Cancelación por caducidad de un derecho de censo
RESOLUCIÓN JUS/451/2015, de 4 de marzo, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por J. M. G. M. en representación de la mercantil G. G., SL, contra la calificación del registrador de la propiedad de Barcelona núm. 4. Se dicta recurso gubernativo interpuesto por J. M. G. M. en representación de la mercantil G. G., SL. contra denegación de la cancelación, por caducidad, de un derecho de censo, por el Sr. Nicolás Nogueroles Peiró, registrador de la propiedad de Barcelona número 4.
Relación de hechos
I
En instancia subscrita por J. M. G. M. en representación de G. G., SL, de fecha 14 de noviembre de 2014, se solicita al registrador de la propiedad la cancelación de un censo con dominio directo y una hipoteca caducada, sobre la finca de la que es propietaria, situada en la calle Grassot 81 de Barcelona, registral 30257/N del registro de la propiedad número 4 de Barcelona. Se pide la cancelación "por caducidad" de las mencionadas cargas.
Esta instancia fue presentada en el Registro de la Propiedad de Barcelona número 4 el 18 de noviembre de 2014 y causó el asentamiento de presentación 1409 del Diario 101. El registrador de la propiedad emitió nota de despacho y de calificación el día 19 de noviembre, en la que hizo constar la práctica de la cancelación de la hipoteca por caducidad y la denegación de la cancelación del censo porque constaba acreditada la vigencia en el Libro del Registro.
II
El día 4 de diciembre de 2014 tuvo entrada en el Registro de la Propiedad número 4 de Barcelona un recurso suscrito por J. M. G. M., en representación de la mercantil G. G., SL, dirigido a la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas, por el cual se interpuso recurso gubernativo contra la calificación negativa. Expresa la parte recurrente que hay infracción de la Ley de censos 6/1990, de 16 de marzo, disposiciones transitorias primera y tercera, punto 3, porqué: A) Según resulta de una nota simple de la finca expedida en fecha 10 de noviembre de 2014, no consta que se haya hecho constar la vigencia del censo. B) La finca registral 30257 se segregó el año 1944 de la finca matriz, en la que recae el censo, y desde aquella fecha no tiene ningún vínculo o conexión con la finca matriz, y considera que la disposición transitoria tercera de la Ley 6/1990 excluye la inscripción genérica del censo y exige la identificación concreta de la finca sobre la que recae el censo. C) No se ha hecho constar la vigencia del censo por nota marginal de la finca concreta que se entiende grabada. D) Se tiene que cancelar el censo por caducidad. E) "Sería incongruente con la segregación de una finca que aquello inscrito en la finca matriz de forma automática tuviera efectos directos sobre la finca segregada..." Según la nota simple informativa que se acompaña al expediente de fecha 10 de noviembre de 2014, la finca registral 30257/N de Gracia, consistente en una casa situada en la calle Grassot, 87, de la cual es propietaria la mercantil G. G., SL, está gravada con la siguiente carga: "Como procedente de la mayor de número 1736, con un censo con dominio directo, con derechos de firma, tanteo, laudemio al dos por ciento y otros anexos, de pensión anual cuarenta escudos, o sea, cien pesetas, -equivalentes a sesenta céntimos de euro-, su capital al tres por ciento, tres mil trescientas treinta y tres pesetas treinta y tres céntimos -equivalentes a veinte euros tres céntimos-, el cual consta inscrito en cuánto graba la finca de que se trata, a favor de la "casa Provincial de Maternidad" de esta ciudad y la congregación religiosa de nombre "Hermanitas de los Pobres", también de esta ciudad, por mitades indivisas, por herencia de M. Ll. D. D. B., en virtud de lo que dispuso en su testamento otorgado el veinticuatro de marzo de mil novecientos treinta y dos, ante el notario José Buixó Monserdà, y de lo que resulta de la escritura de aceptación de herencia, otorgada en esta ciudad, el siete de diciembre de mil novecientos cuarenta y tres, ante el notario Crisanto Berlín Casamitjana, que motivaron la inscripción 35ª, vigente, de fecha dos de julio de mil novecientos cuarenta y seis, de la finca número 1736 de la cual procede, en el folio 195, del volumen y libro 475 de Gracia." En la nota también aparece la hipoteca caducada, y se hace constar que "existen cargas caducadas pendientes de cancelación registral".
III
El 23 de enero de 2015 el registrador de la propiedad emitió el preceptivo informe en el cual, entre otros antecedentes, hace constar que se notificó la interposición del recurso a los censualistas "Casa Provincial de Maternidad" de Barcelona y a la congregación religiosa "Hermanitas de los Pobres" de Barcelona, para que realizaran las alegaciones que consideraran oportunas; y que han transcurrido diez días desde la entrega de las notificaciones a los censualistas sin que se haya presentado ninguna alegación. El registrador en su informe pone de relieve los siguientes antecedentes: 1) La finca registral 30257-N -que tenía antes el número 9362 en la antigua y única sección de Gracia- está gravada, como procedente de la finca mayor con número 1736, con un censo con dominio directo. Este censo fue establecido sobre la finca 1736 según su inscripción 1ª, de fecha 5 de mayo de 1868, y ha sido objeto de varias transmisiones. Según la última transmisión el censo consta inscrito a favor de "Casa Provincial de la Maternidad" de Barcelona y a favor de la congregación religiosa "Hermanitas de los Pobres" de Barcelona, por mitades indivisas, por haberla adquirido por herencia de M. Ll. D.
D. B., según la escritura de aceptación de herencia otorgada en Barcelona, el 7 de diciembre de 1943 ante el notario Crisanto Berlín Casamitjana, que motivó la inscripción 35ª de la finca 1736, en el folio 195, volumen y libro 475 de Gracia, de fecha 2 de julio de 1946. 2) De esta finca se segregó la finca registral 9362 -hoy 30257-N-, en virtud de una escritura autorizada por el notario de Barcelona Josep Faura el día 5 de octubre de 1943. La segregación de la finca registral 9362 se inscribió el 8 de febrero de 1944. 3) En la inscripción 36ª de la finca 1736 consta la redención del censo en virtud de escritura autorizada por el notario de Barcelona José María de Porcioles y Colomer, el día 29 de diciembre de 1951. En opinión del Registrador de la Propiedad número 4 de Barcelona, el censo se cancelaba "en aquello que hace referencia al resto de la finca 1736, quedando subsistente, en consecuencia, únicamente en cuanto a la finca número 9362 que había sido segregada con anterioridad". No consta en el expediente del recurso ninguna publicidad registral, ni por extracto ni literal, relativa a la mencionada inscripción de cancelación del censo. 4) Se acreditó legalmente la vigencia del censo, según resulta de la nota al margen de la inscripción 35ª de la finca número 1736, sólo en aquello que grava la finca número 9362. Esta nota fue extendida en virtud de una instancia presentada al Registro de la Propiedad el 28 de marzo de 1995. Expresa el registrador que la nota marginal identifica la finca sobre la que el censo está vigente, que es únicamente la finca 9362, hoy 30257/N. 5) La nota simple informativa a que hace referencia la parte recurrente se expidió en extracto y de ella resulta la vigencia del censo. 6) El sistema de folio real que rige en el Registro de la Propiedad impone que la carga del censo sobre la finca matriz se arrastre sobre la finca segregada 9362, sin que haya que inscribirlo formalmente sobre la finca segregada porque "nunca hubo división del censo" según expresa literalmente el informe. Como la inscripción del censo está en la finca matriz, es allí donde se ha hecho constar la nota acreditativa de su vigencia, por aplicación de la legislación hipotecaria. 7) En el supuesto que la constancia registral de la vigencia del censo estuviera mal practicada, el registrador no podría cancelar el censo por constar inscrita la vigencia, ya que los asentamientos del registro están bajo la salvaguardia de los Tribunales de Justicia. Y el recurso gubernativo tampoco sería el medio adecuado para rectificar el registro, ya que se tendría que acudir a un procedimiento judicial conforme al artículo 40 de la Ley hipotecaria.
IV
Por escrito de fecha 29 de enero de 2015 el registrador de la propiedad expresa que ha prorrogado el asentamiento de presentación 1409 del diario 101 hasta que transcurran los plazos a que hace referencia el penúltimo párrafo del artículo 327 de la Ley Hipotecaria. El expediente del recurso ha tenido entrada en esta Dirección General el 3 de febrero de 2015.
V En la resolución del recurso esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, establece la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
Fundamentos de derecho
Primero De la inscripción del gravamen del derecho de censo sobre la finca matriz
1.1 Según la nota y el informe del Registrador de la Propiedad, la carga que consiste en el derecho de censo está inscrita sobre la finca matriz, registral 1736, y que por este motivo, cuando se produjo la segregación de la finca 9362 -hoy 30257/N- la carga se arrastró a ésta última. Con posterioridad a la segregación se produjo la cancelación del gravamen sobre la finca matriz, por redención del derecho de censo, pero como la carga del censo se había arrastrado antes a la finca segregada, entiende que la redención del censo sólo afectaba a la finca 1736, y no se extendía más allá. Interpreta, pues, que esta redención del censo no incluía la redención de la parte de censo que afectaba a la finca segregada, que considera todavía vigente.
1.2 El día 8 de febrero de 1944 se inscribió la segregación de la finca 9362, y por lo tanto, la inscripción es de fecha anterior a la entrada en vigor de la Ley de 31 de diciembre de 1945, sobre inscripción, división y redención de censos en Cataluña (BOE de 4.1.1946). Nada impedía en aquélla fecha inscribir una segregación sin dividir el derecho de censo, como así se hizo. No obstante, la última inscripción de adquisición del derecho de censo, por herencia, que consta en la inscripción 35ª de la finca 1736, tenía fecha 2 de julio de 1946, y por lo tanto, posterior a la entrada en vigor de esta ley, a la que tenía que someterse. Según el artículo 3 de la expresada ley, "los censos que afecten a varias fincas se dividirán entre ellas, haciendo constar en la inscripción de cada una la parte de pensión que se señale y los otros requisitos expresados en el artículo anterior". Parece pues que en la inscripción de adquisición del censo por herencia se podía haber dividido también el censo de conformidad con el procedimiento que establecía la Ley de 1945, si es que se hubiera considerado que afectaba a las dos fincas, pero la división del censo no se produjo, como reconoce el mismo registrador de la propiedad en su informe.
1.3 Por eso parece que recae sobre la finca segregada 9362 un derecho de censo por arrastre de la carga inscrita sobre la finca matriz, pero se trataría de un derecho de censo no dividido. Se produjo la redención del derecho de censo sobre la finca matriz en fecha 29 de diciembre de 1951, pero quedó sin determinar cuál es la parte de la pensión que hipotéticamente no se habría redimido, por lo cual tenemos que calificar el derecho de censo sobre la finca 9362 como un censo sin pensión, figura que es posible y a la que se refiere el artículo 11 de la Ley de 1945, redactado de acuerdo con la Ley de 26 de diciembre de 1957: "La omisión de una finca gravada en la división total determinará que el censo que recae sobre ella se considere sin pensión mientras algún censatario no exija la rebaja proporcional de los ya divididos". En cualquier caso, lo que no se puede admitir es que la pensión anual del derecho de censo sea la de "cuarenta escudos, o sea, cien pesetas, - equivalentes a sesenta céntimos de euro-..." según menciona el registrador de la propiedad en su informe. Si así fuera, la redención del derecho de censo practicada el 29 de diciembre de 1951 no habría reducido o extinguido la pensión, sino que ésta subsistiría íntegra sobre la finca segregada, y eso equivaldría a reconocer la solidaridad de las fincas en el pago de las pensiones censales, efecto que fue precisamente el que la Ley de 1945 quiso erradicar. Así, en la exposición de motivos de la Ley de 1945 se explicaba qué "... De otro lado, la redención parcial de la enfiteusis sin previa división ha originado incalculables perturbaciones jurídicas, que la debida protección al tráfico inmobiliario exige sean eliminadas de acuerdo con los cardinales principios de nuestro ordenamiento..." "Por ello... se hace obligatoria la división de los censos y se permite la redención conjunta o separada de los que recaigan sobre una misma finca." "El conjunto de reglas dirigidas a la división permite esperar que en un futuro próximo quedarán vencidos los graves escollos que para el señalamiento de la pensión y, por lo tanto, del censo, suscitan con harta frecuencia el abandono de la titulación, el confusionismo o la incertidumbre en la delimitación del derecho, las copiosas inscripciones registrales deficientes, cuando no abiertamente contradictorias, y de modo especial la solidaridad en el gravamen que la indivisión imprime en la enfiteusis." Tenemos que concluir pues, inevitablemente, que en el supuesto de admitir que el censo grava la finca segregada número 9362, es un censo sin pensión, por falta de división.
1.4 Aunque los argumentos hasta ahora expuestos nos llevan a la conclusión de que sobre la finca 9362 había inscrito un censo sin pensión (pero con derecho de laudemio y tanteo) en el momento de la entrada en vigor de la Ley 6/1990, de 16 de marzo, hay antecedentes que permiten dudar de la realidad de la carga sobre la finca segregada. Si bien la segregación de la finca 9362 se practicó en fecha 8 de febrero de 1944, la escritura de segregación era de 5 de octubre de 1943, es decir, era anterior a la escritura de aceptación de la herencia que contenía el derecho de censo, que fue otorgada en fecha 7 de diciembre de 1943, es decir, un mes y pico más tarde de la segregación. Todo hace pensar pues que la segregación se otorgó como operación previa a la aceptación de la herencia, con el fin de que la finca segregada no quedara afectada por el derecho de censo, y la prueba más evidente es que la aceptación de la herencia del censo se inscribió sólo en la finca matriz (inscripción 35ª) y nunca se hizo constar en la finca segregada, que hasta día de hoy nunca ha tenido una inscripción registral de transmisión, acreditación o división del mencionado censo. Tampoco en la inscripción de redención se hizo mención de la división del censo o su subsistencia en la finca segregada, y en la fecha en que se produjo la redención del censo ya era preceptiva la división del censo que afectaba a diversas fincas, por lo cual se puede entender que los censualistas, al cancelar el censo, entendían que sólo gravaba la finca 1736. En el momento de la redención los censualistas ya estaban legalmente obligados a hacer la división del censo, que podía ser por el otorgamiento unilateral de la división por el censualista. Pero el caso es que los censualistas, la congregación religiosa "Hermanitas de los Pobres" y la "casa provincial de Maternidad", durante más de 70 años no se han pronunciado en ningún sentido en relación con el derecho de censo que afecta a la finca registral 9362, ni tampoco lo han hecho cuando les ha sido trasladado este recurso, como partes interesadas, por el Registrador de la Propiedad, y no han presentado ningún tipo de alegación en este expediente.
Segundo La acreditación de la vigencia y la división del censo son dos operaciones registrales independientes la una de la otra.
2.1 En el momento en que entró en vigor la Ley 6/1990 se arrastraba el derecho de censo como carga de la finca 9362, y el 28 de marzo de 1995, dentro del plazo establecido por la Disposición Transitoria Tercera de la mencionada Ley, se presentó en el Registro de la Propiedad una instancia con el fin de acreditar su vigencia. La nota marginal de acreditación de la vigencia se practicó al margen de la inscripción 35ª de la finca 1736, sólo en lo que hace referencia a la finca segregada número 9362. No podemos compartir la argumentación de la parte recurrente relativa al hecho de que en la finca segregada no consta acreditada la vigencia del derecho de censo, ya que por razones de técnica registral la nota marginal se tiene que practicar al margen de la inscripción relativa al derecho al cual hace referencia, y por eso se extendió al margen de la inscripción del derecho de censo, que figuraba en inscripción 35ª de la finca matriz número 1736.
2.2 No corresponde aquí entrar a valorar si en el momento de hacer constar la acreditación de la vigencia del censo se hubiera tenido que practicar, o no, la nota marginal de vigencia del censo. Pero de entrada era posible que la división del censo se hubiera realizado en escritura dentro del plazo establecido por la disposición transitoria primera de la Ley 6/1990 y que esta escritura no se hubiera hecho constar en el Registro de la Propiedad. El hecho es que el Registro de la Propiedad publicaba una realidad registral o formal de una finca gravada por procedencia con un derecho de censo no cancelado y con esta apariencia formal de derecho era suficiente para hacer constar la vigencia al amparo de la disposición transitoria tercera de la Ley de censos de 1990.
2.3 El hecho de que se haya acreditado la vigencia del censo al amparo de la mencionada disposición transitoria tercera es un hecho independiente del cumplimiento de la disposición transitoria primera de la Ley de censos de 1990. Ambos preceptos tienen su respectivo ámbito de aplicación y un reflejo de esta interpretación es la propia disposición transitoria decimotercera de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, que reconoce la posibilidad de censos cuya vigencia esté acreditada pero que no se hayan dividido. Este supuesto de la disposición transitoria decimotercera de la Ley 5/2006, encaja en el caso que nos ocupa, ya que si bien se ha acreditado la vigencia del censo, es evidente que no se ha producido la división, y eso lo reconoce el mismo registrador de la propiedad en su informe.
2.4 Llegamos a la conclusión que no se ha producido la división del censo en los términos de la disposición transitoria primera de la Ley de censos de 1990, y por lo tanto, se tiene que aplicar al caso la disposición transitoria decimotercera de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, que dispone que: "No se pueden llevar a cabo asientos registrales relativos a los censos constituidos antes del 16 de abril de 1990 la vigencia de los cuales esté acreditada, si afectan a diversas fincas, hasta que se inscriba la escritura de división, otorgada de la manera y en el plazo que establece la disposición transitoria primera de la Ley 6/1990. Si la escritura de división no se inscribe en el plazo de un año contado desde la entrada en vigor de este libro, los censos se extinguen y se pueden cancelar de acuerdo con lo que establece el apartado 1." A estos efectos, se ha razonado anteriormente que a pesar de que la finca gravada con el censo sólo sea una en la actualidad, afectaba originariamente a dos fincas sin que nunca se haya hecho la división, división que había que hacer como mínimo desde el momento en qué se redimió sobre la finca matriz, y en cualquier caso, a partir de la entrada en vigor de la Ley de 1990 y, al no hacerse, se ha convertido en un censo sin pensión por falta de división. El plazo de un año para inscribir la escritura de división otorgada de la manera y en el plazo de la disposición transitoria primera de la Ley 6/1990, que fija la disposición transitoria decimotercera de la Ley 5/2006, concluyó el 1 de julio de 2007, por lo que este plazo ya ha transcurrido con creces a día de hoy. El efecto extintivo del derecho de censo se dispone en la mencionada disposición transitoria primera de la Ley 6/1990, mientras que la disposición transitoria decimotercera de la Ley 5/2006 sólo alarga un año el plazo para presentar en el Registro de la Propiedad la escritura de división del censo y dispone una norma registral de cancelación del censo a la simple petición de los propietarios de la finca gravada y sin que haya que tramitar el expediente de liberación de cargas. Así pues, la extinción del derecho de censo se ha producido ope legis, no por caducidad, como erróneamente califica el recurrente en su recurso. Este efecto extintivo de la disposición transitoria primera de la Ley 6/1990 también se reconoció en nuestras resoluciones de 16 y 17 de julio de 2007, confirmadas por sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Barcelona, de 26 de febrero de 2009, y por sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 13 de julio de 2010, y en nuestra resolución de 12 de junio de 2014. En congruencia con nuestras resoluciones, entendemos pues que el censo está materialmente extinguido desde el 17 de abril de 1993, fecha en que ya habían transcurrido los tres años desde la entrada en vigor de la Ley 6/1990.
2.5 No es admisible el argumento del registrador de la propiedad que sostiene que, acreditada la vigencia del censo, ahora no se puede considerar extinguido ya que eso supone una inexactitud registral que sólo se podría rectificar en sentencia judicial. Como menciona nuestra resolución de 17 de julio de 2007, la constancia registral de la vigencia del derecho de censo sólo acreditaba la protección registral de los derechos de los censualistas, aunque esta protección era claudicante. La regulación catalana del derecho de censo ha ido facilitando la depuración de estas cargas herederas del antiguo régimen en el registro de la propiedad. En este sentido, ha regulado procedimientos con el fin de facilitar la cancelación cuando concurran los indicios que el legislador ha considerado suficientes para llevar a cabo la cancelación registral del derecho de censo por la sola instancia del censatario y sin necesidad de ir a procedimientos de liberación de gravámenes o de otros judiciales, como es el caso de la instancia presentada por el recurrente.
Resolución Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la nota de calificación.
Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante el juzgado de primera instancia de la ciudad de Barcelona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Barcelona, 4 de marzo de 2015 Santiago Ballester Muñoz Director general de Derecho y Entidades Jurídicas (15.071.024)