PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS.
Relación de hechos
Resolución JUS/2216/2016, de 14 de septiembre , dictada en el recurso gubernativo interpuesto por la Mancomunidad con Piscina Avenida 11 de Septiembre 89-92-95 de Cubelles contra la denegación de la inscripción de una escritura de modificación de estatutos de propiedad horizontal en la que se establece un recargo de los créditos impagados en caso de demora más un interés de demora, de la registradora de la propiedad titular del Registro de Vilanova i la Geltrú núm. 1.
Se dicta recurso gubernativo interpuesto por la Mancomunidad con Piscina Avenida 11 de Septiembre 89-92-95 de Cubelles, contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de Vilanova i la Geltrú nº. 1 por la cual deniega la inscripción de una escritura de modificación de estatutos de propiedad horizontal.
I El 12 de mayo de 2016, en una escritura autorizada por el notario de Vilanova i la Geltrú señor C. J. S. I. con el número 585 de protocolo, el presidente de la mancomunidad de propietarios del edificio con piscina de la avenida 11 de Septiembre, 89-92-95, de Cubelles, eleva a públicos los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios el día 20 de febrero de 2016, con el voto favorable de todos los propietarios asistentes o representados, que suman el 49,34 % de las cuotas, notificados a todos los propietarios en los términos que establece el Código civil de Cataluña, sin que en el plazo del mes establecido por la ley conste ninguna oposición ni ninguna impugnación judicial. Ni en la escritura ni en la nota de calificación se identifica la finca registral a que corresponde ni se identifican los propietarios asistentes, representados y ausentes.
El acuerdo establece, por lo que interesa a este recurso, lo siguiente: a) Se considerará impagada la cuota, derrama o recibido si, transcurridos 30 días naturales desde la fecha del vencimiento, no ha sido abonado íntegramente o si el recibo ha sido devuelto. En este caso, habrá un segundo plazo de gracia de 30 días naturales más. b) Transcurridos los dos plazos de 30 días naturales, el importe de la cuota, derrama o recibo se incrementará en un 10 % por el mero transcurso del plazo. c) En esta situación, sobre el importe total del recibo, cuota o derrama se aplicará un interés de demora que se calculará de la forma siguiente: sobre el importe pendiente se aplicará un interés moratorio del 10 % anual hasta que se pague del todo [...]. e) Los gastos que generen la devolución de recibos, cuotas o derramas serán repercutidos a la entidad que los genere. f) El administrador [...] comunicará al propietario moroso el vencimiento del recibo, cuota o derrama que haya resultado impagado. La comunicación se realizará mediante correo electrónico o SMS o por cualquier otro medio. Con esta finalidad todos los propietarios facilitarán un teléfono móvil de contacto y una dirección electrónica, así como un domicilio hábil en territorio nacional. [...] En caso de que no resulte posible hacer la comunicación por estos [medios...]
II El 30 de mayo se presenta en el Registro nº. 1 de Vilanova i la Geltrú la copia de la escritura, y el 6 de junio la registradora de la propiedad, señora M. C. F. C., acuerda suspender la inscripción por una serie de causas formales relacionadas con la certificación de los acuerdos y con la escritura que no han estado objeto de recurso y, también, porque considera que la posibilidad de un pacto estatutario que imponga un recargo y unos intereses de demora sancionadores por el retraso en la obligación de pagar los gastos de [comunidad...] queda fuera de los límites que la Ley determina. Alega, como fundamentos de derecho, que la obligación de pagar los gastos comunitarios es una obligación propter rem, manifestación de la cuota de comunidad, y que los pactos admitidos sobre la cuota de participación son los relativos a variarla, a establecer una cuota diferente en los gastos, a exonerar a determinados propietarios de pagar algunos gastos; pero no resulta de la ley que los propietarios puedan pactar la existencia de obligaciones accesorias como son recargos e intereses de demora producidos como consecuencia del retraso en el cumplimiento de la obligación de pagar, ni que puedan dar a este contenido efectos de oponibilidad a terceros adquirientes, ni que en aplicación del principio de autonomía de la voluntad se pueda modificar el contenido legal de la cuota de participación en los elementos comunes, puesto que esta calificación considera que, vista la naturaleza de la cuota de participación como manifestación del derecho de propiedades de los artículos 552-1, 553-3 y 553-4 del libro quinto, no resulta que la citada obligación real se pueda alterar con efectos reales, frente a terceros, fuera de los límites que la misma ley determina. La nota de calificación fue notificada a la comunidad.
III El 8 de julio, el letrado señor C. B. B., que alega la representación de la mancomunidad, presenta recurso contra la calificación, exclusivamente en lo que se refiere al aspecto material, es decir, obviando los formales que debemos suponer que rectificará o completará. En primer lugar justifica la adopción del acuerdo para evitar costes y perjuicios a la comunidad, y reitera que el acuerdo debe considerarse adoptado unánimemente, dado que se ha comunicado en la forma debida y ningún propietario se ha opuesto a él. Subraya, después, la incoherencia de la calificación, que suspende la inscripción pero considera insubsanable la causa de la suspensión como contraria a la ley. Alega, acto seguido, que el artículo 553-4.4 del Código civil establece que los créditos devengan intereses desde el momento en que debe hacerse el pago correspondiente y este no se hace efectivo, pero como no determina el tipo de interés, considera que da libertad para que lo determine la comunidad. A favor de este argumento aduce la opinión de doctrina de autores, así como, a su criterio, el sentido de la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona 693/2013, de 27 de diciembre, que acepta que el límite de la autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código civil (español) no es otro que el de no ser contrarios a las leyes, a la moral y al orden público, de manera que, aunque el marco de libertad de actuación en el establecimiento de los estatutos es más amplio en Cataluña que en la Ley de propiedad horizontal, no se pueden oponer (los estatutos) a lo que dice la Ley, lo cual exige un estudio caso por caso. Y una vez estudiado el caso, entiende que no hay ninguna norma que impida establecer el recargo y determinar los intereses de demora, y pide la inscripción de la cláusula.
IV El 11 de julio, la registradora comunica al presentador del escrito que debe acreditar la representación alegada y notifica al notario que autorizó la escritura la interposición del recurso. El 19 de julio, el presidente de la mancomunidad de propietarios otorga un poder para pleitos a favor del letrado señor C. B. B. y otros, cuya copia se presenta al Registro el día 20. Acto seguido, la registradora, que había redactado el informe preceptivo en el cual confirma la calificación e insiste en la fundamentación de la nota, eleva el expediente a esta Dirección General, donde se registra de entrada el 28 de julio.
En la resolución del recurso, esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, al efecto, establece la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que deban inscribirse en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
FUNDAMENTOS DE DERECHO :
Primero. La autonomía de la voluntad y la propiedad horizontal en el Código civil de Cataluña
1.1 La cuestión básica que se plantea en este recurso es la de los límites de la autonomía de la voluntad en la regulación del régimen jurídico de la comunidad especial de la propiedad horizontal. La primera cuestión a afirmar es que uno de los principios fundamentales del derecho civil de Cataluña es el de la libertad civil, elevado a fundamental por el artículo 111-6 del Código civil, el cual establece que las disposiciones de este Código y de las demás leyes civiles catalanas pueden ser objeto de exclusión voluntaria, de renuncia o de pacto en contra, salvo que establezcan expresamente su imperatividad o que esta se deduzca necesariamente de su contenido . De ahí se infiere un principio de interpretación de las normas favorable a la libertad civil, según el cual hay que entender que las personas pueden realizar todos aquellos actos que la ley no les prohíbe llevar a cabo; un principio bien contrario a aquel otro, tan valorado en ordenamientos jurídicos dirigistas, que considera que las personas sólo pueden realizar los actos que la ley les autoriza a hacer.
1.2 Un principio correlativo al de libertad civil es el de sumisión plena a la ley y de intervención mínima de las administraciones públicas, que resulta del artículo 71 del Estatuto de autonomía de Cataluña y del artículo 33 y concordantes de la Ley 26/2010, de 3 de agosto, del régimen jurídico de las administraciones públicas de Cataluña. Así, para promover y proteger la libertad de las personas, el derecho privado garantiza que los particulares puedan hacer todo aquello que el ordenamiento jurídico no les prohíba, mientras que el derecho público, con la misma finalidad, garantiza que las administraciones solo puedan actuar cuando la ley las faculte para ello.
1.3 En la interpretación de la norma estatutaria de la propiedad horizontal que es objeto de este recurso, se contraponen los dos principios citados: mientras la registradora no encuentra ninguna norma en el Código civil que faculte a la comunidad de propietarios para establecer un recargo por demora y para fijar o determinar los intereses de demora en los casos de impago de las cuotas o derramas comunitarias y deniega (de hecho) la inscripción, el representante de la comunidad no encuentra ninguna que se lo prohíba y, por lo tanto, solicita la inscripción. Después de subrayar de entrada que el principio general en derecho privado es el de la libertad civil, ahora debemos dilucidar si en la regulación de la propiedad horizontal hay alguna norma imperativa que prohíba que la comunidad, con los requisitos y cuórums fijados legalmente, establezca un recargo por impago y/o que impida determinar en los estatutos el tipo de interés de demora.
1.4 Según el artículo 551-2.2 del Código civil de Cataluña, la propiedad horizontal se rige por el título de constitución, que debe adecuarse a lo que establece el capítulo III . El capítulo III, a su vez, determina los elementos fundamentales de este régimen. Hay que recordar que, como remarcan las STSJC 12/2012, de 2 de febrero, y 25/2013, de 4 de abril, esta clase especial de comunidad es fruto de la unión inescindible de la propiedad separada de un piso o local y la copropiedad sobre los elementos comunes. El título constitutivo define el edificio y los elementos comunes de que dispone así como la [relación...] de los elementos privativos [...]. [Regula...] la cuota de participación que determina y concreta la relación de los derechos sobre los bienes privativos con los derechos sobre los elementos comunes, no solo como elemento de distribución de gastos, cargas y beneficios, sino como elemento representativo de la propiedad que sobre los elementos y servicios comunes corresponde al titular de cada departamento que tiene consecuencias de todo tipo [...]. En relación con la regulación de esta forma especial de comunidad, a diferencia de la comunidad ordinaria indivisa, que se rige por las normas de la autonomía de la voluntad y supletoriamente por las disposiciones del capítulo II del libro V, el régimen de la propiedad horizontal se rige por el título de constitución, que ha de ser conforme con las disposiciones del capítulo III . Dicho de otra manera, no se puede establecer un régimen de propiedad horizontal que, entre otros aspectos, rehúya la relación entre elementos comunes y privativos, que prescinda de la cuota o la fije de manera arbitraria y en contravención grave de los criterios del artículo 553-3, que modifique el régimen de prelación de créditos o la afección real que privilegia la comunidad de propietarios para cobrarlos, que suprima el fondo de reserva o lo disminuya por debajo de lo que establece el artículo 553-6, que altere sustancialmente la organización de la comunidad que establece la ley. Por lo tanto, hay que analizar caso por caso la norma comunitaria en relación con la norma legal correspondiente para ver si esta última es o no es imperativa.
Segundo. La protección de los créditos de la comunidad contra los propietarios
2.1 Una vez llegados a este punto, debemos analizar el artículo 553-4, que contiene la norma básica sobre los créditos de la comunidad contra los copropietarios. El punto 4 del artículo se limita a decir que los créditos devengan intereses desde el momento en que debe hacerse el pago correspondiente y este no se hace efectivo . La norma, que hace automática la mora, establece intereses de demora sin determinarlos ni imponer de manera expresa el interés legal. No hace ninguna referencia a posibles cláusulas penales ni a la posibilidad de establecer un interés diferente del legal. El artículo 553-11, que regula los estatutos, en el punto 1, establece que estos pueden contener, entre otros, reglas sobre el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones, la aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios y la forma de gestión y administración. El punto 2 otorga validez, también entre otras, a una serie de normas que la práctica notarial había ido introduciendo en los estatutos o normas de comunidad en la vigencia de la normativa de la Ley de propiedad horizontal vigente hasta la entrada en vigor del libro quinto. No hay, en cambio, ningún punto que prohíba normas concretas. En ninguno de los artículos siguientes hay, tampoco, ninguna otra referencia a la cuestión. En consecuencia, dado que la Junta puede establecer reglas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los propietarios, hemos de inclinarnos a admitir que incluyan penalizaciones por impago y determinen intereses de demora más altos o más bajos que los fijados por la ley.
2.2 Nos podríamos interrogar, todavía, sobre tres cuestiones: 1) El recargo, ¿altera la cuota? 2) El recargo y los intereses de demora, ¿son extraños o extraordinarios en el ordenamiento jurídico? 3) Y, finalmente, ¿pueden causar una auténtica indefensión a los copropietarios? La primera cuestión, planteada por la registradora, tiene una respuesta negativa. El recargo no es sobre la cuota stricto sensu, sino sobre la deuda impagada. La segunda también tiene una respuesta negativa. La cláusula penal es establecida por el ordenamiento jurídico, y los particulares, cuando contratan entre ellos, pueden establecerlas siempre que no sean contrarias a la ley en los términos hoy regulados por los artículos 1152 a 1155 del Código civil español. En el caso presente, puede establecerla la comunidad de propietarios porque ninguna norma se lo impide. Pero, además, hay normas que establecen penalizaciones por mora en el incumplimiento de determinadas obligaciones en términos más o menos parecidos a los que ha establecido la norma comunitaria discutida. Los artículos 108.3 y 149.4 de la Ley 19/1985, de 16 de julio, cambiaria y del cheque, establecen el recargo del 10 % del importe del cheque si este no se paga. La Ley 3/2004, de 29 de diciembre, por la cual se establecen medidas de lucha contra la morosidad en operaciones comerciales, modificada por la Ley 15/2010, de 5 de julio, y nuevamente por la Ley 11/2013, de 26 de julio, de apoyo al emprendedor y estímulo al crecimiento y la creación de empleo, establece penalizaciones, intereses de demora y compensaciones por gastos de cobro siempre que los pagos se hagan con un retraso superior a los 30 días. Y aunque se trate de obligaciones diferentes a las que resultan del derecho privado, hay que recordar que la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, general tributaria, establece recargos por pago extemporáneo en los artículos 26 y 27. No siendo extraño al ordenamiento jurídico el establecimiento de recargos por mora, no vemos ningún inconveniente para que los estatutos de la comunidad los establezcan. Menos aún si tenemos en consideración que una de las finalidades de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, ha sido la de fortalecer la posición de la comunidad en relación con los créditos contra los propietarios, tal como resulta de la nueva redacción de los artículos 553-4.3, que extiende la prelación de estos créditos, o el 553-5, en relación con la afección real del elemento privativo que los genera, de manera similar a lo que hace la normativa tributaria en relación con el impuesto sobre bienes inmuebles.
2.3 La última cuestión sobre la cual nos podemos interrogar es, como decíamos, si la cláusula penal y los intereses de demora pueden causar un perjuicio grave o indefensión al copropietario moroso. Dicho de otra manera, si se admite el 10 % de recargo y el 10 % de intereses de demora, ¿se podrá admitir el 25 % o el 50 % de recargo, por ejemplo? Responder a esta cuestión no es sencillo, porque no podemos olvidar que el copropietario moroso puede serlo no por capricho sino por auténtica dificultad, razonamiento que sería válido para toda clase de obligaciones, desde las de pagar alquileres y préstamos a las de pagar la deuda tributaria. Así pues, habrá que buscar en cada caso una solución equitativa que haga compatibles la seguridad de las dos partes, el propietario moroso y el conjunto de propietarios o comunidad, evitando que el impago de las cuotas a los vecinos resulte un ilícito sin pena y, también, que la penalización sea excesiva e inicua. Por ello, hemos de partir de la base, primero, de que la relación entre propietario y comunidad nunca quedará insertada en una relación de consumo y, por lo tanto, nunca le será aplicable la normativa específica de estas relaciones. En segundo lugar, podemos recordar que en supuestos diferentes pero no extraños a lo que analizamos, como es el caso de cláusulas penales e intereses de demora por impago de precio aplazado garantizado con condición resolutoria, la DGRN ha entendido que el registrador no puede entrar a valorar la cuantía y tiene que inscribirlos según resulta de la escritura (resoluciones de 5, 6 y 7 de febrero de 1990, de 4 de mayo de 1992 y de 6 de julio de 20129). En tercer lugar, hemos de subrayar que la norma estatutaria es aplicable a todos los copropietarios por igual y que todos han aceptado incorporarla al régimen de la propiedad horizontal, de manera que los que no están de acuerdo podían oponerse a ella en los términos que establece la ley y no lo han hecho. En el mismo sentido, hay que admitir que el importe del crédito de la comunidad contra los propietarios resulta del acuerdo de la junta y de la liquidación de la deuda según la cuota que corresponda, de manera que también aquí cualquier propietario podrá oponerse al acuerdo, y aún tenemos que recordar la garantía adicional que, para gastos extraordinarios, otorga a los disidentes el artículo 553-30 del Código. Finalmente, el copropietario interesado siempre tendrá el recurso a la autoridad judicial para pedir la moderación de la penalización en los términos establecidos hoy por el artículo 1154 del Código civil español.
2.4 En definitiva, entendemos que nada impide que la comunidad de propietarios establezca un recargo e intereses de demora en caso de impago de deudas de los propietarios y que, en su caso, corresponde al legislador, y no al registrador de la propiedad o al notario, establecer límites a las cláusulas estatutarias que los fijen, y corresponde a la autoridad judicial, nunca al registrador, moderar, si procede, su aplicación.
RESOLUCIÓN:
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación recurrida, de manera que la escritura es inscribible, sin perjuicio de la existencia de otros motivos que no han sido recurridos y que, según la calificación, impiden la inscripción.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante el Juzgado de Primera Instancia de la ciudad de Barcelona, en el plazo de dos meses a contar a partir de la fecha de su notificación, y serán aplicables las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que deban inscribirse en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se anunciará previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Barcelona, 14 de septiembre de 2016
Xavier Bernadí i Gil
Director general de Derecho y Entidades Jurídicas
OBSERVACIONES :
Diario O.G. Cataluña nº 7223, Lunes 10 de octubre de 2016.