Préstamo hipotecario.
Relación de hechos:
Resolución JUS/2443/2017, de 11 de octubre , dictada en el recurso gubernativo interpuesto por la notaria de Barcelona, Paula Alonso Rodríguez, contra la calificación que suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario sobre una vivienda, del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 2 de Terrassa.
Se dicta resolución del recurso gubernativo interpuesto por la notaria de Barcelona, Paula Alonso Rodríguez, contra la calificación del registrador de la propiedad, titular del Registro de la Propiedad núm. 2 de Terrassa, que suspende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario sobre una vivienda.
I El 13 de marzo de 2017, Paula Alonso Rodríguez, notaria de Barcelona, autorizó una escritura de préstamo hipotecario en la cual X. Y. M. constituía hipoteca sobre una vivienda situada en la calle Periodista Grané números 85-87 de Terrassa, y sobre una plaza de aparcamiento y un trastero, a favor de D. B., S. A., en garantía de un préstamo. El prestatario e hipotecante manifiesta que la vivienda hipotecada tiene el carácter de vivienda habitual. Otorga el contrato de préstamo y constituye el derecho de hipoteca X. Y. M., que manifiesta que es soltero en la comparecencia de la escritura, sin que consten otros otorgantes o personas en el acto de formalización del contrato de préstamo, salvo el prestamista y el prestatario mencionados.
La escritura se presenta el día 10 de marzo de 2017 para que se inscriba en el registro, bajo el asiento de presentación número 766 del Libro Diario 61.
II El 14 de junio de 2017, el registrador titular del Registro de la Propiedad núm. 2 de Terrassa inscribe el derecho real de hipoteca sobre los mencionados plaza de aparcamiento y trastero y suspende la inscripción del derecho de hipoteca sobre la vivienda, finca registral número 15560 del registro núm. 2 de Terrassa. El motivo de la suspensión de la inscripción consiste en que, habiendo manifestado que el estado civil del compareciente es el de soltero , hace falta la manifestación que la vivienda no constituye su domicilio familiar o común con persona no compareciente en el documento. Fundamenta su nota de calificación en los artículos 231-9 y 569-31 del Código civil de Cataluña y en la Resolución de esta Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de 20 de diciembre de 2009.
III El 12 de julio de 2017, la notaria autorizante de la escritura, Paula Alonso Rodríguez, interpuso recurso gubernativo contra la mencionada nota. Alega que el hipotecante de la vivienda, X. Y. M., la adquirió en escritura de compraventa inmediatamente anterior, con número de protocolo anterior al de la escritura de constitución de hipoteca, y que ambos negocios se tienen que considerar como un negocio jurídico complejo con una única causa común, que es la adquisición de la vivienda habitual. Considera que si en los actos de adquisición por un cónyuge de la vivienda familiar, con subrogación de una obligación asegurada con una hipoteca anteriormente constituida no hace falta el consentimiento del otro cónyuge, tampoco tiene que hacer falta el consentimiento del cónyuge en los supuestos de adquisición de la vivienda con inmediata constitución de hipoteca que tenga como objetivo financiar el precio de adquisición de la vivienda. Cree que exigir este consentimiento implicaría una restricción de las facultades adquisitivas de los cónyuges, no querida por el derecho civil catalán. La notaria recurrente también cita a su favor nuestra Resolución de 22 de mayo de 2006, según la cual el registrador tiene que calificar, bajo su responsabilidad, la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de estas y de los asientos del registro, sin que pueda ir más allá, y no tiene por qué desconfiar de sí la persona que realiza el acto dispositivo vive solo o convive en unión estable de pareja, basándose en una mera hipótesis; también recoge que el estado civil de los otorgantes de la escritura resulta de sus manifestaciones, y lo mismo tiene que regir en relación con la manifestación de constituir una unión estable de pareja, aunque no sea propiamente un estado civil.
IV El 17 de julio de 2017, el registrador de la propiedad de Terrassa núm. 2 redactó el informe en defensa de la nota de calificación. Invoca a su favor nuestra Resolución de 20 de diciembre de 2009, según la cual para constituir una hipoteca sobre el derecho de usufructo de una vivienda hace falta el consentimiento del cónyuge del usufructuario, a pesar de que el nudo propietario y su cónyuge hayan consentido en la constitución del derecho de hipoteca sobre la vivienda, porque no se puede inferir que por el hecho de ser la vivienda familiar del nudo propietario deje de serlo del usufructuario. También argumenta que hay que aplicar el artículo 569-31.2 del CCC a la constitución de un derecho de hipoteca por una persona soltera, si se trata de la vivienda familiar. El registrador de la propiedad elevó a esta Dirección General el correspondiente expediente, formado por el escrito de interposición del recurso, la copia de la escritura calificada, la calificación efectuada y el mencionado informe.
V En la resolución del recurso, esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, regula la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
FUNDAMENTOS DE DERECHO :
Primero.- Presupuestos para la aplicación del artículo 569-31 CCC
1.1 Este recurso se centra en determinar si hace falta la manifestación de la persona soltera que realiza un acto dispositivo, y más concretamente, un derecho de hipoteca sobre la vivienda habitual, sobre la falta de convivencia en pareja estable con otra persona. Según el artículo 569-31 del CCC: 1. En las hipotecas constituidas por un cónyuge o un conviviente en pareja estable sobre derechos o participaciones de la vivienda familiar, el otro cónyuge o conviviente no titular tiene que dar el consentimiento. Si falta el consentimiento, el cónyuge o conviviente (del) titular puede pedir la autorización judicial de acuerdo con lo que establece el artículo 231-9. 2. El cónyuge o conviviente en pareja estable que hipoteca una vivienda, si este no tiene la condición de familiar, lo tiene que manifestar expresamente en la escritura de constitución de la hipoteca. La impugnación por el otro cónyuge o conviviente, en caso de declaración falsa o errónea de la persona que hipoteca, no puede perjudicar a los acreedores hipotecarios de buena fe. El artículo es un correlato del artículo 231-9 del CCC.
1.2 El precepto del CCC tiene su corolario en derecho hipotecario en el artículo 91.1 del Reglamento hipotecario: Cuando la Ley aplicable exija el consentimiento de ambos cónyuges para disponer de derechos sobre la vivienda habitual de la familia, hará falta para la inscripción de actos dispositivos sobre una vivienda que pertenezca a uno solo de los cónyuges que el disponente manifieste en la escritura que la vivienda no tiene aquel carácter .
1.3 En el caso concreto que ahora nos ocupa, X. Y. M. declara en la escritura de constitución de hipoteca que es soltero y, también, que la vivienda que hipoteca tiene el carácter de habitual, por lo cual se suscita la duda de si esta vivienda es quizás una vivienda familiar de persona en unión estable de pareja. Si así fuera, haría falta inevitablemente el consentimiento de la pareja de hecho del que dispone, en protección de los derechos de carácter familiar de la vivienda, y por aplicación de los mencionados preceptos legales. Ahora bien, también se puede entender que la declaración que la finca que se hipoteca es una vivienda familiar viene impuesta por lo que hoy establece el artículo 21.3 y el 129.2,b de la Ley hipotecaria redactada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para la protección de los deudores hipotecarios, que ha establecido requisitos diferentes tanto para el procedimiento de ejecución como en lo referente a la extensión de la garantía hipotecaria. No se trata, por lo tanto, de una declaración hecha en clave de vivienda familiar en el sentido del Código civil de Cataluña, sino en clave hipotecaria.
1.4 Para aplicar una norma jurídica hace falta que se den todos los presupuestos de aplicación que la misma norma prevé. El artículo 569-31 del CCC tiene como presupuesto de aplicación que la persona que constituye el derecho de hipoteca esté casada o sea un conviviente en pareja estable. La situación de estar casado constituye un estado civil y no ofrece duda, pero en cambio, la situación de convivencia en pareja estable es una situación de hecho que no constituye propiamente un estado civil, y por la sola existencia de la situación de hecho, se genera la duda de si esta existe, a los efectos jurídicos de pedir el consentimiento al conviviente. La ley define sin embargo, qué es una pareja estable en el artículo 234-1 del CCC, y sólo a las parejas estables que la ley define les es aplicable las normas sobre disposición de la vivienda familiar, según el artículo 234-3 del CCC. El precepto legal parece lógico con el fin de reservar a los miembros de una pareja estable los mismos derechos que los miembros de una unión conyugal, a la vez que preserva los derechos de libertad individual de mantener relaciones de parejas ocasionales que no se consideran parejas estables, ni otorgan a sus miembros la facultad de consentir en la disposición de la vivienda habitual.
Segundo.- La declaración ante notario relativa al estado civil y unión estable de pareja
2.1 De acuerdo con el artículo 159 del Reglamento notarial redactado por Real decreto 45/2007, de 19 de enero (BOE en catalán del día 1 de febrero) Las circunstancias relativas al estado de cada compareciente se expresan diciendo si es soltero, casado, separado judicialmente, viudo o divorciado. También se puede hacer constar a instancia de los interesados su situación de unión o separación de hecho. El notario tiene que hacer constar las circunstancias a que se refiere este artículo por lo que resulte de las manifestaciones de los comparecientes. La escritura no tiene que contener, pues, ninguna manifestación especial de la persona soltera en el sentido de si está unido en relación de pareja estable o no lo está, y el notario no está obligado a hacer indagaciones sobre la situación de convivencia en pareja estable, sino que la situación de unión o separación de hecho sólo consta a instancia de los interesados, y por lo que resulte de sus manifestaciones, que se recogen en la escritura. Sin embargo, tenemos que convenir que cuando se trata de otorgar un acto dispositivo sobre una vivienda habitual, como es el acto de constitución de un derecho de hipoteca, es frecuente que la escritura refleje que la persona no convive en unión estable de pareja, ya que si fuera así, y tratándose de una vivienda familiar, haría falta el consentimiento del otro miembro de la pareja. Ahora bien, si no se refleja esta manifestación, el solo hecho de manifestar que el compareciente es soltero no es suficiente ni para inferir que convive en unión estable de pareja, ni tampoco que no convive. Para convivir en unión estable de pareja no sólo hay que ser soltero, sino que además, se tienen que reunir el resto de requisitos que recoge el artículo 234-2 del CCC, entre los cuales es destacable que puede constituir unión estable de pareja la persona casada pero separada de hecho, según el artículo 234-2.c). Por lo tanto la situación legal de pareja estable no es una simple situación de hecho, sino que para que la ley atribuya consecuencias legales al hecho de la unión estable de pareja hacen falta unos requisitos. Y para acreditar la existencia se pueden utilizar todos los medios de prueba previstos legalmente, y muy especialmente, la inscripción en el Registro administrativo de parejas estables de Cataluña creado por el Decreto Ley 3/2015, de 6 de octubre, regulado por el reglamento aprobado por orden de 28 de marzo del 2017 y bajo la dependencia de esta Dirección General.
En definitiva, si el mismo notario no está obligado a hacer constar en la escritura la situación de convivencia o no en pareja estable, tampoco puede el registrador exigir una declaración que sólo aparece si el otorgante del documento decide libremente hacer.
2.2 En definitiva, la situación de pareja estable si bien no es un estado civil, sí que tiene atribuidas algunas consecuencias legales idénticas al estado civil del matrimonio, por lo cual parece lógico que la comparecencia ante notario a los efectos de otorgar un acto dispositivo sobre una vivienda familiar tenga que recoger la manifestación de que el compareciente convive en pareja estable, en el caso de que sea así. Ahora bien, de la misma manera que las personas no casadas no manifiestan su estado civil expresándolo en sentido negativo, sino expresando simplemente que son solteras, viudas, separadas o divorciadas, parece lógico que tampoco las personas que no conviven en unión estable de pareja tengan que manifestar su situación personal en sentido negativo, es decir, manifestando que no conviven en unión estable de pareja . Es decir, la sola manifestación de un estado civil, si no se manifiesta nada más, ya excluye, por sí misma un estado civil contrario, pero no una situación convivencial de pareja estable que no es un estado civil, sino una situación de hecho. Y por sentido recto de las palabras utilizadas, la manifestación de ser soltero , si no se manifiesta nada más, no presume ninguna situación convivencial de unión estable de pareja.
2.3 Como hemos recogido anteriormente, la constancia en la escritura de la situación convivencial, tanto de las personas casadas, viudas, divorciadas o solteras se hace según sus propias manifestaciones, y sin necesidad de probarlo. Por otra parte, como hemos dejado entrever anteriormente, aunque una persona declare que está casada, si estuviera separada de hecho podría constituir una unión estable de pareja, y si se diera esta situación, la persona que tendría que dar el consentimiento al acto dispositivo sería el conviviente en unión de pareja y no el cónyuge, en atención al interés familiar protegido por los artículos 234-3 y 569-31 CCC, ya que el artículo 234-1 entiende que la pareja estable es una comunidad de vida análoga en la matrimonial .
2.4 En definitiva, en la comparecencia de la escritura de constitución de hipoteca X. Y. M. realiza una afirmación solemne de ser soltero, manifestación que sirve para acreditar esta condición a los efectos de otorgamiento de la escritura, de calificación de legalidad de su contenido por el notario, y de su inscripción en el registro de la propiedad, como ya mantuvimos en nuestra Resolución de 10 de julio de 2006 (JUS/2479/2006, de 10 de julio). Nuestra Resolución de 20 de diciembre de 2009 (JUS/3888/2009, de 20 de diciembre) que el registrador de la propiedad invoca, no contradice, sino que refuerza esta tesis, porque en el supuesto de hecho de aquella resolución tanto el nudo propietario de la vivienda como el usufructuario de la misma vivienda estaban casados y por eso se daban los presupuestos de aplicación del artículo 569-31.2 del CCC, motivo por el cual los cónyuges tenían que consentir la constitución de hipoteca sobre la vivienda familiar, o bien cada uno de los disponentes tenía que declarar en la escritura que la vivienda no tenía el carácter de familiar. A la vista de las anteriores consideraciones, entendemos que la calificación registral no puede ir más allá de las afirmaciones hechas solemnemente en el documento notarial y no puede suponer la hipótesis deducida a sensu contrario de que por el hecho de estar soltero el compareciente quizás es miembro de una unión estable de pareja.
2.5 Podemos concluir, pues, que si una persona manifiesta en la comparecencia de una escritura que es soltera y no hace constar que está unida en situación de pareja estable, se tiene que entender que no está en esta situación. Y por mucho que en la práctica se haya impuesto casi como cláusula de estilo la declaración de la persona que dispone de una vivienda que no necesita el consentimiento de terceras personas a los efectos del artículo 231-9 del CCC, o que la vivienda que se transmite no constituye vivienda habitual, entendemos que la calificación no se puede fundamentar en la sospecha permanente de la mala fe de las personas, sino que más bien habría que decantarse por una presunción de buena fe.
2.6 La actuación de acuerdo con las exigencias de la buena fe forma parte de los principios que fundamentan el derecho civil de Cataluña, como recoge el artículo 111-7 del CCC, que forma parte de las disposiciones generales del Código civil. Según este precepto en las relaciones jurídicas privadas se tienen que observar siempre las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos , precepto que nos obliga a interpretar las declaraciones contenidas en los documentos calificados de acuerdo con el principio de buena fe, y eso nos impide dudar de la declaración del disponente si no hay ningún otro indicio que pueda destruir la presunción general de buena fe.
Tercero.- La protección del interés familiar en actos dispositivos sobre la vivienda
3.1 Argumenta también la notaria recurrente que la constitución de hipoteca realizada por X. Y. M. es en realidad un negocio jurídico complejo, junto con la adquisición de la vivienda por negocio de compraventa, documentada en escritura inmediatamente anterior a la de hipoteca. Entiende que el importe del préstamo hipotecario se destina a pagar el precio de la compraventa, y por este motivo, el negocio jurídico complejo se tendría que asimilar al de una compraventa de vivienda con subrogación de hipoteca, caso en el cual nunca se necesita el consentimiento del cónyuge o conviviente del comprador. Sin perjuicio que en el caso que ahora resolvemos el constituyente de la hipoteca es soltero, y por lo tanto, no hace falta ningún otro consentimiento para constituir la hipoteca, tenemos que pronunciarnos sobre esta pretendida equiparación entre negocios jurídicos porque en ningún caso podemos admitir que por el simple hecho de otorgarse dos negocios en una cierta unidad de acto, como sucede casi siempre con la compra de una vivienda y el préstamo que las finanzas, se convierten en un solo negocio. En definitiva, en el caso que ahora nos ocupa estamos ante dos negocios jurídicos independientes, relacionados entre ellos, sí, pero cada uno de los cuales tiene que reunir sus requisitos legales, sin que la necesidad del consentimiento del cónyuge o pareja del constituyente de la hipoteca, en caso de que fuera necesaria, significara ninguna restricción de las facultades adquisitivas del cónyuges, como expresa el escrito del recurso, ya que la limitación relativa a la disposición de la vivienda familiar que imponen los artículos 234-3.2, 231-9 y 569-31 CCC se fundamenta en la protección del hogar familiar sólo en los actos dispositivos.
3.2 Finalmente, hay que recordar que según el artículo 231-9 del CCC si en la escritura hay una manifestación inexacta sobre el carácter de vivienda familiar o sobre el estado civil o el estado de convivencia en pareja del disponente, su cónyuge o pareja de hecho tiene el derecho contra el disponente y si ocurre, contra el adquirente de mala fe, de hacer las reclamaciones judiciales oportunas de perjuicios y si ocurre, de anulabilidad del acto.
RESOLUCIÓN:
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota del registrador de la propiedad núm. 2 de Terrassa.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante el Juzgado de 1ª Instancia de la ciudad de Barcelona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.
Barcelona, 11 de octubre de 2017
Xavier Bernadí i Gil
Director general de Derecho y Entidades Jurídicas
OBSERVACIONES :
DOG Cataluña nº número 7482, del jueves 26 de octubre de 2017.