PROCEDIMIENTO REGISTRAL.
1.-P: ¿Se puede inscribir una escritura sobre la que se ha dictado Resolución que está apelada judicialmente?.
En caso afirmativo, ¿debe recogerse esta circunstancia en la inscripción?.
R: Se pone de manifiesto que según las resoluciones de la DGRN de 10 y 13 de noviembre de 2006, sí deben inscribirse dichas escrituras cuando la resolución es estimatoria y existe recurso judicial, salvo que el juez ordene su suspensión.
Los fundamentos de estas resoluciones son los siguientes:
1.El carácter administrativo del procedimiento registral en general y del recurso gubernativo en particular, el cual se ha asimilado con el recurso de alzada previsto en la LRJPAC y, todo ello, porque el registrador es un funcionario público que ejerce su función pública sujeto a dependencia jerárquica de esta Dirección General y por la necesidad de dotar al sistema de seguridad preventiva de la necesaria predictivilidad. La independencia del registrador, proclamada en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, manifiesta la DGRN, no es independencia en sentido judicial; el registrador no es un una suerte de juez territorial que pueda decidir libérrimamente lo que crea oportuno, como si de un juez se tratara; es un funcionario público que en el ejercicio de su función está sujeto a jerarquía.
Por ello, la doctrina de la DGRN es de obligado acatamiento para los registradores con sólo dos requisitos: primero, que se publique en el Boletín Oficial del Estado, para que sea de público conocimiento y, segundo, que dicha resolución no fuera anulada por los Tribunales en sentencia firme. Basta, por tanto, sólo la publicación en el periódico oficial sin más, para dotar a esa Resolución de obligatoriedad respecto de todos los funcionarios calificadores, ya que tal Resolución no es sino un acto administrativo dotado de ejecutividad y ejecutoriedad, sin que la interposición del recuso judicial frente a la misma, suspenda su eficacia.
2.En el procedimiento administrativo general, como se deduce del artículo 111 de la LRJPAC, la interposición de un recurso no suspende sin más la resolución recurrida, fuera de supuestos específicos en el que por razones muy concretas así se determine. Así, y como sucede respecto del recurso judicial frente a un acto administrativo, la ejecutoriedad de la resolución de ese acto (artículo 94 de la LRJPAC) no se suspende por la interposición del recurso, sino que es preciso en vía administrativa una decisión del órgano administrativo en tal sentido, que puede sujetar a garantía la suspensión, aplicándose idéntico criterio en la órbita judicial, pues compete al órgano judicial, previa solicitud del recurrente, adoptar las medidas cautelares que sean precisas (así, artículos 129 y ss. de la Ley 13/1998, de 13 de julio, de la jurisdicción contencioso-administrativa).
3.Lo expuesto, esto es, obligación de inscribir el título en el plazo a que se refiere el párrafo undécimo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, no se limita o excepciona por lo dispuesto en el inciso final de ese párrafo, pues obviamente, el mismo contemplaba una situación que ha sido alterada como consecuencia de las reformas introducidas en el régimen de recurso por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre. En efecto, desaparecida la suspensión automática de la Resolución de este Centro Directivo en virtud de la derogación expresa contenida en la Disposición Derogatoria de la Ley 24/2005, de 18 de noviembre, sólo cabe interpretar el citado inciso final en el sentido expuesto, esto es constancia de recurso en el que se hubiera acordado la suspensión de la ejecutoriedad de la Resolución de este Centro Directivo, ya que, al igual que el esquema contencioso-administrativo, es el órgano judicial del orden jurisdiccional civil el único competente para acordar dicha medida cautelar, previa solicitud del recurrente; otra interpretación, haría inaplicable la Resolución de este Centro Directivo lo que, en sí mismo, sería contradictorio con el esquema diseñado en la Ley Hipotecaria por las Leyes 24/2001, de 27 de diciembre y 24/2005, de 18 de noviembre.
4.La Ley 24/2005, de 18 de noviembre, acota el ámbito de la legitimación del registrador para recurrir frente a una Resolución de esta Dirección General, admitiendo tal posibilidad sólo cuando la misma afecte a un derecho o interés específico del propio registrador (párrafo cuarto del artículo 328 de la Ley Hipotecaria); derecho o interés que nunca puede ser el de la mera legalidad -disconformidad con la decisión del superior jerárquico- sino específico del propio registrador, esto es, de su misma situación jurídica, y previa acreditación de cuál sea ese derecho o interés afectado por la Resolución de esta Dirección General revocatoria de su nota de calificación.
5.- Las resoluciones de la DGRN extemporáneas no son nulas, por ser contrario con lo dispuestos en los artículos 42 y 43 de la LRJAP, dado que la Administración está sujeta al deber de resolver y a que el artículo 327 párrafo 9º de la LH sólo establece el significado que a efectos registrales cabe atribuir a la falta de respuesta administrativa expresa en el plazo fijado.
Pero numerosas objeciones pueden hacerse a esta doctrina entre las se destacan las siguientes:
1.-1 En relación a la cuestión fundamental de la resolución (puntos 2 y 3), la afirmación de que las Resoluciones están dotadas de ejecutividad y ejecutoriedad desde su publicación en el BOE, sin que la interposición del recuso judicial frente a la misma, suspenda su eficacia; conviene aclarar que el artículo 111-1 de la LRJAP señala que "la interposición de un recurso, excepto en los casos que una disposición establezca lo contrario, no suspenderá la ejecución del acto impugnado".
Pues bien, es principio general del sistema registral español, recogido en numerosos artículos (ej. artículos 3, 82-1 y 83 de la Ley Hipotecaria y 165, 174-3, 198, 206-1 y 207 de su Reglamento) que no son susceptibles de causar asientos de inscripción o cancelación ni los actos administrativos ni las sentencias que no sean firmes, debido a los fuertes efectos que el sistema atribuye a las inscripciones por razón de la legitimación y la fe pública registral (artículo 34 de la LH y concordantes), lo que podría hacer irreversible la situación creada al estado anterior a la ejecución del acto no firme e inejecutable, por consiguiente, la decisión judicial contraria. Por tanto, la propia Ley Hipotecaria prohíbe la inscripción de títulos que hubieran obtenido una resolución favorable a su despacho, si la misma ha sido recurrida; pudiendo sólo ser objeto de anotación preventiva.
Así se ha entendido siempre, y así lo ha recogido respecto de las sentencias judiciales el artículo 524-4 de la LEC, según el cual "mientras no sean firmes, ........, sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o cancelación de asientos en Registros Públicos", cuanto más debe predicarse respecto de las resoluciones de la DGRN que son un acto administrativo de menor valor jurídico.
En el ámbito administrativo, el privilegio de que la Administración disfruta para ejecutar sus actos y resoluciones una vez que sean firmes en vía administrativa aunque hayan sido objeto de recurso judicial (artículo 94 y 111.1 de la Ley de Régimen jurídico de las Administraciones Publicas y del procedimiento administrativo común) se funda en la necesidad de tutelar el interés público que representa. La finalidad de esa norma es exclusivamente es evitar que los recursos judiciales interpuestos por la otra parte, que defiende un interés privado y se enfrenta a la Administración, puedan lesionar ese interés público.
Sin embargo, en los recursos gubernativos contra la calificación registral, como regla general, no existe esta colisión entre un interés público y otro privado sino que ambos son privados; en concreto, de un lado, está el interés de los compradores en obtener la atribución registral del derecho a su favor y, de otro, el de la actual titular de que no se le prive del mismo.
La naturaleza de esta controversia resulta claramente del hecho que el recurso que procede contra las resoluciones de la DGRN no se ventila ante la jurisdicción contenciosa-administrativa sino en vía civil (artículo 328.1 de la Ley Hipotecaria) y de que, con carácter general, lo que se discute en el recurso gubernativo no es la ejecución de una decisión de la Administración sino la procedencia o no de la inscripción de un derecho real.
Consecuentemente con el carácter privado de los intereses que se ventilan, la norma administrativa de la inmediata ejecutividad de los actos administrativos carece de ratio aplicandi en el ámbito registral, y el régimen a aplicar no será el que marca la LRJAPYPAC sino la LEC que atribuye a la autoridad judicial la competencia para decretar esa ejecución provisional (artículos 526 y siguientes) y cuyo artículo 524, como ya se ha expuesto, apunta a que, "mientras no sean firmes (por ser susceptibles de recurso judicial). sólo procederá la anotación preventiva de las sentencias que dispongan o permitan la inscripción o la cancelación de asientos en Registros públicos".
Si lo dicho no fuera suficiente, debe añadirse que es precisamente en el ámbito registral donde encontramos las principales excepciones legales a la ejecutividad de las resoluciones administrativas, incluso cuando está en juego un interés público, como son los artículos 31-4 y 63-1 RD 1093 de 1997 sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos de naturaleza urbanística, que exigen respectivamente, que "la resolución administrativa no sea susceptible de recurso alguno -administrativo ni jurisdiccional- para la inscripción de los terrenos de cesión obligatoria en virtud de certificación del órgano actuante" y que "la resolución dictada en un expediente de disciplina urbanística que impusiere el deber de ceder fincas determinadas podrá ocasionar asiento de inscripción, si el acuerdo no fuere susceptible de recurso jurisdiccional".
2.- En cuanto a la correcta interpretación de la derogación del párrafo 6º del artículo 328 de la LH que establecía expresamente que no eran ejecutables las resoluciones de la DGRN recurridas y que el que quisiere la ejecución provisional deberá pedirla al juez y éste podría imponer una fianza al solicitante; aparte de que dicho párrafo era reiterativo dado que ese criterio, como ya se ha expuesto, es el que resulta de la aplicación al procedimiento conjunto de recursos contra la calificación registral, de la Ley de Enjuiciamiento Civil que ya lo establece (artículos 524 y siguientes); existen varios artículos reguladores del proceso del recurso, todos los cuales llevan a la conclusión de que dichas resoluciones recurridas no son inscribibles.
Así, el artículo 66 de la LH que ha sido modificado por la citada ley 24/2005 y que extiende la prórroga del asiento de presentación no solo hasta la resolución definitiva del Recurso Gubernativo, como ocurría en la anterior redacción del precepto, sino hasta que finalice la revisión judicial de la calificación posterior a la resolución de la DGRN, lo que es absolutamente incompatible con su inmediata ejecutividad e inscripción. En concreto el artículo 66 de la LH mientras anteriormente hablaba de que la caducidad del asiento de presentación quedaba en suspenso "desde el día en que se interponga el recurso hasta el de su resolución definitiva", hoy se dice que tales plazos quedarán en suspenso "desde el día en que se interponga la demanda o el recurso hasta el de su resolución definitiva".
Por su parte, el artículo 327-11 de la LH (el que alego el Registrador en el supuesto objeto de la resolución), señala que, para practicar la inscripción, es necesario "que no conste al registrador la interposición del recurso judicial a que se refiere el artículo siguiente", lo que permite deducir sin mayor dificultad la absoluta incompatibilidad entre inscripción y puesta en cuestión judicial de la resolución que provisionalmente la acuerde.
Además, el párrafo 4 del artículo 328 de la LH, modificado precisamente por la Ley 24/2005, que ha introducido expresamente la posibilidad de exigir fianza al recurrente en vía judicial "para evitar cualquier perjuicio al otorgante del acto o negocio jurídico que haya sido calificado negativamente", y esa posibilidad sólo se explica por la correlativa desaparición de la posibilidad de solicitar la ejecución provisional de la Resolución de la Dirección General en tanto no haya una decisión firme, que es la verdadera finalidad de la supresión de ese párrafo sexto del mismo artículo, dado que la misma es contraria al sistema registral que, como se ha expuesto, impide la practica en estos supuestos de la inscripción que ordenó la DGRN hasta que se dicte sentencia que, en su caso, así se confirme.
Por otra parte, si el citado párrafo 4º del artículo 328 de la Ley Hipotecaria, en su actual redacción, no prevé la citada por la comentada resolución "petición de la suspensión de ejecución de la resolución de la DGRN al juez en el recurso" (al contrario que regulaba expresamente respecto del que pedía la ejecución provisional), sino que se refiere únicamente a la posibilidad por el juez de imponer una fianza al recurrente, lo es evidentemente porque se parte del esquema expuesto de suspensión de la inscripción de las resoluciones recurridas y porque, por tanto, el hecho del recurso, al impedir al particular lograr la inscripción inmediata, le puede producir un perjuicio (si pierde el recurso no puede alegar perjuicio alguno).
Si la resolución realmente fuera automáticamente inscribible, el legislador hubiera indicado la posibilidad de exigir caución o fianza al recurrente "para el caso que el juez adopte la medida cautelar de su suspensión", pero el no haberlo hecho así, es una prueba más de que no se precisa dicha declaración judicial expresa, como se deduce de la naturaleza del sistema registral y del resto de los artículos que se citan, que hacen ociosa por reiterativa la manifestación derogada.
Por último, el párrafo penúltimo del artículo 327 LH dice que "el plazo para practicar los asientos procedentes, si la resolución es estimatoria,., empezará a contarse desde que hayan transcurrido dos meses desde su publicación en el BOE", y resulta evidente que esta cautela tiene como finalidad permitir que, antes de extenderse un asiento, expire el plazo que la ley establece para recurrir judicialmente la resolución recaída (artículo 328.2 LH) y que el fundamento de la misma es el hecho de que el recurso suspende la ejecución de la resolución. En otro caso, si el Registrador tuviera necesariamente que extender el asiento, carecería de sentido demorar su práctica dos meses.
Por tanto, el estudio sistemático tanto del sistema registral y sus efectos, como de las propias normas que regulan el recurso contra la calificación registral, tiene como consecuencia, más allá de la supresión de un inciso de un párrafo, que las resoluciones de la DGRN recurridas ante los Tribunales, no son inscribibles.
Mantener lo contrario, como hace la resolución comentada, no sólo es incongruente con el resto de la legislación hipotecaria, además determinaría la imposibilidad de que la sentencia que ponga fin al juicio verbal pueda ejecutarse en el caso de que resuelva en sentido contrario a como lo hizo la Dirección General y confirmara la calificación negativa del Registrador. En este supuesto, debería procederse a la cancelación de la inscripción practicada en ejecución de la resolución administrativa. Sin embargo, esto ya no sería posible porque, habiéndose practicado ya la inscripción e independiente que haya aparecido un tercero protegido por la fe pública registral, el juez competente para decidir el juicio verbal en que se cuestiona la calificación no puede ordenar la cancelación del asiento porque los asientos registrales quedan bajo la salvaguarda de los Tribunales (artículo 1 de la LH). Sólo el juez competente para la rectificación de las inscripciones puede ordenar que se cancele el asiento, y a este extremo no alcanza la competencia del juez que ha conocido del juicio verbal que, en principio, se limita a revisar la calificación registral. Además, el procedimiento en el que se ordene la rectificación de un asiento sólo puede ser un procedimiento declarativo en el que intervengan todos los interesados tal y como precisión detalla el (artículo 40 LH), y esto no es lo que ocurre en el juicio verbal. Es decir, el juicio verbal no es la vía adecuada para cancelar una inscripción ya practicada.
3.-En cuanto al carácter administrativo del procedimiento registral y la condición funcionario público del registrador y su dependencia jerárquica de esta Dirección General; que el registrador no es un mero titular de un órgano integrado en la Administración del Estado, sino que actúa con personalidad jurídica propia; ostentado un estatuto peculiar, aunque no único dentro del Ordenamiento español, de ejercicio de la función pública que la Ley le ha encomendado, y constituyendo un centro independiente de imputación de responsabilidad; todo lo cual produce que la indicada dependencia jerárquica no pueda aplicarse en los mismos términos generales con que se aplica a otros funcionarios.
Esa realidad viene demostrada2 por: 1.- la independencia del registrador en el ejercicio de su función sin que, como ocurre con otros funcionarios, pueda recibir instrucciones directas del órgano a que están adscritos -DGRN-, ni le puede consultar al mismo órgano sobre cuestione sujetas a calificación (artículo 273 de la Ley Hipotecaria). 2.- La DGRN no puede avocar para sí la calificación de ningún acto concreto que se pretenda inscribir, como ocurriría si estuviera integrado en la misma Administración (artículo 18 de la Ley Hipotecaria). 3.- La DGRN no puede promover de oficio la revisión de una calificación registral, como ocurría si no tuviera personalidad jurídica propia (artículo 325 de la Ley Hipotecaria). 4.- Sus decisiones pueden recurrirse directamente ante los Tribunales de Justicia, siendo el Registrador el demandado; lo que no ocurre con ningún otro funcionario (artículos 66 y 328 de la Ley Hipotecaria). 5.- El registrador puede recurrir las resoluciones de la DGRN, mientras los funcionarios nunca pueden recurrir las decisiones de su superior jerárquico (artículo 328 de la Ley Hipotecaria). 6.- Es inamovible en su cargo, salvo expediente disciplinario (artículo 289 de la Ley Hipotecaria). 7.- Tiene libertad de organización de la oficina registral, percibe el arancel para sí y tiene el tratamiento fiscal de profesional independiente (Artículos 294 de la Ley Hipotecaria, 94-3 de la LGT y 7-8 de la LIVA). Y 8.- tiene una responsabilidad directa y objetiva en el desempeño de su función (artículo 18 de la Ley Hipotecaria) de la que carecen la mayoría de los funcionarios.
4.-Respecto a la necesidad de dotar al sistema de seguridad preventiva de la necesaria predictivilidad, nadie la niega, pero es la propia DGRN la que parece refutarla en la actualidad con sus resoluciones erráticas que no hacen más que contradecirse y contribuyen a la inseguridad jurídica. Como ejemplos de esos cambios de criterio, producidos por la aprobación en escaso lapso de tiempo de resoluciones opuestas, se pueden citar las resoluciones relativas al silencio administrativo en las licencias municipales, prórroga de anotaciones anteriores a la reforma de la LEC, exigencia de licencias administrativas en los documentos judiciales, calificación de poderes, titularidad fiduciaria, hipoteca cambiaria, adquisición por extranjeros casados y algunas más.
Además, en esta sede, extraña que no se predique el mismo carácter de dependencia jerárquica de los notarios, ni se proclame la vinculación de las resoluciones desestimatorias, ni la obligatoriedad de las misma para esos funcionarios, precisamente los que tienen el mismo estatuto personal que los registradores. El efecto que ello produce es que un notario pueda prescindir de una resolución de la DGRN y autorizar una escritura contraria a la interpretación que de la Ley ha efectuado dicho centro directivo, como ha ocurrido en los supuestos antes indicados, el registrador aplique dicha interpretación y, a continuación, la Dirección se desdiga; con lo que el funcionario que ha actuado en términos de predictivilidad, sea el que se pueda ver avocado a una responsabilidad civil.
5.-En cuanto al carácter vinculante para los registradores de las resoluciones de la DGRN, como indica Juan Sarmiento en el trabajo antes indicado, al no tener la consideración de normas jurídicas, sino de acto administrativo consistente en un criterio de aplicación del Ordenamiento jurídico en un caso concreto, que tampoco crea jurisprudencia, y al tener el registrador la obligación de controlar la legalidad y tener personalidad jurídica propia; la vinculación sólo puede significar la obligación de tenerlas en cuenta y de extremar la fundamentación jurídica en caso de discrepancia so pena de incurrir en responsabilidad disciplinaria.
Este criterio viene confirmado por el hecho de que no todas las resoluciones tiene carácter vinculante, produciendo las consecuencias anteriormente expresadas, por lo que en el tráfico jurídico es posible actuar de forma distinta a la interpretación que la DGRN haya dado a una determinado norma jurídica, y si todas las resoluciones tienen la misma naturaleza, iguales deben ser sus efectos.
6.- Respecto de la interpretación de la posibilidad del Registrador de recurrir las resoluciones de la DGRN "cuando la misma afecte a un derecho o interés del que sea titular (párrafo cuarto del artículo 328 de la Ley Hipotecaria)"; se entiende que el criterio de la resolución de que ese interés nunca puede ser el de la mera legalidad -disconformidad con la decisión del superior jerárquico- sino específico del propio registrador, esto es, de su misma situación jurídica, y previa acreditación de cuál sea ese derecho o interés afectado; no puede por menos de rechazarse.
En primer lugar porque ese interés nunca lo tendrá el registrador que calificó negativamente el título, dado el régimen de incompatibilidades existente (artículos 102 y 485 del Reglamento Hipotecario), por lo que no puede razonablemente pensarse que esa ha sido la intención del legislador al mantener esa posibilidad cuando se había discutido su eliminación.
Ello sólo deja dos posibilidades de fundamentación de la causa de su mantenimiento o "interés del que es titular" que son, o la responsabilidad que puede exigírsele al registrador ante una resolución estimatoria, o la defensa de la legalidad en cuanto que la misma es la función que las leyes le han atribuido en régimen de independencia, y en ambas hipótesis el interés existirá siempre. Un tercer posible interés sería la defensa de la función registral en cuanto a tal, pero no parece que sea el interés al que se refiere la Ley, pues no suele ser el contenido normal de los recursos gubernativos.
Además, no es descabellado pensar, que precisamente el mantenimiento de la posibilidad de recurso por parte del registrador, radica en la supresión de dicha posibilidad respecto de los terceros interesados o afectados, confirmando la función del registrador de protectora o representativa de los intereses de los terceros, que , en definitiva, coincide con la defensa de la legalidad.
7.- Por último, con relación a la afirmación de que las resoluciones extemporáneas no son nulas, no se entiende a qué viene esa afirmación en el presente recurso, pues ni la misma lo es, ni el Notario recurrente, aunque alude a una posible manifestación por parte del Registrador, ha planteado formalmente un pronunciamiento sobre el valor de ese tipo de resoluciones.
No obstante, se trata de una cuestión que en nada afecta al fondo del problema que tratamos, por lo que sólo indicaremos que frente a las sentencias que la DGRN enuncia favorables a la validez, también existen otras contrarias como la del Juzgado número 43 de Barcelona de 23 de noviembre de 2005 y la de la Audiencia Provincial de Valencia de 5 de diciembre de 2006 que declaran expresamente que las resoluciones extemporáneas son nulas.
El argumento principal para declarar dicha nulidad es que el artículo 327 párrafo 9º de la LH señala imperativamente que "transcurrido el plazo de tres meses desde que el recurso tuvo entrada en el Registro de la Propiedad, sin que recaiga resolución, se entenderá desestimado el recurso, quedando expedita la vía jurisdiccional", lo que implica una resolución administrativa presunta por silencio negativo que viene determinada por ministerio de la Ley, cuyo plazo es de caducidad y no admite interrupción.
Por su parte, el artículo 43-2 de la LRJAP indica que "los interesados podrán entender desestimadas -obsérvese la diferente redacción- por silencio administrativo las solicitudes en los casos en que una Ley así lo establezca" a los efectos de interponer el correspondiente recurso, pero dicha desestimación no tiene el efecto o consideración de acto administrativo finalizador del procedimiento y no puede considerarse una resolución por ministerio de la Ley, sino que meramente genera una facultad del interesado para no verse perjudicado indefinidamente por la negligencia de la administración.
Además la agilidad, seguridad y predictibilidad del tráfico jurídico exigen una respuesta rápida por parte de la Administración, no siendo razonable que 3 o 4 años después de la interposición del recurso -como se han dado casos-, cuando la escritura se ha inscrito por otros medios e incluso, cuando ya ha recaído sentencia judicial en el recurso contra al resolución presunta, la DGRN se pronuncie sobre la controversia. Lo máximo que se estima admisible es la posiblidad de resolución expresa hasta la fecha de interposición del recurso judicial, pues sometida la cuestión a los Tribunales debe decaer toda competencia de la DGRN.
8.-Por lo demás, si, siguiendo el criterio de la resolución, se inscribe el documento, se entiende que de alguna manera debe hacerse constar la interposición del recurso en la finca registral, por ejemplo por nota marginal de oficina o en el cuerpo de la inscripción, haciendo constar que se inscribe por imperativo de la "resolución de 10 de noviembre de 2006", para evitar de algún modo que surja un tercero hipotecario.
No obstante, el criterio de otros contertulios fue que, en estos casos, debe tomarse únicamente una anotación preventiva por aplicación analógica de lo dispuesto en el artículo 524 de la LEC para las sentencias ejecutivas pero no firmes.
2.-P: ¿Es posible la calificación por registrador sustituto en los supuestos de denegación del asiento de presentación?.
R: Se entiende que sí, dado que la Ley 24/2005 al derogar el recurso de queja en estos supuestos, viene a admitir en dichos casos la posibilidad del recurso gubernativo, lo que justifica plenamente la asimilación a un supuesto de calificación negativa. Así ha ocurrido expresamente respecto a la negativa a expedir la publicidad formal en el artículo 228 de la Ley Hipotecaria.