COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS.
RELACIÓN DE HECHOS:
Resolución JUS/2410/2014, de 9 de octubre, dictada en el recurso gubernativo interpuesto por el señor O. G. C., como presidente de la Comunidad Compleja del Edificio Tramuntana de Badalona, calles Nou Cases, núm. 19-49; Tánger, núm. 16-26, y Travessera de Sant Jeroni de la Murtra, núm. 6, contra la suspensión de la inscripción de una escritura de protocolización de modificación de estatutos comunitarios por la
registradora de la popiedad titular del Registro de Badalona núm. 3.
Se dicta en el recurso gubernativo interpuesto por el señor O. G. C., como presidente de la Comunidad Compleja del Edificio Tramuntana de Badalona, calles Nou Cases números 19-49, Tánger números 16-26 y Travessera de Sant Jeroni de la Murtra número 6, contra la suspensión de la inscripción de una escritura de protocolización de una modificación de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, por la Sra. Adauca Aparicio Sanz, registradora de la propiedad del Registro de Badalona núm. 3,
I El 19 de diciembre de 2014 se celebró Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios del Edificio Tramuntana, situado en Badalona, calles Nou Cases números 19-49, Tánger números 16-26 y Travessera de Sant Jeroni de la Murtra número 6, inscrito en el folio 140 del tomo 2942 del archivo, libro 78 de Badalona 3, finca registral 4251, donde se acordó prohibir la actividad de alquiler o arrendamiento turístico de cualquiera de las viviendas de este edificio, modificando los estatutos comunitarios, que no contienen ninguna limitación relativa al uso de los elementos privativos de la comunidad. El acuerdo se adoptó con el voto favorable de todos los asistentes, a excepción del propietario de una de las viviendas, en la cual ya se venía desarrollando esta actividad, determinando esta circunstancia un resultado de uno 97"446% de los asistentes a favor y uno 2"554% en contra.
II El 19 de febrero de 2014, el señor O. G. C., en su calidad de presidente de la Comunidad de Propietarios del Edificio Tramuntana, otorgó escritura ante la notaria de Badalona, señora María Fátima Hernández Ravanals, por la cual se elevaba a público el mencionado acuerdo.
III Presentada la escritura en el Registro de la Propiedad número 3 de Badalona para su inscripción, la registradora acordó denegarla el 17 de junio de 2014, señalando la existencia de dos defectos, enmendable el primero y no enmendable el segundo. En primer lugar, no acreditarse por el secretario de la comunidad que el acta había sido notificada a los propietarios no asistentes y que no había existido oposición a la misma por su parte. Y, en segundo lugar y considerando el acuerdo adoptado limitativo de las facultades de goce y disfrute de los propietarios de las viviendas, no sólo no consta el consentimiento del afectado por la prohibición, sino que del contenido del acta se desprende su voto en contra. La registradora fundamenta la suspensión en los
artículos 18 de la Ley hipotecaria y 98 del Reglamento hipotecario y en los artículos 553-1 a 52 del Código civil de Cataluña (CCCat), en especial 553-1, 553-3, 553-9, 553-10, 553-11, 553-19, 553-21 a 27, y 553-30 y 31 CCCat, así como en la resolución de esta Dirección General de 21 de abril de 2010.
IV Por escrito de fecha 15 de julio de 2014, el señor O. G. C., como presidente de la Comunidad de Propietarios del Edificio Tramuntana recurrió ante la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas la calificación negativa de la registradora, por lo que respeta sólo al segundo de los motivos apuntados por ésta. En sus alegaciones, el recurrente señala que estando los pisos del edificio Tramuntana destinados a vivienda, el uso de los mismos orientado a su arrendamiento turístico no se corresponde con esta destinación, razón por la cual sus propietarios no disfrutan de esta facultad. Eso determina que, no afectando el acuerdo a una facultad inexistente, hay suficiente para su aprobación con el voto favorable de cuatro quintas partes de los
propietarios, sin que sea aplicable el que dispone el apartado 4 del artículo 533-11 CCCat, que exige el consentimiento expreso de los propietarios cuyas facultades se vean afectadas. Fundamenta el recurso en el mencionado artículo 553-11 CCCat y en el artículo 553-25 CCCat, así como también en los artículos 553-29, 553-30 y 553-32 CCCat, y en las sentencias del audiencia provincial de Barcelona (Sección 13ª) de 12 de julio de 2011 y (Sección 16ª) de 8 de octubre de 2003 y del audiencia provincial de Valencia (Sección 7ª) de 30 de marzo del 2011.
V La registradora de la propiedad notificó la interposición del recurso a la notaria que autorizó la escritura y al propietario de la vivienda donde se venía desarrollando la actividad de alquiler o arrendamiento turístico, para que alegaran aquello que creyeran conveniente defensa de sus intereses. El plazo para presentar alegaciones se agota sin que se presentara ninguno.
VI La registradora suscribió el preceptivo informe, centrándolo en el único motivo impugnado en el recurso, y manteniendo su calificación, el 8 de agosto de 2014 remite el expediente a esta Dirección General, con la documentación correspondiente.
VII En la resolución del recurso, esta Dirección General ha sido asesorada por la Comisión que, a estos efectos, establece la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad,
mercantil o de bienes muebles de Cataluña.
FUNDAMENTOS DE DERECHO:
Primero
Las situaciones de conflicto de intereses en la comunidad de propietarios y los criterios para su resolución
1.1 La cuestión sobre la cual recae el recurso presentado por el señor O. G. C. se centra -como en los supuestos resueltos en nuestras resoluciones de 21 de abril de 2010 (JUS/1631/2010) y 28 de octubre de 2013 (JUS/2299/2013)- en una situación de conflicto de intereses que se produce en una comunidad de propietarios.
Esta situación deriva de la misma configuración del régimen jurídico de la propiedad horizontal establecido por el Código civil de Cataluña a partir de la concurrencia de diferentes derechos de propiedad -de titularidad compartida y de titularidad individual y exclusiva- sobre objetos también diferentes: los llamados "elementos comunes" y "elementos privativos" del inmueble en los que se constituye el régimen [artículo 553-1.1 CCCat].
1.2 Como dijimos en nuestra resolución de 28 de octubre de 2013, el legislador ha resuelto este conflicto de intereses supeditando el interés particular de cada propietario de un elemento privativo al interés general de la comunidad y al interés particular de los otros propietarios de los restantes elementos privativos (FD Primero, 1.1). Pero como también destacamos, esta subordinación del interés particular de un copropietario al general de la comunidad y al también particular de los otros copropietarios no supone que aquél no esté protegido y que tenga que sacrificar siempre y necesariamente su interés en beneficio ajeno, tal como pone de manifiesto el régimen de los acuerdos de la Junta de Propietarios, que, si bien se adoptan por mayoría, requieren en ocasiones unos porcentajes determinados, y, sobre todo, tienen que respetar los derechos adquiridos y las facultades de cada uno de los copropietarios (FD Primero, 1.2), cómo se desprende del artículo 553-25.4 CCCat, que exige que los copropietarios afectados consientan los acuerdos que limiten o disminuyan sus facultades de goce y disfrute.
1.3 Ciertamente, la regla evita que las decisiones de la comunidad de propietarios puedan lesionar los legítimos derechos y facultades de cualquiera de ellos. Pero de la misma manera que no es admisible que una decisión mayoritaria -incluso casi unánime- pueda limitar estos derechos, tampoco lo es que al amparo de la norma que exige el consentimiento del copropietario para la validez del acuerdo que disminuya sus facultades, se impida la inscripción del acuerdo por faltar este consentimiento, cuándo recoge la voluntad de los otros copropietarios de impedir en el futuro el desarrollo de actividades no queridas en el inmueble, de manera que la prohibición pueda ser opuesta a futuros terceros adquirentes. Si este resultado no se consigue, la innovación del libro V del Código civil de Cataluña, abandonando la regla de la unanimidad para la adopción de acuerdos que afecten el título de constitución y los estatutos de la comunidad de propietarios y sustituyéndola por una mayoría cualificada, corre el riesgo de aplicarse sólo en supuestos excepcionales o residuales. Hay que tratar de encontrar un punto de equilibrio entre la protección de los intereses de la mayoría y los de la minoría, incluso si ésta está representada por un solo copropietario, partiendo de la idea de que, si bien el interés de la mayoría no puede disminuir las facultades de la minoría sin su consentimiento, la necesidad de este consentimiento no tiene que impedir tampoco la validez de un acuerdo que recoja la voluntad mayoritaria, sobre todo, si esta
voluntad no afecta al interés de la minoría, sino que lo respeta y pretende oponerse a futuros adquirentes. Tal como está redactado el artículo 553-25.4 CCCat, un acuerdo que disminuya o limite las facultades de los copropietarios exige una esmerada formulación, de manera que, salvando expresamente el desarrollo de la actividad que se quiere prohibir por parte del propietario o propietarios que ya la vengan ejercitante en el
momento de adoptar el acuerdo, recoja también la renuncia a esta actividad de los otros copropietarios que no la ejerzan, salvaguardando al mismo tiempo -si estos copropietarios no son todos los otros- las facultades de aquéllos que no renuncien a ejercitarla en el futuro. Sólo un acuerdo de estas características evitaría la aplicación del artículo 553-25.4 CCCat, siendo suficiente la mayoría de 4/5 partes de los propietarios que exige el artículo 553-25.2 CCCat para su aprobación.
Segundo
El acuerdo de modificación de los estatutos que disminuyan las facultades de goce y disfrute de los propietarios de los elementos privativos
2.1 La registradora de la propiedad se basa en el artículo 553-25.4 CCCat -aunque no lo cite de forma específica en su nota- para negar que la modificación estatutaria adoptada prohibiendo el alquiler de viviendas del edificio para uso turístico pueda acceder al Registro, ya que las normas que rigen la comunidad de propietarios no contienen -cómo señala en la nota de calificación- ninguna limitación de los usos respecto de los elementos privativos de la misma.
2.2 El recurrente, por su parte, fundamenta su recurso en dos argumentos: afirma, en primer lugar, que el acuerdo adoptado cumple con la exigencia de contar con el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios que establece el artículo 553-25.2 CCCat; y en segundo lugar que no existiendo ningún derecho de los propietarios a destinar la vivienda a apartamento de uso turístico, acordar la prohibición de esta destinación por la mayoría legalmente establecida no se puede considerar limitativa de un derecho de goce y disfrute que no existía previamente.
2.3 La argumentación del recurrente no puede prosperar, porque se basa en una doble contradicción: si no existe el derecho o la facultad de desarrollar la actividad de alquilar viviendas del edificio como apartamentos de uso turístico, hay que modificar los estatutos de la comunidad; por otra parte, si se modifican los estatutos comunitarios, prohibiendo el desarrollo de esta actividad, eso significa que la misma está permitida -al no estar prohibida- por los estatutos. Pero es que, además, los mismos argumentos que sustentan este razonamiento tienen que ser rechazados.
2.4 Con respecto a la modificación de las cláusulas estatutarias, tenemos que recordar que el artículo 553-11.2.e) CCCat admite efectivamente como válidas -y así lo destaca el recurrente- "las que limitan las actividades que se pueden realizar en los elementos privativos". Ahora bien, el régimen de la adopción de acuerdos relativos a estas cláusulas limitativas, sobre todo cuándo modifican otros anteriores, no es uniforme, tal como se desprende de la interpretación conjunta de los apartados 2 y 4 del artículo 553-25 CCCat: "hace falta el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios", si el acuerdo modificativo no afecta a las facultades de goce y disfrute de cualquier propietario, siendo necesario, en cambio, el consentimiento del propietario o propietarios afectados, si el acuerdo limita o disminuye estas facultades. Presupuesto que el acuerdo de prohibición de arrendar viviendas como apartamentos de uso turístico constituye -cómo reconoce el mismo recurrente- una modificación estatutaria, hay que determinar a qué régimen se sujeta la adopción y aprobación de este acuerdo, en función de sí existen o no propietarios afectados. En el presente supuesto, hay un propietario afectado, que -como reconoce también el mismo recurrente en su alegación quinta- venía desarrollando desde hacía algún tiempo la actividad que ahora se quiere prohibir en los estatutos. Reconocida, pues, la existencia de esta facultad, el acuerdo de la comunidad de propietarios que se orienta a prohibirla es efectivamente un acuerdo limitativo y, adoptado sin las prevenciones que hemos dicho en el punto 1.3, requiere -según establece el artículo 553-25.4 CCCat- el consentimiento expreso del propietario afectado al cual se priva de esta facultad, tal como dijimos ya en nuestras resoluciones de 21 de abril de 2010 y 28 de octubre de 2013.
2.5 En cuanto al argumento -también alegado por el recurrente- de que el propietario afectado por el acuerdo prohibitivo no tiene la facultad para destinar su vivienda a arrendamiento turístico, no es la comunidad de propietarios -lógicamente parte interesada- la que tiene que decidirlo, sino que, si es necesario, tiene que ser consecuencia de una decisión judicial, como, por otra parte, pone de relieve la misma jurisprudencia que aporta el recurrente. Sólo en un procedimiento judicial se pueden limitar o suprimir los derechos o las facultades de un copropietario, sin que una decisión mayoritaria, cuando menos casi unánime de la comunidad, pueda sustituirlo. Por otra parte y con respecto a la misma alegación de la jurisprudencia, quizás convenga tener presente, además, que las sentencias mencionadas se refieren a la necesidad o no de consentimiento de la comunidad de propietarios para que uno de ellos pueda desarrollar una actividad susceptible de perjudicar a todos los otros, pero no a las modificaciones estatutarias que limitan las facultades de los copropietarios.
2.6 Evidentemente, el rechazo de la argumentación del recurrente no quiere decir que éste y la comunidad de propietarios a la cual representa no puedan actuar contra el propietario que destina su vivienda a apartamento turístico, si -cómo parece estar en este caso- el ejercicio de esta actividad se ha vuelto molesto y perjudicial para el resto de los copropietarios. Pero la vía adecuada para hacerlo se encuentra -como destaca la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, de 12 de julio de 2011, aportada por el recurrente en su alegación quinta- en el artículo 553-40 CCCat y para hacerla efectiva hay que recurrir a un procedimiento judicial en el cual puedan ser escuchadas todas las partes afectadas -también el copropietario que desarrolla la actividad perjudicial- y puedan hacer valer los medios de prueba que consideren oportunos.
Resolución
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de la registradora de la propiedad número 3 de Badalona.
Contra esta resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante el juzgado de primera instancia de la ciudad de Barcelona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, del 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que se tengan que inscribir en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación se tiene que anunciar previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.
Barcelona, 9 de octubre de 2014
Santiago Ballester Muñoz
Director general de Derecho y de Entidades Jurídicas
OBSERVACIONES:
Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña número 6742, martes 04 de noviembre de 2014.
http://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/PDF/6742/1379014.pdf