CONDICIONES RESOLUTORIAS
1.- P: ¿Se puede cancelar una condición resolutoria en garantía del precio aplazado, cuando éste está representado por recibos de pago (no por letras)?
R: Sí, si los recibos están identificados en la escritura de compra y el Notario da fe de dicha identidad de éstos con los que se presentan para la cancelación.
2.- P: ¿Es inscribible la venta con la siguiente condición suspensiva, en garantía del precio aplazado?: "Esta venta se hace bajo condición suspensiva de pago del precio aplazado; de manera que quedará sin efecto por falta de pago en el tiempo convenido; en cuyo caso el vendedor retendrá en concepto de indemnización un diez por ciento de las cantidades que hubiesen sido pagadas; sin embargo para que tenga lugar esa ineficacia contractual será preciso que la parte vendedora requiera fehacientemente de pago a la compradora por acta notarial, en su domicilio señalado en la comparecencia, con concesión de nuevo plazo de quince días, transcurrido el cual, si no consta el pago en la misma acta, se entenderá ineficaz la compraventa y el vendedor podrá pedir la cancelación de la inscripción correspondiente".
R: No pues se trata realmente de una condición resolutoria: "quedará sin efecto", "se entenderá ineficaz la compraventa". Para poder inscribirse será necesario que se diga que es una condición resolutoria o que se modifique su contenido para hacerlo propio de una condición suspensiva.
3.- P: ACTA ACREDITATIVA DE PAGO DE PRECIO APLAZADO Y CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. En la escritura de compraventa, las partes establecieron una condición resolutoria explícita, para el caso de falta de pago de las cantidades que quedaron aplazadas del precio de las compraventas. Conviniendo los contratantes respecto a dicha condición resolutoria la facultad de la parte compradora para la cancelación unilateral de la condición resolutoria, sin necesidad de concurrencia de la parte vendedora, bastando para dicha cancelación unilateral que la parte compradora otorgue acta notarial mediante la cual se protocolice un certificado bancario con firmas legitimadas, según el cual los cheques con los que debe abonarse a cada uno de los vendedores en los tres plazos de pago convenidos, se han emitido a favor del correspondiente vendedor o sus herederos, y que tales cheques han sido cobrados por los beneficiarios a cuyo favor se hubieren expedido.
En el acta consta incorporada una certificación bancaria con firma legitimada notarialmente y unida al acta, en la que se hace constar que los cheques fueron emitidos y cobrados por los beneficiarios que se detallan, que son precisamente todos y cada uno de los vendedores y el importe total de todos los cheques coincide exactamente con el total precio aplazado.
Además se han aportado 3 certificados bancarios, cada uno de ellos con firma legitimada notarialmente, a los que se acompañan las fotocopias de los cheques y los originales firmados por cada uno de los vendedores de haberlos recibido, pero sin legitimar las firmas de estos.
R: No se puede cancelar la condición resolutoria por no poderse identificar los cheques firmados en la compraventa con los recogidos en los certificados bancarios y en el acta notarial y no poder las partes modificar las normas y jurisprudencia sobre este tipo de cancelación (resolución de 1999).
Como mínimo será exigible un acta de manifestaciones de los vendedores manifestando que dichos cheques son los mismos.