DOCUMENTOS NOTARIALES.

1.-P: Se presenta una escritura de elevación a público de contrato privado de compra en que el transmitente había adquirido por retracto arrendaticio urbano sujeto a la antigua Ley. Al analizar el documento privado incorporado, se observa que, en realidad no es un contrato de venta sino un préstamo del luego comprador al arrendatario del dinero necesario para ejercer el retracto con el compromiso de una vez ejercitado, éste venda el piso al prestamista. Además consta en el documento privado que "no se hará efectiva la elevación a público del compromiso de venta hasta transcurridos dos años desde la adquisición por el arrendatario para evitar la aplicación del artículo 51 de la LAU (antigua)". ¿Es inscribible la venta?.

R: Se indica mayoritariamente que la clave de la cuestión es lo que conste en el otorgamiento y así, si en el mismo se indica simplemente que se eleva a público un contrato privado, éste no se podrá inscribir al constituir simplemente un compromiso de compra (artículo 98 de la Ley Hipotecaria) y si se efectúa una auténtica compraventa sí.

Las estipulaciones concretas son: En el otorgamiento de la escritura se califica por el notario el acto escriturado como de "ratificación, consentimiento y elevación a público de documento privado de compraventa", pero luego se confiesa recibido el precio pactado.

Y , por su parte, el contrato privado contiene las siguientes:

a)En su estipulación primera un préstamo sin garantía, el cual no es inscribible al carecer de trascendencia real.

b)En su estipulación segunda un compromiso de venta del prestatario a favor del prestamista que se dice se ejecutará en documento privado "en el plazo de 7 días desde la firmeza de la sentencia que ponga fin al procedimiento que sigue el prestatario", que tampoco es inscribible por carecer también de trascendencia real.

c) en su estipulación tercera se pospone la elevación a escritura pública de ese documento privado de compraventa hasta "transcurridos dos años a contar desde la fecha del contrato privado", que no es la adjunta, en cuanto falta ese documento privado intermedio.

Ante esto, se pone de manifiesto que la naturaleza de la elevación a público de un documento privado, que implica, en sentido técnico, el cumplimiento del artículo 1279 del Código Civil, mediante la operación consistente en dar forma pública a un negocio preexistente y que ha de verificarse mediante el otorgamiento de una escritura que recoja el negocio tal y como aparece estructurado en el documento privado.

Por tanto, si no se efectúa expresamente en la escritura una novación de ese negocio preexistente, sino que las partes se limitan a un reconocimiento del mismo, la escritura carecerá de valor constitutivo y, en consecuencia, el negocio que recoge será exactamente el que conste en el documento privado. En caso de discordancia entre ambas formas documentales, en ese supuesto, nada probaría la escritura contra el documento primitivo, dado que las partes vienen a declarar que su voluntad persiste en los mismos términos del mismo.

Por su parte, los artículos 2 y 98 de la Ley Hipotecaria y 9 y 353-3 de su Reglamento, establecen como inscribibles en el Registro de la Propiedad, únicamente las actos y contratos por los que efectivamente se transmita el dominio de un inmueble o se constituya un derecho real sobre el mismo, y rechazan expresamente la inscripción de los derechos personales no asegurados especialmente y las obligaciones de transmitir el dominio de un inmueble de celebrar en el futuro cualesquiera contratos sobre los mismos; que son los negocios que verdaderamente se elevan a público.

Debería, por tanto, dado lo expuesto en los hechos, aportarse el verdadero documento privado de venta, y si éste no se formalizó por el prestatario en vida, lo que puede haber ocurrido ya que las personas que como vendedoras elevan a público el contrato privado son herederos del mismo, al no estar consumada la venta, lo que deben hacer, en cumplimiento del deber que les impone el artículo 1003 del Código civil, es ejecutar la obligación que en su día asumió su causante y efectuar una escritura de compraventa propiamente dicha y no una elevación a público de una compra que nunca se efectuó.

Sin embargo, se estima inscribible dado que la escritura pública tiene en el fondo un contenido volitivo y, además, reúne todos los elementos del contrato de compraventa: los que comparecen son los que tienen la capacidad de disposición y se indica el precio y que éste está pagado. Esta solución encuentra su fundamento en la doctrina de la DGRN manifestada en resoluciones de 26 de febrero de 1999, 28 de noviembre de 2000 y 17 de noviembre de 2003.

2.-P: Se presente una elevación a público de documento privado en que el comprador manifiesta que compra para su sociedad de gananciales, aunque en el contrato privado pone que estaba soltero. ¿Es inscribible?.

R: No, es necesario acreditar el error del documento privado por certificación de matrimonio, libro de familia, etc; o bien, realizar una aportación a la sociedad conyugal.