VINCULACIÓN OB REM.
RELACIÓN DE HECHOS :
Resolución JUS/1857/2016, de 21 de junio, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por J. A. C. S., contra la nota de denegación de la inscripción de un asentamiento para vincular ob rem dos fincas porque la considera contraria al Plan Director Urbanístico de las construcciones agrícolas tradicionales de Les Terres de l"Ebre, del registrador de la propiedad interino del Registro de la Propiedad núm. 2 de Tortosa.
Se dicta recurso gubernativo interpuesto por J. A. C. S., contra la calificación del registrador de la propiedad, interino, del Registro de la Propiedad nº. 2 de Tortosa, que deniega la inscripción de un asentamiento para vincular ob rem dos fincas porque la considera contraria al Plan Director Urbanístico de las construcciones agrícolas tradicionales de las Tierras del Ebro.
I El 25 de febrero de 2016 J. A. C. S. presenta una instancia en el Registro de la Propiedad número 2 de Tortosa en la cual expone que es propietario de una finca en el término del Perelló constituida por dos parcelas: una con referencia catastral 43106A071000890000SQ, polígono 71, parcela 89, El Molá, y la otra con la referencia catastral 43106A019000090000SX, polígono 19, parcela 9, El Águila, donde se encuentra ubicada la vivienda con referencia catastral 002000700cf02d0001LX y, en complementación [sic] de requisito para la construcción de un maset de nueva construcción, según normativa del Plan director urbanístico de las construcciones agrícolas tradicionales de las Tierras del Ebro (...) solicita la inscripción en el Registro de la Propiedad, mediante nota al margen de las dos entidades registrales, que vinculan al maset (que se situará en la parcela (...) 43106A071000890000SQ con la vivienda para la concesión de licencia de obras (...). La instancia lleva la firma del solicitante legitimada por el notario de Barcelona Álvaro Marqueño Ellacurría el 23 de febrero y provocó el asentamiento de entrada 596 en el Diario 76.
II El 17 de marzo de 2016 el registrador de la propiedad señor Guillermo Corró Tormo acuerda denegar la inscripción por las causas de: 1.- Consultados los índices del Registro el señor J.A. C. S. tiene tres fincas registrales que son departamentos que se forman por división horizontal previa agrupación que engloba las tres referencias catastrales aportadas, no pudiendo vincular ya que no hay dos fincas registrales, pudiendo ser incompatible el maset con las viviendas declaradas en la finca. 2.- De la instancia aportada se desprende que el domicilio habitual del solicitante se encuentra en el municipio de Barcelona, y es necesario que la vivienda que hay que vincular sea vivienda habitual del solicitante y esté situada dentro del ámbito del PDU o en sus municipios limítrofes . Alega como fundamentos de derecho los artículos 4, 31 y 32 del Plan Director Urbanístico de las construcciones agrícolas tradicionales de las Tierras del Ebro y las normas habituales de la normativa hipotecaria relativas a la función registral calificadora. La nota fue comunicada al presentador de la instancia el día 29 de marzo de 2016.
III El 28 de abril, el señor J. A. C. S. presenta un recurso gubernativo ante esta Dirección General y al día siguiente se envía al Registro de Tortosa número 2, donde tiene entrada el mismo día 29 de abril. En el recurso, el señor J. A. C. S., asistido del abogado J. M. C. S. alega: a) Que la vinculación ob rem es posible de acuerdo con el artículo 348 del Código Civil Común [sic] y discute la interpretación del registrador sobre el PDU, dado que, según dice, es condición indispensable para la construcción de un nuevo maset que la finca donde ha de implantarse esté vinculada registralmente a una vivienda, siendo ambas propiedad del propietario de la nueva edificación, y en relación con la superficie mínima de la finca requerida para la construcción de un nuevo maset se puede alcanzar por la suma de dos o más parcelas catastrales incluidas dentro de una misma finca registral pero no continuas, en el cómputo de la superficie mínima requerida se podrán tener en cuenta un máximo de dos parcelas y el maset deberá situarse obligatoriamente en la parcela catastral de más superficie. Así, según el recurrente, el PDU admite la existencia de una sola finca registral como posibilidad que permite la existencia de diversas referencias catastrales. b) Que el PDU no exige que el domicilio principal al cual se vincula el nuevo maset sea la vivienda habitual, por lo cual el segundo motivo de la nota del registrador es erróneo y, además, el recurrente informa de que se ha empadronado en la finca y por lo tanto el motivo habría decaído.
IV El 5 de mayo la registradora, que mantiene la calificación, eleva el expediente a esta Dirección General.
V Para hacer más comprensible el supuesto conviene hacer constar que:
a) El señor J. A. C. S. era propietario de dos fincas situadas a ambos lados de la autopista AP7, la vía del tren de Valencia y una carretera local, y el año 2007 las agrupó y constituyó, como remarca la registradora, una propiedad horizontal.
b) Actualmente es propietario de tres fincas registrales independientes integradas en una única propiedad horizontal constituida sobre una sola finca de su propiedad formada por agrupación de dos fincas discontinuas, una de 6.326,5 metros cuadrados, situada entre el mar y la vía del tren, al lado de la autopista AP-7, partida El Águila, donde hay unas construcciones, y la otra próxima a esta pero discontinua en el lado de tierra de la vía y la AP-7, de 26.017 metros cuadrados, partida El Molá, en la que no hay construcciones. En esta finca agrupada el señor J. A. C. S. procedió a establecer el régimen de la propiedad horizontal (lo que doctrinalmente se llamaría propiedad tumbada) subdividiendo el edificio principal, de planta baja y planta primera, en dos viviendas, la entidad uno, de 117,66 metros cuadrados y la entidad dos, de 57 metros cuadrados, siendo la entidad tres otro edificio separado que consta de un refugio, de superficie edificada 44,50 metros cuadrados. El garaje almacén anexo a esta última, de 67,06 metros cuadrados, es elemento común a las tres. Las edificaciones tienen la referencia catastral 002000700CF02D0001LX6 y están dentro de la parte de finca situada entre la vía y el mar (referencia catastral 43106A01900009000000SX), mientras que el terreno separado físicamente unos 500 metros (en el lado de tierra de la autopista) tiene una superficie de 26.017 metros cuadrados y una referencia catastral 43106A071000890000SQ. Cada una de las tres entidades cuenta con el uso exclusivo de 8.672,33 metros cuadrados situados en la parte del suelo. La división horizontal se hizo en escritura autorizada el 27 de noviembre de 2007 por el notario de Barcelona Jaime Ventura Paradinas, que fue inscrita después de haber obtenido licencia concedida por el Ayuntamiento del Perelló el 6 de mayo de 2008, resultando las fincas configuradas como elementos privativos las registrales 20903, 20904 y 20905 del Perelló.
c) El señor J. A. C. S. pretende vincular la parcela de 26.017 metros, sin especificar qué parte concreta, a una de las viviendas elementos privativos, que tampoco especifica dado que solo habla de referencias catastrales y, hoy por hoy, del expediente no resulta que cada una de las entidad privativas tenga su propia referencia y todavía constan las referencias anteriores a la agrupación y división horizontal, con una clara descoordinación del Registro y el Catastro.
VI En la Resolución del recurso esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, regula la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que deban inscribirse en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
FUNDAMENTOS DE DERECHO :
Primero. La propiedad y el planeamiento territorial en Cataluña.
1.1.- El libro quinto del Código Civil de Cataluña, aprobado por la Ley 5/2006, de 10 de mayo, en el marco de las competencias de la Generalidad en materia de derecho civil, contiene la regulación del derecho de propiedad. La exposición de motivos de la ley indica que este código aporta una regulación nueva, propia de Cataluña, de instituciones fundamentales en el derecho de cosas, como son la posesión, la propiedad y las situaciones de comunidad . Es el título IV del libro quinto el que regula, con carácter general, el derecho de propiedad, y el artículo 541-1 establece que la propiedad (...) otorga a los titulares el derecho a usar de forma plena los bienes que constituyen el objeto y a disfrutar y disponer . El artículo 541-2 añade que las facultades que otorga el derecho de propiedad se ejercen de acuerdo con su función social, dentro de los límites y con las restricciones que establecen las leyes . Más adelante, el artículo 545-1 indica que: las restricciones al derecho de propiedad son las que establecen las leyes, en interés público o privado, o las que establece la autonomía de la voluntad en interés privado. Entre las restricciones de interés público, que constituyen los límites ordinarios del derecho de propiedad en beneficio de toda la comunidad y se rigen por las normas del Código y de las otras leyes ; el artículo 545-2 apunta: las que establece la legislación a) del planeamiento territorial y urbanístico y de las directrices del paisaje, y en aplicación, de estos, de los planes de ordenación urbanística (...) c) Agraria y forestal, d) De protección del patrimonio cultural . Por otra parte, el artículo 545-3 establece que las restricciones en interés privado afectan a la disponibilidad y el ejercicio del derecho (...) y considera como tales las que resultan de las relaciones de vecindad y de la existencia de situaciones de comunidad . Las referencias parecen oportunas dado que el recurrente, reconociendo la competencia de esta Dirección General para resolver el recurso, cita como fuente básica del derecho de propiedad el artículo 348 del Código Civil común [sic] cuando en Cataluña el derecho de cosas está regulado por las disposiciones del Código Civil y demás leyes del Parlamento. Hay que subrayar que el régimen de la propiedad tiene regulación propia y autónoma en Cataluña y es este el régimen al cual hay que atenerse, siendo sobreras las referencias al derecho supletorio.
1.2.- La legislación del planeamiento territorial y urbanístico está contenida en el Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el cual se aprueba el Texto refundido de la Ley de urbanismo, con las modificaciones introducidas por la Ley 3/2012, del 22 de febrero (TRLU); el Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de Urbanismo, y el Decreto 64/2014, de 13 de mayo, por el cual se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística. A los efectos de esta Resolución también son relevantes el Decreto 141/2012, de 30 de octubre, por el cual se regulan las condiciones mínimas de las viviendas y la cédula de habitabilidad, y el Decreto 169/1983, de 12 de abril, sobre unidades mínimas de cultivo.
1.3.- De acuerdo con el artículo 55 del TRLU, La planificación urbanística del territorio se lleva a cabo mediante el planeamiento urbanístico general, que está integrado por los planes directores urbanísticos, por los planes de ordenación urbanística municipal y por las normas de planeamiento urbanístico... , mientras que el artículo 56 establece que corresponde a los planes directores urbanísticos, de conformidad con el planeamiento territorial y atendiendo a las exigencias del desarrollo regional, establecer: a) Las directrices para coordinar la ordenación urbanística de un territorio de alcance supramunicipal. b) Determinaciones sobre el desarrollo urbanístico sostenible, la movilidad de personas y mercancías y el transporte público. c) Medidas de protección del suelo no urbanizable, y los criterios para la estructuración orgánica de este suelo .
Segundo. El Plan Director Urbanístico de las construcciones agrícolas tradicionales de las Tierras del Ebro.
2.1.- En el marco de la regulación de la propiedad en el Código Civil de Cataluña y de la normativa urbanística mencionada, la Resolución del Consejero de Territorio y Sostenibilidad de 27 de noviembre de 2014, hecha pública por un edicto de 10 de marzo de 2015, aprobó el Plan Director Urbanístico de las construcciones agrícolas tradicionales de las Tierras del Ebro (PDU). Este Plan, cuyo ámbito territorial comprende, entre otros, el municipio del Perelló (Baix Ebre), regula las casetas de herramientas y los masets, considerados por el mismo Plan como un patrimonio que se sustenta en la historia y la tradición y en una manera propia de las Tierras del Ebro de vivir y entender el suelo áspero y la actividad agrícola . El PDU es una norma territorial que limita el derecho de propiedad dentro de sus objetivos, y resulta de aplicación al caso presente. El artículo 17 del PDU define el Maset como construcción tradicional habitual en las explotaciones agrícolas de carácter familiar existentes en el ámbito del PDU en la cual, aparte de almacenaje de los utensilios del campo, se desarrollaban usos de cobijo o estancia temporal no residencial y relacionada con el ocio familiar. Pueden tener otros nombres, como casita de campo o de tros, noria, barraca (...) .
2.2.- El PDU prioriza la recuperación del patrimonio agrícola tradicional, estableciendo mecanismos para la rehabilitación de edificaciones existentes pero también prevé la construcción de otras nuevas. Así pues, se prevén actuaciones de rehabilitación, de ampliación y de derribo y reconstrucción y también las casitas de nueva construcción, siendo esta última actuación la que es objeto del recurso presente. La regulación de la construcción de masets nuevos es una auténtica limitación del derecho de propiedad que establece las condiciones objetivas que han de permitirla y la someten a licencia previa. Entre las condiciones objetivas, son relevantes, a efectos de este recurso, las que establece el artículo 32 del PDU, a saber: 1. que la finca donde ha de implantarse esté vinculada registralmente a una vivienda, siendo ambos propiedad del propietario de la nueva edificación. En todo caso no se puede autorizar la construcción de un nuevo maset cuando el propietario ya disponga de uno, nuevo o preexistente, en otra finca de su propiedad. 2. Esta vivienda ha de situarse dentro del ámbito del PDU o en los municipios limítrofes. 3. La vinculación entre la finca donde ha de emplazarse el maset y la vivienda habitual del propietario debe hacerse constar en el Registro de la Propiedad (...) mediante una nota al margen de las entidades registrales. La inscripción de la vinculación tendrá que ser efectiva con anterioridad al otorgamiento de la licencia. 4. A cada vivienda se le puede asociar un único maset. 5. La vinculación (...) podrá quedar sin efecto por motivos de herencia una vez transcurridos cinco años de su construcción. El artículo 35 establece los parámetros de la finca y de la construcción: uso agrícola con una superficie mínima que oscila entre 1 Ha y 50 Ha, dependiendo del cultivo, con prohibición de segregaciones para construcción de nuevos masets en un periodo de cinco años posteriores a la segregación durante el cual no se podrá otorgar licencia para la construcción de un nuevo maset en la finca segregada, vinculada registralmente a una vivienda situada en alguno de los municipios incluidos dentro del ámbito del PDU o limítrofes, y tiene que estar cultivada. De acuerdo con el artículo 17, se puede alcanzar la superficie mínima por la suma de dos o más parcelas catastrales continuas incluidas en una única finca registral, y si son parcelas incluidas en una misma finca registral pero discontinuas, el maset debe construirse en la de más superficie.
2.3.- Para el PDU son relevantes, pues, las parcelas catastrales para medir las superficies mínimas de la finca donde va a construirse el nuevo maset, i también la existencia de una vivienda principal del mismo propietario al que solo se puede vincular un maset de nueva construcción.
Tercero.- La vinculación ob rem y el régimen de propiedad horizontal
3.1.- La normativa urbanística del PDU exige, para el otorgamiento de las licencias de construcción de un maset nuevo, que la finca donde va a construirse el maset esté vinculada a una vivienda situada dentro del ámbito del Plan o en uno de los municipios limítrofes. Por definición, el maset es una construcción rural situada a las afueras de la población que no puede ser vivienda, y por definición la vivienda a la cual se vincula una finca urbana, tradicionalmente dentro del núcleo urbano. La razón de ser del maset es la de permitir que la familia, que vive en el núcleo urbano, pase el recreo en la finca rural conservando como vivienda principal la del núcleo urbano. Siendo lejanas las fincas principal y del maset, el plan exige la vinculación de las dos fincas. Una de las vías para vincularlas es la conocida como vinculación ob rem.
3.2.- La vinculación ob rem produce entre las dos o más fincas concernidas que pertenecen a un solo propietario o a diversos en indiviso, un vínculo que las mantiene unidas, de manera que se impide que sus titularidades puedan separarse y forzando que tengan que pertenecer a un mismo propietario. La razón de la vinculación ob rem está en la utilidad económica y jurídica que justifica la conexión y, también, en una determinada relación de destino, dependencia, accesoriedad o servicio. Si existe esta razón, que no es otra que un interés jurídico digno de protección, el propietario común de las dos fincas puede, a iniciativa suya, establecer libremente la vinculación. Esta vinculación, que es una excepción a la libertad de transmisión de las fincas, no puede ser caprichosa, de manera que el propietario, una vez establecido, no puede proceder a la desvinculación de manera caprichosa si no cambian las circunstancias y la utilidad que la justificaban. Cuando la vinculación se haya establecido para cumplir una determinada utilidad que compromete al propietario ante terceros, no puede proceder a la desvinculación sin el consentimiento de los terceros.
3.3.- El Código Civil de Cataluña no regula de manera expresa la vinculación ob rem entre dos fincas, pero es evidente que esta situación es posible en nuestro derecho sobre la base del principio de libertad civil (CCCat 111-6) y la autorización genérica de los artículos 545-3 y 545-4, según los cuales los titulares del derecho de propiedad pueden establecer de manera voluntaria las limitaciones que crean convenientes del ejercicio de las facultades que comporta, sin otros límites que los que establecen las leyes. La vinculación es una limitación de la facultad de disponer de las dos fincas vinculadas en atención a la utilidad jurídica y económica social que se obtiene de ellas, de manera que el propietario, si dispone de ellas, ha de disponer de las dos o más fincas vinculadas como si fuesen una sola. Hasta tiempos relativamente recientes la vinculación fue la manera de configurar algunos elementos de servicio común, como es piscinas y zonas de recreo, a diversas fincas, situación que hoy encuentra respuesta más adecuada en la configuración de la propiedad horizontal compleja (artículos 553-48 y siguientes del Código Civil de Cataluña). También resulta una figura idónea para cumplir determinadas exigencias del planeamiento urbanístico cuando se prevé que cada vivienda de nueva construcción tenga que contar con una plaza de aparcamiento y las características físicas del edificio en cuestión hacen inviable la construcción de garajes, de manera que se vinculen plazas de aparcamiento de otros edificios a las viviendas que se construirán en la de referencia. Así, pues, nada se opone a la vinculación entre dos fincas, menos todavía cuando la utilidad jurídica de hacerlo resulta del planeamiento urbanístico, como es el caso presente, siendo una facultad de su propietario vincularlas o no sin necesidad de justificar los motivos que lo inducen a hacerlo, siempre que deje clara la finalidad con que lo hace. Remarcamos que si la finalidad es la de cumplir con la normativa urbanística para proceder a la desvinculación, el propietario necesitará licencia salvo que la misma norma fije un plazo y este se haya cumplido.
3.4.- La cuestión que se plantea en este caso es, sin embargo, si es posible vincular ob rem a un determinado elemento privativo el terreno común cuyo goce y disfrute, en una propiedad horizontal, se ha vinculado a un elemento privativo. En principio, la vinculación de un elemento común al uso exclusivo de uno privativo realizada en el título de constitución o por acuerdo unánime de la junta de propietarios genera un vínculo más fuerte entre los dos elementos que la simple vinculación ob rem por acuerdo del propietario, dado que la vinculación queda institucionalizada y sometida a un régimen legal concreto. Así pues, en principio puede parecer un contrasentido y una duplicidad vincular ob rem a una finca privativa un elemento común cuyo uso privativo ya está vinculado a esta finca privativa. Pero puede haber utilidad económica y jurídica en esta doble vinculación cuando una norma concreta lo exige para que sea posible el otorgamiento de una determinada licencia. En el caso presente, el PDU exige la vinculación concreta para la construcción del maset nuevo. Con esta vinculación, la Administración garantiza que podrá preservar la legalidad urbanística en el caso hipotético de que, una vez obtenida la licencia y construido el nuevo maset, la comunidad de propietarios alterara el régimen de los elementos comunes. A pesar de la aparente duplicidad y superposición de vinculaciones, hay razones de utilidad jurídica que deben permitir la vinculación solicitada, y ello aunque sea entre el elemento privativo y el elemento común de goce y disfrute exclusivo de dicho elemento privativo. En los mismos términos deberíamos concluir que es posible la vinculación ob rem de una parcela catastral a otra, a pesar estar integradas en una sola finca registral, de forma que debería permitir a la Administración un mayor control sobre hipotéticas segregaciones futuras .
3.5.- Otra cosa es que entendamos que un negocio jurídico unilateral trascendente para dos fincas que limite las facultades de disposición, que afectará a terceros de presente y de futuro, que tiene vocación de permanencia y que ha de tener acceso al Registro de la Propiedad deba constar en un documento público, de conformidad con lo que establece el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, y que, por razón del principio de especialidad, convenga que el documento que se presenta al Registro determine con claridad las fincas registrales a les que se circunscribe la vinculación, sin que parezca suficiente reseñar las fincas catastrales, más aún cuando las referencias catastrales son conjuntas para las tres entidades independientes, idénticas a les que existían antes del establecimiento del régimen de la propiedad horizontal. Ahora bien, ninguna de las dos cuestiones ha sido planteada en la nota de calificación y no podemos entrar a considerarla por razón de los principios de coherencia de las resoluciones con aquello que se pide y el fundamental de no reformatio in peius, a que tienen derecho las personas que recurren un acta concreta, en este caso la nota de calificación.
Cuarto.- Los requisitos del PDU para el otorgamiento de la licencia de construcción de un maset y la competencia para otorgarla.
4.1.- Como hemos visto en el fundamento 2, la construcción de un nuevo maset está sujeta al cumplimiento de determinados requisitos y al otorgamiento de la licencia administrativa. Los requisitos se establecen en los artículos 32 y siguientes del PDU, a los cuales ya hemos hecho referencia. Al tratarse de una licencia urbanística es evidente que todos los requisitos son reales, es decir, relacionados con las fincas, y no pueden ser relevantes los requisitos personales como es el domicilio o la nacionalidad de los propietarios. Con respecto al otorgamiento de la licencia, el artículo 11 del PDU establece que es competencia municipal. Se trata de una licencia urbanística de naturaleza reglada, con la que la Administración controla que las obras proyectadas se ajusten a la ley y al planeamiento, de manera que es declarativa, sin que la Administración tenga margen para la discrecionalidad, pero siendo competencia suya la comprobación de que se cumplen, en lo que se solicita, todos los requisitos que establece la normativa aplicable.
4.2.- El registrador de la propiedad, a la vista de la existencia de la división horizontal de 2007, de la muy reciente entrada en vigor del PDU, probablemente también de la situación física de las fincas que se pretende vincular, deniega la inscripción de la vinculación porque el maset puede ser incompatible con las viviendas declaradas en la finca y porque el domicilio habitual de quien solicita la vinculación está en Barcelona. Entendemos que la competencia para valorar si se dan los supuestos previstos en el PDU para la construcción del maset, tanto en lo referente a la superficie, a la consideración o no de vivienda principal en una vivienda aislada, a las características de construcción del nuevo maset y el resto de los requisitos, corresponde al Ayuntamiento y no al registrador, con la condición de que la práctica de la vinculación ob rem en el Registro no vinculará en ningún caso al Ayuntamiento, que podrá conceder o denegar la licencia según se den o no las condiciones establecidas en el PDU.
Resolución:
Por lo tanto, resuelvo:
Acordar estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación recurrida, siendo procedente la práctica de la inscripción solicitada de la vinculación ob rem sin perjuicio de las competencias del Ayuntamiento en materia de licencias.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante el Juzgado de Primera Instancia de la ciudad de Tarragona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de la su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación debe anunciarse previamente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.
Barcelona, 21 de junio de 2016
Xavier Bernadí i Gil
Director general de Derecho y Entidades Jurídicas
OBSERVACIONES :
Publicada en el DOGC núm. 7175, de 2 de agosto de 2016.