ALCANCE Y CONTENIDO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL [SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID (SECCIÓN 14ª) DE 12 DE SEPTIEMBRE DE 2006.]
Ponente: Ilma. Sra. Dña. Amparo Camazón Linacero.
Antecedentes.- Don Jorge y doña Silvia adquieren el 31 de julio de 2003 una participación indivisa del 64,80% de un inmueble (local en planta de sótano destinada a garaje que ocupa una superficie de 204,67 metros cuadrados), que da derecho a utilizar la superficie cuya utilización no corresponda al resto de las participaciones (plazas núms. 002, 003, 004 y 005).
Don Jorge y doña Silvia interponen demanda contra la Comunidad de propietarios del inmueble, ejercitando una acción reivindicatoria en reclamación del dominio de 11,28 metros cuadrados, alegando que tienen inscrito el dominio y al tomar posesión de la finca comprobaron que la superficie del local era menor a la que consta en el Registro de la Propiedad en esos 11,28 metros cuadrados y que sólo pueden estar ocupados por dicha Comunidad con el cuarto que contiene el grupo de presión del agua del edificio, situado entre el portal y el garaje señalado como núm. 001 en el informe técnico que aportan, que se corresponde con la superficie cuya utilidad da derecho la participación adquirida, e invocan el artículo 36 de la Ley Hipotecaria y la existencia de reclamaciones extrajudiciales a la Comunidad de propietarios realizadas en marzo de 2004 y mayo de 2004. Asimismo, de forma subsidiaria, solicitan una indemnización de daños y perjuicios a fijar en ejecución de sentencia, para el supuesto de imposibilidad de situar en otro lugar el grupo de presión del agua.
La Comunidad demandada se opuso a la demanda alegando que en 1969 se constituyó el edificio en régimen de propiedad horizontal y que quedaron configurados, tras la división, el local garaje y elementos comunes del mismo y su separación en la situación actual y que las transmisiones efectuadas desde entonces se habían realizado de acuerdo con la configuración y separación inicial coincidente con la actual; que no se identificaba lo que se reclamaba porque los elementos comunes están rodeados por tres lados por el garaje; que se debía haber presentado la demanda contra el vendedor porque el comprador actor había adquirido la participación como cuerpo cierto determinado por sus linderos y era aplicable el artículo 1471 del Código civil; que existía prescripción adquisitiva ordinaria o extraordinaria de los artículos 1940, 1941, 1957 y 1959 del Código civil, porque desde 1969 el titular de dominio inscrito es la Comunidad de propietarios y todos los compradores conocían que el cuarto del grupo de presión del agua estaba poseído pública, pacífica y notoriamente por la Comunidad de propietarios y según el artículo 396 del Código civil, el citado cuarto de bombas era elemento común y esencial para el edificio y porque el comprador conoció o pudo conocer la situación ya que el vendedor de las participaciones era propietario de las mismas desde 1984.
El Juzgado de Primera Instancia núm. 11 de Madrid estima la demanda y condena a la demandada a restituir a los actores la posesión de 11,48 metros cuadrados ocupados como elementos comunes por el grupo de presión del agua en el sótano del inmueble, poniéndolos a su libre disposición.
La Audiencia Provincial de Madrid estima el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, revoca la sentencia de primera instancia y desestima la demanda al estimar la excepción de falta de legitimación activa de los demandantes.
Doctrina.- La Audiencia Provincial de Madrid afirma respecto a la invocación de la fe pública registral, y el contenido de los artículos 34 y 38 de la Ley Hipotecaria, que es doctrina jurisprudencial reiterada que los asientos practicados en el Registro de la Propiedad conllevan una presunción de exactitud hasta que se demuestre o acredite en debida forma su discordancia con la realidad extrarregistral, dado que dichos Registros carecen de una base física fehaciente, pues se fundan en las simples manifestaciones de los otorgantes, razón por la cual el instituto registral no puede responder de la exactitud de los datos y circunstancias de puro hecho, ni de los datos descriptivos de las fincas, porque caen fuera de la garantía que presta el Registro todos los datos registrales que se correspondan con hechos materiales, tanto a efectos de la fe pública, como de la legitimación registral. La fe pública registral opera en relación a la titularidad, extensión y existencia de los derechos reales inscritos, pero no cubre los datos o circunstancias de mero hecho que consten en el Registro o que sirvan de soporte material a los derechos inscritos, por lo que éste no responde de que sean exactos los datos descritos de la finca inmatriculada. El ámbito protector de la fe pública registral no se extiende a los datos o circunstancias de mero hecho (extensión o cabida de las fincas, linderos de las mismas, etc.), sino sólo a los datos jurídicos (existencia del derecho real, titularidad y contenido del mismo).
MÁXIMO JUAN PÉREZ GARCÍA