EXTRANJERÍA.

1.-P: En una donación entre "no residentes" ante Notario español, ¿existe alguna especialidad?.

R: No, ni siquiera hace falta poner la afección fiscal especial, al no existir concepto imponible en la renta de las personas físicas del transmitente.

2.-P: Se plantea el estudio sobre la correspondencia de los documentos de identificación de adquirentes en los casos que de no residentes pasan a residentes, de residentes a nacionales, etc.

R: Como es sabido, uno de los principios rectores del funcionamiento del Registro de la Propiedad es el de tracto sucesivo cuya formulación viene condensada, fundamentalmente, en el artículo 20 de la Ley Hipotecada. Con base a él no se puede inscribir (en sentido amplío) un derecho sin que previamente conste inscrito el mismo a favor de la persona de quien procede el mismo; debe, pues, existir identidad subjetiva entre el titular registral y el otorgante del acto inscribible.

Esta formulación, expuesta muy simple y someramente, es indiscutida de modo unánime. Sin embargo, en la actualidad, y previsiblemente aumentando en el futuro se plantea la cuestión acerca de esa identidad subjetiva por cambio de algunos de los elementos determinantes de la misma. Dicho en términos más claros: el problema se plantea cuando el titular registral cuenta con un número referido a un documento de identidad (en sentido amplio) y otorga un documento, habitualmente de naturaleza notarial -aunque también podría ser un embargo contra él-, referido a un distinto documento de identidad, que implica, lógicamente, un cambio de número e, incluso, a veces con algún cambio de apellido o algún nuevo apellido.

Las variantes son múltiples y a veces pueden yuxtaponerse con lo que se incrementa la dificultad.

Efectivamente, en estos casos puede haber únicamente un cambio de documento identificativo; por ejemplo, el extranjero que adquiere como tal, con pasaporte, o como residente con una tarjeta de tal. Si, cuando dispone el extranjero no residente, ha pasado a ser residente o español, o si el extranjero en su día residente adquiere la nacionalidad española, el documento identificativo cambia y en consecuencia si en aquel momento la identificación se hizo con base a ese documento, es necesario que al exhibir el nuevo documento identificativo se produzca la necesaria coordinación. En caso contrario, puede comparecer una persona con apellido muy general en su país, equivalente a, por ejemplo en España, García, Fernández o Rodríguez, y ser suplantado en su personalidad al tener los mismos nombre y apellidos y manifestar un cambio de nacionalidad para justificar el cambio de documento identificativo. Es más, puede llegar a ocurrir, por ejemplo en el caso de extranjero con un solo apellido, la total coincidencia de nombre y apellido entre personas ligadas por relación paterno-filial en los muy frecuentes supuestos de poner a un hijo el nombre del padre.

Además, puede haber alteración de apellidos al añadirse un segundo apellido al adquirir la nacionalidad española por cuanto éste es el sistema vigente, pero en otros países a veces se carece de tal segundo apellido. Incluso la modificación puede ser mayor sí, como ocurre en algunos países, el apellido de la mujer casada es del marido a diferencia del sistema español que, más igualitario desde este punto de vista, el matrimonio no altera las circunstancias personales.

La Dirección General de los Registros y del Notariado en alguna ocasión se ha planteado la cuestión aunque con cierta singularidad dado el escaso margen del recurso "gubernativo" para enfocarlo con carácter general.

Así, en la Resolución de 2 de octubre de 2003 (en el Registro aparece como titular un británico con un número de pasaporte y en la escritura de venta comparece con tarjeta de residencia, lógicamente, con número diferente), la DGRN revoca la nota denegatoria al considerar que la identificación corresponde al notario y "el defecto, tal y como ha sido formulado no puede ser mantenido".

Y en la Resolución de 26 de marzo de 2004 (en el Registro el titular consta con tarjeta de residencia y en la escritura con DNI francés), la DGRN insiste en que la identificación de los otorgantes corresponde al notario y que los números de los documentos pueden discrepar, pero añade que "queda la cuestión de si es la misma persona el titular registral y el que otorga el documento ahora presentado, por lo que es necesario que, mediante la documentación oportuna, se llegue a la conclusión de que el titular registral y el otorgante son la misma persona".

Lo cierto es que estamos ante un problema de tracto sucesivo, de si la persona que identifica el Notario es la misma que figura como titular registral, lo cual no puede apreciarlo el Notario sólo con el documento identificativo, como no hubiere sido el mismo Notario que otorgó la compra, por lo que es necesario que, mediante la documentación oportuna, se llegue a la conclusión, como ya ha indicado la DGRN en la resolución antes citada, de que el titular registral y el otorgante son la misma persona.

Hay que partir de algunas ideas básicas. La primera de ellas es que la conocida como fe de conocimiento es un elemento esencial en la arquitectura de la seguridad jurídica preventiva y viene siendo punto común de los requisitos del documento notarial desde los comienzos del Notariado. Si esa fe de conocimiento podía antiguamente basarse en el conocimiento directo del Notario al existir una sociedad cerrada, hoy descansa en su totalidad (las excepciones son insignificantes) sobre los documentos identificativos.

La segunda de ellas es que la identificación tiene que residenciarse, cuando de escritura se habla, en la función notarial, es decir, que el juicio del Notario debe ser el adecuado para que nadie lo ponga en cuestión.

Partiendo de estas dos premisas probablemente hoy haya que agrandar el marco de esa llamada fe de conocimiento por cuanto hoy, en esa sociedad abierta de que hablamos, es frecuente el cambio de nacionalidad o el reconocimiento de documentos de identidad extranjeros, al pertenecer a ámbitos supranacionales, que son diferentes a los habidos al momento de la adquisición.

En otras palabras, esa fe de conocimiento, para producir efectos registrales, cuando hay alteración de documento ídentificativo entre el acto adquisitivo y el dispositivo, debe abarcar no sólo a la igualdad de nombre y apellido, que incluso puede modificarse, sino también a que se trata de la misma persona. Si no fuera por ese número del documento identificativo habría cientos de españoles con nombre y apellidos muy comunes en España que podrían suplantar la personalidad, de ahí que hoy sea preciso una identidad de documento identificativo y, en caso contrario, probablemente el juicio notarial conocido como fe de documento debe ilustrar acerca de esa identidad subjetiva.

La existencia de esa eventual discordancia es perceptible fácilmente por el Notario pues éste tiene constancia a través de dos documentos, uno el título previo, otro la nota simple emitida por el Registrador. De ahí resultaría que en el posible pero inusual supuesto de autorizar un Notario un documento sin titulación previa y sin nota simple registral, de darse esa diferencia de documentos identificativos, el documento sería ininscribible a salvo que se complementara. Aquellas circunstancias, por otro lado, serán fácilmente perceptibles por el Registrador, por cuanto el Notario debe advertir, conforme al Reglamento Notarial, la no presentación de titulación previa y fehaciente, y, de otra parte, en la escritura se deberá expresar, y el Registrador conocerá, la ausencia de información registral por renuncia o por estar incluido en alguno de los supuestos del artículo 175 del Reglamento Notarial,

Para prevenir conflictos futuros se acuerda consultar a la DGRN en uso del artículo 273 de la Ley Hipotecaria, si cuando comparece en una escritura una persona con un determinado documento identificativo que sea diferente del que resulta del Registro de la Propiedad, la llamada fe de conocimiento notarial, además de abarcar los datos a que se refiere el artículo 23, párrafo 2º, apartado C) de la Ley Orgánica del Notariado de 28 de Mayo de 1862, debe contener, también, una declaración específica acerca de la identidad entre ambos; siendo la opinión del Seminario en sentido afirmativo.