ESCRITURA DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA.

Se presenta en el Registro de Palamós escritura de declaración de obra nueva sobre una única parcela, de nueve viviendas adosadas, describiéndose como elementos comunes de las mismas - la rampa de acceso a los garajes, - el espacio destinado al acceso a los mismos, y - la escalera de emergencia para éstos con su zona de paso, y se asigna a cada una de las viviendas un espacio determinado destinado a jardín y patio, y un derecho de copropiedad indivisible equivalente a la cuota de cada vivienda sobre el resto de los elementos comunes del complejo, viales, instalaciones y servicios, calificando el conjunto de COMPLEJO INMOBILIARIO PRIVADO, solicitando expresamente su inscripición como tal, conforme al artículo 24 de la Ley Propiedad Horizontal.

El Registrador suspende la inscripción por considerar que no se trata de un complejo inmobiliario al no cumplirse los dos requisitos previstos en el artículo 24 LPH para que exista complejo inmobiliario, a saber:

1.- Estar integrado por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí (en la escritura calificada sólo hay UNA parcela, en la que no es posible separar corporalmente cada vivienda del resto de las adosadas a ella)

2.- Participar los titulares de este inmueble o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. (Tampoco se cumple, al haber una sola parcela edificada SIN referencia alguna en la escritura a otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios AJENOS a la propia parcela.)

La DGRN ESTIMA el recurso y revoca la calificación y señala que, si bien la resolución de 10-12-2003 distingue entre propiedad horizontal tumbada y complejo inmobiliario en orden al exigir o no licencia de parcelación, señalando que después de sentar que es innecesaria, la licencia de parcelación para constituir un régimen de propiedad horizontal sobre una UNICA parcela en la que hay dos o más edificaciones unifamiliares con asignaciones de uso en los supuestos en que la legislación urbanística aplicable no lo exige (por ejemplo en la Comunidad de Madrid) y si será necesaria cuando lo exige dicha legislación (por ejemplo, en la Comunidad de Andalucía), en el caso calificado, correspondiente a la Comunidad Autónoma de Cataluña, esta cuestión no es relevante, al regular, el Reglamento parcial de la Ley 2/2002 de 14 de marzo de Urbanismo, conjuntamente las situaciones de (-propiedad horizontal y - complejo urbanístico). Y, si bien, es cierto que, como reconoce el recurrente la situación fáctica podía haberse organizado además de cómo complejo inmobiliario, a través de la figura de la propiedad horizontal, la fórmula adoptada tiene encaje en la regulación del artículo 24 LPH a través del sistema de comunidad única.

NORMAS:

Los artículos 396 del Código Civil, 2, 5 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal y las Resoluciones de este Centro Directivo de 2 de abril de 1980, 27 de mayo de 1988, 5 de marzo y 21 de noviembre de 2001, 23 de octubre de 2002, 10 de diciembre de 2003 y 14 de junio de 2004.

Almudena del Río Galan