ESCRITURA DE COMPRAVENTA.
RESOLUCIÓN DE 07/08/2006 (BOE 212 DE 5-9-2006) DE ESCRITURA DE COMPRAVENTA.
Se presenta a inscribir en el Registro de Reinosa escritura de compraventa (protocolo 774) que se califica conjuntamente con escrituras de compra (protocolo 775) y de agrupación (prot. 776), autorizadas por el mismo Notario, el mismo día. En la escritura de venta (prot. 774) se vende una finca rústica que se describe de forma idéntica a la que consta inscrita en los libros registrales, a excepción de dos de sus linderos que se actualizan por manifestación de los otorgantes. En la misma escritura, al consignar la referencia catastral, se recoge la manifestación de los otorgantes acerca de la parcela y polígono catastral de la finca y se incorpora certificado obtenido por el Notario por medios telemáticos de la Oficina Virtual del Catastro, cuya superficie catastral de la finca no coincide con la manifestada en el título e inscrita en el Registro de la Propiedad, ni su titularidad se corresponde con el vendedor, circunstancia que es advertida por el Notario en la escritura.
Ese mismo día, el mismo Notario otorga escritura de agrupación en la que el comprador agrupa la antedicha finca con otras compradas el mismo día, y al describir la finca de resultado, expresa en la misma, una reducción de su cabida, atribuyéndole una superficie que coincide con la suma de las superficies catastrales de las fincas agrupadas.
El Registrador califica conjuntamente las tres escrituras, atribuyendo a la primera (prot. 774), que es objeto de este recurso, los siguientes defectos:
1º) La descripción de la finca que consta en la escritura es totalmente disconforme con la descripción que consta en el certificado catastral incorporado a la misma, existiendo, por lo tanto, dudas sobre la identidad de la finca.
La DGRN REVOCA este defecto, y ESTIMA el RECURSO por considerar que la finca es descrita en la escritura de compraventa (prot. 774) en la forma expresada en el título y coincidente con el contenido de los libros registrales, sin que pueda oponerse a su inscripción, el que se actualice por manifestación de los otorgantes, un dato meramente físico como es el nombre de dos de los titulares de las fincas colindantes, dato no amparado por los principios de legitimación y fe pública registral. Y cuestión distinta es que la (-titularidad y -superficie) resultante de la certificación catastral incorporada al título, no coincidentes con las de la escritura, hagan dudar al Registrador si esa referencia catastral es la correspondiente a la finca objeto de venta (artículo 51.2), lo que, acarrearía las consecuencias del artículo 53 de la Ley 13/96, pero no impediría la inscripción de la compraventa.
2º) En el supuesto de existir en la realidad una reducción en la superficie de la finca (como se deduce de la escritura de agrupación) deberá hacerse constar esa circunstancia en la descripción de la finca que consta en la escritura de compraventa, y, además, debe justificarse documentalmente esa disminución de cabida.
La DGRN también REVOCA este DEFECTO porque, si bien el Registrador puede tener en cuenta otros documentos presentados que afecten a la misma finca, no puede hacer conjeturas sobre la verdadera voluntad de las partes, ya que, no alterándose en absoluto la superficie de la finca vendida en la escritura de compraventa, cuya inscripción se solicita (expresándose la disminución en la escritura de agrupación) debe inscribirse la compraventa, y manifestar los defectos para rechazar su inscripción en la agrupación.
NORMAS: Los artículos 18, 38 y 322 de la Ley Hipotecaria; los artículos 50, 51 y 53 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre; los artículos 38, 58 y 59 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre; el artículo 172 del Reglamento Notarial, y las Resoluciones de este Centro Directivo de 25 de junio de 2001, 6 de octubre de 2004, 19 de febrero de 2005, 5 de abril de 2005, 10 de octubre de 2005 y 24 de octubre de 2005.
Almuden del Río Galan