PROPIEDAD HORIZONTAL.
Ley 5/2006, de 10 de mayo, disposición transitoria sexta
RELACIÓN DE HECHOS:
Resolución JUS/2409/2014, de 9 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por E. R. C. contra la calificación de la registradora de la propiedad número quince de Barcelona.
Se dicta en el recurso gubernativo interpuesto por el señor E. R. C. contra suspensión de la inscripción de una escritura de 1957 que contiene normas de propiedad horizontal de un edificio, por la Sra. Mi José Sanz Cano, registradora de la propiedad número quince de Barcelona.
I En fecha que no consta en el expediente pero que se irrelevante a los efectos de esta resolución, se presenta al Registro de la Propiedad numero 15 de Barcelona una escritura autorizada el 30 de diciembre de 1957 por el
entonces notario de la capital Joaquim de Dalmases i Jordana con el número 2857 de protocolo. En ella los tres copropietarios en comunidad ordinaria de la casa de la calle Balmes 184 de Barcelona disuelven el condominio que tenían, declaran la obra nueva de un edificio que estaban construyendo, establecen el régimen de la propiedad horizontal dividiéndolo en 36 entidades privativas, aprueban unos estatutos que tienen que regir la
comunidad y se adjudican entidades que se corresponden con los respectivos coeficientes de copropiedad ordinaria. El título que se presenta es una tercera copia entregada a favor del presentando, como propietario del piso primero puerta primera, el día 27 de octubre de 2006 por el notario sustituto permanente del archivo general de protocolos de Barcelona.
Los estatutos hacen referencia a las cosas o elementos comunes, a las privativas, a los derechos y obligaciones de los propietarios, a los servicios comunes, a las cargas y gastos. Entre otros figura una norma que dice que los pisos se tienen que destinar a vivienda u oficinas, con excepción de los del primer piso. Que no se podrán destinar a colegios, hospederías, clínicas para hospitalizar enfermos salvo los consultorios y clínicas normales de médicos, a finalidades vetadas por la moral o la ley, o a industrias peligrosas. También se reconocen, en caso de venta de las entidades privativas, los derechos de tanteo y de retracto que regulaba el artículo 396 del Código civil español vigente el año 1957. El 10 de abril de 1958 la escritura se había inscrito en todos sus
términos, pero en relación con los estatutos de la comunidad sólo se habían inscrito, por causas que no son conocidas, la norma primera relativa a los elementos comunes. La finca de referencia es la 10.632 de Gracia, que resulta de la agrupación de las fincas 409 y 6251 del mismo Registro que los copropietarios habían hecho el mismo día que declararon la obra nueva, con el número anterior de protocolo del mismo notario señor de Dalmases.
II El 18 de junio de 2014 la registradora de la propiedad titular del Registro número 15 de Barcelona, señora María José Sanz Cano, emite una nota de calificación en la cual suspende la inscripción porque "Para inscribir los estatutos de la Comunidad de Propietarios se tienen que adaptar a la legislación actual (libro V del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales...) y han de ser aprobados por la Junta o bien tienen que ser ratificados por los actuales propietarios de acuerdo con la disposición transitoria sexta del libro V... y artículos 553-10, 553-11, 553-15, y siguientes, señalando especialmente el artículo 553-25... . La calificación se
notifica el 18 de junio por fax a la persona que presentó la escritura y el 23 de junio al Colegio de Notarios por el hecho que el notario autorizando está muerto y, siendo la escritura calificada de más de 25 años de antigüedad, su custodia corresponde al notario archivero de protocolos.
III El 15 de julio el señor E. R. C. interpone recurso gubernativo al mismo Registro de la Propiedad y alega, en esencia, que la Disposición transitoria sexta de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, establece que después de la entrada en vigor de la ley ésta se aplica con preferencia a los estatutos, incluso si constan inscritos, sin ningún tipo de adaptación ... que no se ha hecho ninguna modificación en el título constitutivo de la propiedad horizontal, el de 30 de diciembre de 1957, sino que se pretende enmendar el hecho de que por causas desconocidas en su momento no se hubiera inscrito la totalidad de los estatutos ... que nuestras Resoluciones de 10 de febrero de 2010, 27 de diciembre de 2011 y 13 de abril de 2012, en relación con escrituras de segregación otorgadas antes de la entrada en vigor de la normativa urbanística y considera que hay que aplicar la misma lógica y concluye que la calificación se fundamenta en una interpretación inadecuada de la normativa catalana ... ya que pretende aplicar al caso los preceptos referidos a las modificaciones estatutarias cuando, en realidad, nos encontramos delante de unos estatutos originarios aprobados en su momento por la totalidad de los propietarios. La registradora envía el mismo día el recurso, la nota de calificación y el título presentado a esta Dirección General.
IV El 6 de agosto entra en el Registro de la Dirección General el informe de la registradora. En este informe confirma que los estatutos son válidos y eficaces y producen efectos sin que se sepa por qué no se inscribió la totalidad, pero que a fecha de hoy para inscribirlos hace falta la adaptación a la legislación actual (libro quinto y Ley de propiedad horizontal, de 21 de julio de 1960) con respecto al contenido que se oponga a las normas vigentes por imperativo de la Disposición transitoria sexta del libro quinto y si es el caso, antes de la entrada en vigor del libro quinto, lo exigía la disposición transitoria primera de la Ley de propiedad horizontal. También considera que en segundo lugar hace falta que o bien todos los propietarios posteriores de los elementos privativos o bien la Junta de propietarios... los ratifique por el principio básico de que lo que no hay inscrito no es oponible que resulta del artículo 32 de la Ley hipotecaria. Cita también los artículos 553-9.2 y 553-11.3, así como diversas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado dictadas todas sobre la base de la Ley estatal de propiedad horizontal. No consta que se haya notificado la interposición del recurso a la comunidad de propietarios ni a los propietarios del resto de los elementos privativos. El informe, pues, subraya con más claridad que la nota, que existen propietarios inscritos diferentes de los que otorgaron la escritura de división horizontal el año 1957, aunque no introduce, porque no podía hacerlo, motivos nuevos.
V En la resolución del recurso esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, establece la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad,
mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
FUNDAMENTOS DE DERECHO:
Primero
La disposición transitoria sexta de la Ley 5/2006, de 10 de mayo
1.1 La primera cuestión que hay que tratar en este recurso es la de sí la Disposición transitoria sexta de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil relativo a los derechos reales, exige la adaptación de los estatutos de una comunidad de propietarios aprobados antes de su entrada en vigor.
1.2 La disposición mencionada dice que "Los edificios... establecidos en régimen de propiedad horizontal antes de la entrada en vigor de este libro se rigen íntegramente por sus normas, las cuales, a partir de su entrada en vigor, se aplican con preferencia a las normas de comunidad o los estatutos que las regían, incluso si constan
inscritos, sin que sea necesario ningún acto de adaptación específica . El mandato es literalmente claro: no hay que adaptar los estatutos o normas de comunidad aprobados antes de la entrada en vigor del libro quinto, tanto si se inscribieron como si no, porque la normativa imperativa del Código se aplica en todo caso, como no podía ser de otra manera, con preferencia a los estatutos. La finalidad de la norma es que el Código se aplique a todos los edificios situados en Cataluña con independencia del momento en que se estableció el régimen de la propiedad horizontal respetando, claro está, las atribuciones de goce y disfrute exclusivo y privativo de determinados elementos comunes, las limitaciones de usar los elementos privativos para determinadas actividades y, en general, toda la regulación que los estatutos hubieran hecho de las respectivas comunidades en los términos amplísimos que el Código admite. Se trataba de evitar interpretaciones literales de la Ley que habrían podido llevar a exigir a todas las comunidades de propietarios del país una adaptación formal, con las molestias, el gasto inútil, recargo formal y, sobre todo, la conflictividad interna que eso habría comportado en las comunidades, tanto a la hora de determinar que era necesario adaptar, como a la de adoptar el acuerdo, como a la de obtener la inscripción de aquello que se había acordado. Dicho de otra manera, el Libro quinto se aparta voluntariamente de la opción legislativa de obligatoriedad de adaptación de los estatutos a los cambios legislativos que, para las personas jurídicas, surge de la legislación societaria española que ha sido asumida por las disposiciones transitorias del libro tercero del 2008. Así pues, nada se habría opuesto a la inscripción de los estatutos que contiene la escritura de 1957 la calificación de la cual es objeto de este recurso si a estas alturas los propietarios del inmueble fueran todavía los mismos que los aprobaron, y eso incluso si contenían
limitaciones de uso o a la libre disposición de los elementos privativos fijados por acuerdo de voluntad, cómo es el caso, sin perjuicio, claro está, de la prevalencia del Código sobre las normas en aquello que, siendo imperativo, resultara contradictorio. En éste caso la calificación del registrador podría denegar, estrictamente, la inscripción de éste punto, pero no puede exigir una adaptación de las normas en su globalidad.
1.3 El punto 2 de la disposición transitoria sexta de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, alegado por la registradora insiste en el sentido anterior cuando dispone, como excepción, que: La junta de propietarios, sin perjuicio de lo que establece el apartado 1, tiene que adaptar los estatutos y, si es necesario, el título de constitución a este Código si lo pide una décima parte de los propietarios. Para adoptar el acuerdo que corresponde, es suficiente la mayoría de las cuotas en primera convocatoria y la mayoría de las cuotas de los presentes o representados en segunda. Si la adaptación que se propone no alcanza la mayoría necesaria, cualquiera de los propietarios que lo ha propuesto puede pedir a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a hacer la adaptación...".
Dicho de otra manera, exigir la adaptación es excepcional. Sin perjuicio de la prevalencia de las normas imperativas de la ley sobre los estatutos y de la no necesidad de adaptación, para evitar hipotéticas indefiniciones entre las normas estatutarias y las imperativas de la ley a las qué aquéllas contradicen, se faculta a una décima parte de los propietarios (no de las cuotas) para proponer una adaptación que puede ser
aprobada con unas mayorías más bajas que las que la Ley establece para cualquier modificación de estatutos.
Si no se alcanza la mayoría, será la autoridad judicial la que decidirá. Como sostenemos en el fundamento anterior, este punto segundo de la disposición transitoria tampoco permite sostener el criterio de la registradora en el sentido que hace falta la adaptación de los estatutos de 1957 en el Código civil para obtener la inscripción.
1.4 La nota de calificación y el informe de la registradora dejan entrever que ella exige que los estatutos de 1957, anteriores a la Ley de propiedad horizontal de 21 de julio de 1960, se tienen que adaptar primero a aquella Ley de acuerdo con su disposición transitoria primera y después al Código civil. Nada más lejos de la finalidad de la disposición transitoria sexta de la Ley 5/2006, de 10 de mayo que pretende la mayor simplicidad posible en el tráfico de la ley vieja en la nueva. En el supuesto de que se dieran las circunstancias previstas al punto 2 de la Transitoria sexta mencionada en el fundamento anterior la adaptación de los estatutos tendría que tomar en consideración exclusivamente la norma vigente del Código civil de Cataluña porque es evidente que la Ley 5/2006, de 10 de mayo, derogó, en Cataluña, la Ley de Propiedad horizontal de 21 de julio de 1960 que ahora sólo es supletoria y, por lo tanto, no aplicable de acuerdo con el artículo 111-5 del Código que establece que Las disposiciones del derecho civil de Cataluña se aplican con preferencia a cualesquiera otros. El derecho supletorio sólo rige en la medida en que no se opone a las disposiciones del derecho civil de Cataluña o a los principios generales que lo informan.
Segundo
Sobre la oposabilidad a terceras personas de las normas de los estatutos
2.1 Vista la cuestión básica que se sustancia en este recurso, eso es, si se pueden inscribir en el Registro de la Propiedad unos estatutos aprobados antes de la entrada en vigor de la Ley 5/2006, de 10 de mayo que en unos o más puntos contradigan la Ley vigente, cuestión que resolvemos de manera positiva sin perjuicio de la prevalencia de la Ley vigente sobre la norma estatutaria inscrita, hay que analizar una segunda causa que justifica la suspensión de la inscripción de la escritura que motiva este recurso. Se trata de determinar cuándo son oponibles a personas sucesoras en la titularidad de la finca las normas de los estatutos.
2.2 El artículo 553-11.3 del Código civil de Cataluña dispone que Las normas de los estatutos son oponibles a
terceras personas desde que se inscriben en el Registro de la Propiedad. Norma civil material coherente, por otra parte, con el principio formal de que lo que no está inscrito no es oponible a terceros que deriva del artículo 32 de la Ley hipotecaria, que aquí tiene una función instrumental. En el presente caso, otorgaron la escritura de 30 de diciembre de 1957 que contiene los estatutos que ahora se pretenden inscribir, tres propietarios. Actualmente hay como mínimo 36. Siendo así, las normas de los estatutos que contiene la escritura y que no se inscribieron en su momento no se pueden oponer a terceras personas, actuales titulares registrales del dominio de las diferentes entidades privativas del inmueble ni a otros derechos reales que las graben, porque adquirieron mientras los estatutos, válidos, no estaban inscritos.
2.3 En definitiva los estatutos que contiene la escritura calificada no se pueden inscribir no porque se tengan que adaptar a la legislación vigente, sino porque, de acuerdo con el artículo 553-11.3 del Código vigente, no se pueden oponer a personas que han adquirido sus derechos sobre los elementos privativos en el tiempo que ha transcurrido desde que se aprobaron hasta ahora. Dicho de otra manera, entendemos que los acuerdos entre unos propietarios que, pudiendo inscribir no inscribieron, no pueden vincular a los adquirentes posteriores.
Resolución
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso pero confirmar sólo parcialmente la nota de calificación recurrida.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante el juzgado de primera instancia de la ciudad de Barcelona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo. 4 de la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Barcelona, 9 de octubre de 2014
Santiago Ballester Muñoz
Director general de Derecho y Entidades Jurídicas
OBSERVACIONES:
Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña número 6742, martes 04 de noviembre de 2014.
http://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/PDF/6742/1379098.pdf