas la de 25 metros cuadrados.

Por tanto, no son posibles divisiones de viviendas por debajo de dicha superficie salvo que se acompañen de la correspondiente licencia municipal, si ésta en atención a supuestos especiales puede concederse.

Además, el artículo 151-1-a de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid que exige licencia para "cualesquiera actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo", párrafo que ha sido interpretado por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid en sentencia de 26 de febrero de 2007 como que afecta también a la división horizontal de chalets o a otras formas de división de edificios construidos.

Está sentencia deroga expresamente la resolución de la DGRN de 18 de diciembre de 2003 que permitía la división horizontal de chalets, e indirectamente, aquellas otras que tuviesen igual fundamento; por lo que no puede alegarse la aplicación a este supuesto de las mismas.

Dicha aplicación, por otra parte, tampoco es posible porque el supuesto de partida es distinto, no se trata de la simple división material de una vivienda, sino de una división que infringe la norma urbanística antes citada.

Por último, el artículo 53-a del RD 1093/1997 establece que "no podrán constituirse como elementos susceptibles de aprovechamiento independiente más de los que se hubieren hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite, mediante nueva licencia concedida de acuerdo con las previsiones de planeamiento urbanístico vigente, que se permite mayor número", lo que viene a corroborar el criterio anteriormente expuesto de necesidad de licencia para dividir viviendas, sobre todo si dicha división infringe una norma del planeamiento urbanístico.

2.-P: Sobre una división horizontal en la que existían 3 locales comerciales, estos locales se dividen y se altera el uso para que sean viviendas: el nº 1 en 2 viviendas, el nº 2 en 3 viviendas y el nº 3 en 6 viviendas. Sobre estas 11 fincas resultantes se constituye hipotecas y luego el siguiente asiento es una anotación de demanda de un vecino oponiéndose al cambio de uso.

Ahora llega para inscribir una sentencia de la Audiencia, en la que dice que se cancelen las inscripciones de división y se vuelva los locales a su estado originario. La sentencia dice que el cambio de uso es una modificación del título constitutivo (no así de las divisiones ya que hay una cláusula estatutaria que permite las segregaciones y divisiones sin consentimiento de la Junta).

¿Deben cancelarse las divisiones?, y dado que los acreedores hipotecarios no están notificados del procedimiento ¿se deben arrastrar al nuevo local resultante de la cancelación de los asientos registrales?.

R: Sólo debe cancelarse el cambio de uso pues sólo eso ha sido objeto de la demanda y de la sentencia, pero dado que no es lo mismo un préstamo sobre un local que sobre una vivienda -valor de venta, condiciones de intereses, etc-, debe exigirse que se acredite que se ha notificado al Banco.

Se pone de manifiesto que esta sentencia sigue un criterio contrario al señalado por la DGRN en resolución de 23 de marzo de 1998, que no considera el cambio de local a vivienda una modificación del título constitutivo salvo que haya una norma expresa que lo prohiba.

3.-P: Se presenta una escritura de cambio de destino de un local a vivienda en la que de la comparación de descripción primitiva del local con la que se da luego al transformarse en vivienda, se infiere que se ha suprimido a la antigua puerta a la calle y se ha abierto una puerta nueva que da al portal del edificio, lo que se viene a corroborar con la licencia municipal que autoriza la transformación en vivienda e incluye la sustitución de la antigua puerta que daba a la calle por una ventana. ¿Se puede inscribir?.

R: La apertura de una puerta directa al portal de l edificio, supone un acto de alteración de dicho portal que como elemento común que es, requiere del consentimiento de la Comunidad de Propietarios o, alternativamente, acreditar mediante certificación del Secretario de la Comunidad que la esa entrada ya existía .

Ello se infiere de los artículos 7-1, 9-1-a), 12, y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, de los que se resulta que cualquier alteración efectuada en los elementos comunes del inmueble, que afecte a su estructura o a su configuración, excede de las facultades dominicales del dueño de los elementos privativos y de las modificaciones arquitectónicas que puede hacer en su piso o local, por lo que para realizarlas se requiere la autorización de la Comunidad de Propietarios.