ESCRITURA DE COMPRAVENTA POR APODERADO

Se presenta en el Registro de la Propiedad de León 2, escritura por la que una sociedad vendió determinadas fincas urbanas estando representada por apoderada en que manifiesta el Notario: "«hace uso para ello del poder especial para actos concretos, otorgado a su favor por el Órgano de Administración de la Sociedad , autorizado en León, por el Notario don José María Sánchez Llorente, el día 30 de junio de 2005, número 1713 de protocolo, que me asevera vigente»; y se añade: «En la citada escritura de poder se le conceden a la apoderada las facultades representativas necesarias, que yo, el Notario, bajo mi responsabilidad, considero suficientes para la compra y todos los demás pactos complementarios incluidos en este escritura y que aquí se formalizan. Así resulta de la copia autorizada del referido poder especial, que he tenido a la vista».

"... Sin que se ponga en duda la suficiencia de las facultades de la apoderada para el acto realizado, cuyo juicio ha sido hecho por el Notario bajo su responsabilidad conforme al artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, al tratarse de un poder cuya inscripción en el Registro Mercantil no consta, por ser un poder especial para realizar actos concretos, falta acreditar la legitimación de la apoderada mediante su entronque con la sociedad vendedora, lo cual requiere indicar:

1.- No sólo que el poder ha sido otorgado por el órgano de administración de la sociedad, como se hace en la escritura, sino identificar dicho órgano.

2.- Indicar los datos del documento de su nombramiento e inscripción en el Registro Mercantil o, en defecto de ésta, la presentación de todos los documentos que son necesarios, incluida la historia registral de la sociedad, para calificar la regularidad del nombramiento de dicho administrador."

El Notario interpuso Recurso gubernativo.

La DGRN lo resuelve en el siguiente sentido:

1.-Como cuestión formal, sostiene el Notario que ha incumplido el Registrador la obligación de notificarle su calificación, y que tuvo conocimiento de la misma a través de la vendedora. El Registrador, sin embargo, sostiene que se la notificó por correo electrónico.

La DGRN sostiene que el posible defecto de forma en que hubiera incurrido el Registrador, se ha subsanado al haber interpuesto el recurso el Notario en condiciones que implican su pleno conocimiento; no obstante, resalta que no cabe efectuar la notificación de la calificación negativa al Notario por vía telemática sino cuando éste hubiese formulado una manifestación en tal sentido en el momento de la presentación del título, y quedara constancia fehaciente de tal notificación (art. 27.3 de la Ley 24/2005 de 18 de noviembre)

En cuanto a la cuestión de fondo, señala la DGRN que, conforme al artículo 98.2 de la Ley 24/2001 de 27 de diciembre, y en base a las presunciones de veracidad y legalidad de que goza el documento público notarial, conforme a los artículos 1218 Código Civil, 1 de la Ley del Notariado y 17 bis b de la Ley 24/2001, el Registrador sólo puede calificar, en cuanto a la representación, que el Notario ha hecho constar en el título.

1.- Que se ha llevado a cabo el juicio de suficiencia.

2.- Que tal juicio se refiere al acto o negocio jurídico documentado a las facultades ejercitadas.

3.- Que se han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica.

4.- La expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación, que deberá comprender, al menos, el nombre o denominación social del poderdante y del apoderado, el nombre del Notario autorizante, la fecha del documento, número de protocolo y su vigencia.

Por tanto, el Registrador sólo puede calificar:

1-    La existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación.

2-    La existencia de juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto documentado y

3-    La congruencia de la calificación que hace el Notario de dicho acto y el contenido del mismo título.

Y no podrá, en ningún caso, solicitar que se le acompañe documento auténtico del que nacen las facultades representativas o que se le transcriban total o parcialmente, ni acudir a ningún medio extrínseco de calificación.

En su calificación, el Registrador no pone en duda la suficiencia de facultades de la apoderada, y dado que en este caso se cumplen todos los requisitos anteriormente señalados, la calificación impugnada carece de todo fundamento legal conforme a los artículos 18 LH y 98 Ley 24/2001 de 27de diciembre, y art. 34 de la Ley 24/2005 de 18 de noviembre, así como múltiples resoluciones de la DGRN vinculantes para los registradores cuando estiman recursos frente a la calificación si se dan dos requisitos:

1.- Que estén publicadas en el BOE.

2.- Que no hayan sido anuladas por los órganos jurisdiccionales en resolución firme, y objeto de publicación en el BOE.

Por ello, la DGRN ESTIMA el RECURSO y revoca la calificación del Registrador.

NORMAS:

Los artículos 103 de la Constitución, 1216, 1217, 1218 y 1259, del Código Civil; 18, 19 bis, 322, 325 y 327 de la Ley Hipotecaria; 18.2 del Código de Comercio; 17 bis, 23 y 47 de la Ley del Notariado; 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común; 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social; 143, 145, 164, 165 y 166 del Reglamento Notarial; las Sentencias del Tribunal Constitucional 87/1997, de 24 de abril, y 207/1999, de 11 de noviembre; la Sentencia del Tribunal Supremo -Sala Tercera-de 24 de febrero de 2000; las Sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante de 28 de abril de 2004, de la Audiencia Provincial de Valladolid de 30 de junio de 2003 y 30 de enero y 18 de marzo de 2004; de la Audiencia Provincial de Navarra de 22 de diciembre de 2004 y de la Audiencia Provincial de Córdoba de 24 de enero de 2005; y las Resoluciones de 15 de julio de 1954, 29 de abril de 1994, 10 de febrero de 1995, 12 de abril de 1996, 28 de mayo de 1999, 12, 23 y 26 de abril, 3 y 21 de mayo, 30 de septiembre y 8 de noviembre de 2002, 23 de enero, 8 de febrero, 11 de junio, 29 de septiembre y 17 de noviembre de 2003, 11 de junio, 14, 15, 17, 20, 21 y 22 de septiembre, 14, 15, 18, 19, 20, 21 y 22 de octubre y 10 de noviembre de 2004 y 10 de enero, 21, 22 y 23 de febrero, 12, 14, 15, 16 y 28 de marzo, 1 y 28 de abril, 4 (1.ª y 2.ª), 5 (1.ª), 18 (2.ª), 20 (3.ª y 4.ª), 21 (1.ª, 2.ª, 3.ª y 4.ª), 23 (1.ª, 2.ª y 3.ª) y 17 de junio, 1 de agosto, 12 (2.ª y 3.ª), 13, 22 (2.ª), 23 (1.ª, 2.ª y 3.ª), 24 (1.ª, 2.ª y 3.ª), 26 (1.ª, 2.ª, 3.ª y 4.ª), 27 (1.ª, 2.ª, 3.ª, 4.ª y 5.ª), 28 (1.ª, 2.ª y 3.ª) y 29 26 (1.ª, 2.ª, 3.ª y 4.ª) de septiembre y 4 y 15 -2.ª-de octubre de 2005, entre otras.

Almudena del Río Galan