PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO ACORDADO EN JUNTA GENERAL.
Relación de hechos:
Resolución JUS/3149/2015, de 17 de diciembre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por C. V.S., como representante de la Comunidad de Propietarios de la calle Gomis, núm. 73, de Barcelona, contra la calificación negativa de una escritura de protocolización de modificación del título constitutivo de la comunidad, por el registrador de la propiedad de Barcelona núm. 11.
Se dicta recurso gubernativo interpuesto por C. V. S., como a representante de la Comunidad de Propietarios de la calle Gomis número 73 de Barcelona, contra la calificación negativa del registrador de la Propiedad de Barcelona, número 11, que suspende la inscripción de una escritura de protocolización de modificación del título constitutivo de la comunidad.
I El 15 de abril de 2015, la Comunidad de Propietarios de la calle Gomis número 73 de Barcelona celebró Junta General Ordinaria en la cual se adoptaron tres acuerdos de modificación del título constitutivo de la comunidad, por el cual se eliminaba y dejaba sin efecto la exoneración establecida en el título de la obligación de contribuir a los gastos de ascensor y escalera en favor de los dos locales del inmueble, haciéndose constar expresamente que los mencionados locales participaban en estos gastos. Los acuerdos se aprobaron por veintidós votos a favor y dos en contra, representando los votos favorables el 83"30 % de las cuotas, y consiguiéndose, por lo tanto, una mayoría calificada de más de las 4/5 partes de los propietarios que representan las 4/5 partes de las cuotas de participación; votaron en contra los dos propietarios de los locales afectados por los acuerdos, que asistieron a la Junta. Además y aunque estuvieron presentes en la reunión, a estos propietarios se les comunicó por burofax los acuerdos adoptados.
II El 22 de julio, la señora C. V. S., como presidenta de la Comunidad de Propietarios de la calle Gomis número 73 otorgó escritura ante del señor Salvador Farrés Ripoll, notario del Ilustre Colegio de Catalunya, por la cual se elevan a público los mencionados acuerdos de modificación del título constitutivo de la comunidad.
III El 24 de julio se presenta la escritura en el Registro de la Propiedad número 11 de Barcelona, solicitándose la inscripción de los acuerdos modificativos del título constitutivo de la Comunidad de Propietarios. El 14 de agosto, el registrador calificó negativamente el documento por entender que la exclusión de los gastos de escalera y ascensor requiere una cuota especial de gastos, diferente de la general y que cualquier modificación de las cuotas -se trate de la cuota general o del especial para gastos determinados- requiere el acuerdo unánime de todos los propietarios, por establecerlo así el artículo 553-3.4 del Código civil, de aplicación por ser norma especial ante la regla general contenida en el artículo 553-25.2 del Código civil, sobre acuerdos para modificar el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal; cita como fundamentos de derecho de su nota los preceptos mencionados, junto con el artículo 553-3.3 del Código civil y el artículo 18 Ley hipotecaria, respecto de la función calificadora del registrador. Alude asimismo al artículo 553-26.2 del Código civil, en su nueva regulación por la Ley 5/2015, de 13 de mayo, que modifica el Libro V del Código civil, si bien no lo considera aplicable por haberse adoptado el acuerdo antes de la entrada en vigor de la ley y por requerir el precepto una valoración del supuesto de hecho que queda fuera del ámbito de calificación del registrador.
IV Solicitada calificación substitutoria por parte de la presidenta de la Comunidad de Propietarios, que correspondió al registrador del Registro de la Propiedad número 2 de Granollers, el titular del mismo emitió su calificación el 10 de septiembre de 2015, confirmando la nota de calificación negativa, fundamentando su decisión en la aplicación del artículo 553-26.1.a) del Código civil, modificado por la Ley 5/2015, de 13 de mayo.
V Con fecha de 22 de septiembre de 2015, la presidenta de la Comunidad de Propietarios interpuso recurso ante la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas, alegando que los acuerdos modificativos se orientaban sólo a eliminar la exoneración establecida originariamente en el título constitutivo a favor de los propietarios de los dos locales de negocio del inmueble de la obligación de contribuir a los gastos de ascensor y escalera y no modificaban los coeficientes de las cuotas de participación en el régimen de propiedad horizontal, razón por la cual estos acuerdos se tenían que regir por el artículo 553-25.2 del Código civil y por el criterio de la mayoría calificada de 4/5 partes que el precepto establece. Aporta también las sentencias del Juzgado de Primera Instancia número 31 de Barcelona, de 5 de diciembre de 2012, y del Audiencia provincial de Barcelona (Sección 17ª), de 11 de diciembre de 2014, dictadas en un pleito anterior entre la propietaria de uno de los locales afectados y la Comunidad de Propietarios, en las cuales y según la recurrente, se establece que la modificación del título constitutivo está sujeta al régimen de mayorías del artículo 555-25 del Código civil y no exige unanimidad. Precisamente aplicando este criterio se convocó la Junta General en la cual se aprobaron los acuerdos que se quieren inscribir. El recurso tiene fecha de entrada en esta Dirección General de 6 de octubre 2015.
VI De conformidad con lo que dispone el artículo 3.5 Ley 5/2009, de 28 de abril, el registrador notificó la interposición del recurso al notario autorizante de la escritura y a los propietarios de los dos locales afectados por los acuerdos modificativos, que se habían opuesto a la modificación del título constitutivo. El notario no hizo ninguna alegación, mientras que los propietarios reiteraron su oposición y afirmaron su adhesión a la nota de calificación negativa del registrador. En concreto, uno de los propietarios alegó que la modificación pretendida daba lugar a un enriquecimiento injusto y suponía abuso de derecho y fraude de ley, ya que la Comunidad de Propietarios trataba de evitar la aplicación del artículo 553-3.4 del Código civil; también defendía la aplicación retroactiva a los acuerdos modificativos de los nuevos artículos 553-26.1.a) y 553-25.4 del Código civil al amparo de la Disposición Final de la Ley 5/2015, de 13 de mayo.
VII El 10 de noviembre de 2015, el registrador titular del Registro de la Propiedad número 11 de Barcelona emitió el preceptivo informe, en el cual se ratificó en su calificación negativa y en su fundamentación jurídica, añadiendo en apoyo de la misma una referencia a nuestra Resolución de 14 de julio de 2015, no mencionada en su nota de calificación. En esta misma fecha remitió el correspondiente expediente a esta Dirección General.
VIII En la resolución del recurso, esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, regula la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Catalunya.
FUNDAMENTOS DE DERECHO :
Primero.- La legislación aplicable al presente recurso
1.1 El presente recurso tiene su origen en unos acuerdos de modificación del título constitutivo de una comunidad de propietarios, adoptados en Junta General Ordinaria el 15 de abril de 2015. Importa destacar esta circunstancia porque la fecha de adopción de los acuerdos determina su sujeción a la regulación establecida en el Libro V del Código civil con anterioridad a la Ley 5/2015, de 13 de mayo, que modifica el Libro V y, como consecuencia de eso, también la regulación relativa a la adopción de acuerdos de la Comunidad de Propietarios, siempre que los mencionados acuerdos se adoptaron no ya sólo antes de la entrada en vigor -en el mes de su publicación en el DOGC, el 20 de mayo de 2015- de esta Ley, sino incluso antes de la fecha de su promulgación.
1.2 Sin embargo, tanto el registrador de la propiedad que calificó negativamente la inscripción de la escritura pública en que se recogieron los acuerdos, como el registrador sustituto que la confirmó y el representante de uno de los propietarios de los locales afectados por los acuerdos, citan, en apoyo de sus respectivas argumentaciones, artículos del Código civil establecidos por la Ley 5/2015. Y si bien el titular del Registro de la Propiedad nº. 11 de Barcelona señala que la nueva regulación no es aplicable, no se advierte lo mismo en la nota de calificación sustitutoria, fundada exclusivamente en el nuevo artículo 553-26.1.a) del Código civil; con todo, esta fundamentación en un precepto no aplicable al supuesto planteado -por más que reproduzca esencialmente el que establece el artículo 553-3.4 Código civil, entonces vigente y en el cual se basó la nota de calificación negativa- no ha sido denunciada en el recurso. Finalmente, el representante de la propietaria de uno de los locales afectados defiende la aplicación retroactiva de los preceptos de la Ley 5/2015, a partir del apartado segundo de la disposición final de esta ley, que establece que "la presente ley se aplica también a los inmuebles constituidos en régimen de propiedad horizontal antes de su entrada en vigor"; ahora bien, esta interpretación tan amplia -incompatible, por otra parte, con el criterio restrictivo que rige la retroactividad- no es admisible, ya que la retroactividad se refiere -como indica la propia Disposición Final- a los "inmuebles", es decir, a su configuración y organización en régimen de propiedad horizontal, pero no a los "actos" y "acuerdos" de los propietarios para los cuales la nueva ley establezca una regulación diferente de la establecida originariamente por la Ley 5/2006, de 10 de mayo, que aprobó el Libro V del Código civil, relativo a los derechos reales.
1.3 Evidentemente, en la resolución de este recurso se ha procedido a aplicar la legislación vigente en el momento de adoptar los acuerdos y los preceptos legales que se citan son los correspondientes a la redacción originaria del Libro V del Código civil; cuando se alude a la nueva regulación -que, en ningún caso, se aplica- se advierte expresamente esta circunstancia.
Segundo. La contribución de los propietarios a los gastos comunes en un inmueble en régimen de propiedad horizontal: cuotas de participación y disposiciones establecidas por el título constitutivo o por los estatutos
2.1 La cuestión que suscitan la nota de calificación recurrida y el correspondiente recurso interpuesto por la presidenta de la Comunidad de Propietarios en el presente caso radica en determinar cuál es la mayoría necesaria para acordar en Junta de Propietarios una modificación del régimen de contribución de estos a la satisfacción de los gastos comunes. La solución no es unívoca, ya que depende de cuál sea el fundamento de este régimen de contribución, que se puede encontrar, bien en las cuotas de participación en el régimen de propiedad horizontal que corresponden a cada propietario, bien en las disposiciones establecidas al respecto en el título constitutivo o en los estatutos que la regulan. Por otra parte, conviene destacar la dificultad adicional que supone -con las dudas que eso puede plantear- que la regulación de la propiedad horizontal vigente en el momento de la adopción de los acuerdos recogida a la Ley 5/2006, de 10 de mayo- es diferente de aquella bajo la cual se otorgó el título constitutivo, sustituyendo el régimen de unanimidad establecido en ella por el de mayorías calificadas.
2.2 Los propietarios de un inmueble en régimen de propiedad horizontal tienen que sufragar los gastos comunes que corresponden a este inmueble, entre los cuales se encuentran los de mantenimiento o conservación de los elementos comunes que no sean de uso restringido [artículos 553-45.1 y 553-38.2 del Código civil], sin que la falta de goce y disfrute de algunos elementos comunes concretos exima o exonere a los propietarios que no los utilicen de esta obligación [artículo 553-45.2 del Código civil]. Los elementos comunes se enumeran en el artículo 553-41CCCat, que, entre otros, considera como tales "los escaleras y los ascensores" y de esta consideración se desprende que los gastos relacionados con unas y otros constituyen "gastos comunes" que los propietarios de un inmueble en régimen de propiedad horizontal tienen que asumir y satisfacer, incluso aunque no los utilicen.
2.3 De acuerdo con el artículo 553-45.1 del Código civil, la fijación de la contribución de los propietarios para sufragar los gastos comunes se establece en proporción a su cuota de participación en el régimen de propiedad horizontal. Así se desprende también del artículo 553-3.1.b) del Código civil, que, al enumerar las funciones que ejerce la cuota de participación, le atribuye la de establecer "la distribución de los gastos comunes y el reparto de los ingresos de la comunidad", destacando igualmente esta vinculación entre "cuota de participación" y "gastos" el artículo 553-3.3 del Código civil, que admite la existencia, "además de la cuota general, de cuotas especiales para gastos determinados". En este sentido, pues, la cuota de participación en la propiedad horizontal constituye el módulo o criterio para determinar la participación de los propietarios en la satisfacción de los gastos comunes, que se concreta también en lo que se podría denominar -por más que la expresión puede resultar equívoca, como pone de manifiesto el presente supuesto- una "cuota de contribución" a estos gastos. Con todo, no se tiene que llegar a una identificación o confusión entre la "cuota de participación" en el régimen de propiedad horizontal y la "cuota de contribución" a los gastos comunes que este régimen genera: el objeto de una y otra es diferente y si bien la primera determina la segunda, la función de la "cuota de participación" no se agota en esta determinación (cfr. artículo 553-3.1 del Código civil), ni la determinación de la "cuota de contribución" depende necesaria y exclusivamente de la "cuota de participación". La "cuota de contribución" a los gastos comunes es uno de los efectos que derivan de la "cuota de participación" en el régimen de comunidad horizontal y por eso no es, en sí misma, una "cuota de participación" en este régimen, sino una consecuencia de ésta. Por eso, si bien la modificación de la "cuota de participación" al régimen de propiedad horizontal comporta la modificación de la "cuota de contribución" a los gastos, la modificación de esta última no presupone necesariamente la de la "cuota de participación".
2.4 En efecto y por lo que respecta a esto último, el mismo artículo 553-3.1.c) del Código civil, después de afirmar que la cuota de participación "establece la distribución de los gastos", aclara que eso sucede "salvo pacto en contra". Por su parte, el artículo 553-45.1 del Código civil, si bien establece que "los propietarios tienen que sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación", exige atender también con carácter preferente a "las especialidades que fijan el título de constitución y los estatutos", que, por más que incidan en la "cuota de contribución" a los gastos, no modifican necesariamente la "cuota de participación" de cada propietario en el régimen de propiedad horizontal. Y en este sentido se tiene que interpretar también el artículo 553-45.2 del Código civil, que, al permitir que "una disposición de los estatutos o del título constitutivo" del régimen de la propiedad horizontal exonere a los propietarios que no usen o disfruten de determinados elementos comunes de "la obligación de sufragar los gastos que deriven de su mantenimiento", no establece una correlativa modificación de las "cuotas de participación" en este régimen como consecuencia de la exoneración. En definitiva y por más que la "cuota de participación" sirva de módulo o de criterio para distribuir los gastos relativos a los elementos comunes entre los propietarios, no siempre será así y esta contribución puede depender de disposiciones o acuerdos recogidos en el título constitutivo o en los estatutos del régimen de propiedad horizontal, que establezcan una distribución diferente de la que se desprendería de las "cuotas de participación", sin que eso suponga una modificación de las mismas, que se mantienen inalteradas, circunstancia especialmente relevante en atención a las otras funciones -diferentes de la correspondiente a la distribución de los gastos- que ejerce la "cuota de participación" y que establece el artículo 553-3.1.b) y c) del Código civil.
2.5 En el presente supuesto, en la escritura de declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal otorgada ante el notario señor Ramon Mª Roca Sastre, el día 15 de marzo de 1972, se procedió a describir y configurar los diferentes departamentos -locales y viviendas- de un inmueble sujetos a este régimen como fincas independientes, atribuyendo a cada una de ellas el coeficiente que le correspondía, estableciendo también como gastos comunes los que originan la conservación y reparación de los elementos comunes -entre los que se mencionaban la caja de escalera y escalera general de la casa en toda su altura, ascensor y caja del mismo- y advirtiendo expresamente que, por excepción, los locales 1) y 2) no participarían en los gastos de ascensor y escalera, sin que por eso se modificaran los coeficientes atribuidos a las diferentes cuotas de participación, constando todas estas circunstancias en la correspondiente inscripción registral del inmueble. Por lo tanto, la distribución y contribución de cada uno de los propietarios a los gastos comunes relativos al ascensor y a la escalera no se estableció en atención a su "cuota de participación" en el régimen de propiedad horizontal, sino que como consecuencia de una disposición expresa al respecto recogida en el título constitutivo; por esta razón, si bien esta distribución no coincidía con la que correspondería a las respectivas "cuotas de participación" de cada propietario, no por eso se modificaban sus coeficientes estableciendo nuevas "cuotas de participación".
Tercero.- La modificación de la cuota de contribución de los propietarios a los gastos comunes en un inmueble en régimen de propiedad horizontal
3.1 Como hemos indicado en el punto 2.1. del Fundamento de Derecho anterior, el régimen de los acuerdos de modificación de las "cuotas de contribución" a los gastos comunes por la Junta de Propietarios depende de cuál sea el fundamento de las mismas. Si este fundamento se encuentra sólo en las "cuotas de participación" en el régimen de propiedad horizontal y, por lo tanto, las "cuotas de contribución" se establecen exclusivamente en función de aquellas, la modificación de estas "cuotas de contribución" supondrá también la de las "cuotas de participación" y, por lo tanto, los acuerdos que se adopten al respecto se regirán por las disposiciones correspondientes a la modificación de las "cuotas de participación". En cambio, si el fundamento de las "cuotas de contribución" se encuentra en una disposición establecida en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal que no afecta a las "cuotas de participación" previstas en el mismo título o, incluso, fuera de este, por ejemplo, en un reglamento de régimen interior, la modificación de las "cuotas de contribución" se podrá efectuar modificando el título constitutivo o el reglamento, de acuerdo con las normas generales establecidas al efecto [artículo 533-25.2 del Código civil, para la modificación del título], sin necesidad de recurrir a las normas especiales previstas para la modificación de las "cuotas de participación" [artículo 553-3.4 del Código civil]. Ahora bien, en cualquier caso, si no hay pactos especiales, la cuota de participación en el régimen de la propiedad horizontal determina la contribución de los propietarios a los gastos comunes.
3.2 El artículo 553-3.4 del Código civil exige "acuerdo unánime" -en uno de los casos "muy puntuales" [Preámbulo Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil, relativo a los derechos reales, III, párrafo 11] en que, a pesar de la tendencia del legislador a excluir la unanimidad, la requiere expresamente- de los propietarios para modificar las cuotas de participación en el régimen de propiedad horizontal. En este precepto fundamenta el titular del Registro de la Propiedad número 11 de Barcelona su calificación negativa, que reitera en su preceptivo informe, por considerar que la exclusión en el título constitutivo de la obligación de contribuir a los gastos de escalera y ascensor a favor de determinados propietarios supone establecer cuotas especiales de participación en el régimen de propiedad horizontal y, constituyendo el acuerdo revocatorio de la exclusión una modificación de las cuotas, está sujeto al régimen de unanimidad que, para la modificación de las cuotas de participación y sin distinguir entre cuotas generales y especiales, establece el artículo 553-3.4 del Código civil, norma especial sobre modificación del título constitutivo, que prevalece sobre la general del artículo 553-25.2 del Código civil. Alude también al artículo 553-26.2.e) del Código civil, en la nueva regulación establecida en la Ley 5/2015, de 13 de mayo, que modifica el Libro V del Código civil, aunque concluye que no es aplicable al caso, por ser el acuerdo anterior a la entrada en vigor de la ley, y por requerir su aplicación una valoración del registrador que queda fuera de su ámbito de calificación.
3.3 El registrador sustituto, por su parte, confirma la nota de calificación, alegando el nuevo artículo 553-26.1.a) del Código civil, precepto que, en la Ley 5/2015, de 13 de mayo, reproduce lo que establece el artículo 553-3.4 del Código civil. De esta manera y aunque sea alegando un precepto no aplicable al caso -circunstancia que, como ya se ha indicado, no denuncia la recurrente- el registrador sustituto suscribe la nota y la argumentación de su compañero.
3.4 El representante de la propietaria de uno de los locales afectados por el acuerdo suscribe también la nota de calificación negativa, alegando enriquecimiento injusto, abuso de derecho y fraude de ley en la pretensión de la Comunidad de Propietarios de sujetar los acuerdos modificativos al artículo 553-25.2 del Código civil para rehuir la aplicación del artículo 553-3.4 del Código civil. Defiende también la aplicación retroactiva de los nuevos artículos 553-26.1.a) y 553-25.4 del Código civil al amparo de la disposición final de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, si bien -como ya se ha dejado apuntado- esta retroactividad no es procedente. Por su parte, el representante del propietario del segundo de los locales afectados se remite íntegramente a lo que señalan la nota de calificación negativa y la nota de calificación substitutoria, defendiendo la aplicación del artículo 553-3.4 del Código civil.
3.5 La recurrente, por su parte, entiende que no se produce ninguna modificación de las cuotas de participación, sino tan sólo de la disposición del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal que exoneraba dos locales del inmueble de contribuir a satisfacer los gastos de ascensor y escalera, de manera que la aprobación de los acuerdos modificativos requiere la mayoría "de las cuatro quintas partes de los propietarios, que tienen que representar los cuatro quintas partes de las cuotas de participación" que exige el artículo 553-25.2 del Código civil. Fundamenta también la aplicación de este precepto en las sentencias del Juzgado de Primera Instancia número 31 de Barcelona de 5 de diciembre de 2012 y de lo Audiencia provincial de Barcelona (Sección 17ª) de 11 de diciembre de 2014, con relación a una demanda interpuesta por la propietaria de uno de los locales afectados contra la Comunidad de Propietarios respecto de unos acuerdos de la Junta adoptados en los años 2011 y 2012, por los cuales se le obligaba a contribuir a los gastos de ascensor y escala. Ahora bien, mientras la sentencia de Primera Instancia afirmó la existencia de una modificación del título constitutivo de acuerdo con el régimen de mayorías -no siendo, pues, precisa la unanimidad- que prevé el artículo 553-25 del Código civil, la sentencia de la Audiencia, revocatoria de la anterior, negó que se hubiera modificado el título constitutivo, sin entrar a considerar -a pesar de la afirmación en contra de la recurrente- los requisitos necesarios para la procedencia de esta modificación.
Cuarto.- La modificación de la cuota de contribución de los propietarios a los gastos comunes como consecuencia de la modificación del título constitutivo
4.1 A juicio de esta Dirección General, en el presente caso, la calificación negativa y la calificación substitutoria que la confirma no tienen en cuenta el fundamento que determina la distribución de los gastos comunes correspondientes al ascensor y escalera, que no se encuentra en las cuotas de participación en el régimen de la propiedad horizontal (artículo 553-3.1.c) del Código civil), sino en una disposición expresa del título constitutivo que exime a los propietarios de dos locales de contribuir a estos gastos (artículo 553-45.2 del Código civil), sin que se modificaran las cuotas de participación generales, ni se establecieran cuotas especiales para estos gastos, como se podría haber hecho, por permitirlo expresamente el artículo 553-3.3 del Código civil. En este sentido, tanto una como la otra nota de calificación consideran que las cantidades con que tienen que contribuir los propietarios a los gastos son cuotas e identifican el que se podría llamar -y aquí se pone de manifiesto el equívoco de esta denominación- cuotas de contribución a los gastos con cuotas de participación en el régimen de propiedad horizontal o, cuando menos, equiparan estas cuotas de contribución a cuotas especiales , a las cuales aplican el régimen del artículo 553-3.4 del Código civil, cuando -como ya se ha razonado en el Fundamento de Derecho Segundo- las cuotas de contribución a los gastos no son cuotas de participación -generales o especiales-, sino consecuencias o efectos de las mismas, que tanto pueden depender de ellas como -y así sucede en el presente caso- de una disposición del título constitutivo que no modifique las cuotas de participación.
4.2 En este sentido y encontrándose el fundamento de la distribución de los gastos comunes de ascensor y escalera en una disposición expresa del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal establecido en la escritura de 15 de marzo de 1972, que no modificó los coeficientes atribuidos a las cuotas de participación de cada propietario, la modificación de esta distribución al eliminar la exención prevista en el título constitutivo en beneficio de los propietarios de dos locales no supone tampoco una modificación de las cuotas de participación en el régimen de propiedad horizontal originariamente establecidas, que nunca se modificaron, razón por la cual no es aplicable el régimen de unanimidad que establece el artículo 553-3.4 del Código civil, sino el de mayoría calificada del artículo 553-25.2 del Código civil. En efecto, se trata de una modificación del título constitutivo del régimen de propiedad horizontal que no altera las cuotas de participación en este régimen, sino que suprime una disposición exoneratoria del propio título y, por lo tanto, el acuerdo o los acuerdos que la sancionen requerirá "el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios, que tienen que representar las cuatro quintas partes de las cuotas de participación", tal como establece el artículo 553-25.2 del Código civil.
4.3 Hay que destacar que aunque en el presente caso los acuerdos adoptados por la Junta General de propietarios no modifican las cuotas de participación en el régimen de propiedad horizontal, que tampoco se modificaron al exonerar a los propietarios de los dos locales a contribuir a los gastos de ascensor y escalera, lo cierto es que modifican evidentemente la disposición relativa a la obligación de contribución de los propietarios a los gastos comunes, que excluía a dos de ellos, para convertirla en una disposición que vincula a todos los propietarios sin ninguna excepción. De esta manera, es evidente también que estos acuerdos modificativos disminuyen o restringen las facultades de los propietarios de los dos locales a los cuales el título constitutivo exoneraba de la obligación de contribuir, razón por la cual se podría pensar que estos acuerdos, en cuánto acuerdos limitativos, requieren -según establece el artículo 553-25.4 del Código civil- el consentimiento expreso de los propietarios afectados, que en el presente caso no sólo no se produjo, sino que, habiendo asistido estos propietarios a la Junta en que se adoptaron, no los consintieron, sino que votaron en contra de su adopción, determinando esto que no proceda su inscripción. Ahora bien, la previsión del artículo 553-25.4 del Código civil y la exigencia de "consentimiento expreso" que establece se refieren a acuerdos que disminuyan las "facultades de goce y disfrute" de cualquier propietario, circunstancia que en el presente caso no se produce; además, la finalidad de la modificación del título constitutivo es restablecer la obligación legal de todos los propietarios de contribuir a la satisfacción de todos los gastos comunes, aunque se trate de gastos relativos a elementos comunes concretos que determinados propietarios no utilicen [artículo 553-45.2 del Código civil]. Esta circunstancia evita que haya contradicción entre la solución que se adoptará en este caso y la que adoptamos en nuestra Resolución de 14 de julio de 2015 -citada por el registrador en su preceptivo informe, pero no a la nota de calificación negativa, constituyendo, pues, un "nuevo argumento", en contra de lo que dispone el artículo 3.6 Ley 5/2009, del 28 de abril-, porque el supuesto no era lo mismo: en aquella Resolución, no sólo se modificaban los estatutos de una Comunidad de Propietarios, eliminando la exoneración establecida a favor de unos concretos propietarios de la obligación de contribución a sufragar determinados gastos comunes, sino que, además, se disminuían sus facultades de goce y disfrute, restricción para la cual era necesario su consentimiento expreso, que no se otorgó.
4.4 Conviene una última precisión. Todo y que la solución de considerar que, en el presente caso, la modificación de la contribución de los propietarios a los gastos comunes por medio de la modificación del título constitutivo no necesita unanimidad ni el consentimiento de los propietarios de los locales afectados, a los que perjudica la eliminación de la exoneración originariamente establecida en su beneficio, siendo suficiente la mayoría cualificada de las cuatro quintas partes de los propietarios que representen las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, eso no quiere decir necesariamente que esta mayoría sea también siempre suficiente para modificar las disposiciones del título constitutivo relativas a la contribución de los gastos comunes. En efecto, de ser así, se podría pactar una exoneración en favor de la mayoría de los propietarios y en perjuicio de la minoría, en la cual se podría obligar a sufragar los gastos comunes en su totalidad, con una contribución mayor que la que correspondería en razón de su cuota de participación en el régimen de la propiedad horizontal. En este sentido, pues, parece procedente distinguir, por una parte, acuerdos que -como en el presente caso- modifican el título constitutivo para restablecer el régimen general de contribución establecido por la ley, de manera que todos los propietarios satisfacen la cuantía que corresponde a su cuota de participación, modificando la regulación privilegiada que exoneraba a alguno o algunos propietarios determinados, y, por otra parte, acuerdos que alteran el título constitutivo para modificar igualmente el régimen legal general de contribución, pero ahora para hacerlo más gravoso para alguno o algunos propietarios determinados, incrementando la cuantía de su contribución a los gastos comunes respecto de lo que les corresponda en razón de su cuota de participación. En el primer caso, el acuerdo cuya adopción permite el artículo 553-45.2 del Código civil se puede aprobar con el voto favorable de la mayoría cualificada establecida por el artículo 553-25.4 del Código civil; en el segundo caso, esta mayoría no podemos prejuzgar que sea siempre suficiente y el acuerdo se tiene que ajustar a los límites de la regulación legal de la propiedad horizontal, singularmente por lo establecido en los artículos 553-45.4, 553-3 y 553-11.2 del Código civil o, en su caso, se tendría que aprobar con el consentimiento de los propietarios afectados.
Resolución:
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota del registrador de la propiedad número 11 de Barcelona.
Contra esta resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante el juzgado de primera instancia de la ciudad de Barcelona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Catalunya.
La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Barcelona, 17 de diciembre de 2015
Jordi Cabré i Trias
Director general de Derecho y Entidades Jurídicas
OBSERVACIONES :
Publicado en el DOGCataluña nº 7078, lunes 14 de marzo de 2016.