COMPRAVENTA CIVIL Y PACTO DE ARRAS [SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID (SECCIÓN 14ª) DE 13 DE JULIO DE 2006.]
Ponente: Ilmo. Sr. D. Juan Uceda Ojeda.
Antecedentes.- Con fecha 1 de agosto de 2000, se firmó un contrato en virtud del cual las partes se comprometían a la compraventa de un inmueble como libre de cargas, gravámenes y arrendatarios, pactándose la entrega, en ese mismo acto, de una cantidad en concepto de arras o señal, conforme a lo dispuesto en el artículo 1454 del Código civil. El contrato se somete, además, a una condición resolutoria en virtud de la cual, y con independencia de lo dispuesto en relación con las arras, la finca debe estar libre de los actuales arrendatarios al tiempo de la firma de la escritura pública de compraventa, y encontrarse efectivamente inscrita en el Registro a nombre de la vendedora y con la superficie real (pues existe un problema de exceso de cabida), pudiendo resolverse el contrato si, transcurrida la fecha señalada no se hubieran cumplido las condiciones impuestas. Llegada la fecha fijada por las partes para la firma de la escritura pública, la compradora se negó a suscribir el contrato, por no hallarse la finca libre de los arrendatarios ocupantes, porque además se desprende del Registro que el exceso de cabida no surtirá efectos frente a terceros hasta que hayan transcurrido dos años y porque subsiste en el Registro de la propiedad una anotación preventiva de embargo. La compradora demandó a la vendedora alegando que la resolución del contrato se ha producido al cumplirse la condición resolutoria y exigiendo la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras, más los intereses devengados. La vendedora niega que se haya cumplido la condición resolutoria y, por consiguiente, contesta a la demanda alegando que deben entrar en juego las arras penitenciales. En Primera Instancia, se estimó la demanda. La Audiencia Provincial de Madrid declaró haber lugar al recurso de apelación y falló a favor de la parte demandada y recurrente.
Doctrina.- La rectificación registral del exceso de cabida se produce desde el primer momento, aunque se haga constar en el asiento que no surtirá efectos respecto a terceros hasta que hayan transcurrido dos años desde su fecha. La institución registral no responde de los datos de puro hecho, ni de los datos descriptivos de las fincas.
La anotación preventiva de embargo puede ser cancelada una vez que la deuda ha sido satisfecha. En caso contrario, si la deuda aún no hubiera sido satisfecha, puede pagarse a efectos de enervar el embargo, y descontar del pago del precio la cantidad correspondiente, para asegurarse de la veracidad del documento.
No puede exigirse a la vendedora que, sin tener seguridad acerca de la celebración de la venta del inmueble, resolviera un arrendamiento que le ofrecía notables beneficios. La expresión "libre de arrendatarios" debe interpretarse como que no existiese vigente ningún contrato de arrendamiento sobre la finca, y no como que la finca estuviese completamente desocupada. La vendedora cumplió con este presupuesto al estar dispuesta a acordar ante Notario con la parte arrendataria la resolución voluntaria del arrendamiento y el desalojo de la finca en un plazo de quince días, acuerdo que tendría lugar a la misma hora y ante el mismo Notario con el que estaba previsto firmar la escritura pública de compraventa, siendo conocido todo ello por la compradora.
CARMEN JEREZ DELGADO