REDUCCIÓN DE CAPITAL CON DEVOLUCIÓN DE APORTACIONES POR FALTA DE NOTIFICACIÓN. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.

     RESOLUCIÓN JUS/3403/2020 , de 22 de diciembre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el apoderado de Y. J. O., SL, contra la calificación de 12 de febrero de 2020 del registrador titular del Registro de la Propiedad núm. 17 de Barcelona que suspende la inscripción de una escritura de reducción de capital con devolución de aportaciones por falta de notificación al Ayuntamiento de Barcelona para que este pueda ejercer el derecho de adquisición preferente que establece el Plan general metropolitano en los términos que resultan de la Ley del derecho a la vivienda.

     Se dicta resolución del recurso gubernativo interpuesto por el apoderado de Y. J. O., SL, contra la calificación de 12 de febrero de 2020 del registrador titular del Registro de la Propiedad número 17 de Barcelona de suspensión de la inscripción de una escritura de reducción de capital con devolución de aportaciones por falta de notificación al Ayuntamiento de Barcelona para que este pueda ejercer el derecho de adquisición preferente que establece el Plan general metropolitano en los términos que resultan de la Ley del derecho a la vivienda.    

RELACIÓN DE HECHOS     :

     I     El 25 de noviembre de 2019, en escritura autorizada por el notario de Barcelona Javier Martínez Lehman con el número 2730 de protocolo, se formalizaron los acuerdos de la junta de socios de la sociedad I. J. O., SL, en virtud de los cuales la sociedad reducía capital con la finalidad de devolver aportaciones a los socios de la compañía mediante la amortización de 20.457 participaciones sociales de las que eran titulares los socios mencionados. Uno de los socios, la sociedad P. F., SL, recibe como devolución de aportaciones una casa en la calle Creu Coberta, 55 de Barcelona que se compone de sótano, planta baja y entresuelo, que forman un solo local, seis plantas elevadas con una vivienda por planta y un ático y sobreático que forman una vivienda dúplex. La casa, valorada en 2.068.000,00 euros, es la finca inscrita en el Registro de la Propiedad número 17 de Barcelona como finca 7402 y está alquilada a diversas terceras personas. La escritura se presentó en el Registro de la Propiedad el 25 de noviembre de 2019 y causó el asentamiento de presentación 1740 del diario 36. El 30 de enero de 2020, se aportaron las cédulas de habitabilidad de las viviendas integradas en el edificio.

     II     El 12 de febrero de 2020, el registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad número 17 de Barcelona calificó la escritura en el sentido siguiente: No consta la notificación al Ayuntamiento de Barcelona, a los efectos del ejercicio de los derechos de tanteo y de retracto previstos en la modificación del Plan general metropolitano del municipio de Barcelona, según consta en el edicto de 14 de diciembre de 2018. El artículo 1 dispone que "quedan sometidas al ejercicio de estos derechos las transmisiones onerosas de los inmuebles descritos en el artículo 2 y se extienden a la transmisión de acciones o de participaciones sociales de sociedades mercantiles, en los términos del artículo 15 de la Ley 7/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. No están sometidas las transmisiones entre las sociedades del mismo grupo". Y en el artículo segundo se indica que los inmuebles susceptibles de ser sujetos de estos derechos, de acuerdo con los artículos 15 y 37 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda y los artículos 172 y 173 del Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, son los siguientes: a) los edificios plurifamiliares enteros utilizados principalmente como vivienda. Y suspende la inscripción.    

     III     Por escrito de 11 de marzo de 2020, J. J. L. S., que actúa en representación de Y. J. O., SL, en virtud de poder notarial suficiente, interpuso un recurso ante esta dirección general contra la nota de calificación, en el que destaca que el Plan general metropolitano (PGM) circunscribe los derechos de tanteo y retracto a las transmisiones a título oneroso. Según el recurrente, la reducción de capital no es un contrato con causa onerosa en el sentido del artículo 1274 del Código civil español, ya que la sociedad es un contrato plurilateral con causa colaborativa y, por lo tanto, los actos que afectan a la esfera interna de la sociedad -los que relacionan a los socios con la sociedad- no se pueden calificar como onerosos. Se trata, dice, de una operación societaria en la que no hay propiamente contrato. Subraya también que el PGM no menciona las operaciones societarias a la hora de configurar el derecho de adquisición preferente. El escrito, dirigido a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, se presentó en el Registro de la Oficina de Atención Ciudadana del Distrito Administrativo de la Generalidad de Cataluña el mismo día 11 de marzo de 2020 y llegó a esta dirección general el 16 de marzo de 2020, primer día de aplicación del estado de alarma declarado por el Real decreto 463/2020, de 14 de marzo. Por razones que no vienen al caso, acabado el período de suspensión de plazos previsto por la norma mencionada, esta dirección general no envió el escrito al Registro de la Propiedad hasta el 5 de noviembre, cuando el plazo ya se había agotado. Visto, sin embargo, que las causas del retraso no son imputables en ningún caso a la persona recurrente, sino a una deficiencia puntual en la actuación de la Administración, parece adecuado dar continuidad al expediente.    

     IV     El registrador, Pedro Benítez Melgar, notificó la interposición del recurso al notario Javier Martínez Lehman el día 9 de noviembre, y el día 25 emitió el preceptivo informe en defensa de la nota de calificación, en el que reitera que el motivo de la suspensión de la inscripción es la falta de notificación al Ayuntamiento de Barcelona y alega, en defensa de su posición, que la reducción de capital tiene causa onerosa porque el socio recibe el inmueble a cambio de participaciones y, además, menciona nuestra Resolución de 25 de octubre de 2013 que equiparaba la aportación de inmuebles a una Sociedad, en una operación de ampliación de capital, a una transmisión o cesión onerosa a la hora de determinar la obligación de aportar la cédula de habitabilidad al otorgar la escritura correspondiente. Hay que subrayar que no se ha notificado la interposición del recurso al Ayuntamiento de Barcelona.

     El informe del registrador no alega presentación del recurso fuera de plazo y hace constar que el notario que autorizó la escritura, Javier Martínez Lehman, no ha hecho alegaciones en el plazo que tenía para hacerlas. El mismo día 25 de noviembre se eleva a la Dirección General el expediente con el escrito de interposición del recurso, la escritura, la calificación, el poder del recurrente y su informe.    

     V     En la resolución del recurso, esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, regula la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.    

FUNDAMENTOS DE DERECHO :

     Primero

     Los derechos legales de adquisición preferente en el derecho de Cataluña

     1.1 La cuestión que se plantea en este recurso es determinar si en una operación de reducción de capital por devolución de aportaciones en la que se adjudican a los socios bienes inmuebles que eran de la sociedad son procedentes los derechos de adquisición preferente y, en concreto, si lo es el de tanteo y retracto establecido a favor del Ayuntamiento de Barcelona por el PGM, en virtud de la reforma hecha pública por el edicto de 14 de diciembre de 2018, de acuerdo con lo que regula el artículo 15 de la Ley del derecho a la vivienda y el artículo 172 de la Ley de urbanismo.

     1.2 Los derechos de adquisición preferente de carácter legal son restricciones al derecho de propiedad fundamentadas en su función social. De acuerdo con el artículo 545-1 del Código civil de Cataluña (CCC), las restricciones del derecho de propiedad son las que establecen las leyes en interés público o privado, de modo que si son de interés público constituyen límites ordinarios en beneficio de toda la comunidad y si son de interés privado lo son en beneficio de los particulares. Los derechos de adquisición preferente pueden ser en beneficio de las administraciones públicas, cuando los establecen, entre otras, las leyes especiales a las que hace referencia el artículo 545-2.2 del CCC, o en beneficio de los particulares, cuando los establece nuestro Código civil o las leyes civiles especiales o supletorias.

     1.3 La conceptualización legal de los derechos de adquisición preferente la encontramos en el artículo 568-1 del CCC, que, en relación al tanteo, indica que es el derecho que faculta a su titular a adquirir a título oneroso un bien en las mismas condiciones pactadas con otro adquirente y, en relación al retracto, dice que faculta a su titular para subrogarse en el lugar del adquirente en las mismas condiciones convenidas en un negocio jurídico oneroso una vez ha tenido lugar la transmisión. Conceptualmente, pues, los derechos de tanteo y de retracto sólo pueden tener lugar en las alienaciones en las que el titular del derecho puede hacer o dar aquello a que se han obligado los adquirentes, y la norma general es la de no procedencia en las permutas, las retroventas, las transacciones y en las otras alienaciones en las que los titulares del derecho no pueden hacer o dar aquello a que se han obligado los adquirentes, tal como establece el artículo 565-26 del CCC al regular la fadiga. Por otra parte, vista la naturaleza de las restricciones al derecho de propiedad que les otorga el mismo CCC, tenemos que subrayar que hay que interpretar de manera restrictiva los supuestos en los que se puede hacer uso de las mismas.    

     Segundo

     Los derechos de adquisición preferente en beneficio de particulares

     2.1 El derecho de adquisición preferente a favor del Ayuntamiento de Barcelona que se analiza en el recurso presente es una restricción de interés público, pero hay que ir al CCC, en la función de derecho común en Cataluña que le otorga el artículo 111-4, para establecer con nitidez los supuestos en los que se puede ejercer. El punto de partida básico sería el de los artículos definitorios que hemos mencionado en el fundamento anterior, pero analizar el resto de la normativa civil nos permite profundizar en la fundamentación de esta resolución.

     2.2 El Código regula varios supuestos de derechos legales de adquisición en favor de particulares. La normativa, proveniente de leyes precedentes de origen y épocas diversas, está lejos de ser armónica, quizás porque el legislador ha atendido, caso por caso, el mayor o menor interés público de la situación jurídica que se quiere proteger al establecerlos. El análisis de conjunto lleva a soluciones diferentes.

     - El artículo 552-4 regula el tanteo y el retracto de copropietarios en caso de alienaciones a título oneroso de la participación indivisa, sin más concreción. El artículo 556-10, en sede de propiedad compartida, se remite al anterior, como lo hace, también, el artículo 463-6 al establecer el derecho entre los coherederos.

     - El artículo 561-10, en sede del derecho de usufructo (aplicable a los derechos de aprovechamiento parcial en virtud del artículo 563-4), hace referencia al precio convenido (en el caso de transmisión onerosa) o al valor que se da al derecho (en el caso de transmisión gratuita), lo cual permite ejercer el derecho abonando en dinero el valor del derecho transmitido gratuitamente.

     - El artículo 565-26, al regular el derecho de fadiga en los censos enfitéuticos, lo excluye de manera expresa en las permutas, las retroventas, las transacciones y en las otras alienaciones en las que las personas titulares del derecho no pueden hacer o dar aquello a que se han obligado las adquirentes.

     - Los artículos 568-16 y 568-18, al referirse al retracto de confrontantes, lo imponen en caso de venta o dación en pago, sin referencia a otras alienaciones, de la misma manera que hace el artículo 568-23, en relación a la tornería de la Val d"Aran.

     - El artículo 623-27, finalmente, al regular el derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario de fincas rústicas, se refiere a la alienación onerosa, dación en pago o aportación a sociedad por el propietario. En cambio, para los arrendamientos urbanos, el artículo 25 de la Ley estatal 29/1994, de 25 de noviembre, de arrendamientos urbanos, aplicable a Cataluña a falta de regulación propia, sólo se refiere, en su versión actual, a la venta.

     2.3 La determinación del supuesto de aplicación del derecho de tanteo y el de retracto es, pues, bastante variada, pero se puede observar que son excepcionales los supuestos en los que se admite el derecho aunque no se pueda dar o hacer lo mismo a que se han obligado los adquirentes.    

     Tercero

     Los derechos de adquisición preferente en beneficio de la comunidad

     3.1 Si hacemos un análisis de los derechos de adquisición preferente que las leyes especiales de Cataluña otorgan a favor de las administraciones públicas, tampoco hay una regulación uniforme, lo cual de lege ferenda sería esclarecedor.

     - El artículo 32, de la Ley 12/1985, de 13 de junio, de espacios naturales, atribuye el derecho a la Generalidad, y en determinados casos a los entes locales, sobre las fincas de más de 100 hectáreas situadas en el interior de los espacios naturales en todas las alienaciones inter vivos a título oneroso.

     - El artículo 24 de la Ley 6/1988, de 30 de marzo, forestal de Cataluña, atribuye al Departamento de Agricultura, Ganadería y Pesca de la Generalidad de Cataluña el derecho de adquisición preferente sobre los terrenos forestales de extensión superior a las 250 hectáreas que se vendan a un comprador diferente de la Administración pública, sin hacer referencia a ningún otro negocio que no sea el contrato de compraventa.

     - El artículo 26, de la Ley 9/1993, del patrimonio cultural catalán, establece el derecho a favor de la Generalidad, los consejos comarcales y los ayuntamientos en las transmisiones onerosas de bienes de interés cultural, sin especificar más el negocio en el que las fundamenta.

     - El artículo 15.1, de la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, permite delimitar áreas en que se puedan ejercer los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración pública sobre edificios plurifamiliares enteros usados principalmente como vivienda y áreas en que se puedan ejercer los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración pública sobre viviendas concretas. Estos derechos de tanteo y retracto se extienden a la transmisión de acciones o participaciones sociales de sociedades mercantiles cuyo objeto esté vinculado directa o indirectamente a la actividad inmobiliaria y que sean propietarias de alguno de dichos edificios o viviendas.

     - Los artículos 87 a 91 de la mencionada Ley del derecho a la vivienda establecen el derecho de adquisición preferente a favor de la Administración en las transmisiones de viviendas de protección oficial. La normativa hace referencia a precio o contraprestación, de modo que circunscribe el ejercicio del derecho a transmisiones onerosas, no necesariamente a las compraventas.

     - Los artículos 173 y 174 del Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, que aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo, establecen a favor de la Generalidad el derecho de tanteo sobre las transmisiones onerosas que afecten a los suelos de titularidad privada reservados al uso de vivienda de protección pública por el planeamiento urbanístico y sobre las viviendas arrendadas, cuando, de acuerdo con la legislación sobre arrendamientos urbanos, se transmitan conjuntamente con el resto de viviendas o locales que formen parte del mismo inmueble, con exclusión de las transmisiones entre las sociedades de un mismo grupo empresarial que tengan el mismo objeto social o ejerzan una actividad inmobiliaria similar.

     - El artículo 2 del Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria establece el derecho de adquisición preferente en las transmisiones de las viviendas adquiridas en un proceso de ejecución hipotecaria o mediante compensación o pago de deuda que hayan sido adquiridas después de la entrada en vigor de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. Este derecho de adquisición preferente afecta a la primera y a las posteriores transmisiones de las viviendas durante la vigencia del decreto ley mencionado, actualmente fijada hasta el 26 de marzo de 2027. En este caso la ley habla exclusivamente de la decisión de transmitir la vivienda, pero la remisión a los artículos 87 a 91 de la Ley del derecho a la vivienda circunscribe este derecho a las transmisiones onerosas.

     3.2 Vemos, pues, que en los derechos establecidos a favor de las administraciones la determinación del supuesto de aplicación se extiende, de manera general, a las transmisiones onerosas, siendo la finalidad de estos derechos incrementar el parque público, sea de terrenos forestales o situados en espacios naturales, sea de bienes de interés cultural, sea de terrenos para la construcción de viviendas de protección oficial o simplemente para aumentar el parque público de viviendas. En algunos casos el derecho se establece con la finalidad de hacer un control preventivo en la transmisión de estas viviendas, sea para que se cumplan los requisitos de transmisión de las viviendas de protección oficial, sea para evitar transmisiones especulativas con viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias.

     3.3 El PGM de Barcelona ha establecido el derecho de adquisición preferente que nos ocupa en esta resolución sobre la base del artículo 15 de la Ley del derecho a la vivienda. Esta ley, como decíamos, circunscribe la posibilidad de ejercer este derecho a las transmisiones onerosas, sin concretar cuáles, y corresponde ahora determinar si el negocio de reducción de capital con devolución de aportaciones a los socios in natura, que es el objeto del presente expediente, es apto o no para el ejercicio del derecho de adquisición preferente.

     3.4 La reducción de capital es una operación societaria que, cuando se hace con la finalidad de hacer la devolución del valor de las aportaciones de los socios, puede ser calificada como negocio oneroso. Su fundamento radica en un acuerdo interno de la sociedad, que, en junta general de socios, es soberana para decidirlo, para decidir si la aportación se devuelve en dinero o en bienes y si lo hace reduciendo el valor nominal de las acciones o participaciones sociales o amortizando un número determinado de ellas. Como consecuencia de esta operación, el socio que recibe los bienes conforme se ha acordado tendrá menos participaciones sociales, pero adquirirá unos bienes, y la sociedad tendrá menos capital y menos patrimonio, con una afectación paralela en el activo y el pasivo. Para ejecutar un acuerdo de reducción de capital con devolución de aportaciones en bienes o derechos diferentes del dinero, se tiene que ofrecer esta posibilidad por igual a todos los socios, y la devolución tiene que hacerse a prorrata del valor de las respectivas participaciones sociales, a menos que, por unanimidad, se acuerde otro sistema. El hecho de que el socio reciba bienes, en nuestro caso una casa, conlleva que pierda participaciones en la sociedad, por lo que resulta evidente que el hipotético titular del derecho de adquisición preferente, el Ayuntamiento, por vía de tanteo no puede dar a la sociedad que transmite lo mismo que le da al socio, porque compraría el inmueble a la sociedad y no se podría llevar a cabo la reducción de capital acordada, con la consiguiente alteración de la regla de la prorrata en la devolución de aportaciones a los socios, no se podrían amortizar las participaciones del socio adjudicatario y se alterarían las mayorías de manera contraria al artículo 330 de la Ley de sociedades de capital. Y si ejerciera el retracto contra la sociedad adquirente no podría subrogarse en la posición del adquirente y devolverle la posición de socio. Nos encontramos, pues, en un supuesto que no permite al titular del derecho de adquisición preferente dar al transmitente la misma prestación que le ha dado el adquirente ni al adquirente obtener lo que ha obtenido del transmitente, por lo que tendríamos que negar la posibilidad de ejercer el derecho en una reducción de capital. Y es que la nota de calificación sólo pone el acento en el carácter oneroso del negocio de reducción de capital, pero no tiene en consideración que para que haya derecho de adquisición preferente su titular tiene que poder realizar la misma contraprestación, a menos que la propia ley ofrezca una solución diferente.

     3.5 El hecho de que las restricciones al derecho de propiedad se tengan que interpretar de manera restrictiva y que la ley no haga referencia a las reducciones de capital -ni tampoco se refiera a ninguna de las normas que hemos visto antes (aunque en algunas se menciona la aportación de finca a sociedad)- nos tendría que llevar, sin más razonamientos, a excluir estas operaciones de la posibilidad del ejercicio del derecho.

     Más todavía cuando el PGM, que permite ejercer el derecho en los negocios de transmisión de acciones y participaciones de sociedad que tengan por objeto los inmuebles mencionados, indica que no están sometidas las transmisiones entre las sociedades del mismo grupo . También la Ley de urbanismo excluye del derecho de adquisición preferente las transmisiones entre las sociedades de un mismo grupo empresarial que tengan el mismo objeto social o ejerzan una actividad inmobiliaria similar. En una reducción de capital como la que motiva este recurso, en la que la sociedad que recibe el inmueble era socia de la sociedad que se lo transmite, se da una situación similar a la de la transmisión entre sociedades del mismo grupo, incluso en el supuesto de que técnicamente no se den todos los requisitos para considerarlas como tales. Más todavía, en la aportación de inmuebles a una sociedad la persona que la hace puede ofrecerlo a la Administración expresando las condiciones de la transmisión, de modo que la Administración puede compensar al transmitente con el valor que recibiría, mientras que en la reducción de capital la sociedad que lo reduce no puede hacer la comunicación previa, porque acordar la reducción depende de la junta de socios, y la Administración nunca puede compensar a la sociedad con la contraprestación, que es la amortización o reducción de valor de unas acciones o participaciones. Tampoco puede compensar a los otros socios afectados por el acuerdo de reducción o, si es el caso, de liquidación, ya que tienen que ser tratados todos por igual, y si compensa uno los desiguala. Además, el retracto es casi siempre subsidiario del tanteo (salvo en los casos específicos de confrontantes y de tornería), y en este caso el tanteo sería imposible. Tenemos que entender, pues, que por falta de regulación legal específica no podemos extender los derechos de adquisición preferente de la Administración, que en algunos casos son posibles en operaciones de aportación de inmuebles a la sociedad, a los supuestos de restitución de inmuebles en la reducción de capital.

     3.6 Ahora bien, el registrador alega en el informe (no en la nota, que es donde correspondía hacerlo) nuestra Resolución JUS/2316/2013, de 25 de octubre que, a los efectos de aportación de la cédula de habitabilidad, equiparaba la aportación de inmuebles a una sociedad a la transmisión o cesión onerosa a la hora de determinar la obligación de aportar la cédula de habitabilidad al otorgar la escritura correspondiente. Por otra parte, nosotros, en la Resolución JUS/2800/2017, de 21 de noviembre de 2017, concluimos que la aportación de una vivienda a una ampliación de capital podía ser considerada una transmisión a efectos del artículo 2 del Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, de medidas extraordinarias para la movilización de las viviendas de procesos de ejecución hipotecaria. Conviene, pues, que justifiquemos el sentido de nuestro pronunciamiento en relación a aquellos casos, aunque ya hemos adelantado que las operaciones de aportación de fincas al capital de sociedades y las de restitución de fincas a socios en los de reducción o liquidación de sociedades no son equiparables.

     3.7 En la Resolución de 25 de octubre de 2013, relativa a aportaciones a sociedad, concluíamos que había que aportar las cédulas en las escrituras que las formalizan, porque el artículo 26 de la Ley del derecho a la vivienda lo exige en todas las cesiones de uso, incluidos los arrendamientos, y porque la aportación de la cédula no era sólo una norma de protección del adquirente, sino también, y lo destacábamos, un mecanismo de control de la existencia efectiva de la cédula y del cumplimiento de la obligación de renovarla periódicamente que tiene como objetivo último garantizar la calidad del parque de viviendas de Cataluña. Una cosa es obligar a los propietarios a tener la vivienda en condiciones de ser habitable, cosa que se ajusta al ejercicio ordinario del derecho de propiedad, y otro diferente es restringir a los propietarios la facultad de transmitir libremente un bien, cosa que es excepcional en el ejercicio del derecho de propiedad.

     3.8 Y con respecto a la Resolución JUS/2800/2017, de 21 de noviembre, concluíamos que el artículo 15.1 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda admite que los derechos de tanteo y retracto se extienden a la transmisión de acciones o participaciones sociales de sociedades mercantiles cuyo objeto esté vinculado directa o indirectamente a la actividad inmobiliaria y que sean propietarias de alguno de dichos edificios o viviendas", por lo que nos acabamos inclinando por considerar transmisión la aportación a capital de una vivienda. Entendimos, pues, que la Agencia de la Vivienda podía adquirirlo abonando a la sociedad en dinero el valor fijado para la aportación. Ahora bien, el caso hacía referencia a un supuesto de ejercicio del derecho de adquisición preferente sobre viviendas procedentes de ejecuciones hipotecarias, diferente de lo que nos ocupa en la resolución presente, porque también es diferente el bien jurídico protegido en uno y otro derecho de adquisición preferente. En el caso del Decreto ley 1/2015, de 24 de marzo, como en el caso de las transmisiones de viviendas de protección oficial, la finalidad es garantizar el cumplimiento, en las transmisiones, de unos requisitos legales establecidos previamente. El derecho se establece por equiparación con los artículos 87 a 91 de la Ley del derecho a la vivienda. En cambio, en el caso del PGM, el derecho se establece sobre la base del artículo 15 de la Ley del derecho a la vivienda, y la finalidad es incrementar el parque público de viviendas. Como decíamos antes, una cosa es garantizar el cumplimiento de una normativa previa (contenido ordinario del derecho de propiedad), aunque sea mediante una restricción de la facultad de disponer, y otra diferente es establecer directamente una restricción a esta facultad.

     3.9 En conclusión, a falta de disposición legal expresa, entendemos que el negocio jurídico de restitución de bienes inmuebles a los socios en una reducción o liquidación de capital no autoriza a las administraciones públicas a ejercer el derecho de adquisición preferente establecido por el artículo 15 de la Ley del derecho a la vivienda y, en concreto, no permite al Ayuntamiento de Barcelona ejercer el derecho que establece el PGM, vista la pluralidad de intereses implicados y la imposibilidad de la Administración de adquirir el bien en las mismas condiciones pactadas con el socio receptor o de subrogarse en el lugar del socio receptor en las mismas condiciones convenidas con los otros socios y con la sociedad.    

RESOLUCIÓN:    

     Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y declarar inscribible la escritura calificada.    

     Contra esta resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante un juzgado de 1ª instancia de la ciudad de Barcelona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación al artículo 4 de la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.    

     Barcelona, 22 de diciembre de 2020    

     Xavier Bernadí Gil

     Director general de Derecho y Entidades Jurídicas

OBSERVACIONES :

Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña número 8308, de 4 de enero de 2021.