PROPIEDAD HORIZONTAL

1.- P:     El propietario del sótano de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal quiere dividirlo en plazas de garaje y venderlas.

Los estatutos de la comunidad sólo contienen la exigencia de la autorización de la misma para dividir "viviendas", sin decir nada acerca de los locales o garajes.

¿Puede dicho señor hacer la división de los garajes sin necesidad de consentimiento de la comunidad de propietarios?

R: La conclusión fue favorable a dicha posibilidad, pues, como viene reiterando la DGRN, la propiedad sobre los elementos independientes de un edificio en régimen de propiedad horizontal es absoluta y su ejercicio sólo puede tener los límites impuestos por su adecuación a la propia naturaleza del objeto o los específicamente establecidos en los estatutos.

La exigencia de la interpretación estricta de tales límites, impone que sean formulados con claridad y precisión de tal manera que no exista duda acerca de su existencia y, en el presente supuesto, no existe limitación alguna para dividir locales, sino sólo para dividir viviendas, lo que lleva a la conclusión que la división los primeros se ha querido excluir de la necesidad de autorización.

2.- P:     Sobre una parcela sujeta a propiedad horizontal tumbada en la que según los estatutos todas las parcelas son indivisibles ¿es factible, para salvar este escollo y sin que la Junta de Comunidad preste su consentimiento, constituir una subcomunidad formada por dos elementos (dos chalets) entre los que se distribuiría la cuota y se fijaría como norma interna a un solo representante para acudir a las juntas de comunidad a fin de no alterar el régimen de mayorías?

R: Se estimó la posibilidad de constituir dicha subcomunidad siempre que se cumpla el requisito de único representante, no exista una norma en los Estatutos más limitativa (en los del supuesto se admitían todas la obras que urbanísticamente fueren legales) y se obtenga la correspondiente licencia municipal de obras para los dos chalet, todo ello en base fundamentalmente al artículo 82 en relación con el 53 del RD 1093/1997 y a recientes resoluciones de la DGRN que admiten la división horizontal de edificios situados en parcelas indivisibles.

3.- P: INSCRIPCIÓN DE ESTATUTOS DE UNA COMUNIDAD ESPECIAL. Se trata de inscribir unos estatutos de una comunidad especial sobre un solar inscrito con destino urbanístico de "espacio libre deportivo de uso común" (especial por su titularidad: 48% distribuido en cuotas indivisas con titularidad ob rem de chalets circundantes y el resto en cuotas indivisas ordinarias). El problema es que alguno de estos últimos cotitulares no se interesan, no contestan, por lo que se plantea aplicar analógicamente el artículo 17 ó el 24 de la Ley de Propiedad Horizontal. La finalidad de los estatutos es para ampliar los posibles usuarios del espacio a vecinos no partícipes de cuotas de propiedad.

R: Se trata de una finca en cuya propiedad es en parte comunidad ordinaria y en parte comunidad funcional, pero que no forma parte de la propiedad horizontal por lo que no son aplicables los indicados artículos, entre los cuales tampoco existe identidad de razón con el presente supuesto.

Será necesario, por tanto, la unanimidad de todos los propietarios por aplicación del artículo 397 del Código Civil.

4.- P:     POSIBILIDAD DE MODIFICACIÓN DE ANEJOS DE PISOS O LOCALES EN DIVISIÓN HORIZONTAL: Al promotor de un edificio en división horizontal, del que se han transmitido muchos elementos privativos, le reclama un adquirente de una vivienda porque el anejo (plaza de garaje) no es adecuado. El promotor tiene aún en propiedad un local con varias plazas de garaje como anejos. Plantea posible permuta de anejos sin acuerdo de Junta de copropietarios.

R: La única vía admisible sin dicho acuerdo es la de la rectificación de la venta, indicando que se expreso en la escritura que se vendía un garaje cuando, en realidad, se quería vender otro.

5.- P:     ¿Cuáles son los requisitos mínimos para desafectar un trastero si los estatutos no lo permiten?

R: Certificación del secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente en que se acredite que el acuerdo ha sido aprobado por todos los propietarios y si alguno no ha comparecido, que dicho secretario les ha notificado personalmente el acuerdo y que ninguno se ha opuesto en el plazo legal.

Además no basta que el Notario legitime las firmas del presidente y secretario, sino que debe manifestar que por exhibición del Libro de actas de la Comunidad ha comprobado el nombramiento y la vigencia de sus cargos. En caso contrario, dicho Libro deberá presentarse en el Registro.