COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS: REQUISITOS PARA SU EXISTENCIA Y APLICACIÓN DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL [SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID (SECCIÓN 10.ª) DE 27 DE NOVIEMBRE DE 2006.]
Ponente: Ilma. Sra. Dña. Ana María Olalla Camarero.
Antecedentes.- Una Comunidad de propietarios interpone demanda contra doña Pilar y Carlos Ramón reclamando el pago de las cuotas comunitarias impagadas.
El Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Navalcarnero desestima la demanda porque considera que la obligación exigida no deriva de la titularidad de una vivienda en régimen de propiedad horizontal, pues ésta no existe al no haberse otorgado escritura pública de constitución de la propiedad horizontal. La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de propietarios y estima la demanda.
Doctrina.- Afirma la Audiencia Provincial de Madrid que la Ley de Propiedad Horizontal es una norma de derecho necesario que debe regir con independencia de la efectiva existencia y eficacia del título constitutivo. Asimismo señala que la falta de otorgamiento de título constitutivo de la propiedad horizontal, o la falta de inscripción en el Registro de la Propiedad no permite ignorar la Ley, cuando se tiene que conocer necesariamente por la mera lectura de la escritura de compra e inscripción registral, que existen elementos comunes cuya existencia, no cabe obviar, y la aplicación a complejos inmobiliarios o propiedad tumbada, de forma supletoria y analógica, ante la insuficiencia de las disposiciones de Derecho común (artículos 392 y ss. CC), de la normativa contenida en la Ley de Propiedad Horizontal, venía siendo admitida jurisprudencialmente, incluso antes de su plasmación legal en el artículo 2 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal.
A juicio de la Audiencia Provincial lo esencial para estemos ante una verdadera Comunidad de propietarios es que se den los presupuestos de la misma. Y estos presupuestos son básicamente, que en el edificio o en el complejo privado existan unos elementos privativos y unos elementos o servicios comunes o, más técnicamente, que cada propietario tenga un derecho de propiedad separado sobre su piso o parcela, que llevará de forma inherente un derecho de copropiedad sobre una serie de elementos o servicios comunes.
MÁXIMO JUAN PÉREZ GARCÍA