ESCRITURA DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA YCONSTITUCIÓN DE RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN TERRENO RÚSTICO

RESOLUCIÓN DE 27-1-2006 DE ESCRITURA DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA YCONSTITUCIÓN DE RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL EN TERRENO RÚSTICO

(BOE 59 DE 10-3-2006)

Tres matrimonios , propietarios proindiviso por terceras partes iguales de una finca rústica de 1 hectárea 9 áreas y 29 centiáreas , declaran en escritura pública la obra nueva de una vivienda unifamiliar cada uno de los 2 primeros matrimonios y una caseta el 3º, compareciendo al otorgamiento de la escritura el arquitecto (de quien solo se especifica su número de colegiado ), que certifica que las obras nuevas declaradas se corresponden con la realidad y fueron terminadas en 1993.En la misma escritura se establece el régimen de propiedad horizontal sobre tales edificaciones , resultando 3 elementos independientes (con su respectiva cuota de participación ) , que se adjudican respectivamente a cada matrimonio.. Y se pactan normas de comunidad de las que no resultan más limitaciones que las servidumbres derivadas de los elementos constructivos que por tratarse de un conjunto de edificaciones son necesarias para los servicios de tf, electricidad , agua, gas,etc.

Presentada la escritura suspende la registradora de Tordesillas porque :

1º.Debe acreditarse la condición de arquitecto del compareciente o con certificación o con visado del correspondiente colegio profesional( a los efectos del art. 50,52 y 55 del RD 1093/97 de 4 de julio ) .

La DGRN confirma este defecto.

2º.Es necesaria licencia municipal de parcelación o declaración de su innecesariedad por parte del correspondiente ayuntamiento.

El notario recurrente considera que la división horizontal no constituye un acto de parcelación a efectos de tener que exigir licencia.

La DGRN después de sentar el criterio de que corresponde al Estado fijar los casos en que debe acreditarse el otorgamiento de licencia para que el acto en cuestion acceda al registro ,siempre que la legislación autonómica aplicable exija licencia para realizar legalmente el mismo , CONFIRMA también este defecto porque :

A pesar que la DGRN mantiene como doctrina que la constitución del régimen de división horizontal no encaja en el concepto de parcelación urbanística , a falta de una norma autonómica que establezca lo contrario, y a pesar de no resultar fácil en este caso , por la poca claridad en la redacción de la escritura , dilucidar si estamos ante un caso de 1. auténtico régimen de propiedad horizontal tumbada (que no exigiría licencia) , o ante 2. un complejo inmobiliario con parcelas o edificaciones jurídica y físicamente independientes (que sí exigiría ), concluye la DGRN que en el caso calificado se crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada (porque no solo se configuran como elementos privativos las edificaciones , sino también a la totalidad del suelo que dividen en 3 partes ), , y se dota a los elementos privativos independientes de tal autonomía , que ha de entenderse que , no obstante la denominación y configuración jurídica empleadas por las partes , se trata , al menos a efectos de aplicación de la legislación urbanística , de una verdadera división de terrenos constitutivos de parcelación , por lo que está justificada la exigencia de licencia o declaración de su innecesariedad.

NORMAS :

CC, ART.396

LPH,ARTS 5 Y 24

TR LEY SUELO RDL 1/1992 de 6 junio , art.259.3

Ley 5/1999 de 8 abril de urbanismo de Castilla -la Mancha, art 24.2,27 y 104

LH ,art.326

RD 1093/97 de 4 julio , arts 48 a 55 y 78.

D.22/2004 de 29 enero , reglamento urbanístico de Castilla-Leon, arts 287,288 y 309

Almudena del Río Galan