ESTATUTOS COMUNIDAD PROPIETARIOS: ACUERDOS DE MODIFICACIÓN.
Relación de hechos:
Resolución JUS/2438/2015, de 15 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por la señora R. G. S. como presidenta de la Comunidad de Propietarios de las calles de Mallorca 51-53 y Calábria 189-191 de Barcelona, contra la calificación de la registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 16 de Barcelona.
Se dicta recurso gubernativo interpuesto por la señora R. G. S. como presidenta de la Comunidad de Propietarios de las calles de Mallorca 51-53 y Calábria 189-191 de Barcelona, contra la calificación de la señora Maria Tenza Llorente, registradora de la propiedad titular del Registro de la Propiedad núm. 16 de Barcelona, que deniega la inscripción de una escritura por la cual elevaban a público el acuerdo adoptado por la Junta General ordinaria de la mencionada comunidad de modificar los estatutos comunitarios, en el sentido de prohibir el uso de albergue juvenil o similar en los departamentos de la finca.
I El 6 de febrero de 2015, la señora R. G. S. y el señor M. R. V., en sus cualidades de presidenta y de secretario-administrador, respectivamente, de la Comunidad de Propietarios de las calles Mallorca 51-53 y Calábria 189-191 de Barcelona, otorgaron escritura pública ante la notaría de Barcelona y del Ilustre Colegio de Cataluña, la señora Blanca María García Oquendo, por la cual elevaban a público el acuerdo adoptado por la Junta General ordinaria de la mencionada comunidad de modificar los estatutos comunitarios, en el sentido de prohibir el uso como albergue juvenil o similar los departamentos de la finca. El acuerdo había sido aprobado por unanimidad por todos los propietarios asistentes a la Junta y, notificado a los propietarios no asistentes, sólo contestó uno de ellos, J., S. L. U., que representa un 15,10 % del total del coeficiente de la comunidad, el cual manifestó su oposición al acuerdo, afirmando su nulidad.
II Presentada la escritura en el Registro de la Propiedad núm. 16 de Barcelona el 9 de junio de 2015, la registradora suspendió su inscripción por nota extensa y argumentada el día 11 en base a dos motivos: en primer lugar, por la discordancia entre los titulares registrales de dos de las fincas que constituyen el inmueble en régimen de propiedad horizontal y los que constan en la certificación de asistentes a la Junta, por lo cual no se puede considerar que hayan prestado su consentimiento al acuerdo; y en segundo lugar por oponerse la mercantil J., S. L. U., titular de algunas de las fincas del mencionado inmueble. Fundamenta la calificación, desde el punto de vista registral, en el principio de trato sucesivo consagrado en el artículo 20 Ley hipotecaria, manifestación del principio de tutela judicial efectiva reconocido en el artículo 24 de la Constitución española, y en las numerosas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado -que menciona- que lo aplican, y, desde el punto de vista sustantivo, en la exigencia de que las limitaciones del dominio tienen que ser expresamente consentidas por aquél a quien afectan, de acuerdo con los artículos 541-1, 553-11.1.a), 553-11.2.a), 553-11.3, 553-25.4, y 553-40 del Código civil de Cataluña (CCCat), con la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 20 de febrero de 2012 y las resoluciones de esta Dirección General de 21 de abril de 2010, 28 de octubre de 2013, 9 y 14 de octubre de 2014, y 7 de enero de 2015.
III El 22 de julio de 2015, la señora R. G. S. presentó recurso en el Registro de la Propiedad núm. 16 de Barcelona, ante la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, contra esta calificación, en el cual, después de anunciar que la discordancia entre la titularidad de los titulares registrales y la que consta en la certificación estaba pendiente de solución, denuncia la interpretación errónea del artículo 553-25.4 CCCat, precepto que, según la recurrente, esta Dirección General ha interpretado de forma diferente desde las primeras resoluciones de 21 de octubre de 2010 y 28 de octubre del 2013, hasta el más reciente de 7 de enero de 2015: mientras en las primeras se exige el consentimiento expreso del propietario afectado por la limitación para que el acuerdo limitativo sea válido, en la última -siempre según la recurrente- no hace falta el consentimiento expreso, sino que es suficiente la no oposición. Añade que el precepto se tiene que interpretar en el contexto de la regulación legal, del cual se desprende que la intención del legislador es que la voluntad individual no tiene que prevalecer sobre la general, y concluye que la reciente modificación del Libro V CCCat la Ley 5/2015, de 13 de mayo, resuelve las dudas que suscitaba la interpretación del artículo 553-25.4 CCCat, en el sentido que la validez del acuerdo que limita las facultades de uso y disfrute de un propietario sobre los elementos privativos de los cuales es titular no exige ahora su consentimiento expreso.
IV La registradora de la propiedad notificó la interposición del recurso a la notaría que autorizó la escritura y al propietario que se opuso al acuerdo, J., S. L. U., para que alegasen aquello que creyeran conveniente en defensa de sus intereses, sin que se presentara ninguna alegación.
V El 18 de agosto de 2015, la registradora emitió el preceptivo informe, en el cual mantenía la calificación efectuada, reiterando sus argumentos. Afirma que el artículo 553-25.4 CCCat exige, para su validez, el consentimiento de los propietarios afectados por un acuerdo que limita sus facultades de uso, de manera que, al oponerse expresamente uno de ellos, no asistente a la junta, posibilidad lo que regula el artículo 553-26.3 CCCat, no hay acuerdo válidamente adoptado, y en este mismo sentido se manifestó la resolución de esta Dirección General de 7 de enero de 2015. Refuerza su afirmación con una serie de consideraciones teóricas sobre el derecho de propiedad, con cita de los artículos 33 de la Constitución española y 541-1 CCCat y de la doctrina del Tribunal Constitucional (sentencia de 18 de noviembre de 2004), del Tribunal Supremo (sentencias de 23 de febrero de 2006, 20 septiembre 2007, 20 de octubre de 2008, 30 de diciembre de 2010, y 4 de marzo, 25 de junio y 1 de octubre de 2013) y del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (sentencia de 22 de julio de 2013), que se ha ocupado de los límites y de las limitaciones del derecho de propiedad. La registradora realiza también un completo análisis de las resoluciones de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, concluyendo que, si bien es cierto que existe una evolución en su doctrina, esta evolución no admite que el propietario disidente se pueda ver afectado por un acuerdo que limite sus facultades. En relación con la nueva regulación establecida por la Ley 5/2015, de 13 de mayo, la registradora entiende que no es aplicable, ya que no formaba parte del ordenamiento jurídico ni en el momento de la adopción del acuerdo ni en el de la calificación. Finalmente, la registradora recuerda la posibilidad de que la comunidad de propietarios ejercite las pertinentes acciones judiciales contra aquél que haga alguna actividad contraria a la convivencia normal en la comunidad. Este informe, junto con el escrito de interposición del recurso, la copia de la escritura calificada y la copia de la calificación efectuada, se trasladó a esta Dirección General.
VI En la resolución del recurso, esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, establece la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
FUNDAMENTOS DE DERECHO :
Primero.- La cuestión objeto de recurso
1.1 La cuestión objeto del presente recurso se centra en la validez de los acuerdos de modificación estatutaria que limitan las facultades de uso y disfrute de los propietarios de las viviendas de un inmueble en régimen de propiedad horizontal. Esta cuestión se viene produciendo en la actualidad con una cierta reiteración, a causa de la proliferación de los llamados apartamentos para uso turístico y la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas se ha pronunciado ya en diversas ocasiones sobre la misma.
1.2 Interpretando y aplicando los preceptos del Código civil de Cataluña relativos a la adopción de acuerdos limitativos de estas facultades y, en concreto, los artículos 553-25 y 553-26 CCCat, esta Dirección General ha elaborado una doctrina sobre los requisitos que exige su validez. Es cierto que en la elaboración de esta doctrina hay una evolución, pero eso responde a la necesidad de tener en cuenta las diferentes situaciones planteadas y, en particular, la posición adoptada por los propietarios afectados por la modificación estatutaria en cada una de ellas, sin desvirtuar uno de los criterios rectores de la regulación legal, que excluye que un acuerdo pueda limitar las facultades de uso y disfrute de cualquier propietario si éste se opone al acuerdo.
Segundo.- El régimen jurídico de los acuerdos de modificación estatutaria que disminuyan las facultades de uso y disfrute de los propietarios de los elementos privativos
2.1 Como ya dijimos en nuestras resoluciones de 21 de abril de 2010, 28 de octubre de 2013, 9 de octubre de 2014 y 14 de julio de 2015, la regulación del Código civil de Cataluña relativa a los acuerdos de modificación estatutaria que disminuyen o limitan las facultades de uso y disfrute de los propietarios se refiere, con carácter general, a cualquier restricción que afecte a estas facultades, con independencia de que su titular las haya ejercido o no y con independencia, también, de que correspondan a un elemento común o a un elemento privativo. Por otra parte, en la resolución de 7 de enero de 2015 afirmamos también que la "regulación del Código civil de Cataluña distingue dos situaciones diferentes con respecto al régimen jurídico de la adopción de acuerdos [limitativos de las facultades de uso y disfrute de cualquier propietario o propietaria], según si los propietarios asistieron a la Junta en que se adoptó el acuerdo o no. Si asistieron, se aplica el artículo 553-25.4 CCCat, que, efectivamente, exige que el propietario o los propietarios afectados consientan expresamente el acuerdo, siendo necesaria una declaración de voluntad expresa e inequívoca de aprobación del acuerdo limitativo, sin que se pueda considerar la abstención como una manifestación en este sentido. Pero esta exigencia de consentimiento "expreso" no siempre es necesaria: sólo opera en el ámbito del artículo 553-25.4 CCCat, con relación a los acuerdos adoptados en una Junta a la cual asisten los propietarios convocados. En cambio, si los propietarios no asisten a la reunión, el régimen jurídico al que están sujetos es otro. Se aplica el artículo 553-26.2 CCCat, que establece una regulación diferente, ya que las posibilidades de actuación de los propietarios se reducen a aprobar o a rechazar el acuerdo, sin que se puedan abstener: la ley impone un significado positivo a la abstención, atribuyéndole el valor de un voto positivo o favorable. La regulación establecida en los artículos 553-25.4 y 553-26.2 CCCat, supone incentivar la participación de los propietarios en las Juntas e impone una carga a los abstencionistas, que, a pesar de haber sido convocados correctamente, no asisten a la reunión, ya que, si quieren evitar que el acuerdo limitativo los afecte, se tienen que oponer y manifestar expresamente su oposición" [FD Segundo, 2.2.]. Ahora bien, claro está y así lo establece de forma inequívoca el artículo 553-26 CCCat, que, si los propietarios no asistentes a la Junta a los que se comunica el acuerdo limitativo se oponen a este acuerdo en el plazo y cumpliendo las condiciones establecidas por el precepto, el acuerdo no es válido, ya que no se pueden limitar las facultades de uso y disfrute de un propietario que no sólo no presta su consentimiento a las limitaciones, sino que manifiesta su oposición a ellas.
2.2 La recurrente realiza una interpretación errónea de nuestra doctrina, que no es aplicable al presente caso, ya que cuando hemos afirmado -en nuestra resolución de 7 de enero de 2015- que no siempre es necesario el consentimiento expreso para que el propietario se vea afectado por un acuerdo limitativo, sino que es suficiente su no oposición, nos referimos -tal como establece el artículo 553-26.2 CCCat- al propietario no asistente a la junta que, convocado a la reunión, no asiste a ella y que, enterado del acuerdo limitativo, tampoco manifiesta su voluntad contraria al acuerdo. Pero es que en este caso, el propietario afectado no asistente, J., S. L. U., una vez notificado el acuerdo, se opuso expresamente a éste, mediante burofax dirigido al secretario-administrador de la comunidad y, por lo tanto, su oposición impide que el acuerdo se pueda considerar válidamente adoptado.
2.3 La recurrente añade que el artículo 553-24.5 CCCat se tiene que interpretar en el contexto de una regulación legal de la cual se desprende que la intención del legislador es que la voluntad individual de un propietario no tiene que prevalecer sobre la general de la comunidad. Ahora bien, no siempre es así y, por descontado, la eventual primacía de la voluntad general sobre la individual no opera cuando a través de esta voluntad general se pretende limitar las facultades de uso y disfrute que corresponden a cada propietario.
2.4 Finalmente, la recurrente afirma que la reciente modificación del Libro V CCCat por la Ley 5/2015, de 13 de mayo, resuelve las dudas que suscitaba la interpretación del artículo 553-25.4 CCCat, al exigir la nueva redacción del precepto el consentimiento expreso del propietario a los acuerdos que limiten sus facultades de uso y disfrute sobre los elementos comunes. De esta disposición deduce la recurrente que este consentimiento no es necesario -ni ahora, ni cuando se adoptó el acuerdo, bajo la vigencia de la legislación anterior- cuando las facultades de uso y disfrute se ostentan sobre elementos privativos. Ahora bien, como apunta la registradora de la propiedad en su informe, el nuevo artículo 553-25.4 CCCat no es aplicable al presente caso, ya que no estaba en vigor en el momento de la adopción del acuerdo limitativo.
Resolución:
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de la registradora.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante el juzgado de primera instancia de la ciudad de Barcelona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas.
Barcelona, 15 de octubre de 2015.
Jordi Cabré Trias.
Director general de Derecho y Entidades Jurídicas.