ACCIONES PROTECTORAS DEL DOMINIO [SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID (SECCIÓN 14ª) DE 14 DE NOVIEMBRE DE 2006.]

Ponente: Ilma. Sra. Dª. Amparo Camazón Linacero.

Antecedentes.- En Primera Instancia se estimó la acción reivindicatoria en virtud de la cual el demandante solicitaba que se condenara al demandado a desalojar las fincas descritas en la demanda. La venta de las fincas objeto del litigio se había realizado sometiéndola a condición resolutoria expresa en caso de falta de pago de cualquiera de las letras de cambio entregadas. La escritura pública de venta no se inscribió en el Registro de la propiedad, por lo que las fincas siguen constando registralmente a nombre del actor. Se realiza después una segunda venta de parte de las fincas, que tampoco tuvo acceso al Registro de la propiedad. Ante el impago del precio al primer vendedor, éste notifica fehacientemente por conducto notarial a la parte compradora que da por resuelto el contrato conforme a lo dispuesto en el artículo 1504 del Código civil. La resolución fue declarada después formalmente por sentencia firme. La Audiencia Provincial de Madrid confirma la estimación de la acción reivindicatoria por parte de los demandantes.

Doctrina.- «El pacto comisorio contemplado en el artículo 1504 del Código civil, precepto que complementa al artículo 1124 del mismo cuerpo legal cuando se trata de compraventa de inmuebles, constituye (.) una garantía para el vendedor; en un supuesto de resolución del contrato por incumplimiento de la obligación esencial de pago puede estar añadida, como sucedió en el caso de autos, una condición resolutoria expresa. El incumplimiento de la obligación de pago, siempre básico y esencial, produce el efecto de resolver el contrato de compraventa con efectos "ex tunc", retornando a la situación jurídica preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, quedando resueltos los derechos que se hubieren constituido».

«Es doctrina del Tribunal Supremo (.) que habiéndose transmitido un inmueble por quien aparecía como propietario y resolviéndose su derecho de propiedad por cumplimiento posterior de condición resolutoria expresa, la adquisición por el tercero no es alcanzada por aquella resolución, si esta adquisición ha sido hecha de buena fe». Resulta imposible hacer valer la buena fe cuando las adquisiciones del segundo comprador se realizaron con posterioridad a la sentencia firme declarativa de la resolución del contrato, máxime cuando en las escrituras públicas otorgadas se hizo constar la condición resolutoria expresa por falta de pago, con que adquiría la -en ellas- transmitente, y se manifestaba no poder acreditar documentalmente el haber abonado el precio total de la compraventa.

CARMEN JEREZ DELGADO