PROPIEDAD HORIZONTAL.
1.-P: En unos Estatutos de una propiedad horizontal, se encuentra inscrita la "reserva a favor del promotor, con carácter real, del uso y disfrute de la terraza o espacio libre que se encuentra al frente de los locales comerciales, con facultad de transmitirlo". Ahora se presenta una escritura de cesión onerosa de dicho derecho, ¿Es inscribible?.
R: Sí, pues al margen de lo ajustado a derecho que pueda estar esta reserva a favor del propietario, se ha constituido con carácter real y, además, al constar inscrita, goza de la salvaguarda de los Tribunales (artículo 1 LH) y, por tanto, es posible su transmisión e inscripción. El artículo 525 del Código Civil, no es obstáculo para esta tesis, pues no nos encontramos ante un derecho de uso de carácter personal, sino ante un derecho real de goce especial y atípico, cuya causa se encuentra en las complejas relaciones derivadas de la propiedad horizontal.
En cuanto a cuál es el asiento a practicar, al no constituir las terrazas finca registral independiente, dicho asiento consistirá en una inscripción en el folio registral de la finca matriz en el que deberían describir detalladamente las zonas cuyo disfrute se cede.
2.-P: En el Registro consta inscrita una declaración de obra nueva (sin división horizontal) en cuya licencia se especificaba que ésta se concedía para la construcción de seis viviendas y así se consignó en la inscripción. Se presenta posteriormente la escritura de división horizontal de donde surgen trece viviendas que es suspendida, por falta de licencia al amparo del artículo 53 del RH en relación con el 151 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.
Ahora se presenta otra escritura de modificación de la propiedad horizontal donde el Notario, procede a aclarar o subsanar la escritura y describe la existencia de 6 viviendas, pero indicando que cada una está constituida por "dos estancias independientes que será objeto de propiedad separada" y que se describen como si fueran pisos y con su propia cuota, constituyendo verdaderos elementos independientes. ¿Es inscribible?.
R: No, se trata de un fraude de ley, por lo que debe ser objeto de la misma nota de calificación que ya ocasionó la primera escritura (ver número 3 del apartado obra nueva de los casos prácticos del número 12 de esta revista).
3.-P: Bajo el subsuelo de un terreno destinado a zona verde o común de varios edificios en propiedad horizontal, se quiere construir un garaje. La zona verde se encuentra inscrita como resto de matriz a favor de la sociedad promotora de los edificios que de dicho terreno se segregaron. ¿Qué se puede hacer?.
R: Como premisa inicial debe señalarse que seuún la sentencia del TS de 17 de noviembre de 1997, en la propiedad horizontal cabe admitir la cotitularidad de un patio o terreno común, en cuanto el suelo y el vuelo que son, por tanto, elementos comunes, mientras el subsuelo pertenece a un tercero. Este aprovechamiento del subsuelo por tercero, actuaría como limitación dominical, con posibilidad de acceso al Registro como unidad subterránea compatibilizada con el dominio sobre suelo y vuelo, sin que sea necesaria la segregación, mediante la constitución de un complejo inmobiliario (resoluciones de la DGRN de 13 de mayo de 1987 y de 5 de abril de 2002).
Ahora bien, en el presente supuesto, el hecho de figurar inscrita dicha finca a nombre de la antigua entidad promotora, obliga a reclamar de ésta la venta como titularidad "propter rem" a favor de los distintos edificios a los que da servicio, fijando los correspondientes porcentajes y luego, deberá constituirse el complejo inmobiliarios en que en el folio abierto al suelo constará la configuración del mismo como bien común de los edificios, mientras que en el folio abierto al subsuelo constará su propiedad privada a favor del promotor del garaje, y en ambos se reflejarán las reglas del complejo inmobiliario.
4.-P: En una propiedad horizontal existen como fincas independientes, cada uno con su cuota, 8 viviendas y un local destinada a garaje constituido como comunidad funcional de 8 cuotas correspondiente a otras tantas plazas. Se da la circunstancia de que las plazas figuran también como anejo de las viviendas. ¿Cómo se puede arreglar la situación registral?.
R: Se trata de un supuesto de doble inmatriculación de las plazas de garaje y, por tanto, ya se suprima el elemento independiente local-garaje y se redistribuyan las cuotas, ya se supriman los anejos garajes, por aplicación del artículo 313 del Reglamento Hipotecario y de las normas de la Ley de Propiedad Horizontal relativas a la modificación del título constitutivo, será necesario el otorgamiento de escritura de rectificación con el consentimiento de todos los titulares registrales que al afectar a sus derechos concretos no podrá ser suplido por acuerdo en Junta General.