HIPOTECAS

1.- P:     Posibilidad de utilizar la instancia privada para la distribución de la responsabilidad hipotecaria en base al artículo 216 del Reglamento Hipotecario, de hipoteca constituida sobre solar objeto de posterior división.

R: La respuesta de los asistentes fue mayoritariamente positiva en base a los artículos 110 y 216 del Reglamento Hipotecario, pues independientemente de su dicción estricta o finalista, si la distribución hipotecaria puede hacerse en documento privado en caso de olvido, no existe razón jurídica que impida que los particulares usen este procedimiento conscientemente desde el inicio.

2.- P:     En las subrogaciones de hipotecas de una entidad bancaria a otra, es válida a efectos de inscripción la transferencia de la nueva entidad a una cuenta del deudor en la antigua entidad.

R: Se consideró mayoritariamente que sólo es válida dicha transferencia si la cuenta del deudor es la cuenta del crédito, en otro caso deberá efectuarse el depósito notarial o acreditar la recepción de los fondos por la antigua entidad acreedora (artículo 2 de la Ley 2/1994).

3.- P:     ¿Puede solicitar la cancelación por caducidad de una hipoteca, conforme al artículo 82 de la Ley Hipotecaria, el comprador de la vivienda desafectada de portería en el caso de arrastre a la misma de las hipotecas de los pisos del edificio?

R: Sí, dado que es el titular de una finca afectada por la hipoteca.

4.- P:     En el caso de arrastre de las hipotecas de las fincas de un edificio en propiedad horizontal a la vivienda del portero desafectada, ¿sería posible cancelar el arrastre de la carga si un representante de la entidad acreedora en instancia con firma notarialmente legitimada y acreditando debidamente su representación, manifiesta que la entidad por él representada no hipotecó, en su momento, dicho elemento y que, por tanto, consiente en que se anule el arrastre de dicha carga o es necesario otorgar escritura pública?

R: Mayoritariamente se considero que sí, siempre que no se plantee como una cancelación de hipoteca, sino como una rectificación del Registro por manifestar la entidad crediticia que no fue nunca su intención gravar la finca del portero ni se tuvo en cuenta la misma al conceder el crédito y, por tanto, consiente que no se arrastre la hipoteca al desafectarse dicho elemento o que se rectifique dicho arrastre.

Como argumentos a favor se expusieron la posible aplicación analógica de las normas de distribución de la hipoteca entre varias fincas (artículo 216 del Reglamento Hipotecario), las de rectificación de errores de concepto en los asientos registrales (artículos 326 y 329 del Reglamento Hipotecario), en cuyos supuestos no es necesaria escritura pública, sino una instancia o un acta firmada ante el Registrador.

También se argumentó a favor, aunque ello es más dudoso y va en contra del criterio de la DGRN, la aplicación de las normas de la cancelación de la hipoteca por desaparición del objeto que no precisa de escritura de cancelación, sino únicamente la pruebe de dicho hecho (artículo 79 de la Ley hipotecaria y 173 de su Reglamento), considerando que la propia escritura de desafectación es suficiente prueba y que lo que se produce es la desaparición de un elemento común sustituido por su equivalente económico.

5.- P:     Se trata de sendas escrituras de subrogación en el préstamo hipotecario en el que cuando se habla de la transferencia se hace constar como mandante y beneficiario de ella a la misma persona, es decir, es la misma persona que hace la subrogación.

Además en el mismo certificado bancario de la transferencia se hace constar la clave bancaria de la entidad "agredida", y se hace constar expresamente lo siguiente: "Concepto: cancelación por subrogación de hipoteca", y consta además un número de referencia que tiene que ser el del préstamo que se cancela.

¿Es suficiente esto para acreditar el pago?

R: No es suficiente, es necesario que el beneficiario sea el banco agredido no el deudor. La indicación del concepto sólo implica una declaración de voluntad, no un pago efectivo que es lo que exige la Ley en este supuesto.

Se podría admitir si la transferencia se hace a través del Banco de España.

6.- P:     En la cesión de un trozo de terreno para viales de una finca hipoteca, se debe arrastrar la hipoteca, pero ¿se puede luego cancelar la hipoteca por instancia como en el supuesto de la vivienda del portero?

R: Hay que distinguir dos supuestos: 1º. Si la cesión es obligatoria, la finca se transmitirá por imposición legal como libre (afecta tanto al propietario del dominio como al de la hipoteca) y, por tanto, no existe el problema.

Sí la cesión es voluntaria, no se entiende aplicable el criterio de las viviendas de portero porque en estas la entidad acreedora normalmente no tiene en cuenta la cuota en éste del piso hipotecado para conceder el crédito (ni lo tasa ni se molesta en averiguar si existe) por lo que es posible una rectificación del arrastre de cargas en cuanto no ha existido voluntad de hipotecar y sí una mera técnica registral, mientras que en el presente caso la entidad concede el crédito teniendo en cuenta la superficie total de la finca hipotecada la cual mide y tasa.

7.- P:     Se trata de una cesión de crédito hipotecario en que la notificación ha sido rehusada por el deudor. ¿Es inscribible?

R: Sí, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 243 del RH, que permite la inscripción sin notificación. Además debe averiguarse si en la escritura de hipoteca se eximió al acreedor de la necesidad de notificación.

8.- P:    Existe una hipoteca constituida sobre el 88,64% de una finca. Ahora en una novación de la hipoteca se aclara por los titulares que en realidad la hipoteca se constituyó sobre toda la finca. ¿Se puede inscribir dicha extensión de hipoteca?

R: Sí, siempre que no exista otros asientos sobre el % no hipotecado inicialmente.

9.- P:    Se pretende garantizar con una sola escritura de hipoteca de fecha 19 de Noviembre de 2003 dos créditos:

a) Una póliza en cuenta corriente intervenida por el propio Notario que autoriza la escritura, con sus intereses remuneratorios, moratorios, costas y gastos, con vencimiento el 19 de Noviembre de 2008 (es decir, con una duración de 5 años).

b) Un préstamo constituido con la misma fecha, pero con vencimiento el día 30 de Noviembre de 2018 (es decir, con una duración de 15 años), en el que además del principal, se garantizan intereses y costas por un importe lógicamente distinto de la de la póliza.

Por tratarse de dos fincas, se concreta la responsabilidad hipotecaria respecto del préstamo de cada una y también respecto de la póliza de crédito.

R: Por un lado se argumento en sentido contrario en bases a los principios de accesoriedad de la hipoteca respecto del crédito garantizado, indivisibilidad y única prioridad de las hipotecas y, a que este parece ser el criterio de la DGRN en un supuesto similar en el resultado como es el de la resolución de 17 de enero de 2002. Se considera que o las responsabilidades hipotecarias son uniformes o son dos hipotecas distintas.

No obstante, otro sector más amplio se inclinó por la solución afirmativa en base a que la hipoteca tiene que evolucionar con las exigencias de la sociedad, está perfectamente determinado de lo que responde la hipoteca por cada préstamo o crédito y la situación es muy similar a la igualdad de rango admitida en el artículo 227 y 241 del RH.

10.- P: Se constituye una hipoteca en garantía de un préstamo que se divide en dos tramos A y B, del mismo plazo e interés de demora, pero a los que se aplican intereses ordinarios distintos. La hipoteca garantiza la suma de los dos tramos y por intereses ordinarios por una suma única por un tope común de intereses.

¿Es válida esta hipoteca o deben constituirse dos hipotecas, una para cada tramo?

R: La solución es la misma que en el supuesto anterior, añadiéndose en este supuesto a favor, que la responsabilidad hipotecaria es única por las sumas del principal y además la de los intereses ordinarios es más uniforme pues se establece un tope común a ambos tramos.

Un sector bastante amplio no la admitiría si las responsabilidades hipotecarias de los dos tramos por los distintos conceptos no son uniformes.