PROPIEDAD HORIZONTAL.
1.-P: Se pregunta por la posibilidad de otorgar una escritura de cambio de local a vivienda que no está prohibida en los Estatutos, pero en que la Junta de propietarios ha adoptado un acuerdo contrario al mismo.
R: Mayoritariamente se considera que sí se puede otorgar e inscribir la escritura, pues, según la doctrina de la DGRN (resolución de 23 de marzo de 1998), no es necesaria la autorización de la Comunidad de Propietarios si los Estatutos no disponen claramente otra cosa, al no suponer el cambio de uso una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal. Ello es debido a que el derecho de propiedad privada lleva inherente una amplitud de goce que sólo puede ser limitada por su adecuación a la naturaleza del objeto o la vulneración de las normas imperativas de la propiedad horizontal.
2.-P: Se encuentra inscrita una propiedad horizontal en que figura como elemento independiente un chiscón con una cuota del 0,01%.
Ahora se presenta una escritura de compra del mismo por la Comunidad de Propietarios, en la que comparece sólo el Presidente y adquiere como elemento procomunal, sin indicar nada más. ¿Es inscribible?.
R: Mayoritariamente se consideró, siguiendo el criterio conocido de José Poveda, que el elemento procomunal es un elemento común, cuyo fundamento se encuentra en el artículo 4 de la LPH que permite establecer respecto de pisos o locales determinados "una pro indivisión de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios".
Ello traería como consecuencia que no es necesario fijar una cuota para cada propietario o piso, ni indicar el nombre de cada uno en la escritura e inscripción y que el Presidente de la Comunidad podría adquirirlo compareciendo el sólo en la notaría, previo acuerdo de la Asamblea con modificación estatutaria. No se ve inconveniente en mantener la cuota y no modificar la de los demás elementos independientes, ni en no hacer desaparecer el folio independiente, pues ello se mantendría para su aplicación posterior cuando se desvinculará el elemento del servicio común.
No obstante, se pone de manifiesto también la opinión de José Manuel García que considera que el elemento procomunal es un elemento privativo, lo que hace que sea necesario la fijación de cuotas, la vinculación ob rem a los pisos y locales, y la fijación en todos los casos de una cuota al mismo en la propiedad horizontal. No es necesario, sin embargo, para esta postura el indicar el nombre de todos los propietarios y, por lo demás, se considera admisible la comparecencia también sólo del Presidente con acuerdo previo de la Asamblea en que se incluya este carácter procomunal en los estatutos o título constitutivo de la propiedad horizontal.
Es decir, que en el fondo las consecuencia son parecidas, es decir el mantenimiento del folio registral con su cuota, la única diferencia práctica es que en el primer caso figuraría como un elemento común transitorio de la propiedad horizontal sin titular, ni siquiera la Comunidad pues carece de personalidad jurídica, y en el segundo, como un elemento vinculado por una titularidad ob rem a cada piso o local en proporción a la cuota de cada uno.
3.-P: En la inscripción 1ª de un piso en régimen de propiedad horizontal no figura una terraza como parte del mismo, la cual se hace constar sin embargo con ocasión de inscribir una posterior compraventa del mismo, sin haber modificado los Estatutos ni la obra nueva.
Ahora la vicepresidenta de la comunidad de propietarios presenta un escrito, por considerar que existe error de concepto en la inscripción de la compraventa, al considerar que la terraza es elemento común, en el que solicita que se llame al titular registral para que se proceda a la rectificación, suprimiendo dicha terraza.
R: Con esa instancia se está pretendiendo la utilización del procedimiento de rectificación del Registro de los artículos 216 y 217 de la Ley Hipotecaria y 322 a 327 de su Reglamento, pero no se estima aplicable, salvo que en la escritura de compraventa no figurará la terraza, porque dicho procedimiento sólo es aplicable cuando al expresar en la inscripción alguno de los contenidos del título se altere o varíe su verdadero sentido, lo que, al parecer, no ha ocurrido en este caso.
Por tanto, el procedimiento correcto es el otorgamiento de una escritura de rectificación por el titular registral de la finca y el presidente de la comunidad de propietarios o acudir al correspondiente juicio declarativo (artículo 41-d de la Ley Hipotecaria).
4.-P: Existe inscrita la propiedad horizontal de un edificio con dos portales, cuyos elementos independientes tienen dos cuotas, la total y la del portal. Ahora se presenta una escritura de desafectación y venta de la vivienda del portero, que sólo se acuerda por los propietarios de ese portal y en que sólo se modifican las cuotas relativas a ese portal (ambas). Los Estatutos no disponen nada, ¿Es inscribible?.
R: Un supuesto similar se trato ya en el seminario, como consta en el número 8 de la revista, en el que se concluyó que, al tratarse de un elemento común de toda la propiedad horizontal, no sería inscribible sin el consentimiento de todos sus componentes y la modificación de todas las cuotas; pues, aparte de que la aplicación estricta de las normas de la propiedad horizontal exige el consentimiento de todos los propietarios de la misma y no sólo de los de una parte determinada, aunque no se alteren las cuotas del portal concreto en la propiedad horizontal general para adoptar acuerdos, sí se estaría alterando el régimen de la votación personal (artículo 17 de la LPH).
No obstante, sí se considera inscribible si el otro portal tiene también vivienda de portero, pues en tal caso se podría entender que dichas viviendas no son propiamente elemento común de toda la propiedad horizontal, sino de cada portal y, además, el otro portal podría desafectar también, igualando con ello el régimen de voto personal; pero ello a falta de normas estatutarias y de descripción en la obra nueva, deberá ser acreditado por certificación del administrador de la propiedad horizontal global.
5.-P: Se presentan para su consideración un acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios del año 1993 por el que el titular de dos locales y de un terreno de una propiedad horizontal tumbada que son tres elementos privativos de la misma, cede el uso del terreno a la Comunidad para campo de juegos a cambio de no pagar en los gastos de la misma las cuotas correspondientes a los tres elementos y por el tiempo en que pertenezcan a dicho titular. Así vienen funcionando desde el año 1993, sin cobrar gastos a dicho titular y poniendo en "gastos" en las cuentas mensuales las tres cuotas que debería haber pagado de no mediar el pacto.
Ahora quieren inscribir dicho acuerdo. Por supuesto que desde entonces se han producido transmisiones en las demás propiedades del complejo. ¿Sería inscribible?, ¿en tal caso vincularía a los nuevos propietarios?. En el supuesto de entender que deben ratificarlo los actuales, ¿valdría el acuerdo unánime con notificación y no discrepancia en plazo de los no asistentes con arreglo al artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal?, ¿serían necesarias nuevas cuotas aunque sea temporales (volverían a las iniciales al transmitirse cualquiera de los tres elementos) al entender que no se pueden meter sin más en gastos?
R: A la primera preguntas se considera que sí cabe la inscripción de dicho pacto de exclusión temporal del pago de cuotas, pues responde a una justa causa, lo cual debe instrumentalizarse por vía de modificación estatutaria, con al correlativa constitución de una servidumbre de uso a favor de todos los pisos.
A la segunda y tercera preguntas, la respuesta es que sólo vinculará a los nuevos propietarios que adquieran después de su inscripción en el Registro de la Propiedad. Por tanto, existiendo nuevos propietarios, será necesario, o bien la ratificación de éstos en escritura pública, o bien la adopción de un nuevo acuerdo de la Asamblea de Propietarios aplicando las reglas de los acuerdos del artículo 17 de la LPH. Parece, en todo caso, necesario un nuevo acuerdo para la constitución de la servidumbre y la modificación expresa de los Estatutos.
Por último, no se entiende necesario modificar las cuotas, pues las mismas siguen existiendo, lo único es que la Comunidad por el derecho de uso paga un precio o canón que se compensa con lo que el propietarios de las parcelas debe pagar a éstas. se trata de un mero problema contable.
6.-P: La sociedad promotora de una edificación constituye a favor de una entidad, por 6000 euros, una servidumbre personal para colocar en la azotea un cartel publicitario de 3x6 metros cuya publicidad se puede comercializar.
Está suficientemente descrito y termina diciendo:
"Los propietarios de los diversos pisos del edificio no podrán hacer
instalaciones semejantes a las concedidas al promotor".
R: La resolución de la DGRN de 24 de noviembre de 2003 admite estas reservas, siempre que estén perfectamente determinadas, como al parecer ocurre en el presente supuesto, y se señale además un plazo a las mimas dado el principio general del derecho español de proscripción de las cargas perpetuas. Se señala como plazo orientativo el de 30 años del artículo 515 del código Civil para el usufructo de las personas jurídicas.
No obstante, se señala por algunos que no existe razón alguna para exigir un plazo u otra y que en el fondo se trata de una especie de servidumbre personal -artículo 531 del Código civil- y que éstas sí pueden ser perpetuas.