REPRESENTACIÓN.
1.-P: En una escritura de hipoteca, respecto de la sociedad acreedora el notario indica que "sus facultades representativas para este acto resultan según manifiesta de la escritura de poder ......." y de la sociedad deudora que "sus facultades representativas para este acto resultan de la escritura de poder .........., copia simple de la cual me exhibe", no hace advertencia alguna, pero si juicio de suficiencia de la representación. ¿Es inscribible la hipoteca?.
R: No, pues el juicio notarial de suficiencia de la representación exige, aunque no lo indique expresamente el artículo 98 de la Ley 24/2005, la exhibición al Notario de copia autorizada de la escritura de poder debidamente inscrita, para poder apreciar la vigencia del poder y su real contenido, sin que sea suficiente ni la exhibición de copia simple ni, mucho menos, la mera manifestación de la existencia y vigencia del poder. En este sentido se han pronunciado todas las resoluciones de la DGRN desde la de 12 de abril de 2002.
2.-P: En una escritura de cancelación de hipoteca se señala que "Dada la situación actual del contrato, se manifiesta que ya no se considera necesario el mantenimiento de la hipoteca", y en la representación que las facultades del apoderado lo son para "cancelar hipotecas dando cartas de pago". ¿Es inscribible?
R: No, porque según la resolución de la DGRN de 2 de diciembre de 2000, entra otras, el carácter restrictivo que debe presidir la interpretación de los poderes, unido a la necesidad de mandato expreso para los actos de disposición y de riguroso dominio, llevan a considerar que si el apoderado tiene la facultad de cancelar hipoteca condicionada a la satisfacción del préstamo, no puede cancelar una hipoteca por renuncia sin dar carta de pago, como ocurre en el presente supuesto.
3.-P: Un administrador A de una sociedad vende una finca a favor de B, que compra para su sociedad ganancial. Resulta del título que A y B son cónyuges. ¿Es inscribible la venta?.
R: Se considera que existe un claro supuesto de autocontratación, pues el administrador está adquiriendo para su patrimonio ganancial, aunque formalmente no lo represente, no considerándose obstáculo para la suspensión de la inscripción el juicio de suficiencia notarial, pues la incongruencia del mismo y su oposición al artículo 1459 del Código civil, resultan de la propia escritura. Hace falta, en consecuencia, una ratificación de la sociedad, adoptada en Junta General de socios.