VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL.
1.-P: Se quiere cambiar el destino de un local de un edificio de VPO a vivienda. ¿Es necesario algún requisito especial?.
R: Sí, porque en los casos de transformación de locales de negocio en viviendas, en edificios sujetos a algún régimen de protección de la vivienda, es preciso el consentimiento de la Consejería competente según el artículo 24 del Decreto 11/2005 de la Comunidad de Madrid y, dicha vivienda, quedará sujeta al régimen de protección pública que corresponda a la tipología del edificio en que se encuentren.
Ahora bien, muchos compañeros entendieron que el hecho de que una legislación sectorial exija una determinada licencia para un determinado acto, no implica que la misma sea requisito para la inscripción, salvo que la norma así lo establezca expresamente.
No obstante, otros muchos, consideraron que los términos claros de la norma, lo prudente es exigir dicha autorización para la inscripción. La Consejería competente es la de Urbanismo y Medio Ambiente, Dirección General de la Vivienda.
2.-P: En el Reglamento municipal del Ayuntamiento de Madrid, se establece en relación con las fincas vendidas por la EMV las siguientes limitaciones: 1ª. Prohibición de venderlas ni ceder su uso en 20 años. 2ª. Derechos de tanteo y retracto a favor de la EMV durante ese tiempo. 3ª. Condición resolutoria si no se ocupan en el plazo de 3 meses desde la firma de la escritura, quedando la apreciación de la misma a la decisión de la propia EMV.
R: Se considera casi unánimemente que salvo que exista una Ley de cobertura que lo ampare, la cual se desconoce, dichas limitaciones no tendrán carácter legal, por lo que su reflejo y efectos en el Registro de la Propiedad dependerán de que consten en la escritura de venta y de que la parte compradora los asuma, en cuyo caso tendrán un carácter convencional y se aplicarán las reglas generales aplicables a los pactos entre particulares.
Ello se entiende así porque las limitaciones a las facultades dispositivas de los propietarios están sujetas al principio de reserva de ley del artículo 33 de la Constitución española, no pudiéndose imponer en reglamento municipal, si no tiene una Ley de Cobertura, pues la competencia normativa en esta materia corresponde al Estado y a las Comunidades Autónomas dentro de sus respectivos ámbitos.
Por tanto, la limitación o prohibición de referencia tiene un carácter meramente convencional al no estar expresamente establecidas por ninguna Ley o Reglamento, por lo que no deben tener acceso al Registro de conformidad con el artículo 27 de la Ley Hipotecaria. Ver caso práctico 3 del apartado Viviendas de Protección Oficial del número 6 de esta revista.
Respecto de los derechos de tanteo y retracto y la condición resolutoria, serán inscribibles como convencionales, en la medida que la primera se ajuste a las normas del Código Civil (no lo sería, por ejemplo, si el plazo excediera de los 10 años del artículo 1508 del Código Civil), y respecto de la condición resolutoria, si se suprime la facultad de libre apreciación de la EMV por ser contraria al artículo 1256 del Código Civil.
3.-P: El IVIMA está remitiendo a los distintos Registros de Madrid documentación para hacer constar la Calificación definitiva como viviendas de Protección Oficial de promociones en muchos casos acabadas hace tiempo, en las que no constaba calificación provisional, y que figuran en el Registro inscritas a favor de adquirentes o subadquirentes. ¿Se puede hacer constar?.
R: Tras mucha controversia se llegó a las siguientes conclusiones sobre la referida cuestión:
1. Si consta en la inscripción del edificio la calificación provisional de VPO (artículo 16 del RD 3148/1978), ya sea por la presentación del certificado relativo a la misma o por su incorporación a la escritura de compra del solar o de declaración de obra nueva (en estos casos con indicación del número de expediente), se entiende inscribible la calificación definitiva pues los sucesivos adquirentes han tenido conocimiento de la posibilidad de que existiera o recayera calificación definitiva, siempre claro está que coincida el número de expediente.
Este criterio debe seguirse aunque en los asientos de las fincas registrales concretas no figure la sujeción al concreto régimen de VPO, si dicha circunstancia consta en la folio del edificio matriz o de la finca matriz de la matriz. En este sentido conviene recordar que , como indica la resolución de la DGRN de 12 julio de 2001 para un supuesto similar, la rectificación de errores de concepto cometidos en asientos posteriores, por la apreciación errónea de los datos obrantes en el propio Registro, no exige el consentimiento de los titulares de derechos posteriores, "los cuales forzosamente han de quedar afectados por el contenido de todos los asientos vigentes del folio real respectivo".
La mera indicación del destino de la viviendas a un régimen de VPO, incluso con número de expediente, o la alusión de la existencia de la calificación provisional con o sin número de expediente, si no consta en los asientos respectivos que se presentó o incorporó a una escritura el certificado preceptivo, debe ser considerado como una mención sin efecto registral alguno por ser susceptible de inscripción separa y especial en virtud de un título específico (artículo 29 LH) y, por tanto, sujeto a la cancelación prevista en los artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 353-3 de su Reglamento.
2. Si la finca continua inscrita a favor del IVIMA o del primer adquirente, en este último caso porque al comprar o adquirir de otra forma directamente al IVIMA y éste, además, indicarlo en los respectivos contratos, no puede alegar que desconocía el carácter de VPO de la vivienda; también se considera inscribible la calificación definitiva extemporanea.
3. Si, por el contrario, registralmente en el edificio no consta el carácter de protegidas de las viviendas del mismo en la forma antes indicada y, además, las mismas están inscritas a segundos o posteriores adquirentes; se entiende que la calificación definitiva no puede inscribirse sin el consentimiento de los mismos, o al menos sin acreditar que conocían el régimen jurídico de la vivienda.
Esta conclusión deriva de la aplicación de los principio registrales de tracto sucesivo y legitimación (artículos 20 y 38 de Ley Hipotecaria), en virtud de los cuales, no se puede inscribir ningún título que no proceda del titular registral y que se presume que los derechos pertenecen a su titular registral y, además, en la forma determinada por el asiento respectivo. Y de los principios de fe pública e inoponibilidad (artículo 34 y 32 de la Ley Hipotecaria), según los cuales, en términos generales, aquellos actos inscribibles no inscritos no perjudican a tercero.
Además, los asientos registrales están bajo la salvaguarda de los Tribunales (artículo 1.3 de la Ley Hipotecaria), lo que determina que los mismos producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley. Y, por último, el artículo 13 de la Ley Hipotecaria dispone que las limitaciones del dominio, y el carácter de VPO lo es, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca sobre la que recaigan.
El que el carácter de VPO de una vivienda constituya una limitación legal del dominio, que pueda tener plena eficacia jurídica sin necesidad de inscripción registral, en nada contradice los anteriores asertos, pues ello implicaría, en primer lugar, la no necesidad de las inscripciones pretendidas, y, en segundo, que si el afectado no estuviera de acuerdo con ello, serían los Tribunales los que deberían resolver el conflicto. El Registrador, en todo caso, está constreñido a cumplir la legislación hipotecaria.
No obstante todo lo expuesto, cabe admitir, conforme con la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 15 de enero de 2005, la practica del asiento correspondiente en el Registro si en los títulos de adquisición de los distintos adquirentes se ha hecho referencia a tal circunstancia de "protección oficial", lo que debe ser convenientemente justificado.
4. En los casos del apartado anterior, ante la imposibilidad jurídica de la inscripción, para colaborar con el IVIMA en el intento de combatir el fraude en este tipo de viviendas, dado que la decisión última de si estos sucesivos adquirentes están o no vinculados por el régimen de VPO corresponde a los Tribunales de Justicia; se propone practicar al margen de la última inscripción de dominio de las fincas como mera nota de oficina y hacer constar en las notas simples de las mismas la indicación de "Este edificio ha sido promovido por el IVIMA (o el INV)".
Asimismo se propone que, cuando se presenten nuevas ventas de dichas fincas, si el Notario no ha notificado la venta al IVIMA o a la Comunidad Autónoma, sea el propio Registrador el que efectúe esa notificación, para lo cual se puede estudiar la firma de un convenio o acuerdo de colaboración entre este Decanato y el IVIMA.
5. Otra cuestiones que plantean estas calificaciones son las de adecuación del título e identificación de las fincas, lo que nos lleva a considerar como título hábil para practicar la inscripción, tanto la propia Cédula de calificación definitiva de VPO (artículos 18 del RD 3148/1978 y 99 del Reglamento de VPO aprobado por RD de 24 de julio de 1968), como un certificado del IVIMA que reproduzca su contenido, en los cuales debería indicarse, de forma que no deje lugar a dudas, las fincas registrales afectadas y el tipo de protección oficial de que disfrute cada una.
Respecto de la situación de cierre registral que se puede producir en muchas viviendas, mientras transcurre el plazo de prórroga del asiento de presentación de los certificados del IVIMA por la denegación o en caso de recurso; se recomienda que a los adquirentes en los títulos que se presenten a posteriori, se les solicite el permiso para despachar la calificación de VPO respecto de su finca y así poder inscribir a continuación su compra.
6. Por último, indicar que el procedimiento de calificación definitiva de las viviendas promovidas por el IVIMA, y el régimen de adjudicación y venta de las mismas, viene regulado fundamentalmente por la Ley 6/1997 de Protección Pública a la Vivienda de la Comunidad de Madrid, su Reglamento aprobado por el Decreto 11/2005, el Decreto 133/2002 de procedimiento simplificado de calificación definitiva de las viviendas promovidas por el IVIMA, el artículo 17 de la Ley 18/2000 de venta y escrituración de viviendas por el IVIMA y el Decreto 19/2006 que regula el proceso de adjudicación de Viviendas del IVIMA.
Es de reseñar que el citado Decreto 133/2002, para un supuesto semejante como es el de promociones de viviendas terminadas y pendientes de ser calificadas definitivamente, en su disposición transitoria única, en el número 3 (en combinación con el 17-10 de la Ley 18/2000), señala que "quedaran excluidas de la calificación definitiva las viviendas de las promociones que se califiquen al amparo de esta disposición, que con anterioridad a dicha calificación y antes del 1 de octubre de 2000, hayan sido objeto de algún contrato o escritura pública en régimen de derecho privado a favor de ocupantes sin título suficiente para inscribir, por estar pendiente la escrituración de la primera adjudicación en régimen de compraventa".
Si estos derechos, aunque con ciertos requisitos, son reconocidos a los subadquirentes de viviendas no calificadas todavía definitivamente que compran meramente en contrato privado, cuanto mayores deben ser los que se reconozcan a los que comprando en escritura pública han inscrito su adquisición en el Registro de la Propiedad, si la calificación provisional o definitiva no consta en el mismo, bien porque todavía no se ha otorgado, o porque otorgada no se presentó el documento correspondiente en dicho Registro.
7. En cuanto a la cuestión arancelaria, únicamente recordar que, aparte de los conceptos secundarios de presentación o afecciones, la calificación definitiva se debe minutar por el número 3.1 del arancel sin acumulación de reducciones y sobre la base del valor declarado de la propiedad horizontal objeto de calificación, que si no constare en la cedula o certificación, habrá que solicitar con valor actual.
Las notas al margen de las distintas fincas, no obstante existir alguna resolución de la DGRN como la de 23 de julio de 2003, que permite la aplicación del número 3.2 del arancel por finca, se considera que en atención a las peculiaridades del caso (regularización general de todas la promociones del IVIMA) y el gran número de las fincas afectadas, se sugiere que no sean minutadas.