COMPRAVENTAS.

1.-P: Se presenta diversas escrituras de compraventa por virtud de la cual la entidad B vende a la entidad C unas fincas urbanas en un conocido barrio, unas de las cuales figuran ya inscritas a favor de terceros por venta de la misma sociedad B y otras siguen a su nombre, pero consta que por los años 60, se presentaron también escrituras de ventas de las mismas, que se retiraron sin inscribir y que no se han vuelto a presentar. ¿Qué hacer?.

R: Por lo que se refiere a las fincas respecto a las que se inscribió la venta, denegar su inscripción por aparecer inscrita a favor de persona distinta del transmitente, de acuerdo con el artículo 20 de la Ley Hipotecaria, respecto a las demás, por imperativo de las normas hipotecarias, deberán inscribirse.

En todos los casos, al resultar de los libros registrales que el promotor ha vendido dos veces muchas fincas y que de acuerdo con el artículo 251 del Código Penal vigente, incurre en delito "quien atribuyéndose falsamente sobre una cosa mueble o inmueble facultad de disposición de la que se carece, bien por no tenerla nunca, bien por haberla ya ejercitado, la enajenare, gravare o arrendare a otro, en perjuicio de éste o de tercero."; se debe aplicar el artículo 104 del RH y, por tanto, dar parte a la correspondiente autoridad judicial, con remisión del documento respectivo y harán constar esta circunstancia al margen del asiento de presentación sin que ello implique suspensión o prórroga de la vigencia de dicho asiento.

2.-P: Se presenta una escritura de elevación a público de contrato privado de compraventa que, en representación de la compradora fallecida otorga sólo una hija que es heredera universal y que presenta también una escritura posterior en que la madre le dona el inmueble. El problema es que hay otro hijo al que en testamento se atribuye la legítima estricta que deberá pagarse en metálico.

¿Puede realizar la elevación a público solamente la hija que es heredera y donataria de la finca o debe concurrir necesariamente el otro hijo?

R: En primer lugar, se considera que la elevación a público de un documento sólo corresponde a los herederos, no a los legatarios ni a los legitimarios, por lo que se considera bien efectuada por la hija única heredera.

El hecho de que luego dicha hija sea la donataria de la madre adjudicataria en la herencia de la finca en cuestión, no se considera obstáculo para la inscripción, por entender que existe una posible autocontratación; pues si el legitimario se considera perjudicado, siempre podrá impugnar la partición.

3.-P: Se presenta una compra realizada por varios personas en que se establece una titularidad solidarias entre los compradores. ¿Es inscribible?.

R: Se expone que la solidaridad es posible en materia de obligaciones pero no, como regla general, en materia de derechos reales, por lo que, en principio, debería fijarse la cuota o porción ideal de cada condueño que exige el artículo 54 del Reglamento Hipotecario.

No obstante, se indica que el artículo 392 del Código civil permite una comunidad solidaria, al indicar que " la comunidad, a falta de contratos o disposiciones especiales, se regirá por los prescripciones de este título", lo que en aplicación del principio de autonomía de voluntad, permite pactar una comunidad sujeta a las reglas de administración y disposición que los condueños determinen.