HIPOTECAS.
1.-P: Examen de la resolución de la DGRN de 19 de abril de 2006 y sus criterios acerca de las notas de calificación de las hipotecas.
R: Las conclusiones o criterios de dicha resolución son las siguientes:
a)Que la denegación de estipulaciones expresando únicamente que no se inscribe "el clausulado relativo a comisiones, gastos, penalizaciones por excesivas demora, vencimiento anticipado, renuncia a la facultad de imputación de pagos, compensación, garantía por pagos a tercero, renuncia a desistimiento, copias con fuerza ejecutiva, seguro de la finca hipotecada, limitación de las facultades del deudor en el arrendamiento y obligaciones a cargo de tercero", carece de la debida claridad, porque no sólo no se identifican las concretas cláusulas a que se refiere por razón de su numeración, sino que no se explicitan debidamente los motivos por los que se considera que aquellas son contrarias al ordenamiento jurídico, al citarse preceptos y sentencias sin la debida conexión lógica con las cláusulas calificadas.
b)Que no pueden denegarse estipulaciones en base a la normativa de defensa de consumidores y usuarios y de condiciones generales de la contratación -Leyes 26/1984, de 19 de julio, y Ley 7/1998, de 13 de abril-, pues, el registrador no tiene competencia para declarar la nulidad de determinadas cláusulas por contravenir dicha normativa sin que previamente exista la pertinente declaración judicial de tal nulidad. Así el artículo 258.2 de la Ley Hipotecaria dispone que «el Registrador denegará la inscripción de aquellas cláusulas declaradas nulas de conformidad con lo dispuesto en el párrafo 2.º del artículo 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios».
c)Que deben expresarse separadamente las cláusulas no inscribibles "por carecer de trascendencia jurídico real" y que, por tanto, no deben acceder al registro y respecto de las que el registrador ha de limitarse a declarar su no inscribilidad por tal motivo; y cláusulas "con trascendencia jurídico real inmobiliaria" que deben inscribirse si son conformes al ordenamiento jurídico, y respecto de las que el registrador ha de ejercer su calificación, en los términos previstos en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria.
COMENTARIO. Se considera que la doctrina de la DGRN distingue entre las estipulaciones que carecen de trascendencia real, que no necesitan de identificación pormenorizada, ni de explicitación de los motivos de la denegación y que, por tanto, parece que, si son las únicas rechazadas, no debe notificarse la calificación negativa ni prorrogarse el asiento de presentación en los términos de 322 y 323 de la Ley Hipotecaria.
Y las estipulaciones que, en principio, son inscribibles por tener trascendencia real, y respecto de los cuales, sí procede todo lo expuesto en el párrafo anterior. Estas cláusulas, señala la DGRN, deberán exponerse en la nota de calificación separadamente de las anteriores.
Ahora bien, reconocido esto, se plantea la cuestión de que la determinación indubitada de las estipulaciones de las hipotecas, algunas muy complejas, que carecen de trascendencia real es complicada, resultando en la mayoría de los casos de lo que ha resuelto previamente la DGRN en las distintas resoluciones, criterio éste que puede variar en cualquier momento teniendo en cuenta la volubilidad actual de la DGRN, y de las nuevas necesidades del mercado hipotecario. Por ello se considera más prudente, actuar como hasta ahora, es decir, señalar detalladamente todas las estipulaciones que no se inscriben por la causa que sea, expresar los motivos jurídicos de la denegación de cada una de ellas, notificar la calificación negativa y hacer constar la correspondiente prórroga en el asiento de presentación.
2.-P: ¿Es posible inscribir una ampliación de hipoteca, si existe otra hipoteca intermedia de la misma entidad crediticia?.
R: Se manifestaron dos criterios principales: El primero, el de suspender la inscripción de la ampliación de hipoteca, exigiendo para ello o bien la cancelación de la hipoteca intermedia o bien el pacto de igualdad de rango. La razón de esta suspensión es que como viene señalando la DGRN, la denominada ampliación de hipoteca no puede perjudicar los derechos de titulares preferentes, y que, dichas hipotecas intermedia, aunque hoy pertenezcan al mismo titular, pueden ser objeto de subrogación por otra entidad crediticia.
El segundo, el de despachar la ampliación de hipoteca con la indicación de "a salvo los derechos de los titulares intermedios o preferentes" u otra similar, salvo los supuestos que la escritura contiene la estipulación de que la ampliación queja sujeta a la condición suspensiva de que se inscriba con el mismo rango que la hipoteca primitiva.
Quizá fuera mayoritario el segundo criterio, pero dado que la mayoría de las grandes entidades crediticias recogen en sus escrituras la citada estipulación, en la práctica la que se aplicará casi siempre es la primera.
3.-P: Se hipoteca una finca que tiene como vinculado a la misma un garaje por imposición de la licencia, con la siguiente condición "no podrán venderse por ningún título el piso con independencia del garaje vinculado y viceversa". El garaje vinculado es finca independiente y la hipoteca no le nombra. ¿Es inscribible?. Estudio de los distintos supuestos posibles.
R: Mayoritariamente se entiende, que la naturaleza jurídica de los elementos vinculados es la misma que la de los anejos, por lo que: 1º, no podrá hipotecarse el piso sin su garaje vinculado, y 2º, hipotecándose ambos, no procede la distribución de responsabilidad. Así, si no se alude al garaje vinculado en la hipoteca, la inscripción de la misma deberá suspenderse hasta que se incluya (según el criterio de la DGRN expresado en alguna resolución), si bien algún compañero se inclinó por la posibilidad de la extensión de la hipoteca al garaje de oficio por parte del Registrador.
En contra se alude a la resolución de la DGRN de 13 de diciembre de 2004, que para un supuesto de hipoteca sobre una vivienda y sobre una participación indivisa de un local destinado a servicios de la comunidad, inscrito como finca independiente, señala que es incuestionable la necesidad de distribuir entre ambas fincas la responsabilidad hipotecaria (arts. 119 LH y 216 RH), sin que pueda obviarse tal exigencia por el hecho de que en su día, al ahora hipotecante se le adjudicará, como consecuencia de la disolución de una cooperativa, la vivienda "junto con todos los derechos y accesorios inherentes a la misma", entre ellos la referida participación indivisa. Lo relevante, destaca la Dirección General, es que ambas fincas figuran inscritas en folios distintos, y por tanto la distribución es ineludible.
Igual consideración y régimen se estima que tienen lo garajes en los que se establece "el uso asociado" a un piso, o todos aquellos otros supuestos, cualquiera que sea la denominación que les dé el Ayuntamiento respectivo, en que no se pueda enajenar el piso sin el elemento relacionado (anejo, vinculado, etc) con el mismo.
Ahora bien, si como ocurre a veces, la vinculación tiene lugar después de inscrita la constitución del régimen de propiedad horizontal, y ya se han constituido hipotecas sobre el piso o sobre el piso y el garaje con distribución de responsabilidad, dichas hipotecas no estarán afectadas por la vinculación y, por tanto, podrán dichos elemento podrán ser objeto de ejecución separada.
4.-P: Subrogación de hipoteca. Se trata de una subrogación a favor de una sociedad de crédito hipotecario (no Banco ni Caja), en que en la escritura no se manifiesta en pago, y además, el resguardo de la transferencia es a favor del deudor en una Caja, sin que figure el nombre del acreedor hipotecario en el mismo.
R: El artículo 2 de la Ley 2/1994 de 30 de marzo, establece como requisitos para que la subrogación surta efectos que "la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada", y además, "la incorporación a la escritura de un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria"; de donde se infiere la necesidad de esa declaración expresa en la escritura para que sea inscribible según expresamente establecen las resoluciones de la DGRN de 16 de septiembre de 2004 y 8 de junio de 2006.
En el presente supuesto, no se acredita el pago a la antigua entidad titular de la hipoteca (el ingreso es a una cuenta el propio deudor en una entidad con personalidad jurídica distinta), y dado que tampoco la entidad subrogada declara expresamente en la escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, la escritura no puede ser inscrita.
Además se discrepa, aunque acata, el citado criterio de la DGRN, pues se entiende que el pago debe estar, en todo caso, acreditado, no bastando la mera manifestación de la parte interesada, indicándose en este sentido que la primera de las citadas resoluciones fue anulada por el Juzgado de 1ª Instancia de Toledo de 26-10-2005 y que el Proyecto de modificación del mercado financiero viene a reforzar el control del indicado pago y del proceso subrogatorio en general.
5.-P: Ejecución hipotecaria. Se presenta una hipoteca en que existen en la certificación titulares de cargas posteriores a la hipoteca, y en que se reclaman cantidades superiores en todos los conceptos, incluso por principal, a las garantizadas con la hipoteca. El juez entrega toda la cantidad del remate, inferior a la reclamada pero superior a la garantizada, al acreedor hipotecario, ¿Se puede inscribir el remate y cancelar las cargas?.
R: No, pues según el artículo 132-3 de la Ley hipotecaria, el Registrador debe calificar que "lo entregado al acreedor en pago del principal del préstamo, de los intereses devengados y de las costas causadas, no excede del límite de la respectiva cobertura hipotecaria".
Las resoluciones de la DGRN de 27 de julio de 1988, 11 de febrero de 1998 y 6 de julio de 2001, rechazan la cancelación de las cargas posteriores, no del remate que sí será inscribible, si no consta en el mandamiento de cancelación, la consignación del exceso no garantizado por la hipoteca o sobrante a disposición de los acreedores inscritos posteriores.
6.-P: Se solicita la cancelación de una hipoteca de 1960 por caducidad, pero en el Registro consta que el plazo del préstamo es de 10 años desde la última entrega, no figurando ésta en el Registro. ¿Es posible?.
R: No, pues la falta de constatación registral del día de inicio de préstamo, impide el conocimiento del día su de vencimiento final y, por tanto, de la fecha para el cálculo de la caducidad del artículo 82-5 de la Ley Hipotecaria, por lo que no es posible la aplicación del indicado artículo.
7.-P: Se encuentra inscrita una hipoteca en garantía de deuda ajena y de 36 pagarés nominativos a favor de personas físicas concretas. Ahora se presenta un acta de recogida de los pagarés por el deudor y cancelación de la hipoteca. ¿Se puede inscribir?.
R: Se pone de manifiesto que el pagaré es un documento privado que no constituyen título valor por no ser susceptible de identificación formal inequívoca, y que las personas físicas no pueden emitir obligaciones en serie (disposición adicional trigésima de la LSRL).
Esto último, al estar la hipoteca inscrita, no tiene efecto alguno en el presente supuesto, pero lo primero tiene como consecuencia que la tenencia de los pagarés por parte del deudor no permite tener por justificado a efectos registrales el pago del préstamo ni, por consiguiente, la extinción de la hipoteca por extinción de la obligación (resoluciones de la DGRN de 12 de febrero de 1999 y 1 de julio de 2005).
Sólo cabe, por tanto, entender que se trata no de una hipoteca en garantía de títulos, sino ordinaria aunque instrumentalizada con los pagarés, por lo que su cancelación exige el consentimiento del acreedor originario, según la regla general de cancelación de hipotecas.