SEGREGACIÓN, ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO Y AGRUPACIÓN
RELACIÓN DE HECHOS :
RESOLUCIÓN JUS/3525/2019, de 4 de diciembre , dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Terrassa Esteban Cuyás Henche contra la calificación de 24 de julio de 2019 de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Terrassa número 5 por la que suspende la inscripción de una escritura de segregación, elevación a público de un documento privado de compraventa y agrupación.
Se dicta resolución en el recurso gubernativo interpuesto por el notario de Terrassa Esteban Cuyás Henche contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Terrassa número 5 de 24 de julio de 2019 de suspensión de la inscripción de una escritura de segregación, elevación a público de un documento privado de compraventa y agrupación.
Relación de hechos
I En escritura autorizada por el notario de Terrassa Esteban Cuyás Henche el 29 de noviembre de 2018, número de protocolo 2240, se documenta la ratificación y elevación a público del contrato privado de compraventa firmado por la entidad C.C.I., S. A., y C. R. P. Este contrato privado fue otorgado en Terrassa el dos de julio de 1985 por C.C.I., S. A. y C. R. P., y tenía por objeto una porción de terreno identificada en un plano de deslinde adjunto al contrato privado. Según este plano de deslinde de parcelas, la superficie vendida tiene una superficie de 81,60 m\"b2, equivalentes a 2262 palmos cuadrados, y consiste en una cuña en forma de triángulo escaleno muy alargado, el cual limita con la parcela número 451, que ya era propiedad del comprador. En la escritura de ratificación y elevación a público interviene la entidad mercantil N.B.C., S.L., como sucesora del anterior titular registral, C.C.I., S. A., y actual propietaria de la porción de terreno procedente de la finca Can Torrella de Baix, de 30.893,01 m\"b2, situada en el término municipal de Matadepera, que constituye la finca registral número 2096 del Registro de la Propiedad de Terrassa número 5. Por la parte compradora, interviene en la escritura mencionada M. J. P. R., en concepto de heredera de su esposo, C. R. P., muerto el 1 de julio de 1991, habiendo aceptado su herencia en la escritura autorizada por el notario de Barcelona José Galván Ascanio el día 8 de noviembre de 1994. Ambos comparecientes, con la finalidad de elevar a público el mencionado contrato privado, segregan la porción de terreno descrita de la finca matriz número 2096, elevan a público el mencionado contrato privado, declaran que la parte compradora tomó posesión de la porción de terreno el día de la firma del contrato privado y reiteran que el precio fue pagado en aquella fecha, que el deslinde de la porción de terreno vendida ya se hizo y que la porción de terreno vendida no tiene referencia catastral porque está integrada en la finca que después se dirá.
En la misma escritura, a continuación, M. J. P. R. -propietaria de la porción de terreno adquirida en virtud de la mencionada elevación a público del documento privado, y también como propietaria de la casa unifamiliar aislada situada en la calle Bell Camp, número 17 de Matadepera, ubicada sobre una parcela de 1.440 m\"b2 (si bien, en realidad, declara que la medida real de la cabida es de 1.478,61 m\"b2, y solicita la constancia registral del exceso de cabida), que es la finca registral número 2548 del Registro de la Propiedad de Terrassa número 5, y además también propietaria de la porción de terreno confrontante, que constituye la finca registral número 2598 del mismo registro de la propiedad, la cual tiene una superficie de 542,99 m\"b2 (si bien, en realidad, declara que la medida real de la cabida es de 572,99 m\"b2, y solicita la constancia registral del exceso de cabida)- agrupa las tres fincas, para que pasen a formar una sola finca, que tiene que pasar a tener una superficie de 2.133,20 m\"b2, situada en la calle Bell Camp, número 17. En la escritura se hace constar la referencia catastral de la finca total y un certificado catastral descriptivo y gráfico, del cual resulta que la cabida de la finca agrupada es de 2.161 m\"b2.
Se adjunta en la escritura un certificado de un arquitecto técnico de fecha 27 de noviembre de 2018 que acredita la superficie y las coordenadas georeferenciadas de la finca agrupada, y también de las tres fincas que han pasado a formarla. Según este certificado técnico, la cabida total de la parcela agrupada es de 2.133,20 m\"b2. También se adjunta a la escritura un certificado de la secretaria general del Ayuntamiento de Matadepera del que resulta que la finca agrupada tiene la consideración de suelo urbano consolidado, que la parcela mínima es de 800 m\"b2, que el uso es el de vivienda unifamiliar aislada y que la finca en cuestión tiene otorgadas dos licencias de obras, una para la construcción de una vivienda unifamiliar aislada, de 8 de abril de 1983, y la otra para la legalización de una piscina y una cámara sótano, de 29 de noviembre de 1985, que la piscina y la cámara sótano tienen una antigüedad superior a 30 años y que, consultados los datos existentes en el Área de Urbanismo del Ayuntamiento de Matadepera correspondientes a los últimos seis años, no se ha encontrado constancia de la incoación de ningún expediente de disciplina urbanística que afecte la finca emplazada en la calle a Bell Camp número 17.
II La escritura se presentó en el Registro de la Propiedad de Terrassa número 5 el 2 de mayo de 2019 y causó el asiento de presentación número 144 del volumen 117 del libro diario. El día 24 de julio siguiente la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad de Terrassa número 5 redactó una nota de calificación desfavorable fundamentada en los siguientes motivos: no se adjuntaba a la escritura la licencia de parcelación o la declaración de innecesariedad de la licencia, o el documento administrativo que acredita que ha transcurrido el plazo de prescripción de la posible infracción urbanística en el cual la entidad competente reconoce la existencia de la segregación sin que se hayan adoptado medidas para el restablecimiento de la legalidad urbanística. Entiende la registradora que no se exceptúa de la regla general de necesidad de fiscalización previa municipal del acto de segregación la exigencia de licencia o el documento de innecesariedad para la posterior agrupación de la finca segregada en otras, ya que la licencia implica la fiscalización municipal de la legalidad de la operación, punto que incluye si la finca de la cual se practica la segregación cumple esta legalidad. Basa esta calificación en los artículos 25, 26 y 27.1 del Real decreto legislativo 7/2015, de 30 de octubre, texto refundido de la Ley del suelo y rehabilitación urbana, y en los artículos 187, 187 bis, 187 ter, 188 y 191 del Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el cual se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña. También alega la registradora que en el caso actual no se adjunta a la escritura ningún documento que haga posible constatar de manera fehaciente que la segregación se hizo extra-registralmente en una fecha determinada que permita apreciar la prescripción de la acción administrativa de restablecimiento de la legalidad urbanística. También hace mención de que, en caso de que se enmiende este aspecto, habrá que hacer el expediente del artículo 199 de la Ley hipotecaria, con notificación a los titulares de fincas confrontantes, ya que la representación gráfica aportada no se ajusta a la que consta en el Catastro.
III La calificación negativa fue confirmada por la calificación substitutoria emitida por la registradora de la propiedad titular del registro de la Propiedad de Barcelona número 1 en fecha 13 de agosto de 2019. El día 4 de septiembre de 2019 el notario autorizante de la escritura, Esteban Cuyás Henche, interpuso un recurso contra la mencionada nota de calificación registral ante esta Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, porque consideró que era el órgano competente para resolver, ya que la cuestión de que se trata hace referencia a la aplicación de normas del derecho catalán. Este recurso tuvo entrada en el Registro de la Propiedad de Terrassa número 5 este mismo día, con el número de entrada 4336 de 2019. Son argumentos del recurrente: A) que la segregación realizada no se puede asimilar a una parcelación urbanística, porque no se trata de una segregación o división de terrenos en dos o más lotes , ni su finalidad es facilitar la construcción de edificaciones o de instalaciones para destinarlas a usos urbanos , ya que, dada la pequeña entidad de la parcela segregada, se trataba única y exclusivamente de una delimitación correcta de límites entre dos fincas confrontantes. B) Que hay que ir al artículo 17.1 del vigente Decreto 64/2014, de 13 de mayo, de la Generalitat de Catalunya, sobre reglamento de protección de la legalidad urbanística, que literalmente permite la división de solares siempre que las fincas resultantes cumplan los requisitos para tener la consideración de solar o que si les falta algún requisito, se agrupen inmediatamente con terrenos contiguos para constituir nuevos solares . C) Que es innecesaria la fiscalización administrativa de esta segregación porque el artículo 25.1 del mismo texto legal somete a esta fiscalización cualquier segregación o división de terrenos, simultánea o sucesiva, de la cual resulten dos o más lotes , y en el caso que nos ocupa eso no ocurre, ya que no surge ninguna finca nueva ni física ni registralmente, puesto que la parcela segregada es objeto de una agrupación inmediata a la finca confrontante ya existente. D) Que la finca matriz queda con una cabida, según el registro, de 30.893,01 m\"b2, y la parcela mínima es de 800 m\"b2, por lo cual no queda con superficie inferior a la prevista legalmente. E) Que en la certificación municipal incorporada se deja constancia de que en los últimos seis años no ha habido ningún expediente de disciplina urbanística con la finalidad de restablecer la legalidad, y esta manifestación no sólo se puede referir a construcciones, sino también a terrenos, como admitía la resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 17 de octubre de 2014. En relación con la constancia registral del exceso de superficie de la finca agrupada, no se plantea recurso.
IV La registradora de la propiedad elevó el recurso presentado ante esta Dirección General el día 16 de septiembre de 2019, junto con el informe preceptivo, en el cual reitera los argumentos expresados en la nota de calificación.
En la resolución del recurso esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, prevé la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
FUNDAMENTOS DE DERECHO :
Primero
La necesidad de fiscalización administrativa de la segregación de una porción de terreno
1.1 Un primer aspecto que se debate en este recurso consiste en determinar si la segregación de la porción de terreno de 81,60 m\"b2 constituye un acto jurídico de bastante entidad para ser considerado segregación, a los efectos de la exigencia de la autorización administrativa correspondiente. El notario recurrente sostiene que esta porción de terreno es sólo consecuencia de una delimitación entre dos fincas, por la cual una porción pequeña de terreno se atribuye a una finca confrontante, pero no se crea ninguna finca registral nueva que sea una parcela propiamente dicha. La consecuencia de este razonamiento, según el notario, es que no habría que exigir la licencia de parcelación que impone la legislación urbanística. El Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el cual se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo, especifica en su artículo 187 los actos que están sujetos a licencia urbanística, entre los cuales se citan las parcelaciones urbanísticas, sin excluir ninguno. El concepto de parcelación urbanística resulta del artículo 191.1 de la misma ley, el cual dispone: Se entiende por parcelación urbanística: a) toda división simultánea o segregación sucesiva de terrenos en dos o más lotes, en cualquier clase de suelo, que, por razón de las características físicas de los terrenos, de la delimitación de estos por viales existentes o de nueva creación, de la implantación de servicios o de la edificabilidad descrita por la operación de división, facilite o tenga como objetivo facilitar la construcción de edificaciones o instalaciones para destinarlas a usos urbanos.
1.2 Argumenta el notario que el Decreto 64/2014, de 13 de mayo, por el cual se aprueba el Reglamento sobre protección de la legalidad urbanística, en su artículo 17, relativo a la división de terrenos en suelo urbano, excluye del concepto de solar aquellos terrenos resultantes de la división de terrenos que se agrupen con otros terrenos contiguos, por lo cual entiende que no haría falta, en este supuesto de hecho, exigir la licencia de parcelación. No podemos compartir esta interpretación, porque la Ley de urbanismo, de rango superior, establece de manera clara la necesidad de licencia para realizar cualquier acto de parcelación urbanística, en cualquier clase de suelo, y por eso la norma reglamentaria sólo se puede referir al hecho de que la porción resultante de la división no tendrá la consideración de solar, pero sí que se considerará parcelación urbanística, por aplicación de la presunción del artículo 24 del mismo Decreto. Este precepto dispone: A los efectos que establecen los artículos 213.a, 213.d, 214.a, 214.b, 214.f y 215.a de la Ley de urbanismo [referentes a la calificación como muy graves, graves y leves de las infracciones urbanísticas de parcelación en diferentes clases de suelo], se presume que hay parcelación urbanística cuando la división o la parcelación de terrenos o alguna de las operaciones a las cuales hace referencia el artículo 25 se lleva a cabo sin disponer de la licencia urbanística que lo autoriza o de la resolución municipal que declara su innecesariedad . Es decir, cómo dispone también el artículo 25: se tiene que someter a la fiscalización previa municipal toda división o segregación de terrenos, simultánea o sucesiva, de la cual resulten dos o más lotes, a menos que deriven de un expediente de expropiación forzosa o estén amparadas en un proyecto de reparcelación aprobado definitivamente . Ahora bien, el órgano municipal puede declarar innecesaria la licencia urbanística de parcelación en los supuestos del artículo 27 del mencionado Reglamento, y tenemos que entender que también lo puede hacer en el supuesto expresado por el artículo 17.1 del Reglamento. Por ello, este precepto alegado por el notario recurrente como legitimador de la segregación de la porción de terrenos sin licencia tiene que ser interpretado en relación con los mencionados artículos 24, 25, 26 y 27 del mismo Reglamento, en el sentido que no constituye ninguna excepción a la regla general de la necesidad de fiscalización previa municipal del acto de segregación.
1.3 Es cierto que la pequeña entidad de la porción segregada hace que no pueda constituir, de ninguna manera, una parcela independiente, y por este motivo es inmediatamente agrupada en las fincas confrontantes en la escritura que motiva la nota de calificación. Pero este argumento, por sí solo, es insuficiente para eximir de la licencia de parcelación de esta porción de terreno, ya que el hecho de que no se haga constar en el registro de la propiedad como finca independiente no implica que físicamente no lo sea. Por otra parte, en la legislación urbanística no se exige que la finca segregada tenga siempre la consideración de solar, ya que las segregaciones también pueden producirse en suelo no urbanizable, o en suelo urbanizable en el cual no se haya aprobado el instrumento de gestión correspondiente. Toda división, sea cuál sea la clase de suelo, constituye parcelación urbanística, según el artículo 191 del texto refundido de la Ley de urbanismo y el artículo 22 del mencionado Reglamento, siendo definitoria de la operación de parcelación la destinación a usos urbanos. Este es el término clave para calificar de parcelación urbanística la operación de segregación de 81,60 m\"b2, ya que se agrupa a dos fincas urbanas más, y pasa a formar una parcela calificada como urbana, en la cual se ubica una vivienda unifamiliar con piscina y jardín.
1.4 En consecuencia, la operación de segregación de la porción de terreno vendida en el documento privado elevado a público, de 81,60 m\"b2, tiene la consideración de parcelación urbanística y le es exigible la licencia de parcelación o la declaración municipal de innecesariedad correspondiente.
Segundo
La prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística en materia de parcelaciones
2.1 Es relevante a los efectos de la resolución de este recurso que el acto de segregación de la porción de terreno se realizó en un contrato privado de fecha 2 de julio de 1985, el cual se eleva a público en la escritura que es objeto de calificación. En el contrato privado se documenta la compra por C. R. P. de la porción de terreno de 2162 palmos cuadrados, confrontantes con la parcela número 451, propiedad suya, y procedente de la mayor finca propiedad de la vendedora, registral número 2096-N del entonces Registro de la Propiedad de Terrassa número 1. La porción de terreno vendida queda identificada porque se incorpora al contrato privado un plano del cual resulta no sólo la superficie y dibujo de la parcela segregada -una cuña triangular alargada-, sino también el dibujo de la finca confrontante, identificada como parcela número 451, propiedad del comprador C. R. P. Por lo tanto, nos tenemos que preguntar, visto el largo periodo temporal transcurrido entre el otorgamiento del contrato privado de compraventa y la escritura de elevación a público de este contrato, si podemos apreciar que la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida ha prescrito.
2.2 Dispone el artículo 227 del Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el cual se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo: 1. Las infracciones urbanísticas muy graves prescriben al cabo de seis años, las graves prescriben al cabo de cuatro años y las leves prescriben al cabo de dos años. 2. El plazo de prescripción empieza a contar el día en qué se ha cometido la infracción [...] Los artículos 213 a 216 de esta ley tipifican las diferentes infracciones urbanísticas, pero no nos corresponde ahora definir el tipo de infracción urbanística que habría podido corresponder a la segregación de esta porción de terreno, sino sólo constatar que, en el peor de los supuestos, habría constituido una infracción grave, cuyo plazo de prescripción es de seis años.
2.3 La apreciación de la prescripción de la acción administrativa exige, en primer lugar, determinar cuál fue el momento de inicio del plazo de prescripción; en segundo lugar, verificar que no ha sido interrumpida, y en tercer lugar, constatar que ha transcurrido efectivamente el plazo legalmente exigido. Examinaremos ahora estos puntos en el caso planteado.
2.4 A pesar de tratarse de la prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística, tenemos que recurrir a las normas de derecho civil catalán, que es el derecho común aplicable con carácter supletorio, y, en este sentido, ponemos de relieve que el artículo 121-23 del Código civil de Cataluña prevé que 1. El plazo de prescripción se inicia cuando, nacida y ejercible la pretensión, la persona titular de esta conoce o puede conocer razonablemente las circunstancias que la fundamentan y la persona contra la cual se puede ejercer . Este precepto nos lleva a examinar cuál fue el momento en que la administración municipal conoció o podía conocer razonablemente las circunstancias de la segregación practicada y la persona contra la cual podía dirigir la acción administrativa de restablecimiento de la legalidad urbanística.
2.5 El documento privado de compraventa de la porción de terreno tenía fecha 2 de julio de 1985, pero esta fecha nominal no es fehaciente y, por lo tanto, no puede servir de inicio de cómputo de prescripción de la acción administrativa. El derecho civil español, aplicable con carácter supletorio en este caso, prevé en el artículo 1227 del Código civil español que La fecha de un documento privado sólo se cuenta, con respecto a los terceros, desde el día en que haya sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron, o desde el día en que se entregue a un funcionario público en razón de su oficio . Por aplicación de esta norma, la fecha del documento privado de compraventa de la porción segregada se contará respecto de terceros desde el día de la muerte de C. R. P., ya que tenemos constancia en la escritura que su muerte se produjo el día 1 de julio de 1991.
2.6 Si bien la fecha fehaciente del documento privado es la indicada, el contenido del documento privado, es decir, la segregación de la porción de terreno de 81,60 m\"b2, podía ser sin embargo desconocido para terceros, y por eso tenemos que ir a otros documentos incorporados en la escritura calificada para verificar desde qué fecha era razonable que el Ayuntamiento conociera o hubiera podido conocer la segregación practicada. En este sentido, si bien en el certificado catastral incorporado ya consta la parcela agrupada con una superficie gráfica de 2.161 m\"b2, y se expresa que el año de la construcción de la casa fue el 1985, no se menciona el año en que se produjo la agrupación de parcelas, por lo cual el dies a quo de la prescripción no resulta acreditado en esta certificación catastral. Ahora bien, en la escritura también se incorpora un certificado expedido por la autoridad administrativa que es competente para fiscalizar la legalidad urbanística, es decir, el Ayuntamiento de Matadepera. En este certificado expedido por la secretaria general del Ayuntamiento de Matadepera resulta que la parcela se ubica en suelo urbano consolidado, que el uso es el de vivienda unifamiliar aislada, que se obtuvo una licencia de obras de construcción de la vivienda unifamiliar promovida por C. R. P., por acuerdo de la comisión de gobierno de 8 de abril de 1983, que se obtuvo otra licencia de obras de legalización de una piscina y una cámara subterránea promovida también por C. R. P., por acuerdo de la comisión de gobierno del Ayuntamiento de Matadepera en sesión de 29 de noviembre de 1985, que no se ha encontrado constancia de la incoación de ningún expediente de disciplina urbanística durante los últimos seis años que afecte a la finca emplazada en la calle del Bell Camp, número 17, y que las infracciones urbanísticas, en el caso más desfavorable, prescriben al cabo de seis años de haberse cometido. Este certificado se incorpora a la escritura y en el certificado se identifica perfectamente la finca a la cual se refiere, tanto en relación con la calle y el número (calle del Bell Camp, número 17) como en relación con el número de referencia catastral, que es completamente coincidente con el certificado catastral incorporado a la escritura, y del cual ya hemos hecho mención, como también con el propietario de la finca, contra el cual se habría podido iniciar el expediente administrativo correspondiente.
2.7 Si interpretamos conjuntamente el certificado municipal y el certificado catastral referidos, llegamos a la conclusión que la finca a que se refiere la secretaria general del Ayuntamiento de Matadepera, en relación con la cual no hay ningún expediente de disciplina urbanística pendiente, es la misma a que se refiere el certificado catastral incorporado, el cual, cómo hemos visto, se refiere a la finca resultante de la agrupación, con una cabida de 2.161 m\"b2, y, por lo tanto, ya incluye la superficie de la parcela segregada y agrupada. Por este motivo tenemos que concluir que, a la vista de la documentación aportada a la escritura de segregación, elevación a público de documento privado de compraventa y agrupación, sí que resulta acreditada la prescripción de la acción administrativa para el restablecimiento de la legalidad urbanística, dado que incluso en el supuesto de que el Ayuntamiento no hubiera podido conocer el inicio del dies a quo de la prescripción, explícitamente reconoce que ya no puede ejercer ninguna medida para restablecer la legalidad urbanística en esta parcela, contra su propietario. Por este motivo, no es procedente que el Registro de la Propiedad vuelva a pedir otro documento de reconocimiento explícito de innecesariedad de licencia de parcelación.
Resolución:
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación registral.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante un juzgado de primera instancia de la ciudad de Barcelona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.
Barcelona, 4 de diciembre de 2019
Xavier Bernadí i Gil
Director general de Derecho y Entidades Jurídicas
OBSERVACIONES :
Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña número 8030, de 24 de diciembre de 2019.