PROPIEDAD HORIZONTAL: MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS.
propiedad horizontal: modificación de estatutos.
Relación de hechos:
Resolución JUS/1745/2015, de 14 de julio, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por la Comunidad de Propietarios del Edificio situado en Sant Boi de Llobregat, en la calle Montmany, 69-71, calle Lleida, 12, calle Picasso, 29-31, y calle Joan Vandellós y Jardí, 4-6, contra la calificación del registrador de la propiedad de Sant Boi de Llobregat.
Se dicta recurso gubernativo interpuesto por la Comunidad de Propietarios del Edificio situado en Sant Boi de Llobregat, en las calle Montmany, 69-71, calle Lleida, 12, calle Picasso 29-31, y calle Joan Vandellós y Jardí, 4-6, contra la calificación de suspensión de elevación a público de una modificación de estatutos de propiedad horizontal, del Sr. Joaquín Mª Larrondo Lizarraga, registrador de Sant Boi de Llobregat.
I En escritura pública autorizada por la notaria de Sant Joan Despí, Sílvia Toquero Cariello, el 14 de abril de 2015 el señor R. R. E., como presidente de la comunidad o mancomunidad de propietarios del edificio situado en Sant Boi de Llobregat, situado en las calle Montmany, 69-71, calle Lleida 12, calle Picasso 29-31, y calle Joan Vandellós y Jardí, 4-6, eleva a público la modificación de los estatutos de esta comunidad aprobada por acuerdo de 12 de junio de 2014. La modificación de estatutos consiste en dar nueva redacción a los artículos 5, 9 y 10 de los estatutos. El contenido de la modificación estatutaria consiste en el artículo 5, en fijar una contribución igualitaria de los propietarios de la escalera "E" en los gastos de limpieza, alumbrado, conservación del ascensor, vestíbulo y escalera generados por la escalera "E" con independencia, de que tengan salida propia a elementos comunes, o directamente a la vía pública. En el artículo 9, la modificación consiste en que los propietarios de los locales comerciales, departamentos treinta, treinta y uno, treinta y dos y treinta y tres, contribuirán igual que el resto de propietarios de la escalera "E" a los expresados gastos, a partes iguales, que, a diferencia de antes, no contribuían. El artículo 9 también contiene otras modificaciones, que consisten en los tipos de actividades que se podrán ejercer en los locales, la colocación de letreros, la realización de obras en los locales, la posibilidad de modificación de la fachada de los locales, y la obligación de restituirla a su estado inicial cuando finalice su actividad. En el artículo 10 la modificación se refiere a que los locales destinados a trasteros no contribuirán a los gastos de limpieza, alumbrado y conservación de los portales, ascensores, y escaleras, por no utilizarlos (antes también estaban exonerados del pago de estos gastos los cuatro locales comerciales expresados). El acta de la junta que contiene el acuerdo de modificación de los estatutos también contiene la nueva redacción literal que se tiene que dar a los artículos 5,9 y 10 de los estatutos de la comunidad de propietarios.
La escritura incorpora como documentos protocolizados, con las firmas legitimadas:
1) El certificado del acta de la reunión de propietarios de la comunidad expresada, el día 12 de junio de 2014, expedido por M. G. M. el 13 de abril de 2015, con referencia al libro de actas de la comunidad de propietarios y firmado también por el presidente de la comunidad; y
2) un documento con las mismas firmas que el anterior, en que consta redactada el acta de la junta general ordinaria de la mancomunidad de presidentes celebrada el 28 de enero de 2015, de la que resulta el nombramiento de R. R. E., perteneciente a la comunidad de la calle Pablo Picasso, 31, como presidente de la mancomunidad, y de M. G. M. como secretario.
II Esta escritura fue presentada en el registro de la propiedad de Sant Boi de Llobregat el 16 de abril de 2015 y causó el asentamiento de presentación 473 del Diario 92. El registrador de la propiedad emitió nota de calificación el día 6 de mayo de 2015, en la que suspendió la inscripción del documento por los siguientes motivos:
1) No se describe ni se concreta la finca sobre la cual se pretende la modificación de los estatutos;
2) En caso de que se refiriera a la finca registral 37879, la escalera "E" -que integra 12 viviendas y los locales comerciales que constituyen los departamentos treinta, treinta y uno, treinta y dos y treinta y tres- es una subcomunidad en la cual las viviendas tienen un coeficiente en relación en la escalera "E" pero los locales no tienen registralmente coeficiente de escalera. Por este motivo el registrador considera que hay que rectificarse primero la subcomunidad de la escalera "E" del edificio, hay que determinar una cuota para cada uno de los elementos que lo integran, incluidos los locales, y hará falta el consentimiento expreso de todos los interesados en escritura pública, con los requisitos de los artículos 553-7 a 553-10 del Código civil de Cataluña (CCCat) y 8 de la Ley hipotecaria. Según la nota de calificación, después de cumplir este requisito previo, habrá que acreditar el acuerdo de la comunidad de propietarios de la escalera "E", y serían objeto de calificación la convocatoria de la junta general donde figurara en el orden del día la modificación de los acuerdos estatutarios relacionados, los quórum, la asistencia, la mayoría aplicable, la aprobación del acta y la expedición de la certificación, de conformidad con los artículos 553-21 a 553-27 del CCCat, y que haría falta hacer constar la notificación a los propietarios no asistentes y la oposición, en su caso, en el plazo de un mes desde la notificación, al amparo de los artículos 553-26.3 y 553-29 del CCCat. La nota también pide que se acrediten no sólo por la escalera "E", sino por la total comunidad los expresados requisitos.
III El día 1 de junio de 2015 se presentó en el registro de la propiedad de Sant Boi de Llobregat recurso gubernativo contra la mencionada calificación, interpuesto por E. G. d. Á. en representación de la "comunidad de propietarios del edificio situado en Sant Boi de Llobregat, situado en las calles Montmany, 69-71, calle Lleida, 12, calle Picasso, 29-31, y calle Joan Vandellós y Jardí, 4-6". Las alegaciones del recurso son, en síntesis:
1) La legitimación para modificar los estatutos corresponde a la comunidad o mancomunidad, aunque los artículos concretos sólo se refieran a la escalera "E".
2) En la reunión de la mancomunidad celebrada el 12 de junio de 2014 los propietarios de los locales pudieron votar de acuerdo con sus respectivas cuotas.
3) No es obligatoria la constitución de subcomunidades de escalera, y en concreto, la comunidad de la escalera "E" no tiene que existir obligatoriamente.
4) La cuota de participación en la copropiedad sólo establece también la participación en los gastos si no hay un pacto en contrario, y en este caso ahora se ha acordado un pacto en contrario.
5) Para adoptar el acuerdo sobre participación igualitaria en gastos no es necesaria la unanimidad, sino la mayoría necesaria para modificación de los estatutos, es decir, las cuatro quintas partes de los propietarios y de las cuotas de la totalidad de la comunidad (artículo 553-45.3 del CCCat).
6) No hace falta modificar y redistribuir las cuotas de copropiedad, y nunca se ha querido modificar las cuotas de participación, sólo modificar los estatutos y dejar sin efecto una exención de pago.
7) El acuerdo no ha sido impugnado judicialmente por los propietarios de los locales afectados.
8) Manifiesta que hay un acuerdo de junta general de la subcomunidad de la escalera E -que no se acredita en el expediente-, de 12 de septiembre de 2013, que aprobó la modificación estatutaria, que los propietarios de los locales afectados impugnaron. Se acompaña al recurso un escrito de los propietarios del departamento treinta y tres en el que manifiestan su voto negativo en varios puntos del orden del día de dicha junta de la escalera "E" que afectan sus derechos.
IV El registrador de la propiedad notificó la interposición del recurso a la notaria autorizante de la escritura el 4 de junio de 2015, sin que ésta haya formulado alegaciones. El 17 de junio de 2015 el registrador de la propiedad emitió el preceptivo informe en el que expresó que mantiene la calificación e hizo constar, en síntesis, que:
1. En el título no se concreta la finca registral sobre la que se solicita la modificación jurídica, como exige el principio de especialidad hipotecaria reflejado en el artículo 9 de la Ley hipotecaria y 51 de su reglamento.
2. La propiedad horizontal a la que se refiere el título no coincide con la que figura inscrita en los libros del registro, porque en el título se hace referencia a un edificio con acceso por las calles Montmany, 69-71, Lleida, 12, Pablo Picasso, 29-31, y Joan Vandellós y Jardí, 4-6, mientras que en los libros del registro este volumen de edificación está integrado por dos propiedades horizontales diferentes, ya que una de ellas es la finca 37879 (compuesta por cuatro escaleras, con accesos dos por la calle Montmany, una por la calle Lleida y la cuarta por la calle Vandellós), y la otra propiedad horizontal consta en la finca 37877 (y está compuesta por dos escaleras, con acceso las dos por la calle Pablo Picasso). Ambas fincas comparten un jardín común, que es la finca registral 37881, en la cual están ambas vinculadas "ob rem", pero eso no las convierte en un complejo inmobiliario.
3. Como los acuerdos comunitarios que se elevan a público en la escritura hacen referencia a una mancomunidad que no existe en el registro, este defecto ha impedido calificar, entre otros aspectos, el cumplimiento de los requisitos de quórum y mayorías necesarias para la modificación estatutaria que se pretende inscribir.
4. No se puede entrar a calificar los acuerdos de la junta de la comunidad de propietarios de la parcela 40 del sector Gasulla porque este documento ha sido aportado con el recurso, y no se pueden debatir en recurso gubernativo los documentos no presentados en tiempo y forma (artículo 326 del reglamento hipotecario).
5. Hay dudas sobre si la modificación estatutaria se refiere a la comunidad de propietarios de la finca 37879 o a la mancomunidad referida integrada por esta finca y la finca 37877.
6. Quien actúa de presidente de la mancomunidad, no puede representar en la finca registral 37879 porque no es propietario de ningún departamento de esta finca, sino que es propietario de unas entidades integradas en la otra propiedad horizontal, la integrada en la finca 37877.
7. Mientras no se concrete la finca registral sobre la que se solicita la modificación jurídica no se puede calificar la validez e inscriptibilidad de la modificación estatutaria porque no se pueden calificar el nombramiento del cargo, la legitimación, los quórum y el cómputo de las mayorías exigibles.
8. Para poder inscribir las modificaciones estatutarias se tienen que rectificar las cuotas de la subcomunidad de la escalera "E" y atribuir una cuota de escalera a cada uno de los departamentos que lo integran, incluidos los locales comerciales. Admite el registrador que puede haber dos coeficientes, el de participación y el de distribución de los gastos, pero sostiene que para que se produzca la obligación de pago de los gastos primero tiene que existir la cuota de participación, aunque después no coincida con el coeficiente asignado a los gastos, y por este motivo cree que hace falta la modificación estatutaria de los coeficientes de la escalera "E", y esta modificación requiere unanimidad (artículo 553-10.3 CCCat); incluso aunque se tratara sólo de un nuevo reparto de los gastos, esta cuota especial también necesitaría unanimidad (artículos 553-3 y 553-10 CCCat).
9. De los documentos presentados resulta que en la práctica las cuatro escaleras C, D, E y F funcionan como subcomunidades, por lo cual la nota de defectos también exige el acuerdo de la junta de propietarios de la escalera "E", que es la afectada por las modificaciones estatutarias, y además, el acuerdo de la junta de propietarios de la comunidad general, que es la formada por los departamentos integrantes de la finca 37789.
10. Alega también la falta de acreditación de la representación del recurrente, pero este extremo ha quedado subsanado según consta acreditado con posterioridad en el expediente.
Se adjunta al informe copia literal del historial registral de las fincas 37879, 37877, 37881, pertinentes a los efectos de la resolución de este recurso.
De los historiales registrales resulta el siguiente.
A) La finca registral 37879 está formada por un edificio que consta de cuatro escaleras, llamadas escalera "C", con acceso por el número 73 de la calle Montmany; escalera "D", con acceso también por el número 73 de la calle Montmany; escalera "E", con acceso por el número 14 de la calle Lleida; y escalera "F", con acceso por los números 2-6 de la calle Vandellós. Esta finca -la 37879- está constituida en régimen de propiedad horizontal y consta dividida en 56 departamentos independientes. Cada uno de los 56 departamentos tiene un coeficiente en relación con el total inmueble, y otro coeficiente en relación con la zona de recreo que después se expresará. Hay 52 departamentos que además, tienen un tercer coeficiente en relación con la escalera donde están ubicados, salvo los cuatro locales comerciales que constituyen los departamentos treinta, treinta y uno, treinta y dos y treinta y tres que, a pesar de estar descritos dentro de la escalera "E", no tienen asignado ningún coeficiente en relación con la escalera de la que forman parte. En el margen de la inscripción de división horizontal de este edificio consta que se han legalizado 4 libros de actas, uno por cada escalera -C, D, E y F-, que constan como "subcomunidad de la escalera C", "subcomunidad de la escalera D", "subcomunidad de la escalera E" y "subcomunidad de la escalera F". Finalmente, a la descripción de la finca 37879 consta que la titularidad de esta finca está vinculada "ob rem" a un sesenta y cinco por ciento de la parcela 40, que constituye la finca registral 37881, destinada a jardín privado anexo inseparable, que es la zona de recreo que después se mencionará.
B) La finca 37877 se describe como otro edificio situado en la calle Picasso, números 29 y 31, y compuesto por dos escaleras, llamadas escalera "A" y escalera "B". Esta finca está constituida en régimen de propiedad horizontal y dividida en 25 departamentos independientes, Cada uno de los 25 departamentos independientes tiene un coeficiente en relación con el total inmueble, otro coeficiente en relación con la zona de recreo que mencionaremos y los departamentos dos al veinticinco tienen también un coeficiente en relación con la escalera donde están ubicados -sea la "A" o la "B . En el margen de la inscripción de división horizontal de este edificio consta que se han legalizado 2 libros de actas, uno por cada escalera -A y B-, que constan como "subcomunidad de las viviendas de la escalera A" y "subcomunidad de las viviendas de la escalera B". En la descripción de esta finca 37877 también consta que la titularidad de esta finca está vinculada "ob rem" a un treinta y cinco por ciento de la parcela 40, que constituye la finca registral 37881, destinada a jardín privado anexo inseparable, que es la zona de recreo que a continuación se mencionará.
C) Finalmente, la finca registral 37881 es la parcela número 40 del sector Rambla Gasulla y está vinculada "ob rem" a la finca 37879 en un sesenta y cinco por ciento y a la finca 37877, el otro treinta y cinco por ciento. En el margen de la inscripción de vinculación "ob rem" de esta finca consta que se ha legalizado 1 libro de actas de la "comunidad de propietarios de la parcela 40 del Sector Rambla Gasulla".
V En la resolución del recurso esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, prevé la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
FUNDAMENTOS DE DERECHO:
Primero.- De la forma de identificar la finca sobre la cual se pretende realizar la modificación de los estatutos
1.1 La nota de calificación señala como impedimento de la inscripción la falta de identificación suficiente de la finca registral sobre la cual se pretende inscribir la modificación estatutaria. A la escritura en la que se elevan a público los acuerdos no se hace referencia a ninguna descripción de finca, ni siquiera se hace una identificación de la finca con datos registrales, sino que se remite íntegramente al contenido de la certificación del acta protocolizada. En el redactado del acta tampoco se hace referencia a ninguna finca identificada con datos registrales. La única identificación de la finca resulta de la descripción literaria que se hace en el acta y en el certificado del acta, de los cuales resulta que la comunidad de propietarios está integrada por una finca de que tiene acceso por cuatro calles (Montmany, Lleida, Picasso y Joan Vandellós), con unos números de policía que en el caso de las calle Joan Vandellós y Montmany no coinciden entre el acta y el certificado del acta.
1.2 Aunque sólo se tomara en consideración el apartado 1.1 anterior la falta de identificación suficiente de la finca a los efectos de inscripción resultaría evidente al amparo del artículo 21.1 de la Ley hipotecaria que dispone que "los documentos relativos a actos que se tengan que inscribir expresarán, como mínimo, todas las circunstancias que tenga que contener la inscripción y que sean relativas a las personas de los otorgantes, a las fincas y a los derechos inscritos". La actividad de busca del registrador en el índice de fincas -artículo 396 del reglamento hipotecario- ha permitido localizar en los libros del registro de la propiedad las fincas que se ubican en las calles y números de policía que se indican en la escritura, pero esta actividad ni enmienda la falta de identificación de las fincas ni, en el caso que nos ocupa, ha permitido identificar la finca a la cual se refiere la escritura.
1.3 El fondo del defecto de la falta de identificación de la finca no radica en la falta de identificación formal, sino en la falta de identificación de la finca en la cual se refiere el documento no presentado en relación con ninguna otra finca registral. Del antecedente III de esta resolución, que aquí damos por reproducido para evitar repeticiones innecesarias, consta que ninguna de las fincas a que se ha referido la busca por parte del registrador de la propiedad se identifica con la finca en la cual se hace referencia a la escritura de modificación de acuerdos comunitarios. Eso ocurre porque el recurrente confunde la estructura física o funcional que tiene el inmueble con la estructura jurídica que se ha creado para el funcionamiento de las propiedades horizontales. Nos confirma esta interpretación el acta de la reunión de "presidentes" de la "mancomunidad de propietarios" de fecha 28 de enero de 2015, que se incorpora a la escritura para acreditar los cargos de presidente y de secretario de la mancomunidad. Si nos atenemos a la estructura jurídica creada para el funcionamiento de estos edificios, no consta inscrita en el registro ninguna mancomunidad de propietarios, y el solo hecho de constar en el registro la legalización de un libro de actas para la parcela 40, vinculada "ob rem" en las fincas registrales 37877 y 37879 no convierte la junta de propietarios relativa a la parcela 40 en una junta de propietarios con capacidad decisoria sobre cada una de las comunidades en las cuales está vinculada ob rem . Es decir, la pretendida mancomunidad de propietarios, a pesar de no constar inscrita en el registro, podría tomar algunos acuerdos relativos a la parcela 40 y reflejarlos en el mencionado libro de actas, pero nunca ninguno de estos acuerdos podría vincular a cada una de las comunidades formadas por las fincas 37877 y 37879; por eso último siempre hará falta el acuerdo respectivo de cada una de las comunidades divididas en propiedad horizontal -y sin entrar, de momento, en las subcomunidades formadas por las escaleras, que serán objeto de tratamiento separado más adelante.
1.4 La propiedad horizontal compleja que está regulada en los artículos 553-48 y siguientes del CCCat permitiría coexistir una pluralidad de edificios independientes y separados que compartieran una zona ajardinada común, como los que son objeto de esta escritura. Pero el caso que nos ocupa no reúne la estructura jurídica de la propiedad horizontal compleja, porque ésta necesita una inscripción general para el conjunto (artículo 553-9.5 CCCat) y tantas inscripciones como fincas privativas, que tendrían que ser cada una de las edificaciones, con independencia que después se puedan formar subcomunidades por las diferentes escaleras de cada edificio. En el supuesto de este recurso no hay una inscripción general del todo el conjunto inmobiliario, sino que sólo se deduce la existencia de una cierta vinculación entre las fincas 37879 y 37877 por el hecho de compartir la titularidad "ob rem" de una tercera finca -la registral 37881- a cuya descripción se dice que está previsto destinarla a instalaciones de servicio y ocio, y también se hace constar que "constituirá una comunidad independiente entre los copropietarios de las viviendas", y se constituyen dos servidumbres de paso en beneficio de las expresadas fincas 37877 y 37879. En definitiva, la inscripción de la finca registral 37881 nos confirma que es una finca independiente vinculada "ob rem" a otras dos y que forma una comunidad independiente de las otras. Esta estructura jurídica no coincide con la de la propiedad horizontal compleja, aunque se parezca, pero a pesar de las semblanzas, no autoriza la junta de copropietarios de la finca vinculada "ob rem" en las fincas 37877 y 37879 de tomar decisiones que afecten más allá de la propia finca independiente 37881.
1.5 Centrada la cuestión en la estructura jurídica del inmueble, la junta de propietarios se refiere a los propietarios de las escaleras con acceso por las calles Vandellós, Lleida, Montmany y Picasso, mientras que en el registro este conjunto de escaleras no es una única propiedad horizontal sino dos diferentes (fincas 37879 y 37877) y los acuerdos de la reunión de los copropietarios de la tercera finca, registral 37881 -cómo parecen ser-, no pueden vincular nunca las otras dos ni las entidades resultantes de su división horizontal. Por lo tanto, la finca a la cual se refiere el acta de la reunión de propietarios celebrada el 12 de junio de 2014 no es ninguna de las fincas inscritas en el registro, y por eso confirmamos el primer impedimento para la inscripción señalado en la nota de calificación.
Segundo.- De la modificación de las cuotas de gastos cuando son diferentes de las cuotas de copropiedad
2.1 En el segundo apartado de la nota el registrador centra la atención en que en la modificación estatutaria contiene una modificación de las cuotas de gastos que tendrán que pagar los locales comerciales treinta, treinta y uno, treinta y dos y treinta y tres de la escalera "E", y cree que no se les podría fijar una cuota de gastos si antes no se les ha asignado una cuota en la escalera a la cual pertenecen. En el informe añade que ... para que se produzca la obligación de pago de gastos tiene que existir la cuota o cuotas de participación, aunque después no coincida con el coeficiente de gastos que se tengan que satisfacer. Y en este caso, los departamentos dos y treinta a treinta y tres, ambos incluidos, no tienen cuota especial con respecto a la escalera E...".
2.2 Del antecedente III resulta que los locales comerciales treinta a treinta y tres sí que tienen una cuota en la copropiedad de la totalidad del edificio, y también una cuota en la titularidad "ob rem" de la finca 37881, o espacio de ocio, a pesar de no haberles fijado una tercera cuota de escalera en el momento de constituir la propiedad horizontal. De los estatutos de la propiedad horizontal de la finca 37879 resulta que la falta de cuota de escalera en los locales se explicaría porque inicialmente se los exoneraba de cualquier pago de los gastos de escalera. Justamente, son estos preceptos de los estatutos -los artículos 5, 9 y 10 de los estatutos- los que ahora se quieren modificar. Por eso, consideramos que la fijación de una cuota de escalera en los diferentes departamentos de la escalera "E" no es una cuota de titularidad -todos los departamentos tienen cuota de titularidad-, sino una simple cuota de gastos, pero una cuota de gastos que consta fijada "ab initio" al título constitutivo de la propiedad horizontal.
2.3 Argumenta el recurrente que se puede aplicar el artículo 553-45.4 del CCCat, y que en este caso sólo haría falta el acuerdo de una mayoría de cuatro quintas partes de los propietarios y de cuotas para establecer un incremento de participación en los gastos comunes. Pero no consideremos que se pueda puede aplicar este precepto porque no se cumple el supuesto de hecho: el artículo exige un "incremento de la participación en gastos comunes que corresponde a un elemento privativo concreto en el caso de uso o disfrute desproporcionado de manera probada de elemento o servicios comunes a consecuencia del ejercicio de actividades empresariales o profesionales en el piso o el local", y "el incremento no puede ser superior al doble de lo que le correspondería por la cuota". En supuesto de hecho no existe ningún goce y disfrute de los elementos comunes de la escalera, ni menos todavía se ha probado ningún uso desproporcionado, y en cualquier caso, por cuota estatutaria no les corresponde ningún gasto, y por eso no es posible aplicar la regla del tope del doble del gasto que les correspondería pagar.
2.4 En el caso que nos ocupa la exoneración del pago de gastos por los locales comerciales es un derecho que consta en los estatutos de la comunidad en los artículos 5, 9 y 10 de manera clara. Por eso aunque como posibilidad es bien plausible que haya un reparto de los gastos diferente de la cuota en copropiedad (así lo permiten los artículos 553-3.1.c y 553-45.1 y 2 del CCCat), al constar inscritos en el registro de la propiedad los estatutos de los cuales resulta el derecho de los locales de no contribuir al pago de los expresados gastos, la modificación estatutaria pretendida es de un alcance superior a la sola rectificación de una cuota de gastos que podría no constar inscrita en el registro. No sólo se debate si cuatro departamentos privativos no tienen que contribuir a los gastos de escalera porque no tienen cuota de escalera, sino que la modificación de la contribución a pagar los gastos se convierte en una modificación de la redacción de los estatutos, ya que la exoneración de pago constaba expresamente dentro del redactado de los tres mencionados preceptos estatutarios.
2.5 Una lectura atenta de la modificación estatutaria pretendida nos informa de que la nueva redacción de los artículos de los estatutos también incorpora otras disposiciones que tienen un redactado diferente del contenido de los estatutos inscritos en el registro. Así, el nuevo artículo 9 de los estatutos dispone también que: "Estos departamentos (treinta, treinta y uno, treinta y dos y treinta y tres), previa comunicación al presidente de la comunidad, podrán establecer actividades comerciales o económicas, previas las correspondientes licencias municipales, a menos que sean inmorales, que sean perjudiciales por la finca o vayan en contra de disposiciones generales, ordenanzas municipales o reglamentos sobre actividades molestas, nocivas o insalubres, peligrosas o ilícitas. También, previa comunicación a la junta de propietarios, podrán colocar letreros, incluso luminosos u opacos, que no sobrepasen la altura de la planta baja y cumpliendo con las limitaciones que fijen las ordenanzas municipales. Realizar todo tipo de obras y en cualquier tiempo, en el interior de los mencionados locales, previa comunicación de las mismas al presidente de la comunidad y con las correspondientes licencias municipales. Modificar la fachada en la parte de los locales, y colocar elementos como [se ha eliminado: recubrimiento de pilares] caja nocturna, letreros luminosos o no, horizontales en la parte correspondiente a los locales de planta baja, previa el consentimiento de la junta de propietarios y todo eso siempre que no contravengan las ordenanzas municipales. Tendrán que restablecer el estado inicial de la fachada, en el momento de la finalización de la actividad de los locales, y eliminar las modificaciones efectuadas en su día para el inicio de la actividad económica". En definitiva, se han impuesto las nuevas obligaciones de comunicar al presidente o a la junta determinados actos, la de pedirles el consentimiento para poner letreros, y la de restablecer la fachada en el estado inicial, que antes no existían, y también se ha precisado la redacción estatutaria con carácter limitativo de las actividades que se puedan llevar a cabo en los locales cuando sean perjudiciales a la finca, extremo que antes no se contemplaba. Por lo tanto, no se puede reducir el alcance de la modificación estatutaria a la sola modificación de la contribución en los gastos, sino que se trata de diversas modificaciones estatutarias que afectan sólo a los derechos y deberes de unos departamentos concretos: los locales treinta, treinta y uno, treinta y dos y treinta y tres.
2.6 Aunque el segundo apartado de la nota de calificación tiene un alcance genérico, no sólo se refiere a la necesaria determinación de cuota de escalera para los locales comerciales como requisito previo para fijar una cuota de gastos -argumentación que no compartimos en el sentido de que consideramos que la cuota de escalera es una cuota de gastos- sino que también hace referencia a la necesidad de qué se cumplan todos los requisitos que la ley pide para la modificación estatutaria. Estos requisitos son los que expresan los artículos 553-10, 553-19. 2. b) y 553-25.2 y 4 del CCCat, que tendrán que referirse lógicamente a la propiedad horizontal de la que forman parte los locales comerciales aunque comprenda cuatro escaleras diferentes, porque los estatutos de la propiedad horizontal de la finca matriz 37879 de la propiedad horizontal son unitarios y así se previó en el título constitutivo que se inscribió en el registro de la propiedad. Por este motivo, también confirmamos este extremo de la nota de calificación registral.
Tercero.- De la creación de subcomunidades en un régimen de propiedad horizontal
3.1 En el segundo punto de la nota de calificación el registrador señala también como impedimento de la inscripción, cumulativo con la falta de fijación de cuota para los locales, la falta de un acuerdo de la subcomunidad de propietarios de la escalera "E", con todos los requisitos que piden los acuerdos que se toman en junta de propietarios cuando tienen por objeto la modificación de estatutos.
3.2 Dentro de la estructura de la propiedad horizontal se puede prever en los estatutos que haya reuniones especiales para tratar cuestiones que afecten sólo a propietarios determinados o a subcomunidades (artículo 553-20.3 CCCat). Y según el artículo 553-51.1 del CCCat "Cada subcomunidad puede... adoptar los acuerdos que le conciernen con independencia de las otras subcomunidades, si eso es posible de acuerdo con el título de constitución..." En los estatutos de la propiedad horizontal inscrita sobre la finca 37879 no hay ninguna previsión sobre juntas especiales ni subcomunidades, aunque la edificación esté compuesta por cuatro escaleras, llamadas escaleras "C", "D", "E" y "F". Sin embargo cada una de las cuatro escaleras tiene legalizado un libro de actas al amparo del artículo 415 del reglamento hipotecario y así consta por nota al margen de la inscripción de división horizontal, y en esta nota se califica cada escalera de "subcomunidad". No podemos ahora discutir el carácter de subcomunidad que tiene cada escalera, ya que el carácter de subcomunidad resulta de un asentamiento del registro que está bajo la salvaguardia de los tribunales de justicia, aunque la palabra "subcomunidad" tenga un carácter más descriptivo que sustantivo, ya que sólo consta en la nota marginal de legalización de libro de actas y no dentro de un acta de inscripción. Pero aunque cada escalera esté calificada de "subcomunidad", no está previsto en el título de constitución que cada subcomunidad pueda adoptar acuerdos que la conciernan con independencia de las otras subcomunidades, como así prescribe el artículo 553-51 del CCCat para que los acuerdos estén válidamente adoptados. Por eso no podemos compartir la interpretación del registrador que haga falta un acuerdo específico de la subcomunidad formada por la escalera "E", y este impedimento alegado en la nota del registrador tiene que ser revocado, sin perjuicio de lo que hemos expuesto en el punto 2.6, es decir, que haga falta un acuerdo válido de la junta de propietarios de la propiedad horizontal y se recaben los consentimientos de los propietarios de los locales que ven disminuidas sus facultades de goce y disfrute, al amparo del artículo 553-25. 4 CCCat.
Resolución:
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso, por no ser procedente la inscripción por falta de identificación de la finca registral sobre la que se pretende inscribir la modificación estatutaria i por no cumplirse los requisitos legalmente exigidos por esta modificación, pero sin que sea necesario un acuerdo específico de la subcomunidad formada por la escalera a la que pertenecen los locales afectados.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante del juzgado de primera instancia de la ciudad de Barcelona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo. 4 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se debe anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.
Barcelona, 14 de julio de 2015
Santiago Ballester Muñoz
Director general de Derecho y Entidades Jurídicas
OBSERVACIONES:
Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña núm. 6927, de 4 agosto 2015,
CVE-DOGC-B-15208042-2015.