USUFRUCTO: RENUNCIA.
Relación de hechos:
Resolución JUS/3150/2015, de 17 de diciembre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por M. I. B.L. y otros contra la calificación del registrador de la propiedad de El Vendrell núm. 3
Se dicta recurso gubernativo interpuesto por M. I. B. L. y de otros contra la calificación del registrador de la propiedad de El Vendrell núm. 3 por la que suspende la inscripción de una escritura de renuncia a una servidumbre que consistía en el uso de una zona verde con piscina.
I El 24 de julio de 2015, en escritura autorizada por el notario de El Vendrell, Francisco Ofrecio Mulet, M. I. B. L. y otras seis personas, propietarias de cinco fincas situadas en un inmueble establecido en régimen de propiedad horizontal, renuncian a un derecho de servidumbre constituido sobre una zona comunitaria de otro edificio constituido en régimen de propiedad horizontal a favor de sus fincas respectivas. Las fincas que se configuran como predios dominantes son las de la calle de l"Óliba 2, bajos B, bajos C y 3º D y los de la calle Estornell bajos A y primer B, fincas registrales 18.901, 18.910, 18.911, 18.897 y 18.936 del Registro de El Vendrell número 3. Todas las fincas son elementos privativos del edificio cuya obra nueva, con división horizontal, se configuró en escritura autorizada por el notario de San Sebastian/Donostia José Carlos Arnedo Ruíz el día 29 de mayo de 2006, número 1759 de protocolo. La finca configurada como predio sirviente es un edificio, también constituido en régimen de propiedad horizontal, inscrito en conjunto como finca registral 17809, construido en la Isla de casas delimitada palos calles Esparver, Estornell,, Óliba y Xoriguer. Las fincas constituidas como predios dominantes son parte integrante del edificio situado entre las calles de la Óliba, Xoriguer y del Astor.
La servidumbre resulta descrita y configurada, según la escritura, de la manera siguiente: Cada uno de los elementos destinados a vivienda descritos en esta declaración de obra nueva y división horizontal ostenta el derecho de servidumbre activa sobre los espacios destinados a piscina, servicios correspondientes y zona de insolación de la parcela Isla 4 , servidumbre constituida sobre dicha parcela en escritura de obra nueva en construcción autorizada... el 24 de marzo de 2004... la descripción de la cual es la siguiente: Sobre la zona destinada a piscina, servicios correspondientes y zona de insolación de aproximadamente 1.370 metros cuadrados que afronta al Este con rampa de acceso a los garajes y con la edificación correspondiente al número 2 de la calle Esparver; en el Oeste. Con edificación correspondiente al número 1 de la calle Estornell; en el Sur, con rampa de entrada en los garajes y calle Xoriguer y al Norte con los portales 4-A, 4-B, 4-C y 4-D de la calle Óliba. Se constituye servidumbre de uso a favor de los propietarios de las viviendas de las siguientes parcelas: isla 1, isla, 2, isla 3/2, isla 3/3, isla 5/1, isla 5/3, isla 5/4, isla 6/1, isla 6/2, isla 6/4 isla 6/5, isla 7, isla 8, isla 8/1 e isla 8/2. El acceso para el ejercicio del derecho de uso de los que no residen en la isla se hará a través de la puerta de acceso que hay a la calle Xoriguer. La participación en los gastos de mantenimiento, conservación, reparación y reposición que corresponde a los usuarios de esta zona se hará provisionalmente con una cuota de 1/242, siendo 242 el número total de viviendas según las previsiones urbanísticas actuales. Esta cuota estará vigente mientras no se complete la totalidad de las viviendas de las islas mencionadas más arriba, momento en el cual, una vez conocido y aplicado el número definitivo de viviendas, quedará consolidada la cuota de participación que resulte. El régimen de uso se atenderá en el Reglamento que se redactará con esta finalidad y requerirá la aprobación de 2/3 de los propietarios y de los titulares del derecho de uso que haya en cada momento. Para la revocación y modificación del Reglamento hará falta la misma proporción de 2/3 de propietarios y usuarios que haya en cada momento.
Las personas titulares de los predios dominantes que renuncian a las servidumbres lo justifican en el hecho que actualmente, el edificio en que se encuentran las fincas... tiene su propia piscina y zona de insolación, por lo cual... no están interesados en el uso de la piscina y zona de insolación del edificio...predio sirviente . Una vez otorgada la renuncia las personas que la hacen requieren el notario para que la notifique a la administradora de la Comunidad de Propietarios Les Clotes, Zona común de Coma-Ruga, cosa que en la misma escritura consta que el notario hizo por correo certificado el 28 de julio, aunque no figura la recepción de la notificación.
II El 28 de agosto de 2015, liquidada previamente del Impuesto en la Oficina Liquidadora de El Vendrell, se presenta en el Registro de la Propiedad número 3 de aquella Villa la copia auténtica de la escritura, asiento 290 del Diario 83. El 21 de septiembre el Registrador de la propiedad emite una nota de calificación en la cual dispone que se suspende la inscripción solicitada, porque no se acredita la ratificación de J. M. R. G. (cuestión, esta, que no es objeto del recurso) y porque no se indican las causas de extinción de servidumbres del artículo 566-II del Código civil, sólo se recoge el supuesto general de extinción de los derechos reales del artículo 532-4, pero dado que dicha servidumbre comporta una serie de gastos de mantenimiento y conservación requiere acuerdo de la junta de propietarios para producir efectos frente a terceros. La calificación es notificada al que presenta el documento el día 23 de septiembre.
III El 20 de octubre de 2015, las personas que otorgaron la escritura presentan recurso contra la calificación al mismo Registro de El Vendrell dirigido a esta Dirección General. Alegan que las servidumbres se constituyeron cuando se otorgó la escritura de declaración de obra nueva y establecimiento del régimen de propiedad horizontal sobre la zona comunitaria que es finca dominante a favor de diversas entidades que en aquel momento no se conocían, y que en la declaración de obra nueva y división horizontal del edificio donde hay los predios dominantes simplemente se hace referencia a la existencia de las servidumbres, cosa que consideran relevante porque hay tantas servidumbres como predios dominantes, y no sólo un edificio que es predio dominante sobre otro edificio que es predio sirviente. El recurso sigue diciendo que el motivo de constituir la servidumbre fue el de otorgar a los beneficiarios la posibilidad de usar la piscina y la zona ajardinada de otra finca estableciendo los mecanismos necesarios para obligar a soportar esta carga a los vecinos del predio sirviente. Para ellos la servidumbre tenía el carácter comercial de fomentar la venta de los apartamentos con el mínimo gasto y que en el momento que se constituyó la servidumbre incluso se desconocía el número de fincas que serían los predios dominantes. En todo caso, dice el recurso, cada uno de los edificios que se fue completando contó con su propia piscina de manera que con respecto a los recurrentes no se ha hecho uso nunca de la servidumbre. Hecha esta exposición de fondo, los recurrentes no comparten el criterio de la nota según la cual se tiene que decir por qué motivo se extingue la servidumbre y que parece exigir que la renuncia sea bilateral, como si el titular de la finca que tiene constituida a favor suyo la servidumbre no la pudiera renunciar nunca unilateralmente. Cita el primer inciso del artículo 566-11 del Código civil según el cual la servidumbre se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales y recuerda que estas son las que reconocen los artículos 532-1 a 532-4, entre las cuales está la renuncia. Insisten los recurrentes en el hecho de que la renuncia es un acto unilateral y puede hacer referencia incluso al dominio y, por lo tanto, mucho más todavía a la servidumbre. También hacen la distinción entre renuncia, acto unilateral que hace el titular del derecho real que se pretende extinguir (servidumbre, usufructo...) y redención, que es un acto bilateral en el cual el titular del bien gravado pacta con el titular del derecho real la extinción de este derecho a cambio de un precio, siendo libre el titular del derecho real de consentir o no el negocio de la redención de manera que esta nunca puede ser unilateral. Los recurrentes entienden que el registrador fundamenta la calificación en el artículo 532-4 del Código civil que establece que la renuncia hecha en fraude de acreedores de los renunciados o en perjuicio de los derechos de terceros es ineficaz y da por hecho que hay un fraude. En este punto, entienden que si fuera el caso la renuncia sólo sería ineficaz respecto de acreedores o de terceros, pero no entre las partes y que tampoco le privaría de eficacia respecto de todos los otros terceros sino sólo respecto de los acreedores concluyendo que no se puede negar el acceso al Registro de la renuncia unilateral y que eso no impedirá que la renuncia no produzca efectos respecto de acreedores o terceros perjudicados, pero sí que los producirá respecto de todos los otros terceros. Llegados aquí, niegan que la comunidad de propietarios sea un tercero. Para los recurrentes, la comunidad es la titular del predio sirviente y el hecho de que la servidumbre comporte unos gastos de mantenimiento y conservación a cargo de todos los predios dominantes no puede comportar que el titular del predio sirviente tenga que consentir la renuncia. Concluyen que ... el registrador no puede hacer un juicio de valor sobre quienes serían los hipotéticos terceros perjudicados ni hacer un juicio adelantado sobre el motivo de este perjuicio. En todo caso será el tercero que quiera oponer este perjuicio y pretenda negar la eficacia (a la renuncia) quien tendrá que acreditar el perjuicio en la sede judicial que corresponda para obtener la ineficacia de la renuncia. En consecuencia no se puede dejar de inscribir el título con la excusa de que se sospeche que puede haber algún hipotético perjuicio para terceros. En todo caso, insisten en que no hay ninguno tercero dado que la falta de uso de la servidumbre por parte de los renunciantes hace que los espacios sobre la que recaía no se deterioren y que, además, en el momento que se constituyó la servidumbre ya se previó que la participación en los gastos sería voluble porque todavía no se sabía cuántas fincas tenía que contribuir.
IV Recibido el recurso, el registrador redacta su informe sobre el recurso y mantiene la calificación, aunque asegura que él no ha querido negar que la renuncia unilateral del titular del predio dominante sea causa de extinción de la servidumbre. Sin embargo, entiende que en el caso presente lo que hay es un intento de modificar unilateralmente un régimen de propiedad horizontal por parte de cinco propietarios, ya que la servidumbre se ejerce sobre una zona comunitaria del edificio predio sirviente y que consta a la división horizontal del edificio predio sirviente y en la del edificio predio dominante que los gastos de la piscina y zona de insolación se tienen que satisfacer por todos los propietarios, sin que el hecho de que no se haya completado la totalidad de las viviendas previstas, ni se haya aprobado el reglamento a qué hacía referencia la constitución de la servidumbre, ni se haya adaptado la normativa urbanística para hacerlo sea motivo para la modificación. Hecho el informe el registrador, sin que conste que haya dado traslado del recurso al notario que autorizó la escritura ni a ninguna otra persona en los términos que regula el artículo 3.5 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, eleva el expediente a esta Dirección general donde tiene entrada el día 30 de octubre. El 26 de noviembre, estudiado el expediente, la Dirección General requirió el Registrador para que trasladara el recurso al notario autorizante y al resto de personas que considerara oportuno para que en el plazo de diez días hicieran las alegaciones que consideraran convenientes. Poco después se recibió, envío por correo electrónico desde el Registro, una copia de la comunión que el Registrador había hecho al notario el 21 de septiembre con la indicación que no había hecho ninguna alegación. El 15 de diciembre se recibió otro correo electrónico en el cual se indica por parte del registrador que no es posible, con los datos del registro, notificar adecuadamente al presidente de la comunidad de propietarios.
V Para una comprensión más clara de la situación física de las fincas afectadas por este caso se ha consultado la información gráfica disponible en abierto a Internet el día 21 de noviembre de 2015 para mejorar la información que aporta la escritura por medio de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas referidas a los predios dominantes. Las fincas afectadas están situadas en dos grupos de edificios que ocupan íntegramente cada uno una isla de casas diferente y separada por calles, delimitadas respectivamente por las calles de la Óliba al Norte aproximado, Xoriguer al Sur aproximado, Esparver al Este y Estornell al Oeste la del predio sirviente, y por las calles de la Óliba al Norte, Xoriguer al Sur, Estornell al Este aproximado y del Astor al Oeste aproximado el edificio donde estan los predios dominantes. Los dos edificios están constituidos por diversas edificaciones plurifamiliares unidas entre ellas por medianeras y con fachadas exteriores a las calles e interiores en sendas zonas verdes con piscinas. En conjunto cada edificio responde en la figura de un rectángulo en el cual los lados del Norte, Este y Oeste están edificados y el del Sur (siempre más o menos en realidad Suroeste) está abierto para permitir la insolación de las respectivas zonas verdes interiores en cada una de las cuales hay una piscina. La zona queda situada justo al Sur de la carretera general N-340, entre esta carretera y la estación del tren de Sant Vicenç de Calders. Al Sur de la calle del Xoriguer hay otras promociones, delimitadas por las calles Xoriguer, Perdiu, Esparver y Estornell y Xoriguer, Perdiu, Estornell y Astor formadas por edificaciones paralelas de casas en hilera sin que aparentemente cuenten con zonas verdes comunitarias. A simple vista es incuestionable que las soluciones constructivas entre las islas de casas más próximas a la carretera (edificios plurifamiliares de varias plantas con zonas verdes interiores) y las situadas más al Sur (viviendas en hilera) son diferentes sin que quede claro si las casas en hilera también son predios dominantes aunque eso es indiferente a los efectos de este recurso, siendo relevante, sólo, el hecho de que se trate tanto registralmente como urbanística y físicamente de fincas separadas e independientes. En todo caso con respecto a los dos primeros edificios, los dos cuentan con las respectivas zonas verdes con piscina.
VI En la resolución del recurso esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, establece la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
FUNDAMENTOS DE DERECHO :
Primero.- El traslado del recurso y el informe del registrador
1.1 El artículo 3.5 de la Ley 5/009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Catalunya, establece que el registrador dé traslado del recurso al notario que autorizó la escritura y, a diferencia de la Ley estatal, también a los titulares de los derechos reales que puedan resultar perjudicados por la resolución. El traslado se tiene que hacer en el plazo de cinco días para que los receptores, en un plazo de diez, aleguen lo que crean conveniente. El órgano competente para hacer el traslado es el registrador de la propiedad, de manera que le corresponde sólo a él determinar si hay o no titulares de derechos reales que pueden ser perjudicados por la resolución. Con respecto al notario que autoriza la escritura la comunicación es obligatoria, de manera que la falta de notificación es un defecto de la tramitación del expediente. No están claros los efectos de la falta de traslado. El notario, en hipótesis, se puede ver afectado, por la vía de la responsabilidad civil si la resolución confirma la nota del registrador y esta se fundamenta en defectos formales o materiales de la escritura. Las personas con derechos inscritos se pueden ver perjudicadas si la resolución estima el recurso y obliga a hacer la inscripción y esta inscripción limita sus derechos. Uno y otros, pues, sin ser parte en el procedimiento, tienen derecho a hacer alegaciones con las cuales pueden aportar más hechos o más argumentos a la Dirección General para fundamentar la resolución que corresponda. Ahora bien, la falta de traslado por parte del registrador no puede interrumpir el plazo para resolver que es de tres meses contados desde la presentación del recurso ante el Registro y, por otra parte, no se tiene que perder de vista que esta Dirección General no tiene potestad jurisdiccional y que el recurso contra la calificación tiene una eficacia limitada al tema concreto que trata, no declara ni extingue derechos y siempre permite a las personas concernidas, y a las terceras personas que se consideren, a hacer valer sus derechos ante la jurisdicción ordinaria. Por otra parte, dictada la Resolución y notificada por la Dirección General al notario autorizante, éste siempre tendrá la vía de impugnarla que le otorga el artículo 4 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, por lo cual no habría auténtica indefensión. En relación con otros titulares de derechos inscritos, no es competencia de la Dirección General determinarlos. En todo caso, acreditada o no el traslado del recurso, esta Dirección General tiene que resolver dentro del plazo que establece el artículo 3.7 de la Ley 5/2009, sin perjuicio de subrayar que los registradores, como órganos instructores de los expedientes, tienen que poner el máximo cuidado al tramitarlos de manera ajustada a la normativa catalana vigente.
1.2 De acuerdo con el artículo 3.6 de la Ley 5/2009, una vez recibido el recurso y, si es el caso las alegaciones, el registrador tiene que redactar un informe en el cual, según la Ley, puede aclarar sucintamente las cuestiones que haga falta y completar los motivos alegados en la nota de calificación, sin introducir, sin embargo, nuevos argumentos. La previsión legal es coherente con el principio general de no renovatio in peius. Permitir que el registrador introduzca nuevos motivos de suspensión o denegación de la inscripción causan indefensión al recurrente que ha planteado el recurso precisamente sobre la base de la fundamentación de la nota. Así, pues, los argumentos nuevos que se puedan aducir en el informe no pueden ser tenidos en consideración en la Resolución, sin perjuicio que, si ocurre, se puedan integrar en los fundamentos de la nota en la medida en que contribuyan a aclararla.
Segundo.- La renuncia unilateral como causa de extinción del derecho real de servidumbre
2.1 En este recurso se plantea, en primer lugar, si las servidumbres se pueden extinguir por la renuncia unilateral de las personas titulares del predio dominante. El artículo 532-4 del Código civil regula la renuncia de los titulares como causa general de extinción de los derechos reales al establecer que El derecho real se extingue si los titulares, unilateral y espontáneamente, lo renuncian. La renuncia es un negocio jurídico unilateral en razón del cual la persona titular del derecho real decide extinguirlo. Como dijimos en nuestra Resolución de JUS/975/2015, de 21 de abril, la renuncia se fundamenta en la libertad civil, principio general de nuestro Derecho según el artículo 111-6 del Código, y en el hecho de que nadie puede ser obligado a ser titular de derechos contra su voluntad. Para la ley la renuncia tiene que ser unilateral y espontánea, es decir, no es renuncia la traslativa, que no extingue el derecho, ni la bilateral, que hay que reconducir a otras figuras jurídicas, como puede ser el caso de la redención. La renuncia es un negocio de disposición pero no necesita, a priori, ni el conocimiento ni el consentimiento de otras personas, ni siquiera de las que pueden resultar favorecidas. Siendo la servidumbre un derecho real sobre cosa ajena cuyo fundamento básico es atribuir una utilidad al titular del predio dominante, no hay duda que la renuncia del derecho la extingue y el primer inciso del artículo 566-11.1 en relación con el 534-4 no admite ninguna otra interpretación.
2.2 En la misma Resolución de 21 de abril de 2015 decíamos que la renuncia del titular del derecho real limitado comporta que las facultades que este confería al renunciante vuelvan al titular de la propiedad hasta entonces gravada en virtud de lo que establecen los artículos 532-3, 541-1 y 545-4.2 como si se produjera la consolidación, sin perjuicio de los derechos de terceras personas sobre el derecho renunciado, tanto si son reales como personales según indican no sólo el artículo 532-4.2 sino también, entre otros, los artículos 561-16.3 y 564-6.3. No hace falta, por eso, ningún consentimiento del titular de la propiedad que, por otra parte no se puede oponer. Por eso son inscribibles sin necesidad del consentimiento del titular del dominio, subrayábamos, las renuncias a los derechos de usufructo o de servidumbre, las renuncias a los derechos reales de garantía e incluso las redenciones de censo, obviamente sin perjuicio del cierre del Registro a los documentos que contienen actos susceptibles de estar sujetos a los impuestos de Transmisiones patrimoniales y Actos jurídicos documentados, de sucesiones y donaciones o de otros. La misma solución habíamos apuntado en nuestra Resolución JUS/1922,/2012 de 19 de julio en relación con la renuncia a la cuota de una comunidad ordinaria indivisa, siempre sin perjuicio del derecho del titular del predio sirviente a reclamar al del predio dominante que ha renunciado a la servidumbre las cantidades que quizás le deban por la conservación de la servidumbre y del derecho del renunciante a reclamar al titular del predio sirviente los importes que éste les puede deber si la servidumbre le reportaba utilidad de acuerdo con lo que establece el artículo 566-6 del Código civil. Así pues, de la misma manera que la existencia de deudas hipotéticas del titular del predio sirviente a favor del dominante nunca impedirán la inscripción de la renuncia, tampoco la puede impedir la de las hipotéticas deudas del titular del predio dominante a favor del titular del predio sirviente, sin perjuicio de sus derechos respectivos a hacer las reclamaciones judiciales o extrajudiciales que consideren adecuadas porque la renuncia no les será oponible, en este sentido, de acuerdo con los artículos 111-6, 111-7, 461-7, 531-14, 532-4 y 543-1 entre otros.
Tercero.- La servidumbre como norma de comunidad de los edificios predio sirviente y predio dominante
3.1 En la escritura de establecimiento del régimen de la propiedad horizontal sobre el predio sirviente otorgada el 24 de marzo de 2004 se constituye la servidumbre a favor de los propietarios de las viviendas que se construyan sobre otras fincas que constan identificadas como islas de casas determinadas pero no como fincas registrales concretas. La servidumbre queda constituida, pues, como gravamen que el propietario del predio sirviente establece en favor de los propietarios de predios dominantes indeterminados, pero determinables. No consta ninguna aceptación expresa de los propietarios de los predios dominantes, cosa en la cual no podemos entrar en este expediente porque la servidumbre está inscrita y, en consecuencia, el predio sirviente está gravado con ella y sus propietarios, que son los del edificio que ha construido encima, están obligados a permitir que los propietarios de las fincas dominantes, si acreditan que lo son, hagan el uso de la finca sirviente en los términos y sobre el espacio que se ha determinado en el título, tal como indica el artículo 566-1 del Código civil. La escritura establece que los propietarios de los predios dominantes tendrán que pagar una cuota de 1/242 de los gastos que ocasione la conservación de la zona de la piscina sobre la cual pueden ejercer la servidumbre de acuerdo, en este punto, con lo que establece el artículo 566-6.1 del Código civil.
3.2 En la escritura de establecimiento del régimen de la propiedad horizontal sobre el predio dominante, otorgada el 21 de mayo de 2006, el propietario que lo estableció menciona la servidumbre como servidumbre activa e indica que son predios dominantes cada uno de los elementos destinados a viviendas... . No cada uno de los edificios a construir en unas islas de casas concretas, supuesto en el cual se podría considerar que para la renuncia hacía falta un acuerdo de la comunidad de propietarios de los edificios dominantes, sino cada uno de los elementos destinados a viviendas, cosa que determina que cada vivienda considerada individualmente es un predio dominante.
3.3 En la nota de calificación está subyacente la idea, que también recogen los recurrentes en su escrito, que la renuncia unilateral de los propietarios de los predios dominantes perjudica a los propietarios del predio sirviente porque ven disminuidas las aportaciones externas a la comunidad y, por lo tanto, tendrán que pagar más para mantener la utilidad de la piscina y zona verde. El informe del registrador, que como hemos dicho no podemos aceptar en la medida en que introduce cuestiones nuevas no indicadas en la nota, indica que la renuncia a las servidumbres es una modificación unilateral del régimen de la propiedad horizontal. Hace falta que entremos a analizar estas cuestiones.
3.4 Aunque las dos escrituras de división horizontal se otorgaron antes del día 1 de julio de 2006, fecha de la entrada en vigor de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, tenemos que recordar que las disposiciones transitorias sexta y decimosexta de esta ley establecen que sus normas se aplican a las propiedades horizontales y a las servidumbres constituidas antes de la entrada en vigor. Por lo tanto, es de aplicación plena la normativa del Código civil y, de acuerdo con la disposición final de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, en la versión vigente desde el 20 de junio de 2015. Son relevantes, con respecto a la propiedad horizontal, los artículos 553-2-1, según el cual Pueden ser objeto de propiedad horizontal los edificios y cualesquiera otros inmuebles, incluso en construcción, en los cuales coexistan elementos privativos, constituidos por viviendas, locales o espacios físicos susceptibles de independencia funcional y de atribución a diferentes propietarios, con elementos comunes, necesarios para el uso y el disfrute adecuado de los privativos. Y en el caso presente, sobre todo, el artículo 553-48 que dispone que La propiedad horizontal compleja implica la coexistencia de subcomunidades integradas en un inmueble o en un conjunto inmobiliario formado por diversas escaleras o portales o por una pluralidad de edificios independientes y separados que se conectan entre ellos y comparten zonas ajardinadas y de recreo, piscinas u otros elementos comunes semejantes. Así pues diversos edificios independientes, incluso separados por calles, pueden compartir zonas ajardinadas y de recreo, como sería el caso presente, pero con una regulación clara, determinada y preestablecida, no por la vía indirecta de la constitución de la servidumbre. El establecimiento de la propiedad horizontal comporta, para los propietarios de los elementos privativos que se integran, un marco de regulación de futuro, con la configuración de una organización para el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes que, por su vocación de permanencia, exige determinación y claridad desde el mismo momento que se constituye el régimen.
3.5 No parece ésta la situación en el caso que motiva el presente expediente, cuando menos en el marco limitado de los efectos de un recurso gubernativo. Más bien al contrario: en el predio sirviente hay un conjunto de edificios que tiene un espacio destinado a piscina, zona verde y de insolación que es elemento común del edificio o conjunto, y sobre este espacio, siendo predio sirviente el conjunto del edificio, se ha constituido una servidumbre a favor de diversas viviendas todavía indeterminadas cada una de las cuales es predio dominante, pero no una propiedad horizontal compleja integrada por diversos edificios separados por calles que tienen una determinada zona comunitaria común a todos los edificios y con el establecimiento del régimen que, si fuera el caso, correspondería. Eso comporta, pues, que los propietarios gravados por la servidumbre la tienen que soportar dejando entrar a la zona de piscina e insolación a los propietarios de los predios dominantes y con la facultad, obvia, de exigirles una participación en los gastos de conservación tal como resulta del artículo 566-6.1 y pagar ellos, también, la parte que corresponde al beneficio que ellos mismos obtienen, que es el de contar con la piscina y la zona verde y de insolación. Ahora bien, los propietarios de los predios dominantes no pueden ser obligados de manera indefinida a pagar los gastos de una zona comunitaria si renuncian de manera fehaciente a hacer uso en el futuro, sin perjuicio de su obligación de pagar los gastos generados antes de la renuncia y, obviamente, sin perjuicio de la libertad de la comunidad de propietarios del predio sirviente a adoptar las decisiones que considere oportunas si en razón de las renuncias queda liberada de la carga que para ella era la servidumbre.
3.6 Por todo lo que hemos indicado hasta ahora, tenemos que concluir que en el caso presente no nos encontramos ante un supuesto en que una persona, propietaria de un elemento privativo de una propiedad horizontal, renuncia a usar unas instalaciones o servicios comunes para no satisfacer los gastos, supuesto regulado específicamente por el artículo 553-45.2 y, para instalaciones o servicios nuevos, por los artículos 553-30 y 553-44. Estamos ante el supuesto en qué unas personas, propietarias de unas viviendas que son predios dominantes en una servidumbre que grava un predio sirviente renuncian unilateralmente a su derecho de servidumbre. En consecuencia, entendemos que nada se opone a la inscripción de la renuncia sin perjuicio que los propietarios del predio sirviente puedan reclamar a las personas propietarias de los hasta ahora predios dominantes todos los importes derivados de los gastos de conservación de la servidumbre devengados antes de la renuncia.
Resolución:
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso, siendo procedente la inscripción de la renuncia en relación a cada uno de los predios dominantes, siempre que, por lo que respecta exclusivamente al predio del que es cotitular, se acredite la ratificación de J. M. R. G.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante el juzgado de primera instancia de la ciudad de Tarragona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Catalunya.
La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Barcelona, 17 de diciembre de 2015
Jordi Cabré Trias
Director general de Derecho y Entidades Jurídicas
OBSERVACIONES :
Publicado en el DOGCataluña nº 7078, lunes 14 de marzo de 2016.