DERECHO DE RETRACTO.

1.-P: Se presenta una escritura en la que se constituye un derecho de3 superficie y se pacta un derecho de retracto a favor del superficiario por el plazo de 25 años (los mismos que el derecho de superficie). ¿Es inscribible?.

R: No se considera aplicable el plazo tope de 10 años del artículo 1508 del Código civil por responder a distinta finalidad y, sin embargo, sí se considera aplicable analógicamente el artículo 1636 del Código Civil que respecto al censo enfitéutico, con el que tiene semejanza el derecho de superficie, concede el derecho de retracto al dueño directo y útil, durante todo el tiempo del mismo.

2.-P: En una escritura el propietario de la finca otorga mandato a la otra parte contratante para modificar la calificación urbanística de la finca y se le concede derecho de retracto respecto de la misma por el plazo de 12 años. ¿Es inscribible?.

R: Primero se observa un defecto de determinación de dicho derecho de retracto, pues no se determina si el mismo se concede en todo caso o sólo si se logra la recalificación, indeterminación que debe ser aclarada.

Además, se estima aplicable analógicamente el artículo 1507 del Código civil, según el cual el plazo máximo que se puede pactar es el de 10 años, por lo que no será inscribible el derecho de retracto salvo que el interesado consienta la inscripción parcial limitada a dicho plazo.