URBANISMO.

1.-P: Se presenta una escritura de segregación de fincas y agrupación posterior, que dan como resultado tres fincas independientes. Se incorpora a dicha escritura: 1.-Licencia de segregación y agrupación, en la cual consta que en cada una de las tres fincas resultantes existe una nave "fuera de ordenación por exceso de ocupación".2.- Certificado del Secretario municipal acreditativa de que las naves se finalizaron en el año 1986 y su descripción.

Se pretende inscribir la declaración de obra nueva de las tres naves y no consta en el Registro anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística. ¿Es posible?.

R: Sí, puesto que se cumplen todos los requisitos del artículo 52 del RD 1093/1997. La expresión de que las naves están "fuera de ordenación", no impide la inscripción, pues la misma no implica una infracción urbanística de la que derive el derribo de la edificación, sino únicamente una carencia de ajuste al Plan vigente y la imposibilidad de hacer obras de ampliación y similares.

2.-P: Una "asociación administrativa de propietarios" de una urbanización, previa la obtención de los correspondientes permisos municipales, aprueba por mayoría la desafectación como elemento común (parcela) y su venta. ¿Es válido el acuerdo o es necesario unanimidad?.

R: La Circular del Ministerio de la Gobernación de 28 de junio de 1965, reguladora de las llamadas "unidades residenciales de temporada", ordenaba a los Gobiernos Civiles y a las Corporaciones Locales la promoción de la constitución de "asociaciones administrativas de propietarios de fincas" en ese tipo de colonias, para que asumieran, con la colaboración de los Ayuntamientos, la prestación de los servicios comunes y la conservación de la urbanización.

Los fines de estas asociaciones, habrían de centrarse especialmente en la conservación de viales, accesos y zonas verdes; saneamiento y alcantarillado; guardia interior; abastecimiento de agua; alumbrado público y recogida y eliminación de basuras. El régimen interno venía establecido por unos estatutos que a modo de modelo se unían a la circular.

Por tanto, al no tratarse de una "Comunidad de Propietarios en división horizontal", sino de una Asociación, no le es aplicable el régimen de la unanimidad. El régimen de los acuerdos será el que señalen los estatutos, que normalmente en este tipo de entidades es el de mayoría cualificada; por lo que, siempre que se cumplan las normas urbanísticas, el acto será inscribible.

3.-P: De una de las fincas originarias donde se construyó un populoso Barrio de Madrid, se han ido segregando parcelas a lo largo de los últimos treinta años; queda en la matriz un resto de 10.500 metros cuadrados; no se hace descripción de resto ni nada que se le parezca. Esta matriz, en su descripción originaria, aparece lindando con otras parcelas de la entidad promotora, terrenos de la Compañía de Jesús y una Vereda.

Ahora se presenta una escritura de opción de compra de los 10.500 metros y se describe la finca enmarcada dentro de unos linderos determinados. Vista dicha parcela a través de "Google Maps" resulta que es una manzana completa de dicho Barrio con ocho bloques construidos.

Parece ser que la pretensión de los eventuales compradores es construir aparcamientos subterráneos en las zonas de servicio no ocupadas por los inmuebles y que entienden que son todavía de la sociedad que promovió el Barrio en su día y ahora concede la opción. ¿Es inscribible la acción?.

R: Mayoritariamente se entiende que sí es inscribible la escritura porque los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los Tribunales (artículo 1-3 de la Ley Hipotecaria), si bien no se deben alterar los linderos registrales por no cumplirse lo dispuesto en el artículo 53-8 de la Ley 13/1996 de 30 de diciembre que exige para la alteración de los linderos de una finca que no existan dudas acerca de la identidad de la misma y se aporte una certificación catastral descriptiva y gráfica de la que puede deducirse la identidad finca catastral-finca catastral.

En la nota de despacho debería hacerse constar que el Registro no puede certificar sobre la ubicación física real de la finca resto ni sobre descripción y superficie actual extrarregistral, pues se han segregado diversas parcelas sin suficiente precisión de su situación física o linderos respecto del resto y se han abierto viales sin que se haya producido su segregación y cesión al Ayuntamiento.

Respecto a la calificación urbanista de las mencionadas "zonas de servicio", se podría pedir certificado del Ayuntamiento que indicara si son zona verde o de otro tipo pública, manzana cerrada perteneciente a los bloques o manzana interbloques de servidumbre -en este caso sí serían privadas del titular registral-, hacer constar las distiuntas calificaciones en la finca mediante nota marginal y reflejarlo en la nota de despacho.

Se sugiere que la finalidad del titular registral o del optante puede ser también negociar con el Ayuntamiento, el traslado del aprovechamiento urbanístico de esas "zonas de servicio" a otras unidades de ejecución en desarrollo.

4.-P: Se presenta una escritura de protocolización de un "contrato administrativo de compraventa" por el que un Ayuntamiento adjudica a una sociedad una porción indivisa de una finca mediante concurso, finca de la cual es condueña dicha sociedad mediante un "convenio urbanístico" de fecha anterior, protocolizado también en escritura pública, en la que, sin concurso ni subasta, se permuta suelo a cambio de obra a efectuar por la sociedad. ¿Era necesario haber segregado previamente la finca objeto del "convenio urbanístico", abriendo luego el concurso sólo respecto de la finca resto, pues de la forma efectuada se ha privilegiado a la sociedad dueña por el convenio en relación con los otros licitadores, pues ostenta el derecho de retracto en este caso?.

R: Primero indicar que el convenio urbanístico firmado, no se trata de una auténtica permuta, pues la contraprestación de la mercantil no consiste en la entrega de una cosa sino de una obligación de hacer o contrato de obra, por lo que no es aplicable la excepción a la necesidad de subasta para enajenar bienes municipales prevista legalmente la permuta (resolución de la DGRN de 2 de febrero de 2004). Concretamente para este tipo de contratos es necesario concurso público según el artículo 119 de la Ley de Régimen Local de 1986.

Aparte de eso, el abrir un concurso público respecto de una cuota indivisa o de una finca concreta es una opción libre del ayuntamiento, y no corresponde al registrador entrar a valorar la bondad o no de la alternativa elegida, sino que son los licitadores que se sientan perjudicados los que deberán interponer el recurso contencioso-administrativo y solicitar la correspondiente anotación del mismo en el Registro.