VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL
1.-P: Se pregunta por las repercusiones registrales de la RD 801/2005 de 1 de julio por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda. ¿Se ha cambiado en algo el régimen anterior?.
R: Sí, se han introducido importantes modificaciones, en lo relativo a las facultades de disposición de las viviendas sujetas a su régimen, limitaciones que pasamos a resumir.
Como primera consideración se debe indicar que, con carácter general, el RD de referencia se aplica a las denominadas "actuaciones protegidas" por el mismo (artículo 4), es decir, a aquellas actividades que se acojan a las medidas de financiación establecidas en el RD, sean del tipo que sean, y, por tanto, no sólo los denominados "préstamos convenidos".
Entre esas actuaciones se encuentran, en lo que ahora nos importa, "la compra de viviendas de protección oficial o viviendas protegidas de nueva construcción", entendiendo por tales las así calificadas por el órgano competente de la Comunidad Autónoma (artículo 2-9), y la "adquisición de viviendas usadas para su tenencia en régimen de propiedad", entendiendo por tales las viviendas libres o protegidas cuya adquisición, segunda o posterior, se considere protegida previo el cumplimiento de determinadas condiciones (artículo 2-10).
La sujeción al régimen viene determinada, en el caso de primera adquisición de viviendas protegidas, por la calificación de las mismas con posterioridad a la entra da en vigor del RD, es decir, del 14 de julio de 2005 (artículo 2-9 en relación con el 13-8). En el caso de adquisición de viviendas usadas, la sujeción la determinará la indicación en la resolución de la Comunidad Autónoma de concesión de la ayuda, de la aplicación del RD de que tratamos (artículo 8-3 en relación con el 13-8).
Estas limitaciones son de tres tipos:
a) prohibición de disponer. El artículo 13-2 del RD establece que "los compradores de viviendas acogidas a este Real Decreto (las vistas), no podrán transmitirlas ínter vivos ni ceder su uso por ningún título, durante el plazo mínimo de diez años desde la fecha de la formalización de la adquisición".
Si se compara está redacción con las de los RD 115/2001, 1/2002 y anteriores, que establecían la prohibición de disponer sólo de "las viviendas para las que se hubieran obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de 10 años desde la formalización de dicho préstamo", se ve claramente la ampliación del citado régimen de prohibición de disposición, que hoy comprende toda adquisición que haya recibido algún tipo de ayudas en aplicación del Plan Estatal 2005-2008.
Entendemos que la expresión "los compradores", no obstante su literalidad, debe ir referida no sólo a los compradores strictu sensu, sino también a otros adquirentes, o adjudicatarios o promotores individuales para uso propio de las viviendas sujetas al nuevo régimen, dados los términos del número 8 del mismo artículo que luego exponemos.
Se establecen las siguientes excepciones a esta prohibición de disponer:
1. En el caso de subasta y adjudicación de la vivienda por ejecución judicial del préstamo. Si se hubieran obtenido ayudas financieras, se requerirá la previa cancelación del préstamo y el reintegro de las ayudas económicas estatales recibidas, más los intereses legales producidos desde el momento de la percepción.
2. Por cambio de localidad de residencia del titular de la vivienda, o cuando concurran otros motivos justificados, siempre que medie autorización de las Comunidades Autónomas y se respeten los procedimientos establecidos por éstas. Igualmente, si se hubiera obtenido ayuda financiera, se requerirá la previa cancelación del préstamo y el reintegro de las ayudas económicas directas estatales recibidas a la Administración concedente, en su caso, más los intereses legales producidos desde el momento de la percepción.
3. En el caso de familias numerosas que necesiten adquirir una vivienda de mayor superficie por el incremento del número de miembros de su unidad familiar; u otra vivienda más adecuada a sus necesidades específicas, por discapacidad sobrevenida de uno de sus miembros.
4. Las personas mayores de 65 años, las personas con discapacidad y las víctimas de la violencia de género o del terrorismo, que deseen trasladarse a otro alojamiento más adecuado a sus necesidades específicas.
5. Aquellas personas que por sus circunstancias personales justificadas necesiten trasladar su domicilio habitual y permanente a otra vivienda de menores dimensiones.
En estos tres últimos supuestos, si se hubieran obtenido ayudas financieras, sólo se requerirá la previa cancelación del préstamo.
En cuanto al Registro de la Propiedad se refiere, dispone el número 8 del artículo 13 que "la prohibición de disponer y las limitaciones establecidas en este artículo se harán constar expresamente en las Escrituras Públicas de compraventa, de adjudicación o de declaración de obra nueva en el supuesto de promoción individual para uso propio, y se adjuntará a dichas escrituras públicas, una copia testimoniada o compulsada de la calificación definitiva de la vivienda, o, en su caso, en la Escritura Pública de formalización del préstamo hipotecario. En ambos supuestos, dichas prohibición y limitaciones se inscribirán en el Registro de la Propiedad, donde se harán constar por medio de nota marginal".
La consecuencia de esta constancia es que, no podrán inscribirse transmisiones intervivos de las viviendas acogidas al régimen de este RD (no sólo en el supuesto de obtención de préstamo cualificado como en el régimen anterior), las cuales son las indicadas anteriormente, sin la previa autorización de la Comunidad Autónoma. Para el reflejo registral de la prohibición bastará la incorporación a la escritura de adquisición de la cédula de calificación definitiva o de la concesión de la ayuda financiera.
b)Derechos de tanteo y retracto. El artículo 13-9 señala que "las Comunidades Autónomas podrán establecer sobre las viviendas calificadas o declaradas protegidas, con destino a su venta, que regula este Real Decreto, derechos de tanteo y de retracto a favor de: 1.-Dichas Administraciones, otras de carácter territorial establecidas en las propias Comunidades Autónomas u otras entidades públicas designadas por éstas. 2.-Las agencias o sociedades públicas de alquiler legalmente creadas. 3.-Los demandantes de dichos tipos de viviendas inscritos en los correspondientes registros públicos".
Este artículo viene a ser, aunque sólo respecto a las viviendas a que se refiere, una cobertura legal para el derecho de tanteo y retracto establecido por la Comunidad Autónoma de Madrid en la Orden 2907/2005 de 23 de septiembre de 2003 de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, y ello aunque no fuera utilizado como tal cobertura por la misma1.
Ahora bien, el problema consiste en dilucidar si la constancia registral de ese tanteo y retracto, (obligatoria, no obstante su carácter legal, como limitación dispositiva en aplicación del número 8 del artículo 13 del RD de referencia ya expuesto), implica la necesidad de acreditar la notificación de las transmisiones al titular de los mismos para poder proceder a su inscripción (artículos 83 a 86 del RD 1093/1997), o si debe aplicarse la regla general de nuestro derecho de inscripción de las transmisiones sujetas a tanteos y retractos legales sin necesidad de acreditar notificación alguna (ej. retracto de colindantes, condóminos, etc) por falta de imposición expresa.
A este respecto conviene señalar que, la regulación por el RD 1093/1997 de las consecuencias registrales de las transmisiones sujetas a tanteo y retracto urbanístico de los terrenos y también de las segundas y posteriores transmisiones de las viviendas protegidas situadas en áreas previamente determinadas, es una previsión estatal que exige, para su aplicación a cada Comunidad Autónoma, la previsión o remisión del correspondiente legislador a los efectos señalados por dicho RD, es decir, que según cual sea el efecto que cada Comunidad Autónoma quiera dar a la falta de notificación de la transmisión a la Administración, se aplicarán o no las normas del RD 1093/1997.
Así, la citada Orden 2907/2005 señala que las notificaciones se harán "al Registro administrativo habilitado al efecto en la Dirección General de Arquitectura y Vivienda de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, sito en la calle Maudes, número 17, de Madrid", sin referencia alguna a los efectos que su falta puede tener en el Registro de la Propiedad ni remisión a las normas generales del RD 1093/1997, por lo que, en defecto de norma específica, entendemos que no debe aplicarse el cierre registral a la falta de notificación.
Es decir, que la citada constatación registral de los derechos de tanteo y retracto, tiene un valor meramente informativo y así deberá indicarse en la inscripción.
c) Otras limitaciones. El artículo 13-1 del RD 801/2005 dispone que "las viviendas promovidas o rehabilitadas para uso propio y las adquiridas, sea para uso propio o para su cesión en régimen de arrendamiento, se destinarán a residencia habitual y permanente del propietario o, en su caso, del inquilino, y deberán ser ocupadas por los mismos dentro de los plazos establecidos en la legislación aplicable".
Como excepción se recoge que "las viviendas protegidas, así como las viviendas usadas adquiridas para su cesión en régimen de arrendamiento, podrán cederse temporalmente a víctimas de la violencia de género, personas que se encuentren en situaciones de emergencia social, así como a los afectados por actuaciones de remodelación o rehabilitación efectuadas por los organismos públicos en barrios o zonas siempre que de las mismas se derive la necesidad de proceder a realojamientos temporales de toda o parte de la población correspondiente. En estos supuestos, se estará a las normas y procedimientos que se establezcan respecto a la cesión temporal de las viviendas".
Además, las viviendas acogidas al RD de referencia, tendrán limitado su precio de venta en las siguientes transmisiones, por un mínimo de 30 años si se trata de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, y de 15 años si se trata de viviendas usadas (artículo 5), y la venta y adjudicación de las viviendas acogidas a este Real Decreto habrá de efectuarse a demandantes inscritos en los registros públicos previstos al efecto por las Comunidades Autónomas, si existieren, y según los procedimientos que éstas regulen, que, en todo caso, deberán garantizar los principios de igualdad, publicidad, concurrencia, así como eliminar cualquier tipo de fraude en las primeras y posteriores transmisiones (artículo 13-7).
Todas estas limitaciones o una remisión genérica a las normas que regulan sus efectos ha de hacerse constar en el Registro por disponerlo así expresamente el artículo 13-8 del Reglamento, pero el efecto de su incumplimiento según el artículo 14 es que llevará aparejado, en todo caso, además de las sanciones que correspondan, de conformidad con la naturaleza de la infracción cometida, la pérdida, en su caso, de la condición de préstamo convenido y la interrupción de la subsidiación otorgada, así como el reintegro a la Administración General del Estado de las cantidades satisfechas con cargo a los presupuestos del Ministerio de Vivienda en concepto de ayudas estatales financieras directas, incrementadas con los intereses de demora desde su percepción.
En este mismo sentido, el artículo 13-6 indica que, una vez transcurridos diez años desde la formalización de la compraventa; la transmisión ínter vivos o la cesión del uso de la vivienda a que se refiere este artículo, conllevará la pérdida de la condición de convenido del préstamo, en su caso, pudiendo la entidad concedente decidir su resolución.
Todos estos efectos carecen de trascendencia registral, salvo, en su caso, la cancelación de la hipoteca o la práctica de la correspondiente anotación preventiva de embargo para el cobró por vía de apremio de las cantidades debidas a la Administración. Si las limitaciones se hubieran garantizado con condición resolutoria, su cancelación exigirá la presentación de la resolución administrativa correspondiente.
2.-P: ¿Caduca la nota registral de calificación provisional de vivienda de protección oficial?.
R: en esta cuestión debe indicarse que, según los artículos 17 y 18 del citado RD 3148/1978 y 23 del Decreto 11/2005 de la CAM, los promotores de viviendas de protección oficial disponen de un plazo de treinta meses a partir de la obtención de la calificación provisional para presentar la solicitud de calificación definitiva, que podrá ser prorrogado por diez meses más, debiendo la Administración autonómica resolver en el plazo máximo de tres meses desde la presentación; por lo que en el tiempo máximo de 43 meses debe haberse obtenido la calificación definitiva.
Se entiende, como consecuencia de lo anterior, que a esta nota de calificación provisional le es aplicable analógicamente el artículo 74-3-b del RD 1093/1997, por lo que la nota se podrá cancelar por caducidad transcurridos dos años a contar desde la indicada fecha máxima para obtener la calificación definitiva. La cancelación se practicará de oficio por el Registrador de conformidad con el régimen previsto en el artículo 353-3 del Reglamento Hipotecario.