PROPIEDAD HORIZONTAL.
PROPIEDAD HORIZONTAL.
1.- P: Se trata de inscribir los estatutos de una comunidad de propietarios aprobados en Junta de fecha 1 de abril de 2005, por los que en ese momento eran los dos únicos dueños del edificio.
Después de la Junta y antes de la presentación en el Registro del acuerdo, se han vendido e inscrito dos viviendas. Uno de los compradores manifiesta su oposición, pero en la Junta siguiente, a la que asisten todos los propietarios incluido el disidente, se aprueba por unanimidad "el acta de la junta anterior en que se transcriben los estatutos".
¿Se pueden inscribir los nuevos estatutos con certificado de ambas Juntas, entendiéndose ratificado el acuerdo por el disidente al aprobar el acta de la Junta anterior?.
R: No, lo que se ha aprobado es un acta, es decir, la toma de unos acuerdos por una mayoría insuficiente y sus nota complementarias entre las que debe estar su oposición. Se ratifica pues, en cuanto a este punto del orden del día un acuerdo no aprobado por exigir unanimidad, dicho de otro modo, confirma su oposición que consta en las indicaciones complementarias del acta.
La necesidad de ratificación de los titulares registrales posteriores a la fecha del acuerdo de la Comunidad de Propietarios y anteriores a su presentación en el Registro de la propiedad ha sido reiterada por la DGRN en resoluciones de 19 de febrero de 1999, 24 de septiembre de 2001, 11 de octubre de 2001 y 14 de mayo de 2002 entre otras, porque lo no inscrito no perjudica a terceros.
2.-P: Se presenta una escritura en que se constituyen dos propiedades horizontales en dos parcelas colindantes y a continuación se constituye una parcela "Comunidad de piscinas y zonas verdes" de las existentes en ambas fincas, sin determinar la descripción de la base física de dicha Comunidad y los elementos o servicios que la constituyen con indicación de en qué parcela se encuentra cada uno de éstos. Tampoco se fija la cuota de participación de cada edificio o elemento independiente en dicha Comunidad global, pues las señaladas lo son únicamente de cada elemento respecto del propio solar en que está edificado, ni se establecen las normas por las que deberá regirse la Comunidad de piscinas. ¿Es inscribible?.
R: No, pues el artículo 24-2-b de la LPH en su redacción dada por la Ley 8/1999 y el Principio de determinación hipotecaria, exigen para la constitución de una Comunidad o Complejo inmobiliario entre parcelas independientes o bien la constitución de una sola macrocomunidad de propietarios con unas cuotas comunes que englobe todos los edificios y parcelas, o la llamada agrupación de comunidades de propietarios.
En ambos casos, según el expresado artículo, es necesaria la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y la perfecta determinación de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes que constituyan una unidad de uso entre los edificios pertenecientes a las distintas fincas; lo que impide la inscripción de la citada "Comunidad de piscinas".
3.-P: Sobre un elemento individual del régimen de propiedad horizontal el
propietario, que fue el promotor del edificio, constituye una servidumbre para la instalación de un transformador y pretende unilateralmente renunciar al dominio en uso de la facultad prevista en el artículo 395 del Código Civil in fine "Sólo podrá eximirse de esta obligación -contribuir a los gastos- el que renuncie a la parte que le corresponde en el dominio", con la consecuencia de la amortización de su elemento y acrecimiento de su cuota al resto de los elementos independientes del régimen y en proporción a sus respectivas cuotas. ¿Es inscribible?.
R: No, pues no estamos ante una "comunidad romana", sino ante una "propiedad horizontal", no siendo, por tanto, aplicable el artículo 395 del CC, sino los artículos 17 y concordantes de la LPH, por lo que al estar ante una modificación del título constitutivo, necesita de acuerdo unánime por la Junta de Propietarios de transformación en elemento común con redistribución de cuotas o de elemento procomunal sin redistribución.