Libro del edificio. informe técnico.
Relación de hechos:
Resolución JUS/1785/2018, de 20 de julio, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por Mariano José Gimeno Valentín-Gamazo, notario de Barcelona, contra la calificación que suspende la inscripción de una escritura de compraventa, del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 3 de Barcelona.
Se dicta resolución del recurso gubernativo interpuesto por Mariano José Gimeno Valentín-Gamazo, notario de Barcelona, contra la calificación del registrador de la propiedad titular del Registro de la Propiedad número 3 de Barcelona, que suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
I El 19 de abril de 2018, Elisabeth García Cueto, notaria de Barcelona, como substituta y por el protocolo de su compañero, también notario de Barcelona, Mariano José Gimeno Valentín-Gamazo, autorizó una escritura de compraventa por la cual J. Y. M. B. y M. A. M. B., en su condición de propietarios, vendían a A. G. L. una vivienda de un inmueble construido el año 1900, inscrito en el tomo 2601, libro 339, folio 81, finca 13709 de la Sección 5ª del Registro de la Propiedad número 3 de Barcelona. En la estipulación séptima de la mencionada escritura se hacía constar que la parte transmitente entregaba en este acto a la parte adquirente copia del informe de la inspección técnica realizada, emitido por M. E. L., arquitecta, en fecha 15 de julio de 2014.
II Presentada la escritura en el Registro de la Propiedad número 3 de Barcelona, fue calificada negativamente por el registrador de la propiedad el 8 de mayo de 2018 argumentando que no se incorporaba a la copia presentada a inscripción el informe de la inspección técnica realizada, ni tampoco el certificado de aptitud correspondiente. Al amparo del artículo 15 del Decreto 67/2015, de 5 de mayo, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas mediante las inspecciones técnicas y el libro del edificio, que transcribe íntegramente, el registrador suspende la inscripción porque no puede hacer constar que o bien se ha cumplido la obligación de la vendedora, o bien la compradora la ha exonerado de esta obligación.
III El 8 de junio, Mariano José Gimeno Valentín-Gamazo interpone recurso contra la nota de calificación ante la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas. Alega que de la propia escritura resulta que se procedió a la entrega del informe de la inspección técnica, tal como establece el artículo 15 del Decreto 67/2015 y que, si lo que exige el registrador es la entrega del certificado de aptitud, el mismo precepto establece que, cuando éste no se pueda obtener, es suficiente con que se entregue únicamente una copia del informe de la inspección técnica del edificio; concluye indicando que éste es el caso de la escritura calificada, y que la notaría autorizante cumplió con sus obligaciones al respecto comprobando que este informe había sido presentado ante la Administración. En consecuencia, solicita la revocación de la calificación recurrida.
IV El 13 de junio, el registrador comunicó a la Agencia Catalana de la Vivienda la interposición del recurso y expresó la posibilidad de formular alegaciones en un plazo de 10 días hábiles, que transcurrió sin que se efectuara ninguna alegación.
V El 2 de julio, el registrador emitió el preceptivo informe, en el que reiteraba sus argumentos y se ratificaba en su calificación. Manifiesta que la estipulación séptima de la escritura de compraventa tan sólo indica que la vendedora ha entregado un informe técnico a la compradora y que, como no se incorporó a la escritura, se ignora el contenido de este informe. Y por otra parte manifiesta que de la mencionada escritura no se puede deducir de ninguna manera que se den los presupuestos legales que -de acuerdo con el artículo 15 del Decreto 67/2015- permiten sustituir el certificado de aptitud por el informe técnico; no se acredita tampoco -cómo exige el precepto- la fecha en que el informe ha sido presentado a la Administración competente, y ni siquiera se menciona el hecho de que haya sido presentado.
VI Por oficio del mismo día 2, el registrador remitió el expediente a esta Dirección General para que emitiera la resolución correspondiente. El expediente lo forman la copia de la escritura de compraventa, la nota de calificación negativa, el escrito del recurso, el traslado del recurso a la Agencia Catalana de la Vivienda y el informe del registrador.
VII En la resolución del presente recurso esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, establece la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
FUNDAMENTOS DE DERECHO :
Único.- El contenido y el alcance de las obligaciones que, en relación con el informe de inspección técnica de una vivienda, impone al transmitente el artículo 15 del Decreto 67/2015, de 5 de mayo.
1.1 El objeto del presente recurso se centra únicamente y exclusivamente en determinar si se han cumplido o no las obligaciones que el artículo 15 del Decreto 67/2015, de 5 de mayo, para el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de los edificios de viviendas mediante las inspecciones técnicas y el libro del edificio, impone al transmitente de una vivienda de un edificio construido el año 1900, cuestión a la cual ya nos referimos de manera incidental en nuestra resolución de 1 de diciembre de 2017. El registrador de la propiedad entiende que estas obligaciones no se han cumplido y, en consecuencia, suspende la inscripción de la escritura que documenta la compraventa de esta vivienda; por su parte, el notario recurrente -en substitución del cual actuó la notaría autorizante de la mencionada escritura- afirma que estas obligaciones se han cumplido escrupulosamente.
1.2 A los efectos que interesan para la resolución del presente recurso, el artículo 15 del Decreto 67/2015 impone al transmitente y, en nuestro caso, a los vendedores de la vivienda objeto de la escritura presentada a inscripción, en atención a las características del edificio donde se encuentra esta vivienda, la obligación de entregar a la adquirente o compradora una copia del informe de la inspección técnica realizada en el edificio y el certificado de aptitud. El precepto añade que, si este certificado se ha obtenido por silencio administrativo o no se ha podido obtener porque, de acuerdo con el informe de la inspección técnica, se han apreciado deficiencias graves o muy graves y las medidas cautelares no han sido ejecutadas, los vendedores tienen que entregar una copia del informe de la inspección técnica del edificio con la acreditación de la fecha de presentación ante la Administración.
1.3 En la escritura de compraventa se hacía constar que los vendedores entregaban a la compradora en el acto del otorgamiento copia del informe de la inspección técnica realizada, emitido por un arquitecto, en fecha 15 de julio de 2014 y, en este sentido, ciertamente se tiene que entender cumplida la obligación que asumen los vendedores, con independencia de cuál sea el contenido de este informe y sin que sea necesario incorporar una copia a la escritura. Ahora bien, también es cierto que la entrega de este informe no excusa el cumplimiento de la obligación que igualmente corresponde a los vendedores de entregar a la compradora el certificado de aptitud, obligación de la cual sólo quedan exonerados si este certificado se ha obtenido por silencio administrativo o si, de acuerdo con el informe, se han apreciado deficiencias graves o muy graves y las medidas cautelares no han sido ejecutadas, supuestos en los cuales los vendedores tienen que entregar una copia del informe de la inspección técnica del edificio con la acreditación de la fecha de presentación ante la Administración. Y la verdad es que, como señala el registrador de la propiedad, el certificado de aptitud no se ha entregado a la compradora, sin que se manifiesten en la escritura los motivos de esta omisión, ni si en la copia del informe se acredita la fecha de su presentación ante la Administración -hecho que alega el notario recurrente en su recurso-, así como tampoco se manifiesta la renuncia de la compradora a la entrega de este certificado.
1.4 Aun así, se podría entender que si un notario da fe de que se ha entregado el informe de la inspección técnica realizada no sólo acredita fehacientemente esta entrega, sino también que la inspección se ha realizado, además, con todos los requisitos exigidos para que cumpla la finalidad que le atribuye el artículo 15 del Decreto 67/2015 y, por lo tanto, a través de esta entrega se enmienda la omisión del certificado de aptitud, y en el informe queda acreditada la fecha de la presentación del certificado ante la Administración. La necesaria agilización del tráfico jurídico y la eliminación de trabas en la circulación y transmisión de los bienes aconsejarían también cierta flexibilidad en la apreciación de estas circunstancias. Pero, en definitiva, de acuerdo con el artículo 15 del Decreto 67/2015, los notarios y los registradores tienen que informar de estas obligaciones y hacer constar, en su caso, la exoneración en los actos de transmisión. Vista la competencia de cada uno de estos funcionarios, está claro que la información la tienen que dar los notarios y sólo les corresponde a ellos, bajo su responsabilidad -administrativa y patrimonial-, hacer la apreciación, mientras que corresponde a los registradores hacer constar en la inscripción la exoneración en los actos de transmisión. Ahora bien, lo cierto es que el informe se ha entregado, pero en la escritura no se indica que se cumplen los requisitos que establece el punto 2 del artículo 15 del mencionado Decreto 67/2015. Por lo tanto, habrá que acreditar, también, la entrega del certificado de aptitud o, si es el caso, la exoneración de la obligación de recibirlo hecha por el adquirente, exoneración que no consta en la escritura cuya calificación es objeto de este recurso.
Resolución:
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso interpuesto, con respecto al cumplimiento de la obligación de los transmitentes de entregar el informe técnico, y confirmar la nota del registrador de la propiedad, con respecto a la falta de acreditación de la entrega de la copia del certificado de aptitud preceptivamente exigido.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante el Juzgado de Primera Instancia de la ciudad de Barcelona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, y son aplicables las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.
Barcelona, 20 de julio de 2018
Xavier Bernadí i Gil
Director general de Derecho y Entidades Jurídicas
OBSERVACIONES :
DOG Cataluña número 7674, de 30 de julio de 2018.