PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN ESTATUTOS: VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO.
Relación de hechos
Resolución JUS/1726/2015, de 14 de julio, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el señor J. R. V., como representante de la comunidad de propietarios del inmueble de la calle Aragó, 310, de Barcelona, contra la calificación negativa de una escritura de protocolización de modificación de los Estatutos comunitarios por la registradora de la propiedad del Registro de Barcelona núm. 1.
Se dicta recurso gubernativo interpuesto por el señor J. R. V., como representante de la Comunidad de Propietarios del inmueble de la calle Aragón 310 de Barcelona, contra la calificación de denegación de la inscripción de un acuerdo de la mencionada comunidad de propietarios de la Sra. Mercedes Tormo Santonja, registradora de Barcelona núm. 1.
I El 9 de octubre de 2014 se celebró Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios del inmueble señalado con el número 310 de la calle Aragón de Barcelona, en la que se adoptó el acuerdo de modificar los estatutos de la comunidad, introduciendo una norma que prohibía la instalación de viviendas de uso turístico en el inmueble. El acuerdo fue votado favorablemente por propietarios que representaban un porcentaje del 40'38 %, oponiéndose los propietarios que representaban un 4'75 %. Notificado el acuerdo por burofax a los propietarios ausentes a la Junta, ninguno formuló oposición al mismo.
II El 23 de diciembre de 2014, el señor J. A. Ll. S., como Presidente de la Comunidad de Propietarios, actuante en nombre y representación de ésta, otorgó ante el señor Luis Sampietro Villacampa, notario del Ilustre Colegio Notarial de Cataluña, escritura de modificación de estatutos de la mencionada comunidad, en la que se recogía la prohibición de instalar viviendas turísticas en el inmueble.
III La escritura de modificación de estatutos fue presentada en el Registro de la Propiedad número 1 de Barcelona para su inscripción, siendo calificada negativamente por la registradora titular del mismo en fecha 20 de marzo de 2015, por el defecto enmendable de no acreditar el acuerdo unánime de la Junta de propietarios del inmueble, necesario al establecerse una limitación de las facultades de goce y disfrute aplicable por igual a todos los propietarios, limitación que exige el consentimiento de todos ellos. La registradora cita como fundamentos de derecho los artículos 553-8, 553-10, 553-25.4 y 553-26.2 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código civil de Cataluña (CCCat), y el artículo 20 de la Ley hipotecaria, así como también las resoluciones de esta Dirección General [aunque seguramente por error las atribuye a la Dirección General de los Registros y del Notariado] de 21 de abril de 2010, 28 octubre 2013, 9 y 14 de octubre de 2014. La calificación se notificó el 25 marzo 2015.
IV El 21 abril 2015 tuvo entrada en el Registro recurso contra la nota de calificación negativa, presentado por el señor J. R. V., como representante de la Comunidad de Propietarios. El recurso se dirige a la Dirección General de los Registros y del Notariado y en él se defiende la validez del acuerdo, de conformidad con el artículo 553-25.2 CCCat, argumentando que este acuerdo es aplicable a los propietarios disidentes según el artículo 553-30 CCCat, a menos que éstos lo impugnen al amparo del artículo 553-31 CCCat, para que la autoridad judicial declare, si así lo considera, que el acuerdo tiene que ser anulado por contravenir el artículo 553-25.4 CCCat.
V El 6 de mayo de 2015, la registradora remitió el recurso y el expediente correspondiente a esta Dirección General, advirtiendo que la destinataria de la misma era la Dirección General de los Registros y del Notariado, si bien consideraba que -de conformidad con el artículo 3.3 de la Ley 5/2009, de 28 de abril- la competencia para resolver correspondía a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, al ser objeto del recurso hechos sujetos a la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código civil de Cataluña. En su preceptivo informe, la registradora ponía de manifiesto la falta de acreditación de quien presentaba el recurso, al no constar en forma auténtica la representación que alegaba, y se reafirmaba en su calificación negativa y en la aplicación del artículo 553-25.4 CCCat, al disminuir el acuerdo estatutario que se pretendía inscribir las facultades de goce y disfrute de "cualquier propietario", siendo por lo tanto necesario el consentimiento de todos ellos para la validez del acuerdo, de conformidad asimismo con la doctrina establecida por las resoluciones de esta Dirección General de 21 abril 2010, 28 de octubre de 2013 y 9 de octubre de 2014. Junto con el recurso y el informe, el expediente está constituido por la nota de calificación negativa y por la copia compulsada del título calificado. Tal como establece el mencionado artículo 3.3 de la Ley 5/2009, la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas comunicó a la Dirección General de los Registros y del Notariado la interposición del recurso.
VI En la resolución del recurso, esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, prevé la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
FUNDAMENTOS DE DERECHO:
Primero.- Sobre la competencia de esta Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Aunque la competencia de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas no tendría que suscitar problema, hay que referirse con carácter previo a esta cuestión al haber interpuesto el recurrente el recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado. Ahora bien, se trata de un inmueble situado en Cataluña, sometido a la normativa de la propiedad horizontal del Código civil de Cataluña, basándose la nota de calificación negativa únicamente y exclusivamente en preceptos del Código Civil catalán y en resoluciones de esta Dirección General (que seguramente por error se citan como de la Dirección General de los Registros y del Notariado), mientras que, por su parte, en el recurso se alegan igualmente sólo preceptos del Código catalán, y todas estas circunstancias determinan la competencia de la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas. Por lo tanto, la interposición del recurso ante la Dirección General de los Registros y del Notariado justifica que la registradora, actuando al amparo del artículo 3.3 Ley 5/2009, haya remitido el recurso a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, que, a su vez y de acuerdo con este mismo precepto, lo ha comunicado a la Dirección General de los Registros y del Notariado, sin que esta comunicación afecte a su competencia para resolver.
Segundo.- Sobre la legitimación del recurrente para presentar el recurso en representación de la Comunidad de Propietarios.
En su informe, la registradora señala la falta de acreditación de la condición de representante de la Comunidad de Propietarios de quienes presenta el recurso, recordando que, de acuerdo con el artículo 325.a) de la Ley Hipotecaria, el defecto o falta de acreditación se podrá rectificar en el plazo que se tendrá que conceder para hacerlo, no superior a diez días. No consta que se haya advertido al recurrente o a la Comunidad de Propietarios de esta supuesta falta de legitimación, de manera que este defecto se tiene que considerar enmendado.
Tercero.- Sobre los acuerdos modificativos de los estatutos comunitarios.
1. Cómo dijimos en nuestra resolución de 9 octubre de 2014 -de la que se hace eco la registradora de la propiedad en su informe- y respecto a la modificación de las cláusulas estatutarias, el régimen legal de la adopción de acuerdos no es uniforme, tal como se desprende de la interpretación conjunta de los apartados 2 y 4 del artículo 553-25 CCCat. Según el apartado 2, "hace falta el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios", si el acuerdo modificativo no afecta a las facultades de goce y disfrute de los propietarios; en cambio y de conformidad con el apartado 4, si el acuerdo limita o disminuye estas facultades, es necesario -en esta mayoría- el consentimiento del propietario o propietarios afectados, de manera que, si todos lo son, será necesario también que el acuerdo se adopte por unanimidad. El acuerdo de prohibir la instalación de viviendas turísticas en el inmueble propiedad de una Comunidad limita o disminuye las facultades de goce y disfrute de todos los propietarios de las viviendas que constituyen el inmueble, y es aplicable por esta razón el artículo 553-25.4 CCCat, que no distingue –como apunta la registradora, con cita de nuestras resoluciones de 21 de abril de 2010, de 28 de octubre de 2013 y de 9 de octubre de 2014- entre un goce y disfrute adquiridos por el ejercicio previo de estas facultades y un goce y disfrute potenciales, ni tampoco si estas facultades se refieren a un elemento común o un elemento privativo, y se requiere, por lo tanto, el consentimiento de todos los copropietarios para aprobar el acuerdo.
2. En el presente supuesto, el acuerdo fue adoptado con el voto favorable de propietarios que representaban un 40'38% y aunque se computen -de conformidad con el artículo 553-26 CCCat- como votos igualmente favorables los correspondientes a los propietarios que no concurrieron a la Junta y les fue notificados el acuerdo sin que se opusieran a éste, es incontestable que los propietarios asistentes que representaban un 4'75 % se opusieron y votaron en contra, razón por la cual no se alcanzó la unanimidad exigida en este caso por aplicación del artículo 553-25.4 CCCat. Por todo eso, según establece este precepto y la doctrina reiterada de esta Dirección General que lo ha interpretado y aplicado en sus resoluciones, el acuerdo adoptado no es válido y no procede su inscripción en el Registro.
3. El recurrente entiende que los propietarios disidentes y que votaron en contra del acuerdo lo pueden impugnar de conformidad con lo que establece el artículo 553-31CCCat y que tiene que ser la autoridad judicial la que, si se da el caso, lo anule por contravenir el artículo 553-25.4 CCCat. Es evidente que los propietarios disidentes pueden impugnar judicialmente el acuerdo, pero eso no excluye la tarea calificadora del registrador, que tiene que comprobar, tal y como ordena el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, si los actos inscribibles reúnen los requisitos de validez exigidos por la legislación -en este caso, la legislación civil catalana- de que se trate, denegando su inscripción cuando -cómo sucede en el presente caso- no concurran. Todo eso con independencia que, por su parte, la misma Comunidad de Propietarios también pueda recurrir a los tribunales para integrar el consentimiento unánime exigido por el acuerdo, si considera que la negativa del copropietario a consentir el acuerdo es contraria a las normas de la buena fe, constituye un abuso de derecho o un ejercicio antisocial del mismo; pero lo que no puede hacer -cómo dijimos en nuestra resolución de 28 de octubre de 2013 y recoge la registradora en su informe- es pretender imponer la voluntad de la mayoría desconociendo la oposición del o de los propietarios afectados, que, mientras no se revoque judicialmente, se tiene que mantener e impide la validez del acuerdo adoptado.
Resolución:
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de la registradora de la propiedad número 1 de Barcelona.
Contra esta resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante el juzgado de primera instancia de la ciudad de Barcelona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo. 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Barcelona, 14 de julio de 2015
Santiago Ballester Muñoz
Director general de Derecho y de Entidades Jurídicas
OBSERVACIONES:
Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña Núm. 6925, de 31 de julio de 2015, CVE-DOGC-B-15204058-2015.