PRÉSTAMO HIPOTECARIO. INTERESES REMUNERATORIOS.
PRESTAMO HIPOTECARIO : CLAUSULAS INSCRIBIBLES.
Registro: Marbella 4 - Nieves Ozamiz
Se presenta una escritura de prestamo hipotecario
La Registradora en una argumentada nota de calificación deniega o suspende, según los casos, trece de los pactos contenidos en el documento
En este momento una vez que ha entrado en vigor la Ley de reforma del mercado hipotecario la doctrina contenida en esta Resolución, así como la extensa y cuidada jurisprudencia establecida por la DGRN en esta materia ha perdido basicamente su razón de ser a tenor de la nueva dicción del art 12 LH, y en consecuencia a la vista de esta nueva normativa correspondera hacer la interpretación correcta acerca de las clausulas hipotecarias inscribibles
No obstante podemos destacar en esta Resolución que la DGRN estima que no pueden tener acceso al Registro con arreglo a la nota calificatoria los siguientes pactos
-- Se pacta un tipo de interés distinto del remuneratorio que se devenga cuando la deuda total haya quedado vencido para reembolso y no se haga el pago de conformidad con los términos de la presente escritura, o si ocurre cualquier otra de las causas de incumplimiento. Considera la Registradora y le da la razón la Dirección en el sentido de que en la cláusula de constitución de hipoteca, no se discriminan los intereses remuneratorios de los moratorios, distinción necesaria de acuerdo con el principio de especialidad; si bien entiende que no es defecto porque en la cláusula de constitución de hipoteca en realidad no se garantizan.
--Se pacta un tipo de interés remuneratorio alternativo -más ventajoso para la parte deudora- que se condiciona a que se cumplan las Obligaciones del Prestatario. Manifestaciones y Garantías del Prestatario, la Registradora entiende que va en contra del Art. 1256 CC por queda "el cumplimiento del contrato al arbitrio de uno de los contratantes" lo que no se comparte por la Dirección ya que el tipo es más beneficioso y las condiciones para su aplicación están objetivadas. Sin embargo si confirma el defecto de que la posibilidad de que la entidad acreedora pueda modificar libremente los intervalos a los que se cargan los intereses es contraria al art. 1256 CC
-- No cabe que la hipoteca asegure (en perjuicio de tercero), intereses por plazo superior a cinco años (fuera de la excepción legal prevista expresamente para las hipotecas inversas), ni que pueda rebasarse este límite englobando los intereses en el capital . Sin embargo carece de trascendencia real la inscripción de la cláusula que ahora se discute, razón por la cual no debe acceder al Registro, sin que se prejuzgue ahora, si en el plano obligacional, es lícito el pacto de anatocismo
--Se considera defecto el que «a lo largo de la escritura no se haya determinado, tratándose de un interés variable, un tipo máximo del tipo de interés, que por un lado sirva para delimitar el alcance del derecho real constituido y por otro, permita a los efectos del art. 114 LH, poder calcular si la cantidad alzada establecida como responsabilidad por intereses respeta el límite de los cinco años al tipo máximo establecido.
Galo Rodríguez Tejada.