PROPIEDAD HORIZONTAL: ESTATUTOS: LIMITACIÓN DEL USO DE LAS VIVIENDAS PISOS TURÍSTICOS
Relación de hechos:
Resolución JUS/1784/2018, de 20 de julio, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la calle Aragó, 95, de Barcelona contra la calificación que suspende la inscripción de una acta de protocolización de los estatutos de la comunidad de propietarios, de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 16 de Barcelona.
Se dicta resolución del recurso gubernativo interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la calle Aragó, 95 de Barcelona contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad número 16 de Barcelona, que suspende la inscripción de una acta de protocolización de los estatutos de la comunidad de propietarios.
I En acta autorizada por el notario de Barcelona Josep-Maria Valls i Xufré el 20 de marzo de 2018, número de protocolo 679, la presidenta de la comunidad de propietarios del edificio situado en la calle Aragó, 95 de Barcelona eleva a público los estatutos de la comunidad de propietarios que fueron aprobados por acuerdo de la comunidad de propietarios adoptado en la junta general extraordinaria de la comunidad celebrada el 19 de septiembre de 2017, con el voto favorable de la mayoría de sus propietarios, que representa el 96,30 % de las cuotas de participación, y con el voto en contra del propietario del piso 6º 2ª, que representa el 3,70 % de las cuotas. Se protocolizan en la escritura tres certificados de fecha 20 de febrero de 2018 emitidos por el secretario de la comunidad de propietarios, J. R. V., con el visto bueno de la presidenta, de los cuales resultan: en el primero, los cargos de presidenta y de secretario-administrador de la comunidad; en el segundo, que el acta fue notificada a los propietarios ausentes por burofax, sin que ninguno de ellos haya manifestado su oposición a los acuerdos, a excepción del propietario del piso 6º 2ª; y en el tercer certificado se transcribe el acta de la junta general extraordinaria que adoptó el acuerdo de aprobación de los estatutos y una diligencia posterior, de fecha 8 de noviembre de 2017, en la cual consta que el resultado final de la votación es de 30 propietarios a favor del acuerdo, que representan el 96,30 % de las cuotas de participación, y un propietario en contra del acuerdo, que representa el 3,70 % de las cuotas de participación.
Los estatutos de la comunidad aprobados constan de un primer párrafo y diez artículos. El artículo número 3 dispone: Los pisos serán destinados únicamente para uso de vivienda residencial. En ningún caso podrán alquilarse los pisos como apartamento turístico, albergue, residencia de cualquier tipo y en general actividades que no comporten su uso como residencia habitual .
II Esta escritura se presentó en el Registro de la Propiedad de Barcelona número 16 el 28 de marzo de 2018 y causó el asiento de presentación número 1509 del volumen 64. El día 29 de marzo la registradora de la propiedad redactó nota de suspensión de la inscripción fundamentada, entre otros motivos que no son objeto de recurso, en el siguiente motivo: el acuerdo de modificación de los estatutos de la comunidad de propietarios no tiene el consentimiento de todos los propietarios, ya que un propietario votó en contra, y no se hizo constar que no quedaba vinculado por el acuerdo, constancia que es un requisito imprescindible para el acceso al registro, de conformidad con la doctrina de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas. Resumidamente, considera que el acuerdo no puede vincular al propietario que no ha consentido el acuerdo, y que se tiene que hacer una excepción expresa. Se basa en los principios de trato sucesivo y de tutela judicial efectiva, y en la inexistencia de limitaciones del dominio inscritas en el registro en el momento de la adquisición del inmueble. Considera que las limitaciones del dominio comportan una eliminación del contenido propio del derecho de propiedad y requieren un acto especial de constitución, y tienen que ser de interpretación restrictiva. Cita a su favor, entre otros, el artículo 20 de la Ley hipotecaria, la interpretación conjunta de los artículos 553-11.2 y 553-25.4 del Código civil de Cataluña, algunas sentencias del Tribunal Supremo, así como también las del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 20 de febrero de 2012, 28 de abril de 2014 y 19 de mayo de 2016, y nuestras resoluciones de fecha 21 de abril de 2010, 28 de octubre de 2013, 14 de julio de 2015 y 25 de octubre de 2016.
III El día 24 de abril el secretario-administrador de la comunidad de propietarios del edificio situado en la calle Aragó, 95 de Barcelona, J. R. V., presentó al registro un recurso contra la calificación negativa expresada, en nombre de la comunidad de propietarios. Fundamenta el recurso en el artículo 553-26.2 del Código civil de Cataluña, que dispone que Hace falta el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que tienen que representar al mismo tiempo las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para: a) Modificar el título de constitución y los estatutos, a menos que haya una disposición legal en sentido contrario [...] ; y también en el artículo 552-30, según el cual los acuerdos adoptados por la junta de propietarios son obligatorios y vinculan a todos los propietarios, incluso los disidentes, a menos que los impugnen de acuerdo con el artículo 553-31.
IV La registradora de la propiedad elevó el recurso presentado ante esta Dirección General el día 7 de mayo de 2018, junto con el informe preceptivo, de fecha 3 de mayo. La registradora alega, en primer lugar, falta de legitimación activa del recurrente, por falta de certificación acreditativa del cargo de representante de la comunidad recurrente, y manifiesta que en cumplimiento del artículo 3.5 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o de las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que tengan que inscribirse en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña, ha dado traslado del recurso al notario autorizante y a los propietarios afectados. En la argumentación del informe reitera la calificación de fecha 29 de marzo, salvo un punto que no ha sido objeto de recurso. No constan alegaciones de interesados en el expediente.
En la resolución del recurso esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, establece la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
FUNDAMENTOS DE DERECHO :
Primero.- La legitimación del recurrente
1.1 La primera cuestión que tenemos que tratar es la legitimación de J. R. V. para interponer el recurso en representación de la comunidad de propietarios. Alega la registradora en su informe que no se ha acreditado su cargo de representante de la comunidad, y por ello considera que el recurso no debe admitirse. No obstante, en el acta notarial que protocoliza el acuerdo de aprobación de los estatutos, también se protocoliza un certificado de fecha 20 de febrero de 2018, expedido por el mismo secretario de la comunidad con el visto bueno de la presidenta, del cual resulta el nombramiento de R. V. para ejercer el cargo de secretario-administrador, en junta general ordinaria de la comunidad celebrada el día 26 de enero de 2017.
1.2 De acuerdo con lo que establece el artículo 553-16 del Código civil de Cataluña, la representación de la comunidad corresponde a la presidencia; el secretario-administrador no tiene la representación, sino que gestiona los asuntos ordinarios, vela por el cumplimiento de las obligaciones y ejecuta los acuerdos de la junta de propietarios, y, por lo tanto, no tiene la representación legal. Por lo tanto, parece que la interposición de recurso por parte del administrador de la comunidad no podría prosperar. Ahora bien, en este caso concurren algunas circunstancias que se tienen que ponderar.
1.3 En primer lugar, sí que ha resultado acreditado que el recurrente tiene el cargo de secretario-administrador. Así resulta de forma clara en el certificado que se adjunta al acta notarial arriba mencionada, el cual en ningún momento ha sido puesto en cuestión por la registradora en la nota de calificación.
1.4 En segundo lugar, la registradora de la propiedad tampoco ha concedido al recurrente el plazo máximo de 10 días para enmendar la falta de acreditación de representación, según impone la norma procedimental que contiene el primer párrafo del artículo 325 a) de la Ley hipotecaria, que es aplicable en este procedimiento. En consecuencia, la admisión del motivo provocaría una falta de audiencia al interesado en este expediente, y se provocaría una resolución inaudita parte, contraria a los principios constitucionales.
1.5 En tercer lugar, la elevación a público del acuerdo de aprobación de los estatutos es competencia de la legítima representante de la comunidad de propietarios, la presidencia, y es precisamente la presidenta quien lo ha elevado a público; en cambio, la función del secretario-administrador es ejecutar los acuerdos de la junta de propietarios (artículo 553-18 del Código civil de Cataluña). Pero, sin duda, la ejecución más intrínseca del acuerdo de aprobación de unos nuevos estatutos es obtener la inscripción en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, en este caso entendemos que el recurso gubernativo contra la calificación negativa es un acto que tiende a la ejecución de un acuerdo comunitario, encaminado a obtener la inscripción registral, como único requisito para obtener la máxima eficacia del acuerdo y que permita la ejecución en el sentido más amplio de aquello que se ha aprobado, ya que la inscripción en el registro de la propiedad perjudicará a los terceros de buena fe (artículo 553-11.3 del Código civil de Cataluña). Es en este limitado sentido que el administrador está ejecutando el acuerdo de aprobación de los estatutos, es decir, en el sentido de tratar de obtener la inscripción en el registro de la propiedad. No obstante, una eventual falta o defecto en la motivación en la redacción del recurso por parte del administrador de la comunidad podría comprometer la resolución, y en este sentido habría sido deseable que este acto de ejecución del acuerdo comunitario hubiera sido ratificado por la presidencia de la comunidad y que, si la registradora consideraba que la representación no estaba lo bastante acreditada, hubiera dado el trámite de audiencia por un plazo no superior a 10 días, tal como establece el artículo 325 a) de la Ley hipotecaria.
Segundo.- La constancia documental del voto en contra del acuerdo de limitación de los usos de las viviendas
2.1 La cuestión de la limitación de uso de las viviendas y la restricción de los usos turísticos ya ha sido tratada, desde diferentes matices, en varias resoluciones, la mayoría de las cuales con motivo de la aplicación de la redacción anteriormente vigente del artículo 553-25.4 del Código civil de Cataluña, y, singularmente, en la última de 6 de febrero de 2017, que ya aplica la normativa actual y que modifica parcialmente nuestra doctrina anterior. Según esta última resolución, es posible adoptar un acuerdo comunitario que limite el uso de los elementos privativos con una mayoría de un 80 % y no se admite que uno o varios propietarios en minoría puedan impedir, con su voto contrario, que el acuerdo acceda al registro de la propiedad. Concluíamos en aquel caso que la limitación de uso aprobada con el voto favorable de más del 80 % es inscribible, si bien no afectará al propietario que ha votado en contra, como es el caso que ahora se plantea. El quorum para adoptar el acuerdo resulta del artículo 553-26.2 del Código civil de Cataluña, y se excluye, por lo tanto, la aplicación a este supuesto del párrafo 4 del artículo 553-25 del Código civil de Cataluña en su redacción actual.
2.2 No obstante, según la registradora de la propiedad, la prohibición de instalación de viviendas turísticas limita las facultades de disfrute de todos los propietarios, y por interpretación del artículo 553-25.4 del Código civil de Cataluña el precepto legal no distingue entre un disfrute adquirido previamente o un disfrute potencial, y para introducir una limitación del dominio como esta por vía estatutaria haría falta el consentimiento de todos los propietarios, ya que la limitación de uso de elementos privativos afecta de manera individualizada el derecho de cada propietario. En definitiva, la registradora considera que hace falta el consentimiento de los propietarios para que este derecho pueda acceder al registro; por eso pide que se haga constar expresamente que el propietario que ha votado en contra no queda vinculado por el acuerdo. Este argumento parece recuperar la interpretación que se hacía de este precepto antes de su reforma por la Ley 5/2015, del 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. Con posterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción de este artículo (20.06.2015), entendemos que los acuerdos que priven a cualquier propietario de las facultades de goce y disfrute de elementos comunes nunca tienen que afectar a los titulares que no los consientan expresamente, pero se admite la validez y la inscriptibilidad de los acuerdos que limiten los usos de todos los elementos privativos, con los quorum de votación expresados. Por otra parte, las sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 10 de febrero de 2012 y 28 de abril de 2014, y las número 33 y 37, de 19 de mayo de 2016, a que se refiere la registradora en su nota de calificación, se pronuncian respectivamente sobre el hecho de ser o no actividades molestas la actividad de explotación hotelera, la de recogida de basuras y tratamiento de residuos y la de viviendas de uso turístico, pero de estas sentencias no se desprende que ninguna actividad sea molesta per se, sino que se tiene que hacer el análisis caso por caso, y si alguna actividad es molesta o insalubre la comunidad puede exigir su cese, siendo entonces indiferente que la actividad reúna todos los requisitos legales.
2.3 La falta de afectación del acuerdo limitativo de usos de elementos privativos en relación con el propietario que ha votado en contra se sostiene por el concepto de limitación del dominio voluntaria, como una restricción voluntaria impuesta al derecho de propiedad. Las limitaciones del dominio en la propiedad horizontal tienen una causa en la misma existencia de la comunidad y, por lo tanto, son siempre de mayor contenido que las limitaciones del dominio en la propiedad ordinaria. Estas limitaciones son impuestas por la misma naturaleza del derecho de propiedad horizontal, que implica compartir sobre una parcela la propiedad separada de elementos privativos, todos los cuales integran una edificación, y que impone la necesidad de adoptar acuerdos por parte de la colectividad de propietarios. Pero este argumento no puede justificar que un acuerdo adoptado por una gran mayoría de propietarios aplique, desde una fecha determinada, unas limitaciones al ejercicio de las facultades inherentes al derecho de propiedad que, cuando fue adquirido, no existían, y que, por lo tanto, podrían suponer una disminución del valor económico del derecho de propiedad sobre la vivienda. En este sentido tenemos que entender que, aunque el acuerdo comunitario sobre limitación del derecho de uso es válido e inscribible desde la fecha en que se acordó con el cuórum legalmente exigido, el propietario que votó en contra, si bien no puede impedir que, desde entonces, el acuerdo rija en la vida de la comunidad y de cara a terceros adquirentes -si se inscribe en el registro de la propiedad-, sí que puede impedir que se aplique a su departamento la restricción de la facultad de destinar el uso a vivienda turística, porque cuando adquirió su derecho de propiedad esta facultad estaba integrada en el dominio de la vivienda. Esta interpretación está de acuerdo con el redactado del artículo 4 de los estatutos comunitarios, que dispone: Los propietarios de una vivienda de uso turístico con licencia concedida antes de la entrada en vigor de estos estatutos, tienen la obligación de facilitar a los usuarios y vecinos el teléfono de atención inmediata de consultas e incidencias, además de remitir a la Dirección General de la Policía información relativa a la estancia de las personas que se alojan, a través del web de los Mossos d"Esquadra (Registro de viajeros de establecimientos de hospedaje). Es decir, este artículo estatutario no impugnado presupone que los propietarios de una vivienda de uso turístico con licencia concedida antes de la entrada en vigor de estos estatutos pueden seguir ejerciendo la actividad.
2.4 Admitido por la registradora de la propiedad, con alguna vacilación, que el acuerdo de limitación de las viviendas a un uso residencial habitual, con exclusión de apartamentos turísticos, albergues y otras residencias, se puede adoptar por la mayoría que se ha obtenido en esta junta de propietarios -es decir, por 30 votos a favor que representan el 96,30 % de las cuotas de participación, y un voto en contra (el del 6º 2ª) que representa el 3,70 % de las cuotas de participación-, el único motivo de fondo sobre el cual hay controversia es si hace falta que se haga constar expresamente que el propietario que ha votado en contra no queda vinculado por el acuerdo, como requisito imprescindible para el acceso del acuerdo al Registro.
2.5 En nuestra resolución de 6 de febrero de 2017 expresábamos que la redacción tanto de la escritura de modificación de los estatutos como de la inscripción tendrían que ser cuidadosas a fin de dejar determinadas las entidades o elementos privativos transitoriamente exceptuados de la limitación de uso acordada. Según la registradora, sólo sería posible la inscripción del acuerdo si se hace una excepción expresa del titular que ha votado en contra; por eso conviene matizar nuestra doctrina en el sentido que tiene que quedar especificado o determinado cuál es el departamento que queda transitoriamente exceptuado de la limitación acordada porque su propietario ha votado en contra del acuerdo. Y en este sentido, en el acta de protocolización de los estatutos aprobados consta de manera clara que el propietario del 6º 2ª votó en contra del acuerdo; por ello consideramos cumplido este requisito impuesto por el principio de determinación de los derechos inscritos en el registro de la propiedad, sin que haya que repetir que no queda vinculado por el acuerdo, ya que ha quedado patente su voto en contra, con la condición de que el acuerdo es válido desde que se reunió la mayoría del 96,30 % de las cuotas, que representan más de las 4/5 partes de los propietarios y que, por lo tanto, es inscribible en el registro de la propiedad y vinculará a terceros desde la fecha de la inscripción.
Resolución:
Esta Dirección General ha acordado admitir y estimar el recurso y revocar la nota de calificación registral.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante los juzgados de primera instancia de la ciudad de Barcelona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el arte. 4 de la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.
Barcelona, 20 de julio de 2018
Xavier Bernadí i Gil
Director general de Derecho y Entidades Jurídicas
OBSERVACIONES :
DOG Cataluña número 7674, de 30 de julio de 2018.