RECONOCIMIENTO DE DOMINIO.

RECONOCIMIENTO DE DOMINIO.

1.-P: Se pregunta sobre el alcance de las dos resoluciones de 6 de julio de 2006 que admiten la inscripción del reconocimiento de dominio, partiendo de la teoría de la titularidad fiduciaria.

R: La postura de la DGRN puede resumirse en los siguientes puntos:

a)Desde el punto de vista sustantivo, el artículo 1.717 del Código Civil que permiten la posibilidad de actuación de una persona en nombre propio pero en interés ajeno, precepto que plantea importantes problemas de interpretación y de aplicación.

b)En estos supuestos, la relación directa entre el representante indirecto y el tercero tiene eficacia plena, discutiéndose la relación existente entre el tercero y el dominus negotii. La doctrina clásica negaba cualquier tipo de vinculación entre el tercero y el dominus negotii, y exigía un acto posterior de transmisión de derechos a favor de éste último.

La doctrina reciente más autorizada, dice la DGRN, considera, sin embargo, que cuando el carácter ajeno de la gestión del representante indirecto ha quedado suficientemente acreditado, deben atribuirse efectos directos a la actuación del representante para el representado y, por tanto, que la propiedad pertenece al dominus desde la consumación del contrato, no siendo necesario un acto de transferencia a su favor.

c)El problema que presenta esta postura es la forma de acreditación de su titularidad por el dominus, lo que, en principio exige o que la relación representativa estuviese documentada fehacientemente antes de la conclusión del negocio traslativo, o escritura de reconocimiento del encargo entre representante y dominus (que en puridad, no modifica el título previo y la relación contractual establecida y documentada, pues se trata de simple adecuación de la titularidad formal a la realidad, y el contrato sigue produciendo todos sus efectos entre quienes lo suscribieron), o sentencia judicial correspondiente que declara debidamente acreditada la relación representativa.

d)Ahora bien, en relación con la escritura de reconocimiento, no considera la DGRN como suficiente la mera manifestación de los interesados, dirigida a reconocer la titularidad del dominus, siendo preciso que esa declaración esté suficientemente justificada (como con escritura de representación previa), a fin de acreditar de manera suficiente la existencia de la relación representativa, y ello habrá que analizarse atendiendo a las circunstancias de cada supuesto fáctico. Así se reconoce expresamente que en el supuesto de la resolución de 2 de septiembre de 2004 no procedía la inscripción.

e)No se estima imprescindible, sin embargo, la existencia de una escritura previa en que se atribuyeron al gestor las facultades de representación, y considera admisible la declaración de las partes dirigida a suplir la falta de acreditación previa de la misma, siempre que vaya acompañada de algún hecho o circunstancia que permita afirmar su existencia.

Analiza, con dichos antecedentes los casos: En uno, no acepta la carta de representación, por no ser documento público, pero sí parece admitir la acreditación por la suma de las manifestaciones de los herederos-beneficiarios y la confirmación del representante de la parte vendedora a cuya manifestación le atribuye los efectos de la confesión. Salva el escollo de lo dilatado en el tiempo (la inscripción es de 1976), recordando que el reconocimiento no puede perjudicar derechos adquiridos por terceros y que cabe su impugnación.

En el otro supuesto, admite simplemente como prueba, la declaración de que el precio y todos los gastos e impuestos de la compraventa han sido pagados por la persona favorecida por el reconocimiento (sin ni siquiera prueba bancaria), que considera es una verdadera confesión, y estima que aquellos a los que perjudique, de no ajustarse la manifestación a la realidad, pueden impugnarla.

f)Desde el punto de vista registral, constituyendo el reconocimiento de dominio título material de transmisión del dominio en los términos expuestos, por contener expresión de la causa, ya que extereoriza la relación representativa que hasta ese momento había permanecido reservada, y constando el mismo en escritura pública, nada impide la inscripción, a salvo los derechos de los terceros de buena fe que confiaron en la situación registral de la finca.

COMENTARIO. Estas resoluciones, como muchas recientes, modifican sustancialmente la doctrina de la DGRN, explícitamente en esta materia, la contenida en las resoluciones de 14 de enero de 1994, 15 de abril de 1999, 10 de marzo y 2 de septiembre de 2004, que expresamente niegan la inscribibilidad del mero reconocimiento de dominio, exigiendo un título material oneroso o gratuito para operar la transmisión del dominio, con expresión de la causa, que no se presume a efectos registrales, que permita al Registrador apreciar la capacidad de las partes. Se pregunta, por qué no se ha expedientado a esos Notarios que han otorgado escrituras contra el reiterado criterio de la DGRN.

En cuanto a la doctrina que se desprende de las resoluciones, se está de acuerdo en todo lo sustantivo, hasta llegar a la afirmación de que "considera admisible la declaración de las partes dirigida a suplir la falta de acreditación previa de la misma, siempre que vaya acompañada de algún hecho o circunstancia que permita afirmar su existencia", es decir, que debe existir una apoyatura objetiva adicional.

A partir de aquí se discrepa abiertamente, pues esa apoyatura no existe en ninguno de los dos casos (como no se de valor a la carta existente en uno de ellos), casos, que pese a la afirmación de pasada de las resoluciones, en nada se diferencian de los anteriores ya resueltos en sentido contrario y en uno de los cuales sí existía escritura pública del mandato. En definitiva, en el fallo la DGRN se aparta abiertamente de sus propios argumentos y conclusiones.

Dado que esos "hechos o circunstancias que permitan apreciar que existió representación indirecta" (salvo la existencia de escritura pública de representación o similar), quedan fuera de la apreciación por el Registrador dado lo limitado de los medios de comprobación de que dispone, y que la solución depende de las circunstancias de cada supuesto concreto, la regla general, siguiendo la propia doctrina de las resoluciones, sigue siendo que el mero reconocimiento del dominio alegando una representación indirecta no es inscribible.

Como es sabido, el que un acto sea válido civilmente (ej. promesa de venta o compra sin fijar cuotas indivisas), no implica que sea automáticamente inscribible, y así tampoco lo será el reconocimiento de dominio, pues aparte de la posible existencia de terceros de buena fe, es necesario la expresión de una causa traslativa en los términos expresados. En este sentido, se pone de manifiesto que la confesión desenvuelve sus efectos en el ámbito procesal (su regulación ha sido derogada del Código Civil), careciendo de competencia el Registrador para entrar a su valoración ya sea a favor o en contra del confesante. Es precisamente el Notario, a través de un acta de notoriedad, valorando la confesión, documentos privados peritados, la prueba testifical, etec; el que sí puede dar al reconocimiento una apoyatura objetiva.

No debe olvidarse, que el Registro nació y tiene como finalidad esencial, lograr la certeza en el tráfico jurídico inmobiliario, tratando de evitar las situaciones de ocultación, por lo que si el dominus, permitió, por las razones que sean, la inscripción de una finca a favor de tercero, deberá soportar sus consecuencias, como no hubiera previsto de forma fehaciente su acreditación.