PROPIEDAD HORIZONTAL.

1.-P: En un edificio en régimen de propiedad horizontal, existe una finca destinada a vivienda de portero inscrita como finca independiente con su cuota en virtud de sentencia en que se declaraba por válida una compra en documento privado de dicha vivienda entonces elemento privativo y realizada por el Presidente de la comunidad de propietarios en nombre de dicha comunidad y de todos y cada uno de los propietarios.

La finca está inscrita como "procomunal" y "vinculada ob rem" 1/24 a cada uno de los pisos de la división horizontal.

Ahora se presenta una venta en que sólo comparece el actual Presidente de la Comunidad acreditando su nombramiento y en ejecución del acuerdo de la comunidad, como tal, por unanimidad de todos sus miembros de cesar en el destino de vivienda del portero y de venta. ¿Es inscribible?.

R: Sí, siempre que todos los dueños de elementos independientes de la propiedad horizontal sean dueños de dicha vivienda, pues sólo en ese caso la propiedad comunal puede asimilarse al elemento común (elemento común accidental o por destino) y aplicársele dicho régimen, es decir rige la LPH y no el Código Civil (resoluciones de la DGRN de 5 de mayo de 1970 y 15 de junio de 1973).

Por el contrario, si existieran locales comerciales, garajes o trasteros no pertenecientes a los dueños de los pisos que no tuvieran participación en el elemento procomunal, éste deberá considerar como privativo proindiviso, y deberán ratificar la venta todos los propietarios de los pisos.

2.-P: Se trata de un edificio de pisos en que no está constituida la propiedad horizontal ni siquiera una comunidad funcional, sino que todo el edificio consta inscrito en comunidad romana a muchos propietarios, independientemente de que, en la realidad, cada uno ocupe un piso determinado.

Ahora se presenta una escritura de desafectación y venta de la vivienda del portero acordada por unanimidad de todos los propietarios de una inexistente "Comunidad horizontal de Propietarios", otorgada por el presidente de la misma y a la que se incorpora certificado del acuerdo expedido por el secretario. ¿Es inscribible?.

R: Unánimemente se considera que no, pues primero debería constituirse la propiedad horizontal y extinción del condominio, sin la cual la inscripción como finca independiente de la ex-vivienda del portero no sería posible, sino únicamente la venta de una cuota proporcional por cada propietario del edificio.

Como es lógico dado el carácter de comunidad romana de la titularidad del edificio, dicha constitución del régimen y extinción de condominio, o la venta de dichas cuotas debe hacerse mediante comparecencia en la Notaria de todos los titulares registrales del edificio, siendo necesario la regularización de la situación registral de los titulares reales que no tengan inscritos sus derechos.

3.-P: DIVISIÓN HORIZONTAL TUMBADA DE CHALETS. "Norma estatutaria: 4.El propietario de cada una de las viviendas podrá construir en el futuro sin consentimiento de la Junta de Propietarios . . . sobre la parte de subparcela de uso exclusivo que circunda su edificación ... la edificación será de su exclusivo dominio, quedando el resto no ocupado por la edificación como elemento común de uso exclusivo del propietario de la edificación . La construcción o derribo de las viviendas no alterará la cuota de copropiedad, al venir fijada exclusivamente en función de la superficie de la subparcela sobre la que se asienta cada vivienda y no de las obras existentes sobre la misma". ¿Es inscribible esta norma?.

Por otra parte, al describir cada vivienda-chalet se dice que: "La edificación ocupa sobre la subparcela ...m2, sin incluir la piscina, siendo el resto de su superficie jardín de uso exclusivo y excluyente de esta vivienda". No se dice expresamente, pero está en las normas estatutarias, que la parcela no edificada es elemento común. ¿Qué ocurre con la piscina?.

R: Se entiende, en primer lugar, que la configuración expuesta de la propiedad horizontal, configurando como común el suelo de las parcelas es para evitar la necesidad de licencia de parcelación que la DGRN exige si el suelo no es común en este tipo de urbanizaciones. Así, la resolución de 27 de enero de 2006, que diferencia entre propiedad horizontal tumbada que no necesita licencia, y el complejo urbanístico que sí la necesita.

Respecto a la primera cuestión planteada, de los estatutos se deduce implícitamente que la parte de subparcela no edificada que se edifique en el futuro pasará de ser elemento común de uso exclusivo a elemento privativo, a modo de anejo, y que en su día se inscribirá en el mismo folio de la actual vivienda (ya que no tendrá cuota propia). Algún compañero consideró que esa norma estatutaria choca con el principio de especialidad registral (arts. 9 y 2l de la LH, y 51 y 98 del RH) que exige claridad en los derechos inscritos, pero la mayoría lo consideró admisible.

En cuanto a la segunda cuestión, sin embargo, sí se entendió que según la redacción de la descripción de los chalets, la piscina queda indeterminada en canto a su carácter, lo que choca frontalmente con el citado principio de especialidad registral, por lo que debe rectificarse la descripciones citadas.

4.-P: Se presenta una escritura de constitución de una propiedad horizontal de cuatro elementos independientes en una vivienda unifamiliar. Se acredita con certificado del Catastro que dichos cuatro elementos independientes vienen tributando desde muy antiguo como viviendas separadas. ¿Se puede inscribir la escritura?.

R: La DGRN en resoluciones de 18 de julio de 1996, 16 de febrero de 2002 y 28 de octubre de 2003, permite la Propiedad horizontal de una vivienda unifamiliar. Pero aunque no se siguiera este discutible criterio y se aplicara en términos generales el artículo 53 del RD 1093/1997, en este supuesto, al figurar los diferentes departamentos como elementos independientes desde muy antiguo, se entienden aplicable analógicamente los requisitos para la inscripción de las obras nuevas antiguas, aunque fueran ilegales, del artículo 52 del RD 1093/1997, por lo que se considera inscribible la Propiedad horizontal.

5.- Se presenta una escritura de segregación de una parte de un local (patio posterior) y de agregación de la parte segregada a un solar contiguo que es una finca registral independiente. Los Estatutos sólo permiten la agrupación de elementos del mismo edificio. ¿Se puede inscribir?.

R: La DGRN admite las agrupaciones de elementos de edificios o fincas colindantes, en que al menos una está constituida en Comunidad horizontal, si los elementos agrupados constituyen una unidad orgánica, arquitectónica o de explotación, y lo permiten los correspondientes Estatutos (resoluciones 11 de mayo de 1978, 27 de mayo de 1983 y 27 de febrero de 2003), pero lo rechaza en caso contrario (resoluciones de 26 de junio de 1987). A favor de la inscripción se acude al artículo 44 del Reglamento Hipotecario que permite la agrupación funcional o de destino.

Pero, en el presente supuesto debe ser rechazada la inscripción pues, primero, no lo permiten los Estatutos, por lo que será necesario acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, y segundo, no existe esa unidad orgánica ni arquitectónica sino que el acto parece buscado para conseguir un solar edificable, lo que exigiría licencia de segregación y acuerdo unánime de la Junta de Propietarios de que el solar segregado deje de pertenecer a la propiedad horizontal.

No debe olvidarse que el suelo en las Propiedades horizontales es común, por lo que, en defecto del último citado acuerdo, la obra nueva del solar colindante exigiría acuerdo unánime de los dueños de la propiedad horizontal, lo que aún admitiendo la posibilidad de la inscripción exigiría, cosa que no se hace, la perfecta descripción de las dos porciones de solar y el diferente régimen jurídico de cada una de ellas.

6.-P: Existe inscrita una propiedad horizontal con varios portales, cada uno de los cuales tiene una vivienda destinada al portero cuyo uso exclusivo se atribuye a cada portal. Los pisos sólo tienen una cuota por toda la Propiedad horizontal y no por cada portal.

Ahora desafectan la vivienda del portero de un portal y sin vender solicitan la inscripción a favor de la Comunidad de Propietarios. ¿Se puede inscribir?, ¿Deben arrastrarse las cargas de toda la propiedad horizontal o sólo de su portal?.

R: Respecto de la primera cuestión, al carecer la Comunidad de Propietarios de naturaleza jurídica, no puede inscribirse fincas a su nombre, por lo que la únicas soluciones serían o traer simultáneamente la venta o constituir la vivienda del portero como un elemento procomunal vinculado "ob rem" a los distintos pisos, pero esta solución exigiría un nuevo acuerdo de todos los propietarios.

En cuanto a la segunda, al no existir cuota por cada portal, deben arratrarse las cargas de los pisos de todos los portales, igual que el acuerdo de desafectación se ha adoptado por todos ellos.

7.-P: Se presenta una división horizontal con unos Estatutos incorporados que determinan, entre otras normas, el uso exclusivo de las terrazas a unos pisos. El promotor solicita la no inscripción de dichos Estatutos, ¿Se puede hacer?.

R: Sí, la inscripción es voluntaria y también puede ser parcial; pero de existir ventas, los compradores no quedarían afectados por los mismos. Especto a la atribución del uso de las terrazas, al venir sólo reflejada en los estatutos y no en la descripción de los pisos, no podrá hacerse constar, con los consiguientes inconvenientes de futuro.