CONDICIÓN RESOLUTORIA.
1.-P: Está inscrita una compra con precio aplazado representado por letras de cambio que no se identifican y garantizado con condición resolutoria. Ahora presentan una escritura de cancelación de la condición resolutoria, en que el Notario manifiesta que ha tenido a la vista las letras y las ha inutilizado, pero tampoco las identifica. Además el Notario concluye la escritura diciendo: "Por todo lo expuesto declaro que me consta por notoriedad el pago del precio aplazado". ¿Es inscribible?
R: Como es sabido, la regla general es que la falta de tenencia por el deudor de todas las letras de cambio, es insuficiente para tener por justificado a efectos registrales el pago del precio ni, por consiguiente, la extinción de la condición resolutoria por extinción de la obligación (resoluciones de la DGRN de 12 de febrero de 1999 y 1 de julio de 2005, entre otras analógicas).
Se recuerda, no obstante, que existe alguna resolución, que en atención a las circunstancias excepcionales de supuesto planteado, sí admiten la cancelación , en ese caso de hipotecas, pese a faltar alguna letra, y ese es el criterio que mayoritariamente se considera aplicable al presente caso, en que el notario da notoriedad que le consta el pago del resto, asumiendo, por tanto, las consecuencias de lo erróneo de dicho juicio.
2.-P: Las sociedades A y B venden cada una de ellas una finca a la sociedad C, quedando aplazada una parte del precio, que no se distribuye entre ambas fincas.
Aparte, se pacta condición resolutoria a favor de "la compradora" para el caso de que llegado el 31 de diciembre de 2007, las vendedoras no hayan obtenido de la Administración competente, la aprobación del Proyecto de Urbanización.
Así mismo, se pacta que la facultad de resolución surgirá aun en el caso de que la causa que la motiva afecte a una sola de las fincas, y respondiendo las vendedoras solidariamente de las obligaciones que deriven de la resolución de la compraventa.
¿Debe distribuirse el precio aplazado?.
R: No, pues el artículo 11 de la Ley Hipotecaria sólo exige la distribución del precio aplazado cuando lo que se garantiza con la condición resolutoria es precisamente el pago de dicho precio, lo que no ocurre en el presente supuesto, en que se garantiza otra obligación que, por otra parte, se considera perfectamente válida en todos los aspectos expuestos.
3.-P: Se presenta una escritura de compraventa con precio aplazado que se instrumenta en una letra de cambio que se indica "deberá pagarse en el plazo de 30 días a la vista", pero sin indicarse un plazo límite para presentar la letra a la vista, y cuyo pago se garantiza con condición resolutoria. ¿Es inscribible la condición resolutoria?.
R: Se entiende que no, pues como ya se ha manifestado reiteradamente en este seminario, la constitución de derechos reales exige la fijación de un plazo tope de vigencia del mismo, plazo tope que en el presente supuesto no existe.