VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL.
1.-P: Se presenta una escritura de venta de una VPO otorgada por una promotora privada que había comprado un solar a un Ayuntamiento, figurando en el pliego del concurso que "las viviendas quedarían sujetas, después de la primera venta, a la prohibición de disponer mientras no se devuelvan las subvenciones obtenidas". ¿Es inscribible esta estipulación?.
R: Se entiende que no, pues al tratarse de una prohibición establecida en un contrato oneroso por una entidad privada, tiene un carácter meramente obligacional y, por tanto, no es inscribible al amparo del artículo 27 de la Ley Hipotecaria.
Tampoco puede decirse que se trata de una prohibición legal que convendría reflejar en el Registro, pues la actual regulación de las VPO de la Comunidad de Madrid, sólo establece verdaderas prohibiciones de disponer en las ventas de "Viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública del RD-L 31/1978" (D 11/2005) o cuando se ha obtenido efectivamente un "préstamo cualificado" (artículos 10-2 y 5 del RD 1721/2004).
2.-P: Se presenta una escritura de cambio de uso de local a vivienda en un edificio destinado a vivienda protegida, ¿Es necesario algún requisito especial?.
R: La disposición final primera el Decreto 11/05 de Reglamento de Viviendas de Protección Pública de la Comunidad de Madrid, establece que en lo no previsto en el mismo, regirá como supletoria la normativa estatal vigente en materia de protección oficial, por lo que resulta de aplicación parcial, entre otras normas, el Reglamento de VPO de 24 de julio de 1968 y el RDL de 31 de octubre de 1978.
Pues bien, estas normas disponen que los locales comerciales gozarán de los beneficios de la ley, por lo que suelen estar recogidos en las correspondientes calificaciones definitivas de los edificios y tienen, por tanto, la condición de Protección Oficial, pero su precio de venta y renta es libre.
Asimismo el artículo 108 del Reglamento de Viviendas de Protección Oficial establece que "los locales comerciales podrán, previa autorización del INV (hoy Dirección General de la Vivienda), transformarse en viviendas que quedarán sujetas al régimen de utilización de las VPO que corresponda a la clase y categoría del inmueble en que estén situados".
Por su parte, el artículo 24 del Decreto 11/2005 de la Comunidad de Madrid impone que en los casos de transformación de locales de negocio en viviendas, en edificios sujetos a algún régimen de protección de la vivienda, será preciso el consentimiento de la Consejería competente, y que dicha vivienda, quedará sujeta al régimen de protección pública que corresponda a la tipología del edificio en que se encuentren.
De acuerdo con todo ello, el local, que figure en el Registro como calificado con el edificio, y que pudo ser comprado a precio libre, necesita autorización de la Comunidad Autónoma para su transformación y, una vez convertido en vivienda, queda sometido a todas las limitaciones de las viviendas de protección del tipo correspondiente al bloque en que estén situados, salvo que previamente se proceda a su descalificación.
No obstante lo anterior, si el local no estuviera incluido en la cédula de calificación definitiva, lo que a veces ocurre, no tendrá la condición de protección oficial, siendo totalmente libre y, en consecuencia, no le será aplicable lo hasta ahora expuesto, y tendrá esa misma consideración de libre la vivienda resultante de la transformación del local (en este sentido resolución del Área de Régimen Jurídico de la Vivienda de la Comunidad de Madrid de 28 de septiembre de 2006).