LA PUBLICIDAD FORMAL DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y SUS MEDIOS. Por FRANCISCO JAVIER DIE LAMANA
LA PUBLICIDAD FORMAL DEL REGISTR0 DE LA PROPIEDAD Y SUS MEDIOS 1
INTRODUCCION
El enfoque de este tema, dirigido básicamente al personal de los Registros, es reflejar la teoría y la normativa básicas y la práctica registral que estimo más correcta , que convendrá contrastar, en su caso, con los criterios del Registrador correspondiente. Sin embargo, se citan a pie de página preceptos legales, jurisprudencia y aclaraciones, para el que quiera un estudio más profundo.
Es importante que en los Registros de la Propiedad se revisen los criterios y prácticas de la publicidad , para lo que intentamos ayudar con estos apuntes para evitar que puedan quedar anticuados por razón de los cambios producidos en los últimos años por leyes especiales , como la Ley 24/2005, la de Protección de Datos, la de Consumidores y Usuarios y las últimas reformas de la legislación hipotecaria , y por criterios jurisprudenciales y de la Dirección General de los Registros y del Notariado ( en especial la Instrucción de 17 de Febrero de 1998).Algunos de esos cambios están pendientes de desarrollos reglamentarios y/o instrucciones de la superioridad, que supondrán nuevos cambios en la práctica y en este tema.
1.- EL OBJETO DE LA PUBLICIDAD FORMAL DEL REGISTRO.
Es dar conocimiento de la existencia, titularidad , contenido y límites de los derechos inscritos, que consten en los Libros de Inscripciones, Diario de Presentación , Libro de Incapacitados, o Legajos; con aplicación de los principios rectores de la publicidad y de las particularidades de cada forma de publicidad , que veremos a continuación.
2.- PRINCIPIOS RECTORES DE LA PUBLICIDAD FORMAL DEL REGISTRO
2.1.- PRINCIPIO DE ACCESIBILIDAD DE LOS USUARIOS SIN TERCEROS INTERMEDIARIOS.
El derecho a la información de los usuarios y consumidores de los Registros públicos, sin terceros intermediarios y por el medio legal que elija, está establecido con carácter general en nuestro Ordenamiento Jurídico. 2
Este derecho significa, en relación con el Registro de la Propiedad, la posibilidad de solicitar directamente o a través de persona autorizada o representante la publicidad registral que le interese, sin tener que acudir a gestorías, Abogados u otros intermediarios.
2.2.- PRINCIPIO DE PUBLICIDAD JURÍDICA.
El destino institucional del Registro es promover la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario. Y ese es uno de los límites fundamentales del derecho de los usuarios para acceder a la publicidad del Registro ( junto con los que derivan de los demás principios, que luego examinamos). El usuario tiene derecho a acceder a la publicidad del Registro con una finalidad comprendida dentro del indicado destino institucional del Registro : conocer la existencia, titularidad , contenido, cargas o limitaciones de los derechos inscritos , en relación con una operación del tráfico inmobiliario relacionada directamente con esos derechos inscritos o indirectamente ( crédito, solvencia, responsabilidad, etc.) 3
2.3.- PRINCIPIO DE EXCLUSIÓN DE DATOS SENSIBLES. 4
La legislación de protección de datos personales , cuya aplicación re cuerda el art. 222.6 LH , obliga a excluir de la publicidad del Registro como regla general ( salvo interés legítimo muy especial) los datos sensibles , especialmente los datos personales sin relevancia patrimonial protegidos por el derecho a la intimidad personal .
Los datos sensibles más frecuentes son :
- Estado civil, sobre todo matrimonios anteriores al actual y situaciones de crisis matrimonial.
- Domicilio .
- Precios.
-Titularidades y cargas o limitaciones canceladas o caducadas.
-Números de cuentas bancarias.
-Causas de desheredación.
-Filiación extramatrimonial o de adopción .
-Nacionalidad anterior a la española.
-Causas de incapacitación.
Por otro lado , en la reforma de la Ley 24/2001, se introdujo en la LH una norma 5, pendiente todavía de desarrollo reglamentario, autorizando a reglamentar la restricción de acceso a la información relativa a determinadas personas , comerciantes o fincas, cuando ello venga impuesto por razón de la protección de la seguridad e integridad de las personas o los bienes.
Llama la atención que esa norma reglamentaria aún no se haya realizado, dadas la preocupación social y las iniciativas normativas de los últimos tiempos en relación con la violencia de género. ( ya se ha planteado en algún Registro petición de restricción de información por causa de violencia de género).
2.4.- PRINCIPIO DE INTERES LEGITIMO PARA ACCEDER A LA INFORMACIÓN DEL REGISTRO
El Código Civil,la L.H. y el R.H. establecen que "Los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. El interés se presumirá en toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo" 6
La norma tiene dos partes sobre el carácter pùblico del Registro:
- De un lado dice que el Registro es público, lo que significa que está al servicio de todos, de los intereses de los usuarios.( principio de accesibilidad de los usuarios antes examinado).
- Pero, de otro, exige que el ciudadano que acude a la publicidad registral tenga , a juicio del Registrador, un interés legítimo o conocido en relación con el destino institucional del Registro de promover la seguridad jurídica del tráfico inmobiliario. ( salvo respecto del titular registral y de las autoridades, empleados o funcionarios públicos en funciones, a los que se les presume el interés legítimo).
Ese interés legítimo consiste en que el solicitante se halle afectado, de algún modo, por el contenido del Registro. Y esto ocurre cuando el usuario entra en contacto o pretende entrar en contacto con el titular de algún derecho sobre el inmueble , ya porque tiene interés en algún derecho real sobre un inmueble, ya porque el mismo le va a servir de garantía u otra función del tráfico inmobiliario. 7
La interpretación coordinada de esas dos partes de la norma lleva a la conclusión de que el Registro de la Propiedad es público sólo para actividades comprendidas dentro de los fines para los que se ha creado( y además con las limitaciones derivadas de la legislación de protección de datos de carácter personal y demás principios que estamos examinando). De ahí que el Registrador deba velar en cada caso por la existencia de interés legítimo, en base a la manifestación del motivo de la solicitud de publicidad, que debe constar expresa y claramente en ella.
Del Reglamento hipotecario y de la citada Instrucción de 1998 de la DGRyN resulta cómo ha de realizar el Registrador su tarea de apreciación del interés legítimo, exigiendo :
1.- Que se exprese en la solicitud la causa de la consulta y que ésta sea acorde con la finalidad del Registro, en el sentido antes indicado. Esa causa y las características del concreto contenido del Registro contemplado constituirán el límite del contenido de la información que dé el Registrador, que ha de actuar con profesionalidad ( principio 2.6)
2.- Que se identifique al solicitante. Corolario de la exigencia de interés legítimo es la necesidad de identificación del solicitante de la información ,debiendo quedar constancia en el Registro de los que acceden a la información registral ( sobre todo a los efectos del principio del derecho del titular registral, posterior apartado 2.7).
3.- Que se acredite el encargo y la identificación de la persona en cuyo nombre actúa el solicitante, "a satisfacción del Registrador", si el solicitante no es el propio interesado. El RH presume acreditados a los profesionales y entidades en los que la información es determinante para el ejercicio de su actividad -gestores, detectives, bancos, etc.- 8A los que el RH no presume sin embargo el interés legítimo, en contra de lo que algunos entienden, quizás por lectura precipitada del artículo 332-3 RH ( que claramente les presume acreditado el encargo pero no el interés legítimo ).
2.5.- PRINCIPIO DE CONSERVACIÓN DEL ARCHIVO
Este principio impide sacar los libros de la oficina del Registro ( incluso para diligencias judiciales) 9. Y en relación con la publicidad obliga al Registrador a adoptar las medidas necesarias que eviten alteración, pérdida o destrucción de datos del contenido del Registro. Lo que exige un especial cuidado en la publicidad mediante manifestación del contenido del Registro.
Este principio habrá de adaptarse en lo necesario a los " libros informáticos" del Registro que introdujo en el artículo 238 LH la Ley 24/2005, actualmente pendientes de desarrollo reglamentario y/o instrucciones de la superioridad.
2.6.- PRINCIPIO DE TRATAMIENTO PROFESIONAL DE LA INFORMACIÓN.
El Registrador ha de actuar con profesionalidad, lo que supone una información del contenido del Registro que se corresponda con la realidad jurídica registral, comprensible para el interesado y suficiente en función de su interés, sin extenderse a más de lo necesario para el mismo.
Este principio , que se deduce de diversos preceptos de la legislación hipotecaria sobre la publicidad y que lo explicita la citada Instrucción de 1998, contradice las antiguas prácticas de permitir el libre examen de los libros al usuario o la fotocopia u otra reproducción total del folio registral o de algunos asientos ( especialmente de los no vigentes y de los que tengan datos sensibles para la protección de datos, o sea casi todos).
2.7.- PRINCIPIO DE INFORMACIÓN AL TITULAR REGISTRAL DE LA PUBLICIDAD REALIZADA SOBRE SU DERECHO.
Como indica la Instrucción de 17 de Febrero de 1998 de la D.G. R y N , la publicidad del contenido del Registro no requiere el consentimiento del titular registral, ni tampoco es necesario que se le notifique su tratamiento, sin perjuicio del derecho de ser informado , a su instancia, del nombre y domicilio de las personas que han recabado información respecto a su persona y bienes.
Por eso dispuso dicha Instrucción que las solicitudes de publicidad formal contendrán los datos de identificación del solicitante 10, quedando archivadas en el Registro durante TRES AÑOS de modo que el propietario o titular del derecho real pueda conocer la persona del solicitante, su domicilio y DNI o NIF.
Además del archivo de las solicitudes es recomendable que se incorporen los datos del solicitante al archivo informático del Registro rellenando los campos informáticos existentes al efecto en algunos programas informáticos registrales. De este extremo se debe informar al solicitante , lo que a veces supone un freno para su solicitud porque querría quedar en el anonimato , lo que no debe permitirse porque sería contrario a este principio del derecho del titular registral .
3- FORMAS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL
La publicidad del Registro de la Propiedad puede obtenerse según la Legislación Hipotecaria, por:
Manifestación o exhibición de los libros del Registro o de su contenido.
Nota simple informativa.
Certificaciones registrales.
3.1.- MANIFESTACIÓN O EXHIBICION DE LOS LIBROS O DE SU CONTENIDO.
Aparece regulado en la L.H.y en el RH 11 , cuyas reglas ( dejando aparte el Acceso Telemático ) se resumen así:
Solicitud.- Se requiere petición verbal o escrita del solicitante indicando con claridad la finca o derecho cuyo estado pretende averiguar 12. Si el solicitante no es el directamente interesado como titular registral habrá de ser por escrito , para archivar su solicitud a disposición del titular registral como establece la Instrucción de 1998 antes indicada en base al principio de información al titular registral del anterior apartado 2.7.
-Interés legítimo. El Registrador apreciará el interés legítimo en la forma indicada con anterioridad. En este caso hay que alegar en la solicitud dos aspectos del interés legítimo : uno , el interés en conocer el contenido del Registro, y otro el que ese conocimiento haya de ser mediante manifestación de los libros.
El que la publicidad del Registro se efectúe por manifestación de los libros o nota simple informativa dependerá de lo que decida el Registrador, de acuerdo con la exigencia legal de observar la precauciones convenientes para la conservación de los libros y evitar sus posibles daños y de acuerdo con la alegación hecha en la solicitud que justifique que la publicidad sea en esta forma. 13 Aunque algunas sentencias del Tribunal Supremo han establecido la obligación del Registrador de exhibir directamente los libros cuando así se solicite por el interesado.
Formas de realizar la manifestación de los libros ( aparte del acceso telemático que examinaremos por separado).
Dentro de la manifestación de los libros hay tres formas posibles. La D.G.R.N., en la Instrucción de 17 de Febrero de 1998, establece que la exhibición podrá llevarse a cabo mediante presentación de los libros o mediante fotocopia de los folios que se deseen consultar, que será retirada por el Registrador después de la consulta. También se puede utilizar el examen en pantalla de la imagen digitalizada de los libros en virtud del "escaneo" o del ejemplar informático de los libros.
La utilización de cada una de estas formas ha de realizarse en función de : a) El derecho del usuario si lo justifica su interés legítimo; b) La exigencia legal de observar la precauciones convenientes para conservación de los libros y evitar sus posibles daños; c) La obligación del Registrador de no dar publicidad de datos sensibles (según la normativa de protección de datos) salvo causas muy especiales.
Para las autoridades o funcionarios públicos y para el propio titular registral ( si no hay asientos anteriores a los suyos con datos sensibles), la única limitación es la de conservación de los libros , y puede utilizarse cualquiera de las tres formas.
Para los demás interesados, los límites antes indicados hacen que el único sistema rápido utilizable sea el de la fotocopia ( con exclusión en la misma de los datos sensibles pertinentes) . Hay otro sistema , que yo considero mejor , que es el examen previo del folio registral por el Registrador o empleado experto , para seleccionar los datos sensibles y los no justificados por el interés legítimo que hayan de ser excluidos en una exhibición directa posterior de los libros por al interesado, si unos y otros pueden ser aislados. Este último sistema tiene la ventaja de que el interesado ve directamente el Libro , lo que le da más seguridad ( y a lo que tiene derecho según alguna sentencia del T.S).
-Tiempo de la manifestación. Los libros del Registro se pondrán de manifiesto durante el tiempo que el Registrador no los necesite para el servicio de la Oficina.
-Valor jurídico. Responsabilidad por los datos obtenidos en la manifestación.- El resultado de la información queda bajo responsabilidad del solicitante que aprende datos o toma notas de datos, no del Registrador, salvo defectos de la fotocopia o del escaneo utilizado.
Considero que la manifestación de los libros es una tarea muy delicada ( en cuanto a seguridad de los libros, confidencialidad de datos sensibles, elección de asientos que interesan al solicitante, etc) que debe hacer personalmente el Registrador, no sólo para apreciar el interés legítimo sino para toda la operación de manifestación. Por imposibilidad del Registrador, y por su encargo, la manifestación de los libros deberá realizarla un empleado con gran experiencia ( la antigua práctica de dejar los libros a disposición del solicitante está prohibida, como hemos indicado antes).
ACCESO TELEMATICO
El art. 222 de la LH , apartados 10 y 11, según la reforma de la Ley 24/2005 , prevé una nueva forma de manifestación de los libros : el acceso telemático al contenido de los libros del Registro 14.
Esta "revolucionaria" forma de manifestación está pendiente de desarrollo reglamentario o al menos de unas instrucciones de la DGRyN o en último caso del Colegio. Aparte de disponer de los medios técnicos adecuados : programas informáticos capaces ( que aún no están en todos los Registros) y compatibles , y sistemas de firmas electrónicas avanzadas , que todavía no están disponibles en Notarios y usuarios en general)
En todo caso podemos adelantar, deducidas de esa normativa, las siguientes cuestiones :
1ª.- Si el acceso lo realiza una autoridad, empleado o funcionario público ( aquí se incluye al notario) el acceso a los libros se realizará sin intermediación por parte del Registrador( salvo el acceso a los Indices de Personas que necesita la intermediación del Registrador).
¿Como se compaginará ese acceso directo con los principios de la publicidad registral expuestos, en especial con los de interés legítimo y exclusión de datos sensibles, conservación del archivo e información al titular registral ?. Ya veremos.
Se supone que puede sustituir en la práctica, al menos en parte, a las solicitudes notariales de información por FAX ( aunque traslada al Notario la responsabilidad por una mala interpretación del contenido del Registro) .
2ª.- Los particulares podrán acceder telemáticamente con la intermediación del Registrador ( lo que supone aplicar los principios y reglas ya vistos de manifestación del Registro : interés legítimo, exclusión de datos sensibles, etc.) . Se supone que los particulares lo utilizarán normalmente a través de profesionales.
3ª.- El art. 248 LH, reformado también por Ley 24/2005, prevé un Libro de Entrada donde constará la presentación de títulos por riguroso orden de ingreso en el Registro, también pendiente de desarrollo reglamentario. Su extensión y efectos plantean muchos problemas de prioridad registral y también en relación con los efectos del acceso telemático . No está claro si ese Libro de Entrada será el mismo u otro distinto del actual Libro Registro de Entrada creado por Decreto de 25 de Mayo de 1983.
3.2.- LA NOTA SIMPLE INFORMATIVA. 15
Aparece regulada en el artículo indicado de la LH , en el RH y en la Instrucción de la DGRyN de 17 de Febrero de 1998 antes referida.
3.2.1.-CARACTERES COMUNES A LAS DIVERSAS CLASES DE NOTAS SIMPLES INFORMATIVAS.
1.º- Se expiden EN PAPEL OFICIAL DEL COLEGIO 16a SOLICITUD de un notario, funcionario o empleado público o de un interesado con interés legítimo.
2.º- Tiene un VALOR meramente informativo sin dar fe del contenido de los asientos. Este carácter , que debe constar expresamente según la LH, se hace constar claramente a través de su nombre NOTA SIMPLE INFORMATIVA.
Además ,la nota simple informativa no informa a cualquiera que llegue a poseerla 17, sino sólo a aquel que la solicita con interés legítimo, por lo que únicamente tiene el valor de un documento privado entre el profesional que la expide y el que la solicita, limitando sus efectos a esta relación. Si el solicitante cede la información, lo que entrega es mera noticia, pero no las garantías publicitarias de la publicidad registral, pues estas son exclusivas del Registrador, y por tanto inseparables de la actividad directamente ejercida por éste.
El Registrador tiene responsabilidad por los errores que cometiera al expedir la nota simple sólo frente al que la solicita con interés legítimo ( o a través del FAX notarial), el cual puede pedir indemnización de daños, pero no frente al que con posterioridad obtuviera traslado de la noticia o información contenida en la nota.
3.º- Contenido. La nota simple "normal" 18 es: un extracto sucinto y tipificado del contenido; de los asientos vigentes del Registro relativos a la finca objeto de la publicidad ; donde conste : la descripción de la misma, la identidad del titular o titulares de derechos inscritos sobre la misma y la naturaleza, extensión y limitaciones de éstos, así como las cargas, prohibiciones o restricciones que afecten a los titulares o derechos inscritos ; y los "pendes" ( asientos del Diario pendientes de despacho).
La nota simple "excepcional" tiene contenido distinto de la normal o se refiere a asientos no vigentes. Este contenido excepcional tiene que ser, aplicando el principio indicado de tratamiento profesional de la publicidad, congruente con la causa o motivación expuesta en la solicitud y no exceder de los límites de la motivación ( especialmente si son los datos "sensibles" antes examinados ) y , al mismo tiempo, ser íntegra, no omitir ningún dato significativo para la motivación, ni para la inteligencia posterior por el lector ( a este respecto , es muy conveniente que la Nota simple de los asientos no vigentes tengan esa advertencia bien clara ) . Es frecuente que se solicite nota simple literal de todo el folio registral, por comodidad o ignorancia o por confundir "literal de un determinado asiento " con "literal de todo el folio registral" . Prácticamente nunca hay motivo suficiente para una nota literal total , si no la solicita una autoridad en ejercicio de su cargo. 19 Hay que explicar al solicitante los límites : del interés legítimo , del interés del titular registral ( a cuya disposición se archivan las solicitudes por 3 años), y los límites de la legislación de protección de datos personales.
Hay notas simples " excepcionales" cuya motivación es evidente , como son :
- las literales parciales (de las clausulas y condiciones) de la inscripción extensa de hipoteca respecto del que tiene interés legítimo en una inscripción concisa de la misma hipoteca.
-las literales parciales ( descripción del edificio, elementos comunes , estatutos o reglas y título) de la inscripción de obra nueva y de propiedad horizontal , respecto del que tiene interés legítimo en un elemento privativo.
3.2.2.-CLASES DE NOTAS SIMPLES. ( aparte de la clasificación por contenido en "normal" y " excepcional" y del acceso telemático)
Existen en la actualidad las siguientes .1ª De oficina del Registro ; 2ª Por correo ; 3ª A través de otro Registro ; 4ª Por el sistema FLOTI ; 5ª FAX Notario-Registro. Veamos cada una de ellas :
1ª Notas simples de oficina del Registro. Son las solicitadas personalmente en la oficina del Registro por el interesado u otra persona encargada por él, que habrá de acreditar el encargo y la identidad del que hizo el encargo " a juicio del Registrador". En la práctica no se exige para las notas "normales" que se acredite el encargo ni la identidad del que lo hizo, pero sí debe hacerse en las "excepcionales" en función de la gravedad de la excepción.
Contenido. El de las Notas simples "ordinarias" ya lo hemos visto. El de las "excepcionales " depende de la solicitud motivada, como hemos indicado con anterioridad. Puede ser , como ya hemos visto, en extracto, o referida a determinados extremos, o literal de algún asiento ( la literal total ya vimos que casi nunca está justificada). Algunos entendían que no cabía la nota simple literal porque no se indicaba expresamente esa posibilidad en ningún precepto concreto, a diferencia de las certificaciones que estaba previsto legalmente que puedan ser literales . Otros , interpretando diversos preceptos , entendíamos que si cabían las notas simples literales , siempre que excepcionalmente el motivo del solicitante lo justifique . Sin confundir literal parcial ( de algún asiento) cuya justificación es relativamente frecuente , con literal total ( de todo el historial de la finca ) cuya justificación es prácticamente imposible. Pero , con la reforma del apartado 5 del artículo 222 LH por Ley 24/2005 ( aunque su redacción no es muy feliz), no hay duda de que caben las notas simples en extracto y de determinados extremos de asientos vigentes y no vigentes y las literales de asientos vigentes ( las de no vigentes creo que tambien pero la mayoría creen que no ,como se indica en la anterior nota 19).
Es necesario en muchos casos ayudar al solicitante de nota simple "excepcional" a redactar la motivación y elegir las partes del folio registral que realmente le interesan. Lo que ha de hacer un empleado con gran experiencia o el propio Registrador, partiendo no de una actitud negativa, sino positiva de ver cual es su problema y en qué se le puede ayudar con los datos del Registro, pero con las limitaciones dichas ( interés legítimo, derecho del titular registral, y de protección de datos sensibles ).
Modo de expedición. Las notas "ordinarias" están informatizadas y el público se va acostumbrando a ello.
Para las notas "excepcionales" pueden utilizarse : la fotocopia y la copia a mano o por manejo del texto escaneado o informatizado, eligiendo los asientos justificados por la motivación y eliminando los datos sensibles para la intimidad personal no imprescindibles ( domicilios, precios, estados civiles etc. )
Plazo de expedición. Al igual que las certificaciones , deben expedirse en el más breve plazo posible ( esta expresión aparece en el RH y siempre que se consulta a la DGRyN o a un Decanato ) , y siempre sin exceder de 4 días por cada finca solicitada.
2ª.-Notas simples por correo. Son iguales que las de la oficina del Registro, salvo que plantean el problema de la identificación del solicitante y , en las excepcionales dificultan la redacción de la motivación y la selección de las partes del folio que interesan al solicitante. Lo que puede resolverse por conversación telefónica y cumplimentando bien la solicitud cuando se acuda a recogerla.
3ª Notas simples a través de otro Registro. Los interesados podrán elegir libremente al Registrador a través del cual obtener una nota simple informativa relativa a una finca, aunque ésta no corresponda a la demarcación de su Registro, así como información contenida en el Índice General Informatizado de fincas y derechos que se lleva en el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles como se indica luego sobre Notas por FLOTI).
La libertad de elección de Registrador queda limitada a la solicitud de nota simple, no de certificación.
La libre elección de Registrador supone introducir en la publicidad formal el principio de libre competencia en la labor registral, como medio de acercar la institución al usuario evitando así los desplazamientos al Registro competente para la obtención de la nota simple. Se enmarca dentro del principio de publicidad directa.
Los Registros están interconectados por fax y correo electrónico para transmitir la solicitud de información, a fin de facilitar el acceso a esta información.
El primer Registrador apreciará el interés legítimo y archivará la solicitud ( a disposición del titular registral por 3 años). El segundo comprobará los datos ( con la dificultad que luego veremos para las notas "excepcionales" ) y enviará la información al remitente en plazo ( el que vimos para las notas de oficina ).
Suelen ser notas simples de Registros alejados del domicilio del interesado y de las llamadas "ordinarias". Para estas notas simples los problemas de las notas "excepcionales" son los mismos que los de las de correo , salvo la identificación ( que ha de hacerla el primer Registro que recibe el encargo).
4ª.- Notas simples a través del Sistema FLOTI ( Fichero Localizador de Titularidades Inscritas). Consiste en una solicitud del usuario por internet en la página web registradores.org ( del Colegio de Registradores), que se remite automáticamente al Registro correspondiente, el cual contesta por la misma vía.
El contenido de estas notas es el de nota "ordinaria".
El plazo para contestar : el más breve posible en 24 horas o al menos en otras 24 ( rojo) .A partir de las 48 horas no cobra el Registro.
El defecto del sistema, a mi juicio, es que no se identifica al solicitante (aunque da el nombre, nº de teléfono, y nº de cuenta de cargo del importe) y la motivación está estereotipada.
El sistema de FLOTI establecido por el Colegio de Registradores admite, sin un apoyo normativo explícito, la información continuada.
A través del FLOTI se puede también obtener por internet información del Índice General Informatizado de Fincas y Derechos del Colegio de Registradores ( da el simple dato de en qué Registro concreto tiene inscritas fincas o derechos una persona, pero no cuantos ni la referencia de Tomo , folio o número de finca ).
5ª. NOTAS SIMPLES POR FAX A SOLICITUD DE LOS NOTARIOS
El R.D. 2537/94 , sobre colaboración entre Notarías y Registros para seguridad del tráfico inmobiliario, reformó el Reglamento Notarial y el RH 20
Con las siguientes reglas :
- Impone a los Notarios, en los casos que luego se citan, la obligación de obtener dentro de los diez días naturales anteriores al otorgamiento de una escritura, información del Registro sobre descripción de la finca, titularidad y el estado de cargas y limitaciones de la finca que se transmite o grava. Esta obligación se refiere a escrituras de transmisión onerosa de bienes inmuebles o constitutivas de gravámenes o derechos reales. Se exceptúa de la obligación, aparte de las escrituras relativas a actos de liberalidad, aquellas en que el transmitente sea una entidad de derecho público, cualesquiera que sea su ámbito y naturaleza, o en las que el adquirente renuncie por razones de urgencia, lo que deberá expresarse en la escritura.
- La solicitud podrá ser de certificación ( nunca en la práctica, quizás porque es más caro) o nota simple. Si no se especifica nada se remite la nota simple.
- Podrá efectuarse por fax o cualquier otro procedimiento similar, pudiendo remitirse por el Registrador por iguales medios. No se han regulado otros medios porque en la Ley 24/2001 se hizo una reforma más ambiciosa , que no se desarrolló reglamentariamente y que queda ahora sustituída por la antes vista MANIFESTACIÓN TELEMÁTICA de la ley 24/2005.
- La información podrá referirse a una o varias fincas.
- La solicitud podrá hacerse sin expresión de plazo( se remitirá en 3 días hábiles o 5 por ser muchas fincas , lo que se comunicará al Notario) o para un día determinado dentro de los quince naturales siguientes al de la petición.
- La solicitud contendrá al menos : nombre y domicilio del Notario, reseña identificativa de la finca y de cargas conocidas, sello y firma del Notario.
El Registrador, a la vista de la solicitud, procederá:
Si la finca está situada en otra demarcación registral, lo comunicará inmediatamente al Notario
Si los datos descriptivos y jurídicos proporcionados por el Notario coinciden con los del Registro, bastará con indicarlo así al dorso o a continuación del documento solicitado
La información que se remita deberá comprender no solo el contenido del folio registral de la finca, sino también los asientos del Libro Diario concernientes a ella practicados con anterioridad a la remisión y las solicitudes por FAX de información respecto de la misma finca recibidos de otros notarios pendientes de contestación o remitidos en los diez días naturales anteriores
El contenido de la nota será el siguiente: se hará una transcripción de la descripción de la finca, si ésta variara respecto de la solicitud enviada por el Notario; se relacionarán los titulares; se recogerán sintéticamente los datos esenciales de las cargas vivas que la afecten; y se incluirán los asientos de presentación pendientes de despacho y otras solicitudes por FAX de información pendientes de remisión o que se hayan enviado en los diez días naturales precedentes.
El Registrador, que en todo lo relativo a estas notas actúa bajo su responsabilidad, deberá comunicar al notario, en el mismo día que se produzca y durante un plazo de nueve días naturales siguientes al de remisión de la información, la circunstancia de haberse presentado en el Diario otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial, así como otras solicitudes de información de otros Notarios que afecten a la misma finca.
Este procedimiento de obtención de notar simple o certificación no es utilizable por Notarios extranjeros , según Resolución de la DGRyN de 15 de Marzo de 2000.
3.3.-CERTIFICACIONES REGISTRALES 21
CONCEPTO
La certificación es un documento público expedido por el Registrador que hace fe respecto al contenido de los asientos del Registro, siendo el único modo de acreditar, en perjuicio de tercero, la libertad o gravamen de una finca. 22
La certificación, al igual que la nota simple, da noticia del contenido del Registro, pero a diferencia de ésta que limita sus efectos a la relación entre el que la solicita y el Registrador que la expide, la certificación da fe, frente a todos, de los asientos registrales. Consecuencia de ello es la mayor responsabilidad del Registrador por los errores, en comparación con las notas simples ( incluso las de FAX), pudiendo exigir indemnización de daños cualquier perjudicado aunque no sea el solicitante de la certificación.
La L.E.C. da a las certificaciones de los asientos expedidas por los Registradores el carácter de documento público a efectos de prueba.
REQUISITOS
-Es preciso instancia por escrito de persona que, a juicio del Registrador, tenga interés conocido o legítimo en averiguar el estado del inmueble o derecho real del que se trate, o bien, mandamiento judicial. Los problemas de "interés legítimo" y de acreditar el encargo cuando el solicitante no es el propio interesado son los mismos que los de las Notas simples. Algunos Registradores han expedido las certificaciones literales sin control del "interés legítimo" porque han estado y están expresamente previstas en la legislación hipotecaria , pero considero que el artículo 221 LH exige ese control en todo caso.
Las solicitudes por escrito de los interesados y los mandamientos de los jueces o tribunales en cuya virtud deban certificar los Registradores expresarán con toda claridad:
-La especie de certificación que con arreglo a la L.H. se exija, y si ha de ser literal o en relación. La posibilidad de certificación literal está en función del motivo en que se basa el interés legítimo, en la misma forma que hemos visto para las notas simples.
-Los datos e indicaciones que, según la especie de dicha certificación, basten para dar a conocer al Registrador los bienes o personas de que se trate.
El período de tiempo a que la certificación deba contraerse.
Cuando en las solicitudes de los interesados o los mandamientos judiciales no se exprese con claridad y precisión la especie de certificación que se reclame, o los bienes, personas o periodo a que esta se refiere o siempre que el Registrador tuviere duda sobre los bienes o asientos a que deba referirse la certificación, devolverá las solicitudes o mandamientos, indicando en el primer caso, verbalmente, o con un oficio en el segundo, los antecedentes que se necesitasen.
Se plantea el problema de si es válida la solicitud de certificación por FAX o por vía electrónica . La contestación es negativa , hasta que se ponga en funcionamiento el sistema de firma electrónica avanzada que garantice la identidad del solicitante . Sin embargo una práctica aconsejable puede ser admitir la solicitud como incompleta para preparar la certificación y ser completada cuando se acuda a recogerla.
- El RH establece que si no consta la hora de expedición de la certificación se presume que lo ha sido después del cierre del Diario. Hay que tener cuidado , por tanto, de que estén puestos los "pendes" hasta una u otra hora y que se reflejen ,en su caso, en la certificación. 23
- Es preciso expedir la certificación en papel oficial del Colegio , para evitar falsificaciones y por imagen institucional 24
. Además es importante , para evitar falsificaciones , utilizar ese papel oficial, que va numerado, a fin de expresar antes de la firma el número de folios utilizados. ( hay que rechazar la indebida práctica de adjuntar fotocopias como parte de la certificación, lo que crea confusión sobre el contenido de este documento público).
La certificación se expedirá, dice la LH, a elección del solicitante, en papel o en formato electrónico ( pero la firma electrónica , ya preparada desde el ámbito registral, aún no está establecida para los solicitantes).
-Contra la negativa del Registrador a expedir certificación caben los recursos que se indican en la última pregunta de este tema.
VALOR O EFECTOS
Se pueden distinguir los generales de toda certificación, y los especiales de determinadas certificaciones.
El valor u efecto general de toda certificación es el expresado en su concepto , es un documento público que da fe del contenido de los asientos, el cual debe constar en toda certificación 25.
Los efectos especiales son los siguientes:
a) Extensión de una nota al margen de la finca objeto de certificación acreditativa de la expedición de la misma, con expresión de la fecha y la existencia del procedimiento a que se refiera, para el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados (art. 688 y 689 L.E.C.) y para todo procedimiento de ejecución (art. 656, 659 y 674 L.E.C y 143 R.H.).Esa nota marginal tiene efectos de notificación a titulares registrales posteriores.
b) Extensión de nota al margen de la finca a que se refiere la certificación acreditativa de un procedimiento urbanístico, como son los proyectos de compensación , que vemos luego en las certificaciones especiales. Esta nota tiene importantes efectos respecto de las titularidades registrales posteriores.
Conversión de la inscripción de posesión en inscripción de dominio, si han transcurrido más de diez años desde que aquella fue practicada y no existe asiento contradictorio, cuando se expida una certificación a solicitud del titular de una inscripción (art. 353 R.H.).
Cancelación de menciones, derechos personales, anotaciones preventivas, inscripciones de hipotecas o cualquier otro derecho que deba cancelarse o haya caducado con arreglo a la L.H., por haberse solicitado certificación, tal y como se desprende del art. 353 R.H.
CLASES DE CERTIFICACIONES
Se suele establecer la siguiente clasificación:
A.-POSITIVAS O NEGATIVAS
De los asientos de todas clases que existan en el Registro, relativos a bienes o personas que los interesados señalen.
De asientos determinados que los mismos interesados designen, bien fijando concretamente los que sean, o bien refiriéndose a los que existan de una o más especies sobre ciertos bienes o a cargo o a favor de personas señaladas.
De no existir asientos de ninguna especie, o de especie determinada, sobre ciertos bienes o a nombre de ciertas personas, por ejemplo para inmatriculación
B.-POR EL TIEMPO A QUE SE REFIERAN
La L.H. establece que las certificaciones podrán referirse, bien a un período fijo y señalado, bien a todo el transcurrido desde la primitiva instalación o reconstrucción, en su caso, del Registro respectivo; para el caso de que no se determine por el interesado el tiempo a que deba referirse la certificación, se hará la correspondiente busca desde la fecha de expedición hasta la del asiento de que deba certificarse y, en su defecto, hasta la del establecimiento o reconstrucción, en su caso, del Registro.
C.-POR LA FORMA DE EXPEDICIÓN
Las certificaciones pueden ser, en función de la motivación de interés legítimo alegada en la solicitud ( y sin incluir datos sensibles, como vimos):
Literales, que comprenden íntegramente todos los asientos que se soliciten, aunque no estén vigentes, No hay que confundir, como vimos en las notas simples, literal de algún asiento con literal de todo el folio registral de la finca en cuestión ( para lo que no hay prácticamente nunca motivo suficiente)
En relación, que expresarán todas las circunstancias que los asientos contuvieren necesarias para su validez, las cargas que pesen sobre el inmueble o derecho inscrito, según la inscripción relacionada, y cualquier otro punto que el interesado señale o juzgue importante el Registrador a los efectos del interés legítimo alegado.
Siempre que no se exprese otra cosa en la solicitud, se entenderá que la certificación debe expedirse en relación. Cuando los datos omitidos no contradigan o desvirtúen los relacionados en la certificación, el Registrador lo hará constar así.
D.- POR SU OBJETO
Certificaciones de dominio, tienen por finalidad acreditar la titularidad de una o varias personas sobre el dominio de una o varias fincas. Comprenden la descripción de la finca, titular, su título de adquisición y la existencia o no de documentos presentados pendientes de despacho relativos al dominio de la finca de que se certifica, pero sin ninguna referencia al estado de cargas de dicha finca.
Certificaciones de dominio y cargas, tienen por finalidad acreditar la titularidad de una o varias personas sobre el dominio de una o varias fincas, igual que las anteriores, pero además acreditan también las cargas vigentes, al tiempo de la expedición, que graven las fincas objeto de las mismas. Estas certificaciones, que en la práctica diaria suelen ser las más frecuentes comprenden la descripción, titular, su título de adquisición, cargas que graven la finca y la existencia o no de documentos presentados pendientes de despacho relativos a la finca de que se certifica.
Certificación prevista en el procedimiento regulado por el art. 41 L.H. de muy rara aplicación en la práctica.
Certificaciones expedidas en los procedimientos de ejecución. En todo procedimiento de ejecución en el que se enajene forzosamente una finca, se ha de certificar de la titularidad de la misma y de las cargas que pesan sobre ella. Esta certificación tiene como finalidad primordial poner en conocimiento del órgano actuante ( aparte de la titularidad registral en ciertos casos, como ejecución de hipotecas ) la existencia de titulares posteriores a la carga que se ejecuta, para que estos a su vez, puedan intervenir en el avalúo y subasta del bien. La nota marginal a que da lugar esta certificación tiene efectos de notificación a titulares registrales posteriores.
-Procedimiento de ejecución ordinario, el Registrador deberá expedir la certificación en todo caso, en cumplimiento del mandamiento expedido por el Juez o Secretario, pero sólo extenderá la nota marginal del artículo 143 R.H. cuando previamente conste en los libros registrales la correspondiente anotación preventiva de embargo o inscripción de hipoteca. Dicha certificación deberá contener los siguientes extremos: la titularidad del dominio y de los demás derechos reales del bien o derecho gravado, los derechos de cualquier naturaleza que existan, en especial relación completa de cargas o que se halla libre de ellas. A continuación de su expedición el Registrador expresará que ha realizado las comunicaciones previstas en el art. 659 L.E.C. 26
También ha de comunicar al Juez ante quien se sustancie un procedimiento ejecutivo, incluso cuanto recaiga directamente sobre bienes hipotecados, la extensión de ulteriores asientos que puedan afectar a la ejecución.
-Procedimiento sobre bienes hipotecados. La certificación deberá contener lo mismo que la expedida para el procedimiento ordinario, si bien se hará constar expresamente que la hipoteca que se ejecuta se halla subsistente y sin cancelar, a favor del actor, o en su caso, la cancelación o modificación que apareciesen en el Registro.La nota referida se pondrá al margen de la inscripción de hipoteca.
-Procedimiento extrajudicial. Son poco frecuentes. La certificación contendrá: inserción literal de la última inscripción de dominio que se halle vigente, inserción literal de la hipoteca en los términos en que esté vigente, relación de todos los censos, hipotecas, gravámenes y derechos reales y anotaciones a que estén afectos los bienes. La nota se pondrá al margen de la inscripción de hipoteca.
-Procedimientos de apremio fiscal o administrativos. Como la característica fundamental de los procedimientos de apremio fiscal y de la Seguridad Social es que no hay fase contenciosa sino directamente ejecutiva, esto es, el deudor no puede realizar alegaciones ni formular oposición, es por ello que la expedición de la certificación de cargas se hace inmediatamente después de practicar la anotación y no se requiere nuevo mandamiento. Se expedirá en términos semejantes a los del los restantes procedimientos ejecutivos , con la correspondiente nota marginal.
E.-La certificación de los Asientos del Diario.
Normalmente , se certifica de los asientos del Diario cuando al tiempo de expedir la certificación existe algún " pende" en la finca , que indica que hay un título pendiente de despacho. Y en todo caso de certificación de cargas o derechos ( distinto del dominio) se hace referencia a la existencia o no de títulos presentados , "pendes".
Excepcionalmente se certifica de los asientos del Diario cuando lo ordena un juez o lo pide un interesado con interés legítimo al respecto.
F.--Certificación prevista en el art. 201 L.H. para el expediente de dominio.
Esta certificación comprenderá: la falta de inscripción en su caso de la finca que se pretende inmatricular; la descripción actual según el Registro y la última inscripción del dominio literal de la finca cuya extensión se trate de rectificar; y la última inscripción de dominio y todas la demás que estuvieran vigentes, cualquiera que sea su clase, cuando se trate de reanudar el tracto registral interrumpido.
G.-Certificación en el expediente de liberación de gravámenes.
Deberá acreditar la titularidad del actor, según el Registro, y en la que se insertará literalmente la mención, anotación o inscripción que se pretende cancelar. Es muy poco frecuente.
H.- Certificación de documentos del archivo.
Tiene por objeto documentos que se conserven en el archivo del Registro, respecto de los cuales los Registradores puedan considerarse como sus archiveros naturales, por ejemplo documentos de los legajos ( cartas de pago del impuesto, mandamientos judiciales, etc...)
I.- Certificación de dominio y cargas en procedimientos urbanísticos (las más frecuentes son las de Proyectos de Compensación).
Se expiden a petición de la Administración o Entidad Urbanística actuante o de la Junta de Compensación, y dan lugar a las notas al margen de la fincas ,en las que se hace constar que la finca está afecta al proyecto en su totalidad o en parte. Se regula en el R.D. 1093/97. Esas notas marginales tienen importantes efectos para titularidades registrales posteriores.
J.- Certificación de traslado de asientos entre Registros. 27
Se expiden cuando haya de trasladarse el historial de una finca de un Registro a otro, por haberse extendido erróneamente o por modificación de términos municipales o por variación de la demarcación registral. En el primer caso basta la solicitud del interesado ( si no fuera el único el Registrador notificará a los demás). En el segundo caso el interesado habrá de acompañar la certificación administrativa correspondiente. En el tercero se actúa conforme al R.Decreto de la demarcación y Orden de desarrollo en su caso.
Esta certificación será autorizada por los dos Registradores afectados, con reproducción (por fotocopia o medio mecánico similar) de todos los asientos de la finca objeto del traslado, haciendo constar el tomo y libro de procedencia y el número de folios, con sello de los dos Registros y media firma de cada Registrador en cada hoja.
Expedida la certificación, el Registrador de los libros antiguos extenderá diligencia de cierre a continuación del último asiento, después de la cual no podrán verificarse más operaciones que las notas marginales procedentes.
K.- Certificación en los procedimientos expropiatorios 28.
Es semejante a la de los procedimientos de ejecución ( letra d) y como en ellos da lugar a una nota marginal por la que se notifica a terceros y a titulares registrales posteriores el procedimiento expropiatorio.
Debe solicitarla el órgano expropiante 29. Y se considera que tambien puede pedirlo siempre el titular registral ( como en las expropiaciones urbanísticas está regulado)
E.- ESPECIALES.
a)Certificación con información continuada. Está regulada en el R.H. con carácter excepcional, para situaciones especiales , poco frecuentes en la práctica 30. Esta certificación tiene los siguientes requisitos y características:
-Sólo podrá ser pedida por los titulares registrales de derechos sobre la finca a que la certificación se refiere, sus cónyuges o legítimos representantes.
-La petición puede hacerse directamente en la oficina o por correo con firma legitimada notarialmente.
-Sólo puede pedirse de una sóla finca o derecho y nunca una finca no inmatriculada.
-Consiste en una certificación por duplicado( el original queda en el Registro y la copia se entrega al solicitante) en virtud de la cual el Registrador notificará ( antes de que transcurra el siguiente día hábil) los asientos de presentación que afecten a la finca de que se trate y se practiquen desde la expedición de la certificación hasta transcurridos los treinta días naturales siguientes; hasta transcurridos lo veinte primeros días de este plazo, el solicitante no podrá pedir nueva certificación sobre la misma finca o derecho. Las notificaciones se harán por telégrafo o correo certificado en el domicilio señalado en la solicitud o por FAX o vía telemática indicados en la solicitud o personalmente bajo recibo y se harán constar en la certificación original mediante diligencia -incluyendo el asiento de presentación y la forma en que la notificación se haya efectuado; transcurrido el plazo de información el Registrador lo hará constar por diligencia en el original sin que sea necesaria su notificación al solicitante.
b)Certificación con Informe del Registrador de la Propiedad. La LH y el RH 31
regulan la posibilidad de informe del Registrador explicativo de la situación jurídico registral de una finca o derecho o sobre el alcance de una determinada calificación registral negativa total o parcial y forma de subsanarla o en general sobre los medios registrales más adecuados por el logro de fines lícitos.
El informe puede ser operación independiente o estar ligado a una certificación o a una nota formal de calificación registral de un título.
El informe puede ser vinculante para el Registrador si así se solicita, bajo la premisa del mantenimiento de la misma situación registral. 32
El plazo para su emisión es normalmente de diez días.
Es dudoso si el Registrador debe emitir informe respecto de una finca o derecho no inscritos en su Registro y si el informe vinculante vincula al Registrador que le suceda en el cargo.
c)Certificación por FAX a petición del Notario.- El procedimiento es el mismo que para la nota de información por FAX antes expuesta.
NEGATIVA DEL REGISTRADOR O RETRASO DE LOS PLAZOS LEGALES EN LA EXPEDICIÓN DE LA INFORMACION
Si el Registrador se negare injustificadamente a dar la información registral (manifestación , nota simple o certificación) 33, el interesado podrá recurrir ante la DGR y N. Así lo establece el artículo 228 LH , que no fue modificado por la ley 24/2001 , pero sí por la Ley 24/2005.
Ese recurso sigue los trámites del recurso gubernativo ( contra calificación negativa de la inscripción) , lo que es criticado por ser demasiado complicado y lento , dada la urgencia que suele acompañar a las solicitudes de información registral
Algunos autores consideran aplicable el mismo procedimiento en caso de retraso en la expedición , pero no está regulado expresamente por la legislación hipotecaria.
FRANCISCO JAVIER DIE LAMANA
Registrador de la Propiedad
1 Legislación aplicable : Art. 607 CC; Arts. 221 a 237 LH y 332 a 355 RH ; la legislación de Protección de Datos Personales ( Ley Orgánica 15/1999 y Directiva UE 95/46 ); la Ley 26/1984 de 19 de Julio de Defensa de los Consumidores; y la normativa sobre transferencia de datos informáticos en las Administraciones Públicas ( Ley 30/1992 de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas ; RR.DD. 263/1996 y 209/2003 y Orden de la Presidencia 1551/2003 ).
2Art.51.1. de la Constitución Española ; arts. 2 y 13 de la Ley 26/1984 de 19 de Julio de Defensa de los Consumidores ; y diversos preceptos de las normas hipotecarias indicadas en la Nota 1.
3 Se hace así posible en el ámbito inmobiliario el principio de seguridad jurídica del art. 9 de la CE. Este principio está expresamente recogido en la Instrucción DGRyN 17-2-98.
4 Directiva 95/46 de la UE ; Arts, CE : 9-3de seguridad jurídica y 18-4 de derecho a la intimidad ;y las STC 290 y 292/2000 ; la Ley 15/1999 de Protección de Datos , arts. 4-1 y 2 , 6-2 y 11-2; y el Protocolo de colaboración entre la Agencia de Protección de Datos y el Colegio de Registradores de 3 -11-94; 222-6 LH y 332-6 RH.
5Art.222.11.
6Art. 607 CC ; y 221 , 222 y 227 LH y art. 332 RH.
7Existen otros intereses en conocer el contenido del Registro de difícil apreciación de su legitimidad, como son los de carácter cultural o periodístico, que apreciará personalmente el Registrador ( son favorables al interés periodístico el TSJ de Andalucía 9-6-94 y otros autonómicos, pero se debe ser restrictivo en base a la STC 14-Octubre-2002. Con el mismo cuidado han de estudiarse las solicitudes de publicidad formal "en masa" . La Instrucción DGRyN 17-2-98 las considera justificadas por : disposición legal, interés de una Administración Pública o Convenio con el Colegio de Registradores. El interés legítimo de detectives e investigadores privados es también difícil de apreciar , porque suele afectar a la intimidad de las personas; el art. 332.3 RH exige que expresen una causa concorde con la finalidad del Registro.
8En la práctica se acepta como acreditado el encargo e identificado el que hizo el encargo, si este es un titular registral, por la mera declaración del solicitante .Pero si el que hizo el encargo no es titular registral y especialmente en casos que puedan ser conflictivos ( asientos no vigentes, datos personales sensibles, etc ) , debe exigirse una autorización por escrito.
9Art. 241 LH y 357 RH- El art. 578 LECr se remite a la LH para el examen por el Juez de libros del Registro.
10El control por el empleado encargado de la recepción de las solicitudes ,del DNI, tarjeta de residencia, pasaporte u otro documento de identificación debe hacerse siempre, pero es especialmente importante en casos que puedan ser conflictivos ( asientos no vigentes, datos personales sensibles, solicitud por encargo de otro, investigadores privados etc.) en los que cabe archivar fotocopia de dicho documento identificativo.
11Art. 222-1 LH reformado por Ley 24/2005 para reconocer el derecho a la manifestación e INTRODUCIR LA MANIFESTACIÓN TELEMÁTICA y 332 RH.
12No deben admitirse datos pocos concretos o equívocos de la solicitud , porque pueden dar lugar a publicidad registral errónea. Ej sobre persona sin nombre y apellidos y si solo el NIF o finca rústica de la que sólo se dan los datos catastrales de polígono y parcela.
13Tres STS , de 12-12-2000 y 31-1 y 7-6-2001 han reconocido el derecho del interesado en conocer la publicidad por manifestación ( interpretando el art. 332-1 RH) ; frente a otra de 24-2-2000 más restrictiva.La reforma por ley 24/2005 del 222-1 reconoce ese derecho " con las precauciones convenientes para asegurar la conservación de los libros" por parte del Registrador.
14Recordemos que art. 238 LH reformado por Ley 24/2005 prevé junto a la continuidad de los libros de papel que se lleven tambien "por medios informáticos que permitan el acceso telemático" con un "sellado" del tiempo exacto del trasporte del papel al informático. El acceso telemático será a este ejemplar informático de los libros.
15Art 222 LH, desarrollado por el art. 332RH. El primero ha sido reformado por Ley 24/2005 para permitir expresamente las notas literales y las de determinados extremos.
16No hay precepto legal que lo imponga , pero es importante para evitar falsificaciones y por imagen institucional-
17Lo imponen los arts. 222.3 LH y 332.4 RH.
18Se introdujo por el Reglamento Hipotecario de 1947 , refrendado por Ley 7/1998 de 13 de Abril.
19La reforma por Ley 24//2005 del art. 222.5 LH prevé en su primer párrafo dos clases de notas, literal o en extracto , de "asientos vigentes"; y en su segundo párrafo añade otra , la de "determinados extremos". Pero , relacionando esta norma con el 221 LH y las STS citadas , entiendo que cabe nota simple literal de asientos no vigentes cuando exista un interés legítimo alegado suficiente. Además se puede llegar prácticamente a obtener nota literal por la vía del segundo párrafo del art. 222.5 ( solicitando todos o casi todos los "extremos" de un asiento). Otros Registradores, supongo que la mayoría, entienden que solo cabe nota literal de asientos vigentes, para los no vigentes estiman que es precisa certificación, que sí está prevista en el art. 232 LH y tiene mayores garantías de control directo por el Registrador.( el problema para el interesado es su mayor coste).
175 RN y 354 a) RH
Arts. 222 a 237 LH y 335 a 354 RH. Sobre certificación por vía electrónica 110 1. Ley 24/2001, pendiente de desarrollo reglamentario. La Ley 24/2005 no tiene normas especiales sobre las certificaciones pero sí una sección entera sobre IMPULSO A LA UTILIZACIÓN DE MEDIOS TELEMÁTICOS , tambien pendiente de desarrollo reglamentario.
Para expedir una certificación es preciso un gran conocimiento del Archivo, especialmente en materia de cargas, ya que los "arrastre de cargas" de las últimas inscripciones no son fiables, no eximen de responsabilidad si existen cargas anteriores. En materia de titularidades o limitaciones de dominio hay tambien asientos difíciles como los de las sustituciones fideicomisarias en forma de usufructo, las reservas sucesorias y las condiciones resolutorias distintas de la del art. 11 LH. Y todo ello puede proceder de una finca matriz.
Art. 350 RH
Además se deduce así de los arts. 350 y 351 RH , aunque su redacción ha quedado anticuada en otros extremos.
Lo imponen los arts. 222.3 LH y 332,4 RH.
No considero correcta la práctica de incluir en la certificación la referencia a que se han hecho las notificaciones, ya que las notificaciones son consecuencia de la certificación ya expedida ; además sólo se puede hacer constar que se ha iniciado ( o que es innecesario) el trámite de las notificaciones. Por eso entiendo lo más correcto una diligencia posterior a la certificación donde se exprese la innecesariedad de las notificaciones, en su caso, o que se han iniciado y posteriormente se comunicará su terminación.( por haberse recibido los acuses de recibo en forma correcta o haberse publicado en el tablón de anuncios del Registro).
27Arts.3, 482 y 484 RH que han sido desarrollados por varias Ordenes del Ministerio de Justicia.
28 Art.32.1º RH
29El art. 32RH no lo indica expresamente pero parece implícito, y así consta en el art. 22 del R.D.1093/97 sobre expropiaciones urbanísticas, que tambien admite que lo pida el titular registral.
30Art-354 RH.Ejemplo de caso especial es el retracto de comuneros del art. 1524 CC que tiene el plazo perentorio de 9 días desde la inscripción.
31 253LH,333,334 y 355 RH
32La STS 24-2-2000 anuló dos párrafos del art.355RH y la STS 7-6-2001 considera sin valor los dos párrafos restantes ,pero JMGarcía en su Código de Legislación Inmobiliaria les da valor en base a otros preceptos de la legislación hipotecaria.
En realidad el art.228LH solo contempla la negativa a la manifestación o certificación , pero se considera aplicable también a las notas simples.